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Sommaire Contexte de l’affaireL’immeuble situé à [Adresse 4] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété. Mme [G] [S] est copropriétaire du lot n°111. Le 09 mars 2021, une assemblée générale des copropriétaires a été tenue, avec des votes uniquement par correspondance. Actions de Mme [S]Contestant la validité de cette assemblée, Mme [S] a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire le 09 juin 2021. Elle a demandé l’annulation de l’assemblée générale dans son ensemble, ainsi que l’annulation de certaines résolutions spécifiques. Demandes du syndicat des copropriétairesEn réponse, le syndicat des copropriétaires a soutenu que l’assemblée générale avait été correctement organisée selon les dispositions légales. Il a également affirmé que Mme [S] n’avait pas prouvé l’envoi de son bulletin de vote et que l’annulation de l’assemblée retarderait des travaux urgents. Arguments de Mme [S]Mme [S] a fait valoir que le vote par correspondance ne devrait être qu’une option subsidiaire et que son vote par voie électronique n’avait pas été pris en compte. Elle a également contesté la légitimité de l’assemblée en raison de l’absence de vote en présentiel ou par visioconférence. Position du tribunalLe tribunal a noté que le syndic n’avait pas prouvé l’impossibilité d’organiser l’assemblée par visioconférence ou tout autre moyen électronique. Il a conclu que l’assemblée générale du 09 mars 2021 était nulle en raison de la non-conformité aux règles établies. Décision finaleLe tribunal a prononcé l’annulation intégrale de l’assemblée générale et a condamné le syndicat des copropriétaires à verser 2.000 euros à Mme [S] pour ses frais, ainsi qu’à payer les dépens. L’exécution de cette décision a été déclarée de droit. |
| Questions / Réponses juridiques :
Quelle est la validité des votes par correspondance lors d’une assemblée générale de copropriété ?La validité des votes par correspondance lors d’une assemblée générale de copropriété est encadrée par plusieurs dispositions législatives. Selon l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Il est également précisé que les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. En période d’état d’urgence sanitaire, l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 permet au syndic de prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, ils peuvent voter par correspondance, à condition que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique ne soit pas possible. Ainsi, la tenue d’une assemblée générale uniquement par vote par correspondance est légale, mais elle doit respecter les conditions énoncées, notamment l’impossibilité d’utiliser d’autres moyens de communication. Quels sont les motifs d’annulation d’une assemblée générale de copropriété ?Les motifs d’annulation d’une assemblée générale de copropriété sont principalement liés à l’inobservation des formalités légales affectant sa convocation, sa formation ou sa tenue. Selon la jurisprudence, une demande d’annulation doit se fonder sur des violations substantielles des règles de fond ou de forme édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. L’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 précise que, durant l’état d’urgence sanitaire, le syndic peut organiser une assemblée générale sans présence physique, mais il doit justifier que les autres moyens de communication n’étaient pas disponibles. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’assemblée générale peut être annulée dans son intégralité, car toute irrégularité dans la procédure peut entacher la validité des décisions prises. Quelles sont les conséquences d’une annulation d’assemblée générale ?L’annulation d’une assemblée générale de copropriété a plusieurs conséquences juridiques. Tout d’abord, les décisions prises lors de cette assemblée sont considérées comme nulles et non avenues. Cela signifie que les résolutions adoptées, y compris celles relatives à des travaux ou à des budgets, ne peuvent pas être mises en œuvre. De plus, selon l’article 700 du code de procédure civile, la partie qui succombe dans l’instance peut être condamnée à payer une somme à l’autre partie pour couvrir ses frais irrépétibles. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a été condamné à verser une somme à Mme [S] en raison de l’annulation de l’assemblée. Enfin, l’exécution de la décision d’annulation est de droit, ce qui signifie qu’elle doit être appliquée immédiatement, sauf disposition contraire. Cela peut entraîner des complications pour le syndicat des copropriétaires, qui devra organiser une nouvelle assemblée pour régulariser la situation. Quelles sont les obligations du syndic en matière de convocation d’assemblée générale ?Le syndic a plusieurs obligations en matière de convocation d’assemblée générale, qui sont définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967. Selon l’article 9 de la loi, le syndic doit convoquer les copropriétaires à l’assemblée générale en respectant un délai de préavis, généralement de 21 jours. La convocation doit préciser l’ordre du jour, c’est-à-dire les points qui seront discutés et votés. De plus, elle doit indiquer les modalités de participation, notamment si le vote par correspondance est autorisé. En période d’état d’urgence, le syndic doit également justifier que les modalités de vote choisies, notamment le vote par correspondance, sont conformes aux dispositions dérogatoires en vigueur. Si ces obligations ne sont pas respectées, cela peut entraîner