ARRÊT N°51

N° RG 21/01236

N° Portalis DBV5-V-B7F-GH5N

S.A.S. FONCICAP

C/

[K]

S.C.I. [T]

ATI 79

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 07 FÉVRIER 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 mars 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE

APPELANTE :

S.A.S. FONCICAP

[Adresse 3]

[Localité 11]

ayant pour avocat postulant Me Hervé PIELBERG de la SCP KPL AVOCATS et pour avocat plaidant Me Mathilde LE BRETON, avocats au barreau de POITIERS

INTIMÉS :

Madame [U] [K]

née le 25 Juin 1964 à [Localité 11] (17)

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 2]

défaillante bien que régulièrement assignée

Madame [C] [K]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 4]

défaillante bien que régulièrement assignée

Monsieur [X] [K]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 5]

défaillant bien que régulièrement assigné

S.C.I. [T]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ayant pour avocat postulant Me Charles-Emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

ATI 79

agissant es qualité de tuteur de Madame [E] [K]

[Adresse 6]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/006511 du 14/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS)

ayant pour avocat postulant Me Eric CIANCIARULLO de la SELARL CIANCIARULLO, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 28 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– PAR DÉFAUT

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS

La SCI [T] est propriétaire d’une maison située à Sainte Marie de Ré depuis le 9 mars 1978. Son terrain jouxte celui des consorts [K].

Elle a déclaré un sinistre à son assureur, la société Maif, le 4 mars 2015, sinistre en relation avec le défaut d’entretien de la végétation imputé aux voisins.

Le cabinet Eurexo convoquait son assurée et l’indivision [K], relevait dans son rapport du 6 novembre 2015 que le mur mitoyen commençait à s’effondrer, constatait des rejets de laurier au travers du mur.

[X] [K] confirmait ne pas entretenir le bien placé sous la garde, disait-il, de sa soeur, [E] [K], sous tutelle.

Un protocole d’accord était établi. Il mettait à la charge des consorts [K] le paiement d’une somme de 1418 euros.

Le cabinet Eurexo établissait un second rapport le 7 juillet 2016.

Il préconisait la remise en état du mur pour un coût de 2486 euros et l’ arrachage des végétaux avec mise en place d’un système anti-racinaire pour un coût de 8000 euros

Il constatait la persistance des dégradations par la pousse des végétaux depuis les parcelles de l’indivision [K].

Les rhizomes de bambou continuaient leur progression au delà de la limite séparative.

Le cabinet Eurexo précisait que Mme [U] [K] avait averti de son absence, que les autres indivisaires ne s’étaient pas manifestés.

Le 25 juillet 2016, la société Maif invitait les consorts [K] le 25 juillet 2016 à faire arracher les végétaux dans un délai de 30 jours, leur envoyait copie du rapport en date du 7 juillet 2016.

Le 27 juillet 2016, la SCI [T] mandatait un huissier de justice aux fins de constat.

Il constatait que la limite séparative était matérialisée par un mur ancien monté à la rétaise en pierres sèches non jointées sur toute la longueur.

Il relevait la présence à l’arrière de la maison de lierre grimpant, de branches d’arbre d’essences diverses gagnant le faîtage et la toiture de l’abri à vélos, la présence à l’arrière de bambous d’une hauteur de 4m.

Il constatait que la couverture du bûcher accolé à l’abri à vélos était envahie par le lierre grimpant et les branchages notamment de laurier.

Au pied du bûcher et du mur de clôture il observait des rhizomes de bambous ressortant dans le terrain de la SCI, de nombreux débords de végétation d’essences diverses.

Le cabinet Eurexo a établi un troisième rapport le 16 février 2017 faisant état d’une aggravation de la situation.

Les rhizomes de bambou continuaient de progresser au delà de la limite séparative.

Le laurier sauce débordait, empêchant en partie l’utilisation de l’appentis.

La migration se faisait en sous-sol.

Le coût des remèdes était désormais chiffré à la somme de 50 292 euros incluant la remise en état du mur mitoyen pour 46 242 euros, l’ arrachage sur les parcelles à proximité du mur pour 4080 euros.

