COUR D’APPEL DE BORDEAUX

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

————————–

ARRÊT DU : 26 JANVIER 2023

N° RG 19/06427 – N° Portalis DBVJ-V-B7D-LLHD

Monsieur [Z] [K]

Madame [Y] [R] [A] veuve [K]

Madame [X] [K] épouse [T]

c/

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 26 novembre 2019 (R.G. 11-19-000339) par le Tribunal d’Instance d’ARCACHON suivant déclaration d’appel du 09 décembre 2019

APPELANTS :

[Z] [K]

né le 24 Décembre 1981 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Diplomate,

demeurant [Adresse 6] (MA) ETATS-UNIS

[Y] [R] [A] veuve [K]

née le 14 Juillet 1953 à [Localité 9] (17)

de nationalité Française

Retraitée,

demeurant [Adresse 5]

[X] [K] épouse [T]

née le 29 Mars 1980 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Professeur des écoles,

demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Pierre FONROUGE de la SELARL LEXAVOUE BORDEAUX, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistés de Me Jean-baptiste POTIER de l’AARPI LAMPIDES & POTIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic de copropriété Madame [U] [B] exerçant sous l’enseigne FLASH IMMOBILIER, commerçante immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 339 339 541, domiciliée en cette qualité [Adresse 4])

Représentée par Me Marie-josé MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 novembre 2022 en audience publique, devant la cour composée de :

Madame Paule POIREL, Président,

Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller,

Madame Christine DEFOY, Conseiller,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Audrey COLLIN

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 14 décembre 2001, Mme [Y] [K] et M. [K], se sont portés acquéreurs d’une maison située [Adresse 2].

A la suite du décès de l’époux de Mme [K], la maison est restée en indivision entre cette dernière et ses deux enfants, [X] et [Z].

Cette maison est mitoyenne d’un terrain appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], sur lequel se trouvent deux maisons soumises au régime de la copropriété :

– une maison appartenant à M. [O] [S];

– une maison appartenant à M. [L] [F].

Depuis l’origine, les terrains des numéros [Adresse 2] étaient séparés, côté jardin, par un mur blanc d’une hauteur de près de 7 mètres.

Au début du mois de février 2018, le mur de séparation entre l’escalier de M. et Mme [S] et le jardin de l’indivision [K] a été détruit par des entrepreneurs, dans le cadre de travaux entrepris par M. et Mme [S].

La séparation physique entre les parcelles appartenant à l’indivision [K] et celle de leurs voisins ayant disparu, Mme [K] a fait différentes demandes de reconstruction d’un mur qui ont été refusées par les propriétaires du [Adresse 3].

Le 24 juillet 2018, M. [L] [F] a adressé un courrier indiquant avoir demandé l’intervention d’un conciliateur afin d’essayer de trouver une issue amiable au litige puis différents courriers ont été échangés entre les parties sans permettre toutefois de trouver une solution.

Par courrier en date du 2 octobre 2016, les consorts [K] ont mis en demeure M. et Mme [S] d’avoir à l’ indemniser.

M. [F] a adressé ensuite un courrier à Mme [K] l’informant que la destruction du mur avait été décidée par décision de l’assemblée générale des copropriétaires du mois d’août 2017.

Un procès-verbal de bornage a été dressé le 23 janvier 2019, lequel concluait que le mur appartenant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3].

Une proposition de reconstruction du mur à l’identique a été adressée au nouveau syndic.

Le 22 février 2019, il a répondu avoir envisagé la possibilité de réhausser le mur mais ne pouvoir engager les travaux au regard des dispositions applicables du plan local d’urbanisme de la commune d'[Localité 7].

Par courrier du 2 avril 2019, le conseil des consorts [K] a proposé au syndic de faire une demande commune de dérogation auprès du maire d'[Localité 7], en la motivant par la configuration particulière des lieux et par le fait qu’il s’agit uniquement de reconstruire à l’identique le mur.

