délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 OCTOBRE 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/04512 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBTOM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 janvier 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 19-007167

APPELANTE

Madame [S] [L] épouse [I]

Née le 24/11/1948 à [Localité 6] (95)

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d’Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant : Me Bertrand de LACGER, avocat au barreau de PARIS, toque : A272

INTIMEE

Madame [Y] [Z] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée et assistée de Me Valérie BLAIRON, avocat au barreau de PARIS, toque : G0464

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Septembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président de chambre

Anne-Laure MEANO, présidente assesseur

Aurore DOCQUINCOURT, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Camille LEPAGE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [R] [U] épouse [Z] a donné à bail à Mme [S] [L] épouse [I] un appartement à usage d’habitation de quatre pièces, situé au [Adresse 3], par contrat du 30 mars 1984, à effet du 1er avril 1984 pour un loyer trimestriel de 913.18 francs, pour une durée de trois mois renouvelable.

Le 7 juillet 1992, Mme [R] [U] épouse [Z] a fait donation à titre de partage anticipé à sa fille, Mme [Y] [Z] épouse [D], de la nue propriété de l’immeuble situé [Adresse 3] ; il était stipulé que Mme [R] [U] épouse [Z] se réservait l’usufruit desdits biens, et qu’en cas de décès avant son époux, cet usufruit serait réversible en totalité sur la tête de M. [Z].

Mme [R] [U] épouse [Z] est décédée le 13 octobre 2001, puis son époux M. [Z] le 21 novembre 2014.

Le 19 juin 2018, Mme [Y] [Z] épouse [D], ainsi devenue propriétaire de l’appartement litigieux, a fait délivrer par voie d’huissier un congé pour reprise, sur le fondement de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, à Mme [I], avec effet au 31 décembre 2018, au profit de sa fille, Mme [A] [D].

Par acte d’huissier du 14 mars 2019, Mme [Y] [Z] épouse [D] a fait assigner la locataire devant le tribunal d’instance de Paris en validation du congé, expulsion, paiement d’une indemnité d’occupation et de sommes à titre de dommages-intérêts.

Par jugement contradictoire entrepris du 23 janvier 2020 le tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Constate la validité du congé délivré par Mme [Y] [Z] épouse [D] le 19 juin 2018 – avec effet au 31 décembre 2018 – à l’égard de Mme [S] [L] épouse [I] s’agissant de l’appartement situé [Adresse 3], loué par contrat de bail d’habitation du 30 mars 1984 ;

Ordonne en conséquence à Mme [S] [L] épouse [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit qu’à défaut pour Mme [S] [L] épouse [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [Y] [Z] épouse [D] pourra, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

Condamne Mme [S] [L] épouse [I] à payer à Mme [Y] [Z] épouse [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er janvier 2019 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des Iieux ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [S] [L] épouse [I] à payer à Mme [Y] [Z] épouse [D] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [S] [L] épouse [I] aux dépens ;

Ordonne l’exécution provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 2 mars 2020 ;

Vu les dernières écritures remises au greffe le 5 mai 2020 au terme desquelles Mme [S] [L] épouse [I], appelante, demande à la cour de :

Vu l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948,

Infirmer le jugement rendu le 23 janvier 2020 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris ;

Ce faisant,

Dire et juger nul et de nul effet le congé pour reprise en date du 19 juin 2018 pour :

-violation de l’article 19 alinéa 1 de la loi du 1er septembre 1948,

-fraude,

Dire en conséquence que le bail du 30 mars 1984 s’est reconduit tacitement ;

Subsidiairement, dire que l’indemnité d’occupation ne saurait excéder le montant du loyer contractuel atteint en fin de bail outre charges ;

En tout état de cause,

Confirmer le jugement rendu le 23 janvier 2020 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté Mme [Y] [Z] épouse [D] de sa demande de dommages-intérêts et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner Mme [Y] [Z] épouse [D] au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 19 novembre 2020 par lesquelles Mme [Y] [Z] épouse [D], intimée, demande à la cour de :

Vu la loi du 1er septembre 1948,

Déclarer l’appel sans objet irrecevable ou à tout le moins non fondé ;

Confirmer en toute ses dispositions le jugement dont appel ;

Condamner l’appelante aux dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 4 000 euros au titre d’indemnité fondée sur l’article 700 code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et au jugement déféré.

