MR/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 19 Décembre 2023

N° RG 21/01450 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GYAG

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’ALBERTVILLE en date du 02 Octobre 2020

Appelant

Syndicat des copropriétaires [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA ALPES DAUPHINE, dont le siège social est situé [Adresse 3] – [Localité 1]

Représenté par Me Michel FILLARD, avocat postulant au barreau de CHAMBERY

Représenté par la SELARL CDMF AVOCATS, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE

Intimée

S.C.I. JIMBY, dont le siège social est situé [Adresse 2] – [Localité 1]

Représentée par la SELAS CCMC AVOCATS, avocats au barreau de CHAMBERY

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Date de l’ordonnance de clôture : 11 Septembre 2023

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 10 octobre 2023

Date de mise à disposition : 19 décembre 2023

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Composition de la cour :

Audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Myriam REAIDY, Conseillère, qui a entendu les plaidoiries, avec l’assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

– Mme Hélène PIRAT, Présidente,

– Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

– Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire

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Faits et procédure

La SCI Jimby est propriétaire à Val d’Isère dans l’immeuble [Adresse 2] des lots n°629, comprenant une allée centrale desservant les boutiques, n° 632, comprenant un local commercial d’une surface de 28 m2, n°633, comprenant un local commercial d’une surface de 62 m2, et n°634 comprenant un trottoir desservant les boutiques.

Un litige est né suite au défaut de règlement des charges de copropriété par la Société Jimby et par acte d’huissier du 16 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] a assigné la Société Jimby devant le tribunal judicaire de d’Albertville pour obtenir paiement des charges de copropriété dues.

Par jugement en date du 2 octobre 2020, le tribunal judiciaire d’Albertville, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, a :

– Condamné la société Jimby à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 12 540, 67 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

– Débouté les parties de leurs autres demandes ;

– Condamné la société Jimby à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamné la société Jimby au paiement des entiers dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Les lots 632 et 633 ne sont pas actuellement raccordés au système collectif de chauffage, néanmoins, la société Jimby ne démontre pas être dans l’impossibilité de profiter du chauffage collectif, au contraire les différents tableaux de répartition des charges de chauffage ont toujours intégré les lots 632 et 633 ;

Sur la demande en paiement des charges, le recouvrement des charges de copropriété concernant les charges de copropriété pour les années 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 (provisions) ainsi que pour les appels de fonds travaux relatifs à la réfection de la toiture, au remplacement des baies vitrées, à l’installation de la vidéosurveillance et au recours à un diagnostic technique général sont bien justifiés ;

Les autres frais imputés à la société Jimby, à savoir les provisions pour différentes procédures en justice, travaux sur garde-corps, moquette, porte de secours et audit énergétique ne sont pas justifiés.

Par déclaration au greffe en date du 9 juillet 2021, le Syndicat des copropriétaires de de la résidence [Adresse 2] représenté par son Syndic en exercice, la société Foncia Alpes Dauphine (Sas) a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions hormis en ce qu’il a condamné la société Jimby au paiement des entiers dépens.

Prétentions des parties

Par dernières écritures en date du 7 septembre 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sollicite l’infirmation des chefs du jugement expressément déféré et demande à la cour de :

– Réformer le jugement du 2 octobre 2020 en ce qu’il a :

– Limité le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de la société Jimby à la somme de 12 540,67 euros outre intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation,

– Jugé que la société Jimby ne démontre donc pas que l’actuelle répartition des charges serait contraire aux dispositions d’ordre public de la loi du 10 juillet 1965 ;

– Débouter consécutivement la société Jimby en ce qu’elle croit pouvoir solliciter la nullité de l’actuelle répartition des charges de chauffage ;

– Débouter plus généralement la société Jimby de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

– Condamner la société Jimby à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], la somme totale de 71 146,85 euros, selon décompte arrêté au 3 juillet 2023, et ce avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation du 16 septembre 2019, outre celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, et celle de 3 000 euros à titre de remboursement de frais sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de la somme de 2 500 euros accordée par le tribunal à ce titre pour la procédure de première instance), ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, ceux d’appel étant distraits au profit de la selarl CDMF avocats sur son affirmation de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir notamment que :

La société Jimby contribue au paiement des charges de chauffage pour l’ensemble des lots dont elle est propriétaire, à l’exception du lot n°634 auquel aucun tantième de charges de chauffage n’est attribué et aucune charge de chauffage n’est consécutivement réclamée ;

La jurisprudence précise que tout copropriétaire est donc tenu de participer aux charges d’un service collectif ou d’un élément d’équipement commun, tel que le chauffage, dès lors qu’il a la possibilité objective d’en bénéficier ;

Le syndicat verse aux débats, en cause d’appel, les procès-verbaux d’assemblées générales démontrant que l’ensemble des prestations de provisions à valoir pour différentes procédures en justice, des travaux sur garde-corps, des travaux de remplacement de la moquette, des travaux portant sur la porte de secours et de l’audit énergétique ont bien été votées.