Par courriel du 3 avril 2019, le syndic répondait en précisant ‘je vais me rapprocher des clients. Nous avons une assemblée générale tout début mai, je pense que ce sera l’occasion d’en parler de vive voix, sur site, avec eux réunis. Je vous tiendrai bien évidemment informé’.

Par courriel du 13 mai 2019, le conseil des consorts [K] relançait le syndic puis M. [F] indiquait à Mme [K] que ce sujet n’a pas été évoqué lors de ladite assemblée générale.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 25 juin 2019, l’indivision [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet [U] [B] (Flash Immobilier) devant le tribunal d’instance d’Arcachon, au visa des articles 1240 et 1231-6 du code civil, aux fins de condamnation du Syndicat des copropriétaires à les indemniser des préjudices matériels et de jouissance paisible, et à remettre en état à ses frais le mur mitoyen sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de six mois à compter de la décision à intervenir, le tout sous exécution provisoire, outre une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par jugement rendu le 26 novembre 2019, le tribunal d’instance d’Arcachon a :

– constaté que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] représentée par son syndic le cabinet [U] [B] (Fash immobilier) n’a commis aucune faute quant à la destruction du mur dont il a la propriété,

– constaté que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] représentée par son syndic le cabinet [U] [B] (Fash immobilier) n’est responsable d’aucun trouble anormal de voisinage,

– débouté l’indivision [K] de l’ensemble de ses demandes,

– dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné l’indivision [K] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration électronique en date du 10 décembre 2019, les consorts [K] ont relevé appel de cette décision sauf en ce qu’elle a dit qu’il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [K], dans leurs dernières conclusions d’appelants en date du 28 février 2020, demandent à la cour, au visa des articles 1240, 1231-6 et 651 du code civil et L.111-15 du code de l’urbanisme, de :

Réformer le jugement du Tribunal d’instance d’Arcachon en date du 26 novembre 2019 en ce qu’il a :

– constaté que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet [U] [B] (flash immobilier) n’a commis aucune faute quant à la destruction du mur dont il a la propriété ;

– constaté que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 3] représenté par son syndic le cabinet [U] [B] (flash immobilier) n’est responsable d’aucun trouble anormal de voisinage ;

– débouté l’indivision [K] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamné l’indivision [K] aux entiers dépens de l’instance.

Statuant de nouveau :

– constater que la destruction du mur de séparation avec le terrain sis [Adresse 2] a été décidée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] sans autorisation préalable de la Mairie d'[Localité 7] ;

– constater que la destruction du mur de séparation avec le terrain sis [Adresse 2] décidée par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a eu des conséquences dommageables sur le bien immobilier de l’indivision [K] (notamment façade ouest endommagée, pose d’une palissade provisoire en bois en urgence);

– constater le trouble anormal de voisinage causé, par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], à l’indivision [K] se caractérisant par des nuisances sonores, un préjudice esthétique et en terme d’intimité ;

– ordonner au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet [U] [B] (Flash Immobilier) de reconstruire à l’identique à ses frais le mur de séparation avec le [Adresse 2] qui a été détruit à son initiative ce, sous astreinte de 100 euros par jour à compter d’un délai de 6 mois suivant la décision à intervenir, ce délai devant permettre au Syndicat des copropriétaires de réaliser les formalités nécessaires auprès de la Mairie d'[Localité 7] ;

– condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet [U] [B] (Flash Immobilier) à :

– payer à la Famille [K] la somme de 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour l’atteinte à la jouissance paisible ;

– payer à la Famille [K] la somme de 7 433,70 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2018 (date du courrier de mise en demeure) au titre des dommages et intérêt pour le préjudice matériel (frais de peinture et de construction temporaire) ;

– débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet [U] [B] (Flash Immobilier) à payer à la Famille [K] la somme de 2 500 euros en cause d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner, en outre, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] représenté par son Syndic le Cabinet [U] [B] (Flash Immobilier) à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Le syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble sis [Adresse 3], dans ses dernières conclusions d’intimé en date du 28 mai 2020, demande à la cour, au visa l’article 1240 du code civil, de :

Confirmer l’intégralité du jugement rendu par le tribunal d’instance d’Arcachon en date du 26 novembre 2019.