L’ATI 79, tutrice de [E] [K] contestait le coût des travaux le 13 février 2017 qu’elle jugeait beaucoup trop élevé.

[U] [K] notifiait son refus au cabinet Eurexo le 31 janvier 2017, faisait valoir que le terrain allait être préempté ou vendu.

[C] [K] estimait le 28 janvier 2017 qu’il ‘ne lui semblait pas nécessaire pour l’instant de faire des travaux ‘.

L’immeuble était vendu par compromis des 14,18,25 novembre 2017 réitéré le 16 novembre 2018 au profit de la société Foncicap pour un prix de 319 000 euros.

L’acheteur était averti du litige en cours, se voyait remettre copie de l’assignation délivrée le 2 août 2018, ‘déclarait faire son affaire personnelle de l’ensemble de ce litige et sans recours contre le vendeur.’

Par actes des 25 juillet, 1er et 2 août 2018, la SCI [T] a assigné les consorts [K] devant le tribunal de grande instance de La Rochelle aux fins

de voir constater l’existence d’un trouble anormal du voisinage, faire condamner ses voisins à lui payer la somme de 50 292 euros au titre des travaux nécessaires.

Par acte du 2 mai 2019, la SCI [T] a assigné la société Foncicap, devenue propriétaire.

Dans ses dernières conclusions, elle a demandé la condamnation solidaire de l’indivision [K] et de la société Foncicap à lui payer la somme de 50 292 euros et à effectuer à leurs frais l’ensemble des travaux nécessaires sous astreinte.

La société Foncicap a conclu à l’irrecevabilité de l’action exercée par la SCI [T], subsidiairement, au débouté.

Par actes authentiques des 5 juillet et 27 novembre 2019, la société Foncicap a revendu le terrain acquis.

L’ATI 79, tutrice de [E] [K] a conclu au débouté, subsidiairement, a demandé à être garantie et relevée indemne par la société Foncicap.

[U], [C], [X], [E] [K] n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 2 mars 2021 , le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué comme suit :

– Déclare recevable l’action de la SCI [T],

– Condamne solidairement Mme [U] [K], Mme [C] [K], M. [X] [K] et l’ATI 79 ès qualité de tuteur de Mme [E] [K] à verser à la SCI [T] la somme de 20 000€ à titre de dommages et intérêts, et celle de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-Déboute la SCI [T] de sa demande d’exécution de travaux et de ses demandes présentées à l’encontre de la SAS FONCICAP,

-Condamne la SAS FONCICAP à relever Mme [U] [K], Mme [C] [K], M. [X] [K] et l’ATI 79 ès qualité de tuteur de Mme [E] [K] indemnes des condamnations prononcées ci-dessus à leur encontre,

-Déboute la SAS FONCICAP de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre des Consorts [K],

-Condamne la SAS FONCICAP à verser à Mme [U] [K] et Mme [E] [K] représentée par son tuteur, l’ATI 79, la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-Déboute la SAS FONCICAP de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne la SAS FONCICAP aux entiers dépens en ce compris les coûts des constats d’huissier des 27 juillet 2016 pour 358,24 €, 07 février 2019 pour 360,09 € et 08 juin pour 2020 pour 408,09 € ».

Le premier juge a notamment retenu que :

sur les fins de non recevoir soulevées par la société Foncicap

La société [T] justifie de sa qualité à agir, est propriétaire de la parcelle troublée.

La société Foncicap a été propriétaire des parcelles voisines entre le 16 novembre 2018 et le 27 novembre 2019.

Elle avait été informée lors de l’achat du litige en cours entre les vendeurs et la société [T].

La revente de ses parcelles par la société Foncicap ne prive pas la société [T] d’action à son encontre.

C’est à la société Foncicap de démontrer que l’action est prescrite.

Il n’est pas établi que le point de départ de la prescription soit antérieur de plus de 5 ans à la délivrance des assignations du 25 juillet 2018 et 2 mai 2019.