Par dernières écritures en date du 28 septembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Jimby sollicite de la cour de :

– Réformer le jugement du 2 octobre 2020 en ce qu’il a considéré qu’il appartenait à la société Jimby de prouver que les lots 632 et 633 n’étaient pas raccordables pour un coût modeste au système de chauffage collectif alors même que le demandeur au paiement des charges de chauffage est le syndicat des copropriétaires d’une part et l’a condamnée à payer les charges à hauteur de 12 540,67 euros ainsi qu’à une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance d’autre part ;

Statuant de nouveau,

– Juger que les lots n°629 et 634 ne sont affectés d’aucune charge au titre du chauffage collectif ;

A titre principal,

– Juger que la société Jimby n’est redevable d’aucune charge de copropriété ;

– Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de toutes ses demandes ;

A titre subsidiaire,

– Déclarer non écrit le tableau de répartition des charges de chauffage inséré dans le rectificatif au modificatif de l’état descriptif de division du 23 novembre 1988 et celui de la page 6 de l’annexe V de la même pièce ;

– Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] de toutes ses demandes ;

A titre infiniment subsidiaire,

– Donner acte de ce que la société Jimby accepte que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] prenne en charge le coût des travaux de raccordement des lots n°632 et 633 avec pose de radiateurs équipés de répartiteurs à ses frais avant le premier hiver suivant la décision à intervenir, s’il était considéré que ceux-ci sont techniquement raccordables pour un coût modeste ;

En tout état de cause,

– Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] à payer à la société Jimby une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

– Rejeter l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires [Adresse 2].

Au soutien de ses prétentions, la société Jimby fait valoir notamment que :

Aucun tantième de chauffage n’est affecté aux lots n°629 et 634 qui ne peuvent dès lors donner lieu à appel de charges au titre de la répartition de la dépense pour le chauffage collectif ;

Le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve du caractère raccordable des lots de la société Jimby à l’installation collective de chauffage, selon les exigences prétoriennes fixées pour l’application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, conformément à l’article 1353 du code civil ;

Le syndicat des copropriétaires ne démontre donc pas l’existence et le bien-fondé du montant de la créance revendiquée.

Une ordonnance en date du 11 septembre 2023 a clôturé l’instruction de la procédure. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 octobre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

La société Jimby a fait parvenir le 6 novembre 2023 une note en délibéré contenant deux pièces complémentaires : ‘deux diagnostics énergétiques (DPE) effectués par deux organismes différents, l’un prouvant qu’il n’y a pas du tout de chauffage dans l’un des locaux (l’ancien bureau de taxi), l’autre prouvant que le local est chauffé par un chauffage individuel par panneau rayonnant avec alimentation électrique (la laverie).’

MOTIFS ET DECISION

Aucune note en délibéré n’a été autorisée dans le présent dossier, et il ressort des pièces versées en délibéré que les diagnostics ont été établis en avril 2019 et en juillet 2023, de sorte qu’il pouvaient parfaitement être communiqués avant l’ordonnance de clôture. La note en délibéré du 6 novembre 2023 et ses deux annexes seront écartées du dossier.

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose ‘Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements commun en fonction de l’utilité objective que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.’

L’article 19-2 de la loi précitée prévoit également ‘A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.’

L’article 43 de la loi précitée permet également au juge d’écarter les clauses contraires aux dispositions des articles 1, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application, qui sont alors réputées non écrites. Il appartient alors au juge, lorsqu’une clause relative à la répartition des charges est réputée non écrite, de réaliser une nouvelle répartition qui prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

La société Jimby se prévaut de ce dernier article pour soutenir que la répartition des charges de chauffage concernant ses lots, et notamment les lots 632 et 633, est irrégulière, en ce que lesdits lots n’ont aucune utilité objective pour le chauffage collectif, auquel ils ne sont pas raccordés. Enfin, le copropriétaire poursuivi en paiement de charges de copropriété impayées soutient que les pièces versées sont contradictoires et non compréhensibles.

I- Sur la répartition des charges de chauffage

Le critère de participation d’un lot aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs est celui de l’utilité objective que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot, et c’est à la copropriété qui réclame à un copropriétaire dont les lots ne sont pas raccordés une participation aux charges de chauffage d’apporter la preuve de ce qu’en raison de la possibilité de raccordement de ce lot à l’installation collective de chauffage présente bien pour lui une utilité objectivement entendue (3e Civ. 13 juin 1984, bull. n°116, 3e Civ. 9 décembre 1998, bull. n°239).