En tout état de cause,

– condamner l’indivision [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner l’indivision [K] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2022.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera liminairement observé que la cour n’a pas à statuer sur les demandes de ‘dire et juger ‘ ou de ‘constater’ qui ne constituent pas une prétention au sens des dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile et dont elle n’est en conséquence pas saisie.

Sont soumises à la cour les questions de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et, subsidiairement, sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour avoir enlevé un mur séparatif de 7 mètres de hauteur entre les deux propriétés à l’origine pour les consorts [K] d’un trouble anormal du voisinage et d’un préjudice esthétique, matériel et de jouissance.

Il convient par ailleurs d’observer qu’à l’origine du litige, Mme [K] se plaignait essentiellement qu’ait été ôté en son absence par la copropriété située au [Adresse 3] un mur mitoyen, ainsi qu’elle l’avait déclaré le 10 juillet 2018 dans une main courante déposée au commissariat d’Arcachon (sa pièce n° 5) alors qu’il est désormais acquis comme ressortant du procès verbal de bornage amiable du 23 janvier 2019 que ce mur appartenait au contraire au Syndicat des copropriétaires.

– Sur le trouble anormal du voisinage :

Cette théorie purement prétorienne qui permet d’engager sans faute la responsabilité d’un tiers qui occasionne par son fait un trouble anormal à son voisinage trouve son fondement dans le fait que si la propriété est le droit de jouir de la chose de la manière la plus absolue, il ne doit cependant pas en être fait un usage contraire aux lois et aux règlements et l’exercice de ce droit ne doit pas occasionner pour autant un trouble à autrui qu’il serait excessif de lui laisser supporter.

Il est admis, que pour apprécier le caractère d’anormalité du trouble occasionné, dès lors qu’en matière de voisinage un certain nombre d’inconvénients résultant de la situation de promiscuité doivent pouvoir être supportés, le juge se détermine in concreto, prenant notamment en considération l’environnement et la situation géographique du bien.

Il est en l’espèce constant que le mur que le Syndicat des copropriétaires a fait enlever, de 7 mètres de haut, lui appartenait et n’était nullement mitoyen ainsi que le procès verbal de bornage amiable du 23 janvier 2019, l’a retenu, sans être contesté.

Les consorts [K] soutiennent que ce faisant, le Syndicat des copropriétaires leur a occasionné un préjudice esthétique, du fait de la vue sur de vieilles gouttières ou les attaches rouillées qui supportaient le mur, mais ils déplorent surtout une situation de promiscuité créée par l’enlèvement de ce mur qui ne leur garantit plus la moindre intimité lorsqu’ils sont dans leur jardin ou leur salle de bains et d’importantes nuisances sonores.

S’agissant de ces nuisances, le premier juge ne saurait être critiqué de s’être référé à la situation de l’immeuble et il résulte des seules photographies produites par les consorts [K], alors qu’il leur appartient de rapporter la preuve de l’anormalité du trouble au regard d’une situation donnée, que la maison appartenant à l’indivision est située en zone de construction urbaine ou les immeubles sont enchevêtrés les uns sur les autres, sur de petites parcelles, dotés de petites cours et que les immeubles situés dans l’environnement immédiat sont de différentes hauteurs, qu’il existe notamment sur l’arrière de la propriété litigieuse une résidence d’une hauteur bien supérieure à la propriété des appelants ayant incontestablement une vue sur le petit jardin des consorts [K] et leur immeuble. Il s’agit en définitive d’un environnement urbain assez dense.

Par ailleurs, aucun constat n’est venu mesurer précisément le volume sonore auquel seraient exposés les consorts [K] du fait de la destruction du mur et dès lors il n’est nullement établi que celui ci revêt un caractère anormal au regard de la situation de mitoyenneté qui a toujours été celle du bien, même si le mur qui existait les en préservait dans une certaine mesure. A cet égard, le témoignage versé aux débats dont il ressort que le témoin n’avait précisément pas ressenti cette situation de mitoyenneté de manière aussi présente que depuis que le mur a été enlevé en ce sens que le témoin disait percevoir nettement depuis la présence de voisins, ce qu’il traduisait ainsi ‘désormais je sais qu’ils sont présents ou non et quand ils passent à table’ ne suffit pas à caractériser un trouble anormal du voisinage alors que le témoin convient que la situation du bien a toujours été une situation de mitoyenneté ce qu’il exprimait en ces termes ‘la mitoyenneté du bien ne m’est jamais apparue comme flagrante, encore moins comme gênante.’