– sur le fond

Le constat d’huissier de justice du 27 juillet 2016, l’ expertise amiable du 6 novembre 2015 démontrent des envahissements et dégradations constitutifs d’un trouble anormal de voisinage.

La société [T] ne produit pas de devis clair sur le chiffrage des travaux.

Le mur a été en partie reconstruit. Le préjudice sera retenu pour une somme de 20 000 euros.

Les consorts [K] ont vendu mais restent tenus à l’égard de la société [T].

[U], [C], [X] [K] , l’association ATI en qualité de tuteur de [E] [K] seront condamnés solidairement à payer à la société [T] la somme de 20 000 euros.

La société [T] ne peut demander la condamnation de la société Foncicap.

Elle est tiers à l’acte de vente, ne peut s’en prévaloir.

Elle sera donc déboutée de ses demandes dirigées contre la société Foncicap.

– sur le recours en garantie

La clause du contrat de vente entre les consorts [K] et la SCI Foncicap est applicable.

Cette dernière était parfaitement informée du montant des demandes et de leurs motifs.

La société Foncicap sera condamnée à relever indemne les consorts [K] des condamnations prononcées à leur encontre au profit de la société [T].

La SCI Foncicap sera déboutée de sa demande de garantie.

LA COUR

Vu l’appel en date du 15 avril 2021 interjeté par la société Foncicap

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 29 décembre 2021, la société Foncicap a présenté les demandes suivantes:

Vu les articles 4, 5, 31, 32, 122, 464 du code de procédure civile,

Vu les articles 544, 1199, 1240 du code civil,

A titre principal,

-Annuler le jugement querellé en ce qu’il a :

-condamné solidairement Mme [U], Mme [C] [K], M.  [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Mme [E] [K] à verser à la SCI [T] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,

-condamné la SAS FONCICAP à relever Mme [U] [K], Mme [C] [K], M. [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Mme [E] [K] indemnes de ladite condamnation,

-Retrancher à la décision querellée en ce qu’elle a :

-condamné solidairement Mme [U], Mme [C] [K], M.  [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Mme [E] [K] à verser à la SCI [T] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts,

-condamné la SAS FONCICAP à relever Mme [U] [K], Mme [C] [K], M. [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Mme [E] [K] indemnes de ladite condamnation,

En tout état de cause,

-Reformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– déclaré recevable l’action de la SCI [T],

-condamné solidairement Mme [U] [K], Mme [C] [K], M. [X] [K] et l’ATI 79 ex qualité de tuteur de Mme [E] [K] à verser à la SCI [T] la somme de 20 000€ à titre de dommages et intérêts et celle de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SAS FONCICAP à relever Mme [U] [K], Mme [C] [K], M. [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Mme [E] [K] indemnes des condamnations prononcées ci-dessus à leur encontre,

– débouté la SAS FONCICAP de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre des Consorts [K],

– condamné la SAS FONCICAP à verser à Mme [U] [K] et Mme [E] [K] représentée par son tuteur l’ATI 79 la somme de 1 000 e en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-débouté la SAS FONCICAP de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SAS FONCICAP aux entiers dépens en ce compris les coûts de constats d’huissiers des 27 juillet 2016 pour 350,24 €, 07 février 2019 pour 360,09 € et 08 juin 2020 pour 408,09 €,

et statuant à nouveau,

-Déclarer la SCI [T], les Consorts [K] et l’ATI 79 aussi irrecevables que mal fondés en leurs demandes, les en débouter,

Si une quelconque condamnation devait être prononcée à l’encontre de la SAS FONCICAP, condamner Mme [U] [K], Mme [C] [K], M. [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Mme [E] [K], Mme [E] [K] représentée par son tuteur ATI 79 à la relever indemne de toutes condamnations qui seraient éventuellement prononcées à son encontre.