Les lots n°629 et 634, qui sont respectivement décrits comme allée centrale (sous-sol) et trottoir (sous-sol) ne font pas partie des lots figurant dans la répartition des charges de chauffage versée aux débats par le syndicat des copropriétaires (annexe V de l’état descriptif de division règlement de copropriété publié le 29 novembre 1988 modifié le 3 décembre 1998), et que les lots 632 et 633 sont affectés de 2 970 tantièmes et 6 573 tantièmes, la contradiction entre les deux tableaux de répartition des charges de chauffage n’étant plus soutenue en appel. Les allégations de la société Jimby portant sur la construction en 1973 des lots 11,12 et 450, dont sont issus les lots litigieux sur une parcelle qui constituait le lot n°9, ne sont corroborées par aucune pièce, et même si cet historique de construction était démontré, encore faudrait-il démontrer que cette construction n’était pas raccordée ni raccordable au chauffage collectif du reste de l’immeuble.

Il résulte ensuite de trois attestations de la société Idex énergie :

– la première du 27 avril 2022 ‘je vous confirme que les locaux de la laverie et les lots 632, 634 et 633 situés dans le bâtiment du Portillon, sont bien connectés sur les réseaux d’eau sanitaire. Pour le chauffage, il n’y a pas d’émetteur dans les locaux, mais il y a des canalisations qui ont été isolées au niveau du vide sanitaire, ce qui pourrait penser qu’à l’origine, des radiateurs existaient. Pour avoir une certitude, il faudrait les plans des réseaux d’origine’ ;

– la deuxième du 19 août 2022 : ‘suite à ma visite sur site, le 9 août 2022, je vous confirme que les lots n°632, 633 et 634 (suivant les plans que vous m’avez présentés) de la copropriété ‘[Adresse 2]’ sont bien raccordés sur les installations communes de chauffage et sur les installations communes d’eau sanitaire’ ;

– la troisième du 25 août 2023 : ‘suite à ma visite sur site, le 10 août 2023, je vous confirme m’être rendu dans le vide sanitaire situé sous les lots n°632, 633 et 634 (suivant les plans que vous m’avez présentés) de la copropriété ‘[Adresse 2]’. Dans ce vide sanitaire, au niveau de la partie à usage de réserve sous le bar, j’ai pu constater la présence d’un radiateur hydraulique (taille d’environ 3m de long). Ce dernier étant raccordé sur les installations communes de chauffage.’

– que les lots 632 et 633, pour lesquels une contribution aux charges communes de chauffage collectif sont réclamés, sont bien raccordables et raccordés à ce service collectif, ce qui justifie le paiement des charges sollicitées.

Il y a donc lieu de confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a rejeté la demande de voir déclarer non écrite la clause de répartition des charges de chauffage, insérée dans le modificatif de l’état descriptif de divison du 23 novembre 1988 et de la page 6 de l’annexe V de la même pièce. En outre, la demande de voir juger que les lots 629 et 634 ne sont affectés d’aucune charge au titre du chauffage collectif n’est pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile, et il n’appartient pas à une juridiction de reprendre au sein du dispositif le contenu d’un règlement de copropriété.

II – Sur les autres charges de copropriété

C’est à l’issue d’une analyse pertinente, exhaustive et exempte d’insuffisance que le premier juge a retenu que les procès-verbaux des assemblées générales du 27 avril 2018 et du 29 avril 2019, portant approbation des comptes du 1er octobre 2009 au 30 septembre 2018, et votant le budget provisionnel de l’exercice 2018/2019, les appels de fonds, les extraits du grand livre du syndicat et le décompte justifiaient la demande en recouvrement des charges de copropriété pour les années 2015 à 2019, et pour les appels de fonds travaux relatifs à la réfection de la toiture, remplacement des baies vitrées, installation de vidéosurveillance et recours à un diagnostic technique général.

Le syndicat des copropriétaires appelant a rajouté aux débats :

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2014 ayant décidé le remplacement des garde-corps (résolutions 26 à 31) et de la réalisation d’un audit énergétique (résolutions 32 à 33), ainsi qu’un audit et mise en conformité des installations de sécurité (résolutions 40 à 43) ;

– le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 décembre 2015 ayant autorisé le remplacement des portes de secours (résolutions 21 et 22) et décidé du changement des moquettes des parties communes (résolutions 23 et 24), et faisant en outre état de l’existence de plusieurs procédures judiciaires en cours : contre l’ancien syndic Urbania, et de copropriétaire Axel contre le syndicat des copropriétaires et le syndic Cis Immobilier ;

– les procès-verbaux des assemblées générales du 27 décembre 2019, du 26 mars 2021 et du 29 décembre 2021 et du 29 décembre 2022, et les appels de fonds pour ces périodes ;

– les appels de fonds portant la clef de répartition appliquée ;

– les extraits du grand livre pour les années 2010 à 2016 ;

– un décompte actualisé au 3 juillet 2023 faisant apparaître au débit de la société Jimby un solde débiteur de 71 146,85 euros.