l’annulation de l’assemblée générale. Comment se déroule la procédure d’annulation d’une assemblée générale ?La procédure d’annulation d’une assemblée générale de copropriété commence par une assignation devant le tribunal judiciaire. La partie qui conteste l’assemblée, en l’occurrence Mme [S], doit exposer les motifs de sa demande, en se fondant sur les violations des règles de convocation ou de tenue de l’assemblée. Le tribunal examine alors les arguments des deux parties, en se référant aux dispositions légales applicables, notamment celles de la loi du 10 juillet 1965 et des ordonnances dérogatoires en période d’état d’urgence. Après avoir entendu les parties, le tribunal rend sa décision, qui peut prononcer l’annulation de l’assemblée générale si les conditions légales ne sont pas remplies. La décision est exécutoire de droit, ce qui signifie qu’elle doit être appliquée immédiatement, sauf indication contraire. |
REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
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8ème chambre
1ère section
N° RG 21/08143
N° Portalis 352J-W-B7F-CUUF5
N° MINUTE :
Assignation du :
09 Juin 2021
JUGEMENT
rendu le 10 Décembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [G] [S] née [B]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Maître Charlie DESCOINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0099
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic, Monsieur [Z] [K], exerçant sous l’enseigne “SHJL IMMO”
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Bernard BESSIS de la SELEURL BERNARD BESSIS SELARL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0794
Décision du 10 Décembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/08143 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUUF5
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Justine EDIN, Greffière.
DÉBATS
A l’audience du 09 Octobre 2024
tenue en audience publique
JUGEMENT
Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
L’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Mme [G] [S] est copropriétaire au sein de cet immeuble du lot n°111.
Le 09 mars 2021 s’est tenue l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, les votes ayant eu lieu uniquement par correspondance.
Contestant la validité de cette assemblée, par acte d’huissier délivré le 09 juin 2021, Mme [S] a assigné devant le tribunal judiciaire de céans le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, pris en la personne de son syndic en exercice, afin d’obtenir, principalement, l’annulation de l’assemblée générale précitée en son entier, et subsidiairement l’annulation des résolutions N°2, 12, 21, 22, 22-1 et 22-2.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 août 2023, Mme [S] demande au tribunal de :
» Recevoir Mme [S] en son action et la déclarer bien fondée,
Vu le règlement de copropriété,
Vu les dispositions du décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 et de l’ordonnance du 25 mars 2020 n° 2020-304,
Vu les dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions des articles 11 et 17 du décret du 17 mars 1967 ;
– Prononcer l’annulation dans son ensemble du procès-verbal d’assemblée générale du 9 mars 2021 ;
Subsidiairement,
– Prononcer l’annulation des résolutions n° 2, 12, 21, 22, 22-1, 22-2 ;
– Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens « .
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
» Vu la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété,
Vu l’ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 et l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, Vu les jurisprudences citées,
Vu les pièces versées aux débats,
A titre principal,
– Juger que la tenue de l’assemblée générale du 9 mars 2021 a été faite au moyen de votes par correspondance décidés par le syndic conformément aux dispositions légales prévues à cet effet,
– Juger que Mme [S] ne rapporte pas la preuve de l’envoi de son bulletin de vote au syndic,
– Juger que l’annulation de l’assemblée générale n’est pas justifiée et en outre qu’elle aurait pour conséquence de retarder les travaux urgents et nécessaires compte-tenu de l’arrêté de péril de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 6],
– Juger Mme [S] mal fondée en ses demandes d’annulation totale de l’assemblée générale du 9 mars 2021,
A titre subsidiaire,
– Juger que Mme [S] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice résultant du vote des résolutions n°2 et 12,
– Juger que la résolution n°21 relative à la refonte du règlement de copropriété peut être adoptée à la majorité simple des voix des copropriétaires,
– Juger que la formulation des résolutions n°22, 22-1 et 22-2 n’emporte aucune incidence sur la validité du vote de celles-ci, le principe des travaux ayant été votés mais le choix d’une entreprise ayant été reporté à une autre assemblée générale,
En tout état de cause,
– Débouter Mme [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande en paiement de frais irrépétibles,
– Condamner Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 6], la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Bernard Bessis SELARL, représentée par Maître Bernard Bessis, avocat au Barreau de Paris, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile « .
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 05 février 2024.
L’affaire, appelée à l’audience du 09 octobre 2024, a été mise en délibéré au 10 décembre 2024.
Sur les demandes de » juger »
Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures du syndicat des copropriétaires.