Si la cour de céans devait estimer qu’une garantie était due par la SAS FONCICAP à l’égard des Consorts [K], celle-ci ne pourrait être prononcée que dans la limite de 25 % pour chacune des parties,

-Condamner solidairement la SCI [T], Mme [U] [K], Mme [C] [K], M. [X] [K], Mme [E] [K] représentée par l’ATI 79, l’ATI 79 es qualité de tuteur de Mme

[E] [K] à verser à la SAS FONCICAP la somme de 3 000€ au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, et la somme de 4 000€ au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

-Condamner solidairement ces derniers aux entiers dépens de première instance et d’appel,

A l’appui de ses prétentions, la société Foncicap soutient en substance que :

-Elle s’est portée acquéreur le 16 novembre 2018, a revendu les 5 juillet et 27 novembre 2019.

-Elle demande l’annulation du jugement, le tribunal ayant statué ultra petita.

Il s’est prononcé sur des demandes qui ne lui étaient pas présentées.

La société [T] demandait condamnation au paiement d’une somme de 50 292 euros au titre des travaux de reprise. Le tribunal lui a alloué 20 000 euros en réparation d’un préjudice moral qui n’était pas demandé.

-Seule [E] [K] représentée par l’ATI 79 avait conclu et formé des demandes de garantie. [U], [C], [X] [K] n’avaient formé aucune demande.

-Le tribunal l’a néanmoins condamnée à les relever indemnes alors qu’ils n’avaient rien demandé.

-sur les fins de non recevoir

Elle soulève la prescription des demandes de la SCI [T] à son encontre.

Elle a été attraite le 2 mai 2019.

L’ interruption de la prescription ne bénéficie qu’à celui qui agit, ne peut être étendue à d’autres parties. Le point de départ du délai est la date de manifestation du dommage.

Le rapport Eurexo du 6 novembre 2015 indique que la chute du mur n’est pas accidentelle, qu’elle résulte d’un processus lent et avéré, donc antérieur au 2 mai 2014.

L’ action est prescrite à son égard, à l’égard des consorts [K].

-Les demandes subsidiaires de la société [T] contre la société Foncicap sont irrecevables.

Elle agit contre elle sur la base d’une convention à laquelle elle n’est pas partie.

La société [T] ne peut se prévaloir des stipulations contractuelles intéressant les consorts [K] et la société Foncicap.

La société Foncicap n’était pas propriétaire quand les dommages sont apparus.

– sur le fond

Le trouble n’est pas anormal.

La chute du mur résulte de la négligence de l’ensemble des parties.

La société Foncicap n’était pas propriétaire. Les expertises amiables lui sont inopposables, ne sont pas corroborées.

Il n’est pas établi que les rhizomes de bambous viennent du fonds voisin, ni que la dégradation du mur soit la conséquence de la pousse des végétaux.

Le mode constructif du mur en pierres sèches non jointées doit être pris en compte.

La société Foncicap a cherché à entretenir, s’est heurtée à un refus le 19 juin 2019.

La somme demandée de 50 292 euros est excessive et injustifiée dès lors que le mur initial n’était pas en pierres du pays, qu’une partie du mur a déjà été reconstruit.

Il s’agit en outre d’un mur mitoyen.

-Elle réitère sa demande en garantie due par les consorts [K].

L’assignation lui avait été communiquée lors de la vente mais non le dernier rapport établi par le cabinet Eurexo, manoeuvre qu’elle qualifie de dolosive.

L’acquéreur ne peut s’engager à faire son affaire personnelle d’une procédure que dans les limites de ce qui a été porté à sa connaissance.

-Un protocole d’accord avait été établi, avait été exécuté par l’ATI 79 qui a réglé une quote-part. Aucune demande ne peut être formée contre [E] [K] du fait du protocole qui a autorité de la chose jugée.

-La SCI [T] n’a pas plus de droits contre la société Foncicap que contre les consorts [K].