Pour s’opposer au paiement des charges de copropriété, la société Jimby estime que les pièces comptables se contredisent, et qu’elle était ainsi créditrice de 10 594,36 euros le 30 septembre 2016 selon les extraits du grand livre. Il résulte toutefois de ce document qu’une ‘régularisation chauffage’ est à l’origine de ce solde positif, permettant d’enregistrer cette charge au moment de l’utilisation du bien ou du service correspondant, et non au moment du payement des charges, ce qui n’est pas l’écriture comptable d’un paiement.

Le compte-rendu d’audit des comptes du 1er octobre 2009 au 15 décembre 2016, daté du 6 novembre 2018 par Fidexpert conseils mentionnait ‘la présentation des comptes dans les documents remis pour l’AG n’est pas réglementaire puisqu’elle n’isole pas le montant des copropriétaires douteux ni ne fournit la liste individualisée avec le nom du copropriétaire et le montant comme il est stipulé dans le décret n°2005-240 du 14/03/2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires-annexe1. De plus, le solde des créances douteuses est antérieur à 2002 sans plus de détails mais avec un fort risque au vu de l’ancienneté. L’état de situation des copropriétaires joint aux comptes présentés en AG ne prend pas en compte les soldes de début d’exercice, ce qui met en doute la réalité des soldes de clôture. Par ailleurs, la somme des comptes des copropriétaires présente un écart avec la somme de ceux figurant dans le grand livre (6k€).’

L’état de la dette de la société Jimby était toutefois de 152,41 euros au 1er février 2012, sans qu’un report de solde ne soit intégré, de sorte qu’il y a lieu de limiter la portée de cet audit des comptes. La copropriétaire intimée ne peut ensuite se fonder sur la prise en compte partielle des mises en demeure de l’administrateur provisoire, M. [S], alors qu’il a été indiqué une reprise de solde de 10 481,16 euros au 15/12/2016 au nom de la société Jimby, et que les appels de fonds correspondant sont joints pour le lot 634, et une reprise de solde de 54 457,96 euros au 15/12/2016 au nom de la société Jimby s/c M. [O] [B] [M], les appels de fonds étant joints pour les lots 632 et 633.

En dernier lieu, la société Jimby argue de la qualification de ‘compte créances douteuses débiteur de 68 439,67 euros’ figurant notamment dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 avril 2018 et portant sur les comptes de la période du 01/10/09 au 15/12/16 pour en déduire que sa dette n’existerait pas. Néanmoins, force est de rappeler qu’une créance douteuse n’est pas une créance dont l’existence est douteuse, mais une créance dont le recouvrement, en principal ou intérêt, n’est pas garantie. En outre, rien ne permet d’affirmer que ces créances douteuses soient exclusivement composées de la dette de charge de la société Jimby, alors que sa dette, bien qu’importante en décembre 2016, n’atteignait pas ce montant.

Les demandes du syndicat de la copropriété [Adresse 2] étant fondées, il y a lieu d’y faire droit et de condamner la société Jimby à payer la somme de 71 146,85 euros due au 3 juillet 2023. Les intérêts seront dus à compter de l’assignation en justice du 16 septembre 2020 sur la somme de 63 476,76 euros, qui correspond au montant de la demande formulée en première instance dont a été déduite le montant de la condamnation prononcée en première instance, qui a été payée. Les intérêts seront dus pour le surplus à compter de la signification de la décision d’appel.

III – Sur la demande de dommages et intérêts

S’il résulte des pièces versées aux débats que le compte de copropriétaire de la société Jimby est débiteur depuis plus de dix années, il doit aussi être tenu des circonstances particulières qui ont émaillé le parcours de cette copropriété, puisque deux litiges avec deux syndics successifs, Urbania, puis Cis Immobilier, se sont succédés, et qu’un administrateur provisoire a été désigné avant la désignation du syndic actuel, la société Foncia.

Celle-ci ne démontre pas la teneur et l’ampleur du préjudice subi par la copropriété, ne faisant pas état de problèmes de trésorerie. La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

IV – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd sont procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Jimby, qui succombe en première instance et en cause d’appel supportera les dépens de l’instance. Il ne paraît toutefois pas inéquitable de la condamner à verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires appelant.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la condamnation au paiement des charges de copropriété,

Statuant de nouveau de ce chef,

Condamne la société Jimby à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 71 146,85 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2019 sur la somme de 63 476,76 euros, et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la société Jimby aux dépens de l’instance d’appel, avec distraction au profit de la selarl CDMF-avocats,

Condamne la société Jimby à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.

Le Greffier, La Présidente,

Copie délivrée le 19 décembre 2023

à

Me Michel FILLARD

la SELAS CCMC AVOCATS

Copie exécutoire délivrée le 19 décembre 2023

à

Me Michel FILLARD