Sur la demande principale en annulation dans son ensemble du procès-verbal d’assemblée générale du 09 mars 2021
Au soutien de sa demande à ce titre, Mme [S] prétend que le vote par correspondance lors d’une assemblée générale ne peut être que subsidiaire à un vote en présentiel ou à un recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication, et doit rester une exception justifiée par des circonstances particulières, et que tel n’est pas le cas en l’espèce concernant l’assemblée générale critiquée.
Elle se prévaut également de la non-prise en compte de ses votes par voie électronique qu’elle affirme avoir dûment notifiés à l’adresse électronique figurant sur la convocation envoyée par le syndic.
En réponse aux moyens adverses, elle réplique avoir parfaitement respecté les consignes du syndic pour lui faire parvenir le formulaire de vote, qu’à l’inverse celui-ci n’a, à aucun moment, fait l’obligation d’adresser les votes par lettre recommandée ou à une autre adresse électronique.
En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande d’annulation de l’assemblée générale querellée en son entier, excipant de ce qu’il ne découle d’aucune disposition une quelconque interdiction qui lui serait faite de recourir à cette modalité dérogatoire à un vote en présentiel.
Il soutient que les modalités d’organisation des assemblées générales sont à la seule discrétion du syndic, et que durant la période de pandémie de Covid-19 le recours au vote par correspondance a été expressément admis par les dispositions dérogatoires alors applicables du fait du contexte sanitaire.
Le syndicat des copropriétaires soutient par ailleurs que les prétendus votes de la demanderesse ne lui sont jamais parvenus selon les modalités définies, et en déduit avoir correctement mentionné cette dernière comme absente dans le procès-verbal de l’assemblée générale, soulignant la carence probatoire de la demanderesse sur ce point.
Le syndicat des copropriétaires ajoute qu’en toute hypothèse aucun des votes négatifs exprimés par Mme [S] n’aurait changé l’adoption des résolutions dès lors qu’elles ont été adoptées avec une majorité suffisante.
Toute violation des règles de fond ou de forme édictées par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 peut donner lieu à une action en nullité.
Une demande d’annulation d’une assemblée générale dans son entièreté doit se fonder sur l’inobservation des formalités légales affectant sa convocation, sa formation ou sa tenue, et qui ont pour conséquence d’entacher la réunion elle-même et donc tout ce qui a pu y être fait ou décidé.
L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 édicte que » Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.
Les copropriétaires peuvent, par ailleurs, voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté. (…) « .
Aux termes de l’article 22-2 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, modifiée par l’ordonnance 2020-595 du 20 mai 2020, dans sa version applicable au litige, » I.-Par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire déclaré par le décret n° 2020-1257 du 14 octobre 2020 déclarant l’état d’urgence sanitaire, prorogé dans les conditions prévues à l’article L.3131-13 du code de la santé publique, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l’assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée.
Par dérogation aux dispositions de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. (…) « .
L’article 22-3 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 précise que:
» Lorsqu’il est fait application de l’article 22-2, il est dérogé aux dispositions des articles 9, 14, 15 et 17 du décret du 17 mars 1967 susvisé dans les conditions suivantes :
1° L’assemblée générale des copropriétaires est convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation ;
2° La convocation précise que les copropriétaires ne peuvent participer à l’assemblée générale que par visioconférence ou tout autre moyen de communication électronique, sans préjudice de la possibilité de voter par correspondance. Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, la convocation précise que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance « .
Il ressort des dispositions susvisées que, pendant la période d’état d’urgence sanitaire, le syndic a été autorisé à faire le choix d’une assemblée générale tenue uniquement au moyen d’un vote par correspondance, à la condition toutefois que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’ait pas été possible.
Sur ce,
Le syndicat des copropriétaires, à qui appartient la charge de la preuve de la validité de l’assemblée générale litigieuse, ne prétend ni au demeurant ne justifie d’une impossibilité d’un recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique pour tenir l’assemblée générale du 09 mars 2021.
L’argument tenant au contexte de pandémie et au besoin de sécurité sanitaire ne saurait être utilement retenu, compte tenu des dispositions précitées. Il en est de même, pour les mêmes motifs, de celui tenant à la prétendue liberté du syndic du choix des modalités organisationnelles de ces assemblées dans un tel contexte.
Par conséquent, la nullité de ladite assemblée générale sera prononcée dans son intégralité.
Sur les demandes accessoires
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’à payer à Mme [S] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
En application de l’article 514 modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit.
Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
PRONONCE l’annulation dans son intégralité de l’assemblée générale du 09 mars 2021 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6],
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, à payer à Mme [G] [S] une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, aux dépens,
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes,
Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2024.
La Greffière La Présidente