-Elle n’a commis aucune faute, a été ‘bernée’ lors de la vente.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 27 janvier 2022, la SCI [T] a présenté les demandes suivantes :

Vu les dispositions de l’article 544 du Code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil

Vu les pièces,

À TITRE PRINCIPAL :

-CONFIRMER le jugement de première instance du tribunal judiciaire de La Rochelle du 2 mars 2021 en ce qu’il a :

– DECLARÉ recevable l’action de la SCI [T],

-CONDAMNÉ solidairement Madame [U] [K], Madame [C] [K], Monsieur [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Madame [E] [K] à verser à la SCI [T] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage et celle de 3000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNÉ la SAS FONCICAP à relever Madame [U] [K], Madame [C] [K], Monsieur [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Madame [E] [K] indemnes des condamnations prononcées ci-dessus à leur encontre,

-DÉBOUTÉ la SAS FONCICAP de l’ensemble de ces demandes présentées à l’encontre des consorts [K],

-DÉBOUTÉ la SAS FONCICAP de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

-CONDAMNÉ la SAS FONCICAP aux entiers dépens en ce compris les coûts des constats d’huissier des 27 juillet 2016 pour 358,24 €, 7 février 2019 pour 360,09 € et 8 juin 2020 pour 408,09 €.

SUBSIDIAIREMENT :

DIRE ET JUGER que l’action de la SCI [T] n’est pas prescrite.

DIRE ET JUGER que les demandes de la SCI [T] à l’encontre de la SAS FONCICAP sont recevables au regard de la qualité à défendre de la SAS FONCICAP et de la qualité à agir de la SCI [T].

-CONDAMNER SOLIDAIREMENT ou in solidum, sur appel incident, et si par impossible la Cour prononçait la nullité du jugement du 02 mars 2021, Madame [U] [K], Madame [C] [K], Monsieur [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Madame [E] [K] et la SAS FONCICAP à payer à la SCI [T]-[N] la somme de 20.000,00 € à titre de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage.

-CONDAMNER SOLIDAIREMENT ou in solidum, sur appel incident, et si la Cour ne faisait pas droit à la demande de dommages et intérêts pour trouble anormal de voisinage, Madame [U] [K], Madame [C] [K], Monsieur [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Madame [E] [K] et la SAS FONCICAP à payer à la SCI [T]- [N] la somme de 50 292,00 euros, au titre du coût des travaux de reprise chiffré par l’expert amiable dans son troisième et dernier rapport.

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

-CONDAMNER solidairement ou in solidum Madame [U] [K], Madame [C] [K], Monsieur [X] [K] et l’ATI 79 es qualité de tuteur de Madame [E] [K] et la SAS FONCICAP

à payer à la SCI [T]-[N] une somme 4000.00 euros en

application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi

qu’aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût des constats d’huissier établis le 27 Juillet 2016 pour 358,24 euros, le 07 février 2019 pour 360.09 € TTC et le 8 juin 2020 pour 408.09 €.

A l’appui de ses prétentions, la SCI [T] soutient en substance que :

-Elle est voisine des consorts [K].

-La prolifération des végétaux est à l’origine de nombreux désordres.

-La première mise en demeure date du 1er juin 2015.

-L’ expertise du 6 novembre 2015 a été suivie de la rédaction d’un protocole d’accord, protocole non signé mais en partie exécuté entre janvier et septembre 2016.

Le second rapport du 5 juillet 2016 a été suivi d’une mise en demeure le 25 juillet 2016.

Le troisième rapport a été suivi de l’élaboration d’un protocole non signé. La tutrice de [E] [K] a contesté le coût des travaux le 12 février 2017.

[C] et [U] [K] se prévalaient du projet de vente de l’immeuble.

– sur la demande de nullité du jugement

La demande d’indemnisation est fondée sur le trouble anormal de voisinage.

Il importe peu que tous les indivisaires n’aient pas formulé de demandes de garantie en première instance. Le compromis de vente s’applique à l’indivision.

– sur les fins de non recevoir

La découverte du sinistre est postérieure à juillet 2013.

Les consorts [K] ont reconnu le bien-fondé de son action. Des paiements partiels sont intervenus.

La clause de l’acte de vente vaut reconnaissance par la société Foncicap du droit de poursuite de la société [T].

La prescription a été interrompue par la première mise en demeure du 1er juin 2015.

Les protocoles d’accord établis n’ont été ni signés, ni exécutés.

– sur le fond

-Le seul constat de l’envahissement de la végétation qui met en péril le mur séparatif établit l’anormalité du trouble.

-Les rapports amiables sont étayés par des éléments complémentaires: devis, constats d’huissier de justice .