Il est constant que, d’une part, le bail est soumis à la loi du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et, d’autre part, Mme [I] a quitté les lieux depuis le 13 novembre 2020, l’expulsion autorisée par le jugement entrepris ayant été mise en oeuvre.

Sur la validité du congé pour reprise :

Poursuivant l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il a validé le congé délivré par la bailleresse, Mme [I] conteste cette validité, comme devant le premier juge en invoquant:

– la violation de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948, en ce qu’il ne serait pas démontré que la bénéficiaire de la reprise ne disposait pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux ;

– et le caractère frauduleux du congé, notamment en ce qu’il a été délivré quelques mois avant les 70 ans de la locataire.

Il convient de relever, pour mémoire, que devant le premier juge l’exigence d’acquisition à titre onéreux du bien loué depuis 10 ans, prévue à l’article 19 alinéa 2 de la loi précitée, était également invoquée mais qu’elle ne l’est plus devant la cour, les motifs du jugement ayant écarté ce moyen n’étant pas contestés.

Aux termes de l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 :

‘Le droit au maintien dans les lieux n’est pas opposable au propriétaire de nationalité française ou ressortissant d’un Etat membre de la Communauté européenne qui veut reprendre son immeuble pour l’habiter lui-même ou le faire habiter par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou par ceux de son conjoint et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille vivant habituellement ou domiciliés avec lui.

(…)

Le propriétaire qui veut bénéficier du droit de reprise doit prévenir, au moins six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire, le locataire ou l’occupant dont il se propose de reprendre le local ; ledit acte doit, à peine de nullité :

-Indiquer que le droit de reprise est exercé en vertu du présent article ;

-Préciser la date et le mode d’acquisition de l’immeuble ;

-Faire connaître le nom et l’adresse du propriétaire qui loge le bénéficiaire ainsi que l’emplacement et le nombre de pièces du local occupé par ce dernier.

Le juge doit toujours apprécier les contestations qui lui sont soumises au jour de la signification de l’acte extrajudiciaire.

(…)’.

C’est au demandeur en reprise qu’incombe la charge de prouver que le bénéficiaire ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux, cette preuve pouvant être rapportée par tout moyen ; de plus, c’est au jour de la signification du congé qu’il convient d’apprécier si le bénéficiaire dispose ou non d’une habitation correspondant à ses besoins normaux.

Les besoins normaux du bénéficiaire doivent être appréciés en fonction de sa situation personnelle et sociale et des conditions générales de sa vie propre.

Il peut être considéré que ne dispose pas d’un logement correspondant à ses besoins normaux le bénéficiaire hébergé par un tiers, notamment de façon temporaire et intermittente ; de même les besoins normaux ne sont pas remplis lorsque le logement est trop exigu.

Par ailleurs, l’article 21 de la loi précitée dispose que ‘ Lorsqu’il sera établi par le locataire ou l’occupant que le propriétaire invoque le droit de reprise, non pas pour satisfaire un intérêt légitime, mais dans l’intention de nuire au locataire ou à l’occupant ou d’éluder les dispositions de la présente loi, le juge devra refuser au propriétaire l’exercice de ce droit.’

C’est à la personne visée par la reprise et qui invoque la fraude qu’il appartient de faire la preuve de celle-ci ou de l’intention malicieuse qu’elle allègue.

En l’espèce, le congé délivré le 19 juin 2018, indique que le bénéficiaire de la reprise exercée au visa de l’article 19 de la loi de 1948 précitée est [A], [C], [P] [D], née le 2 juin 1984 à [Localité 5], ‘Adresse : Chez Mademoiselle [E] [V], une amie, [Adresse 1]. Qualité : fille de la bailleresse’ et qu »actuellement, la bénéficiaire de la reprise, après un long séjour à l’étranger est rentrée sur [Localité 4] pour y poursuivre son activité professionnelle.Elle est hébergée chez une amie (Mme [E]) dans un appartement de deux pièces d’environ 32m².Qu’il s’agit pour Mlle [D] d’une solution d’attente, vu son besoin d’indépendance, légitime à son âge et d’autant plus qu’elle dort actuellement dans un canapé-lit dans le salon. Que le logement actuellement occupé par Mlle [D] l’est au titre d’un hébergement provisoire ; qu’elle n’a donc pas la faculté de vous mettre à disposition ledit logement qui n’est pas vacant puisqu’elle n’en est pas locataire’.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’appelante, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté en substance qu’il résulte des pièces produites que :

