Une copropriétaire a contesté sans succès la validité d’une résolution prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette résolution concernait le vote d’un modificatif au règlement de copropriété avec la création d’un nouveau lot.

II. Contexte et Résolution Contestée

A. Objet de la Résolution

Le point principal de la résolution était de valider la modification du règlement de copropriété suite à la vente d’un local commun, déjà approuvée dans un vote antérieur.

B. Majorité Applicable au Vote

Contrairement aux affirmations de Mme [O], la majorité nécessaire pour l’approbation de ce nouvel état descriptif de division n’était pas celle qualifiée de l’article 26, mais la majorité de droit commun de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

III. Majorités dans les Votes de Copropriété

A. Majorité de Droit Commun (Article 24)

L’article 24 stipule que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, sauf disposition contraire de la loi.

B. Erreur de Majorité Appliquée

La résolution a été adoptée à la majorité de l’article 25, ce qui implique qu’elle aurait aussi été adoptée selon la majorité de l’article 24. Cette erreur n’est pas un motif suffisant pour une annulation.

IV. Demande de Nullité de Mme [O]

A. Fondement de la Demande de Nullité

Mme [O] a demandé l’annulation de la résolution 18 de l’assemblée générale du 17 septembre 2020, invoquant à tort la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

B. Décision du Tribunal

Le tribunal a débouté Mme [O] de sa demande, jugeant que la violation alléguée de l’article 26 n’était pas un motif valable pour annuler la résolution.

V. Implications Légales et Conclusion

A. Validation Légale des Actes de Copropriété

L’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 confirme que les actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes, lorsqu’ils sont décidés conformément aux articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat.

B. Les décisions des AG de la Copropriété

Pour rappel, l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “Tous actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu’ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef ”

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “I. – Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance”, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

II. – Sont notamment approuvés dans les conditions de majorité prévues au I:

a) Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi no 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat;

b) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic;

c) Les modalités de réalisation et d’exécution des travaux notifiés en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné;

d) Les travaux d’accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve qu’ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipement essentiels;

e) La suppression des vide-ordures pour des impératifs d’hygiène;

f) Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe;

g) La décision d’engager le diagnostic prévu à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ainsi que ses modalités de réalisation ;

h) L’autorisation permanente accordée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes;

i) La décision d’équiper les emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif avec des bornes de recharge pour véhicules électriques et hybrides rechargeables et de réaliser l’étude mentionnée au III de l’article 24-5;

j) L’autorisation donnée à un ou plusieurs copropriétaires d’effectuer à leurs frais les travaux permettant le stationnement sécurisé des vélos dans les parties communes, sous réserve que ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble, sa destination ou ses éléments d’équipement essentiels et qu’ils ne mettent pas en cause la sécurité des occupants.

k) La décision d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque et thermique sur les toits, les façades et les garde-corps.

L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : “Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant:

a) Toute délégation du pouvoir donnée au syndic, au conseil syndical ou à toute personne de prendre un acte ou une décision mentionné à l’article 24. Lorsque l’assemblée autorise le délégataire à décider de dépenses, elle fixe le montant maximum des sommes allouées à ce titre;

b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci;

c) La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical ;

d) Les conditions auxquelles sont réalisés les actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d’obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l’établissement de cours communes, d’autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté;

e) La modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives;

f) Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

Un décret en Conseil d’État précise les conditions d’application du présent f ;

g) Les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété;

h) L’installation d’une station radioélectrique nécessaire au déploiement d’un réseau radioélectrique ouvert au public ou l’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble dès lors qu’elles portent sur les parties communes ;

i) La délégation de pouvoir au président du conseil syndical d’introduire une action judiciaire contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires;

j) L’installation ou la modification des installations électriques intérieure ou extérieures permettant l’alimentation des emplacements de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif pour permettre la recharge des véhicules électriques ou hybrides rechargeables, ainsi que la réalisation des installations de recharge électrique permettant un comptage individuel pour ces mêmes véhicules;

k) l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires ;

l) L’installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage;

m) L’autorisation de transmettre aux services chargés du maintien de l’ordre les images réalisées en vue de la protection des parties communes, dans les conditions prévues à l’article L. 172-2 du code de la sécurité intérieure;

n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration;

o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.”

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1967 dispose : “Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d ;

b) la modification ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale.

Lorsqu’en vertu d’une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble au aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu’à l’unanimité.

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives au aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble”

L’Article 1583?du code civil dispose que la vente “(…) est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.