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 29 septembre 2021, l’ association ATI 79 a présenté les demandes suivantes :

A titre principal,

Vu le rapport d’expertise amiable sur lequel s’appuie la demanderesse.

Dire et juger que cette seule expertise amiable non contradictoire est inopposable aux défendeurs.

-En conséquence débouter purement et simplement l’appelante.

-Condamner la SAS FONCICAP au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

A titre subsidiaire,

-Confirmer le jugement du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE en date du 22 mars 2021 en ce qu’il a

-condamné la SAS FONCICAP à relever Madame [U] [K], Madame [C] [K], Monsieur [X] [K] et l’ATl 79 es qualité de tuteur de Madame [E] [K] indemne des condamnations prononcées a leur encontre

-condamné la SAS FONCICAP à verser à Madame [E] [K] représentée par son tuteur L’ATl 79 a la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Constater en conséquence que le terrain a fait l’objet d’une vente.

En déduire qu’aucune demande de condamnation à effectuer des travaux sous astreinte ne saurait prospérer.

Constater enfin que l’acquéreur la SAS FONCICAP a déclaré faire son affaire personnelle de l’ensemble du litige et ce sans recours contre le vendeur.

-En conséquence dire est juger qu’en tout état l’acquéreur devra en cas de condamnation des défendeurs les relever indemne.

-Condamner de la même manière La SAS FONCICAP qui s’obstine à réclamer à ce que les défendeurs la relèvent indemne en dépit de la clause prévue à l’acte de vente.

-Condamner la SAS FONCICAP au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, l’ATI 79 soutient en substance que :

-Elle est tutrice de [E] [K].

-La société [T] fonde ses demandes sur le seul rapport d’expertise amiable.

Les rapports produits sont incohérents, inexploitables.

-La société Foncicap avait déclaré faire son affaire personnelle du litige. Elle avait été destinataire de l’assignation.

-L’ indivision [K] n’est plus propriétaire.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2022 .

Véronique, [U] , [X] [K] n’ont pas constitué avocat.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelant leur ont été signifiés par actes d’huissier de justice remis à l’étude les 12,15,16 juillet 2021.

SUR CE

– sur l’annulation du jugement

La SCI Fongicap fait grief au tribunal d’avoir alloué à la SCI [T] un préjudice moral qui n’était pas demandé.

Il ressort des dernières conclusions de la SCI [T] en date du 16 décembre 2020 qu’elle demandait la condamnation in solidum des défenderesses à lui payer la somme de 50 292 euros au titre du coût des travaux de reprise et à effectuer l’ ensemble des travaux nécessaires à faire cesser le trouble sous astreinte.

Le tribunal a condamné la SCI Foncicap à lui payer une somme de 20 000 euros, somme qui correspond à son estimation du coût des travaux nécessaires compte tenu des travaux qui avaient déjà été effectués et du devis produit.

Il ne s’agit d’aucune manière d’un préjudice moral mais de l’évaluation par le tribunal du coût des travaux au jour du jugement.

La SCI fait ensuite grief au tribunal de l’avoir condamnée à relever indemne [U], [C], [X], [E] [K] des condamnations prononcées à leur encontre alors que cette demande avait été formée uniquement par le tuteur de [E] [K].

Il ressort du jugement que [U], [C], [X] [K] n’avaient pas constitué avocat, que seule [E] [K] représentée par son tuteur, l’ATI 79 avait constitué avocat et formé à titre subsidiaire une demande de garantie.

Le tribunal a donc statué ultra petita.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la société Foncicap à garantir l’indivision [K] des condamnations prononcées à son encontre.

– sur la recevabilité de l’action de la SCI [T] contre la SCI Foncicap

– sur la qualité à agir

La SCI Foncicap soutient que la SCI [T] n’a pas qualité à agir contre elle dès lors qu’elle n’était pas propriétaire lorsque les dommages sont apparus, n’était pas partie à l’acte de vente et qu’elle n’est plus propriétaire.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seuls personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 32, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il est constant que la SCI [T] est propriétaire du fonds troublé, qu’elle a agi sur le fondement du trouble anormal de voisinage, qu’à la date de l’assignation, la SCI Foncicap était devenue propriétaire du fonds voisin pour avoir signé le compromis de vente des 14,18,25 novembre 2017 qui sera réitéré le 16 novembre 2018.