– le congé litigieux indique clairement l’identité de la personne au profit de laquelle la reprise de logement doit s’effectuer et apporte des précisions sur la situation professionnelle et financière de cette dernière ;

-Mme [A] [D] a effectivement de faibles revenus, au vu notamment des statuts de société et attestations comptables produits, ce qui constitue un obstacle objectif à la signature d’un éventuel contrat de bail à son profit ; à cet égard, la cour souligne que les allégations purement hypothétiques de l’appelante au sujet des supposés importants revenus de l’intéressée après l’obtention de son diplôme de commerce en 2007 et qui lui auraient permis d’acquérir ou de louer un logement dans la période précédant son départ en Australie en 2016 sont au surplus inopérantes, la situation de la bénéficiaire de la reprise devant être appréciée à la date du congé;

-Mme [A] [D] est partie en Australie de 2016 à mars 2018 , comme le démontre notamment les visas et billets d’avion versés aux débats, qui corroborent les déclarations de Mme [V] [E] attestant héberger l’intéressée depuis son retour en France;

-Mme [A] [D] ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux, ne bénéficiant même pas d’une chambre où dormir, dans un logement pour lequel elle n’a signé aucun bail; il n’est par ailleurs ni soutenu ni démontré que l’intéressée se soit privée de son propre fait d’une habitation dont elle bénéficiait, ou qu’elles se soit elle-même sans raison légitime volontairement mise en situation de se trouver insuffisamment logée.

-la fraude invoquée au motif que la bailleresse aurait cherché opportunément à mettre fin au bail peu avant les 70 ans de la locataire se heurte au constat que la bailleresse n’a jamais délivré de congé pour quelque motif que ce soit par le passé alors que le bail litigieux est reconductible tous les trois mois.

La cour relève en outre que la vétusté des fenêtres du logement litigieux attestée par un courrier de la Ville de [Localité 4] en date du 23 décembre 2019 et l’arrêté préfectoral du 31 décembre 2019 prescrivant des travaux d’électricité en vue de mettre fin à un danger imminent pour la santé publique ne saurait suffire à démontrer l’existence d’une intention frauduleuse, étant relevé au demeurant que le congé est antérieur de plus d’un an et demi à ces documents.

De plus, comme il a déjà été indiqué il n’est ni allégué ni démontré que Mme [A] [D] disposait, lors de la délivrance du congé, d’une habitation correspondant à ses besoins normaux ; aucune mauvaise foi, ‘intention spéculative’ ou intention de nuire de nature à établir la fraude alléguée n’est en l’espèce établie.

Enfin, à toutes fins utiles les allégations de l’appelante au sujet de ses ressources et de celles de son fils, sont inopérantes puisqu’il est constant qu’à la date du congé elle n’avait pas plus de 70 ans et qu’elle n’invoque d’ailleurs pas les dispositions de l’article 22 bis de la loi de 1948.

Par conséquent il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a, d’une part, retenu que Mme [Y] [D] justifiait de la situation personnelle et professionnelle précaire de sa fille lui permettant de prétendre à la reprise de son bien de sorte que le congé délivré le 19 juin 2018 avec effet au 31 décembre 2018 doit être déclaré valable, et, d’autre part, fixé le montant de l’indemnité d’occupation due à compter de cette date (ce point ne faisant l’objet d’aucune demande particulière).

En revanche, il n’y a pas lieu de confirmer les chefs de dispositif subséquents relatifs à l’expulsion et au sort des meubles, Mme [I] ayant déjà quitté les lieux.

Par ailleurs, en l’absence d’appel principal ou incident du chef de dispositif du jugement par lequel les demandes indemnitaires de Mme [Y] [Z] épouse [D] ont été rejetées, la cour n’en est pas saisie et il n’y a pas lieu de le confirmer, comme le demande l’appelante.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable d’allouer à Mme [Y] [Z] épouse [D] une indemnité de procédure de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris, sauf à constater que l’expulsion de Mme [S] [L] épouse [I] est devenue sans objet ;

Et y ajoutant,

Condamne Mme [S] [L] épouse [I] à payer à Mme [Y] [Z] épouse [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] [L] épouse [I] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La Greffière Le Président