La circonstance qu’elle ait ensuite en cours de procédure revendu l’immeuble est inopérante, l’intérêt à agir s’appréciant au jour de l’introduction de la demande.

– sur la prescription

La SCI Foncicap soutient que l’action exercée est prescrite à son égard comme à l’égard des consorts [K].

La SCI Foncicap n’a pas qualité pour contester la recevabilité des demandes formées contre l’indivision [K].

En revanche, la cour doit vérifier que l’action dirigée contre [U], [C], [X] [K] qui n’ont pas constitué avocat est régulière, recevable et fondée.

L’action pour troubles anormaux du voisinage constitue une action en responsabilité extra-contractuelle. Elle obéit à une prescription quinquennale.

Le point de départ de l’action est une situation caractérisée par un trouble excessif au regard des inconvénients normaux du voisinage.

Le caractère anormal du trouble est établi par l’effondrement partiel du mur limitatif qui a été constaté par le cabinet Eurexo le 6 novembre 2015.

La connaissance du trouble anormal était caractérisée au 6 novembre 2015.

La SCI [T] a assigné les consorts [K] les 25 juillet, 1er et 2 août 2018, la SCI Foncicap le 2 mai 2019.

Il n’est produit aucun protocole d’accord transactionnel signé de l’indivision d’une part et exécuté d’autre part qui soit susceptible de faire obstacle à l’action exercée.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré l’action exercée par la société [T] recevable.

– sur la condamnation des consorts [K]

La SCI [T] demande la confirmation du jugement qui a condamné l’indivision [K] à lui payer la somme de 20 000 euros.

Seule l’ATI 79, tutrice de [E] [K] a constitué avocat en appel.

Pour s’opposer à cette condamnation, elle soutient qu’une expertise amiable non contradictoire lui est inopposable.

Il est démontré que le cabinet Eurexo a toujours invité l’indivision [K] à participer aux opérations d’expertise même si elle a fait le choix de ne pas se déplacer à l’exception de [U] et [X] [K] le 23 octobre 2015.

La demande repose en outre sur plusieurs rapports successifs établis les 6 novembre 2015, 7 juillet 2016, 16 février 2017 par le cabinet Eurexo.

Loin d’être incohérents, inexploitables, les rapports produits sont univoques sur le constat des troubles, l’aggravation de la situation.

Si le rapport du 6 novembre 2015 évoquait une négligence de l’ensemble des parties, les rapports ultérieurs désignent l’indivision [K] comme seule responsable de l’aggravation des désordres.

En effet, les mesures préconisées en 2015,2016 n’ont jamais été sérieusement exécutées.

Les rapports du cabinet Eurexo sont régulièrement produits, soumis à la discussion et corroborés par les constats d’huissier de justice qui sont produits, tout particulièrement ceux du 27 juillet 2016 et du 7 février 2019.

– sur le caractère anormal du trouble

La SCI Foncicap soutient que le trouble n’était pas d’une gravité telle qu’il puisse être qualifié d’anormal, rappelle que le mur est mitoyen.

L’anormalité de la situation est établie par l’effondrement partiel du mur , par l’envahissement de la végétation et tout particulièrement par celle des rhizomes de bambous.

L’ huissier de justice relevait le 27 juillet 2016:

– la présence à l’arrière de la maison de lierre grimpant, de branches d’arbre d’essences diverses gagnant le faîtage et la toiture de l’abri à vélos,

-la présence à l’arrière de bambous d’une hauteur de 4m.

-l’envahissement de la couverture du bûcher accolé à l’abri à vélos par le lierre grimpant et les branchages notamment de laurier.

Au pied du bûcher et du mur de clôture il observait des rhizomes de bambous ressortant dans le terrain de la SCI, de nombreux débords de végétation d’essences diverses.

Il est de droit constant que le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait ou par le fait des choses qu’il a sous sa garde.

En l’espèce, il est établi que c’est l’impéritie prolongée des consorts [K] qui est responsable du trouble subi par le fonds voisin.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a condamné l’indivision [K] à payer à la SCI [T] la somme de 20 000 euros, somme qui a été retenue par le tribunal qui a tenu compte des travaux effectués avant la vente et dont

le montant n’est pas critiqué par la SCI [T] sauf à rectifier le jugement en ce qu’il a lieu de condamner non le tuteur mais [E] [K] représentée par son tuteur.

– sur les demandes en garantie

L’ATI 79 demande à la cour de condamner la société Foncicap à relever indemne ‘les défendeurs en cas de condamnation’.

La société Foncicap réitère sa demande de garantie dirigée contre les vendeurs.

Elle justifie avoir signifié ses conclusions aux consorts [K] non constitués.

L’ATI 79 ne peut former de demande pour le compte de tous les indivisaires, mais seulement pour le compte d’ [E] [K].

L’acte de vente prévoyait :

-Litige en cours

Le vendeur précise qu’il existe un litige en cours avec le propriétaire de la parcelle contigue cadastrée section n°[Cadastre 7], savoir la SCI [T] sur l’entretien du mur mitoyen et le contrôle de la pousse des végétaux.

Est demeuré ci-joint le dernier rapport d’expertise établi à la demande de Mme [N] en date du 7 juillet 2016.

Il est ici précisé que le 2 août 2018, le vendeur a été assigné devant le tribunal de grande instance de La Rochelle à la demande de la SCI [T] .

Une copie de l’assignation est demeurée annexée au présente.

L’acheteur déclare faire son affaire personnelle de l’ensemble de ce litige et sans recours contre le vendeur.’

Il résulte des dispositions précitées que la SCI Foncicap avait été informée du litige, en avait fait son affaire personnelle.

L’assignation délivrée par la SCI [T] chiffrant sa demande à la somme de 50 292 euros était annexée à l’acte de vente.

La manoeuvre dolosive résultant de la non-communication du dernier rapport qui chiffrait le coût des travaux à cette somme est donc exclue.

L’acquéreur s’était engagé à ne pas exercer de recours contre les consorts [K], vendeurs.

La cour relève que la condamnation a été limitée à la somme de 20 000 euros, somme inférieure de moitié à celle qui était demandée dans l’assignation.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Foncicap de sa demande de garantie dirigée contre l’indivision [K].

[E] [K], représentée par l’ATI 79, est en revanche fondée à être garantie par la société Fongicap des condamnations prononcées au profit de la société [T].

– sur les autres demandes

Les constats d’huissier de justice ne font pas partie des dépens.

Leur coût ne peut être pris en compte que dans le cadre de l’indemnité de procédure qui sera mise à la charge des parties qui succombent.

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ‘ La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).’

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de la SCI Foncicap.

Il est équitable de condamner la SCI Foncicap à payer à la SCI [T] la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort

– dit recevables, régulières, fondées les demandes formées par la SCI [T] contre [U], [C], [X] [K]

– infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a

-déclaré recevable l’action de la SCI [T],

-débouté la SCI [T] de sa demande d’exécution de travaux et de ses demandes présentées à l’encontre de la SAS FONCICAP,

-débouté la SAS FONCICAP de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre des Consorts [K],

-débouté la SAS FONCICAP de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SAS FONCICAP à verser à Mme [U] [K] et à Mme [E] [K] représentée par son tuteur, l’ATI 79, la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau :

-condamne solidairement [U] [K], [C] [K], [X] [K] et [E] [K] représentée par son tuteur la société ATI 79 à verser à la SCI [T] la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts.

– condamne la SAS Foncicap à garantir et relever indemne [E] [K] représentée par son tuteur la société ATI 79 de la condamnation prononcée à son encontre.

Y ajoutant :

– déboute les parties de leurs autres demandes

– condamne la SCI Foncicap aux dépens de première instance et d’appel

– condamne la SCI Foncicap à payer à la société [T] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,