De même, s’agissant de la vue chez les voisins et de celle que les voisins peuvent avoir chez eux, les photographies versées aux débats attestent le fait que les consorts [K] ont fait édifier une palissade en bois, moins haute que le mur précédent qui les protègent partiellement de la vue que l’immeuble voisin peut avoir dans leur jardin. Il apparaît par ailleurs que cette vue (leur photographies n°3 pièces n° 32 ), n’est constituée que par une petite ‘fenêtre’ située au dessus de la palissade qu’ils ont fait construire et à laquelle leur voisin immédiat n’a accès que lorsqu’il se trouve en haut de l’escalier d’accès à la porte d’entrée à sa maison et ainsi que l’observe à juste titre le Syndicat des copropriétaire en défense, au regard de la configuration des lieux, M. [S] ne peut guère stationner très longtemps à cet endroit précis qui ne constitue qu’un passage obligé pour accéder à son logement.

Quant au préjudice esthétique constitué par la vue sur des gouttières ou attaches rouillées, aucune photographie précise ou constat ne vient en attester qui permettrait à la cour de l’apprécier, en sorte que n’est pas davantage établie, par un témoignage également insuffisant sur ce point qui se contente de mentionner ‘l’ensemble des éléments techniques tels que les gouttières sont désormais visibles, ce qui n’était pas le cas auparavant’, l’anormalité de ce trouble. (Pièce n° 26 des appelants)

Ainsi, en l’état de la carence probatoire des consorts [K], le jugement entrepris est confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [K] de leur demande de ce chef.

-Sur la responsabilité délictuelle du Syndicat des copropriétaires :

Alors que les consorts [K] échouent à établir l’existence d’un trouble anormal du voisinage qui aurait permis d’engager la responsabilité sans faute du Syndicat des copropriétaires, ils doivent pour prospérer en leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 1382 du code civil, devenu 1240 rapporter la preuve d’une faute du syndicat, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute commise et ce préjudice.

Il sera rappelé que le Syndicat des copropriétaires disposait finalement incontestablement du droit d’ôter le mur en litige dès lors que ce mur était un mur privatif, même si cela ne l’autorisait pas, se faisant, à causer un dommage à autrui.

Les consorts [K] soutiennent qu’en ôtant le mur, le Syndicat aurait par sa faute dégradé leur pignon, cependant ce fait ne saurait résulter d’une unique facture d’un montant de 2 977 euros versée aux débats par les appelants, même soumise à la contradiction dans le cadre des présents débats, dès lors que cette facture n’est accompagnée du moindre constat ou de la moindre photographie de l’état de leur mur avant les travaux d’enlèvement du mur entrepris par le Syndicat et depuis ces mêmes travaux.

S’il a pu être constaté, notamment lors des opérations de bornage, que l’enlèvement du mur du Syndicat a obligé les consorts [K] à faire enduire leur propre mur qui était à nu et dont les briques se retrouvaient apparentes, il n’en ressort pas que l’enlèvement du mr du Syndicat a entraîné des dégradations du mur des consorts [K] mais que leur propre mur n’étant revêtu d’aucun enduit et n’étant plus protégé par celui de leurs voisins ils devaient normalement y effectuer des travaux d’enduisage pour le protéger, ce qui leur incombait, sans que cette obligation soit imputable à faute au Syndicat des copropriétaires.

De même, le fait que les consorts [K] aient fait édifier à leur frais une palissade en bois pour se préserver de leur voisin, dépense qu’ils ont choisi d’engager dans leur intérêt, ne suffit pas à constituer comme fautif le fait que le Syndicat a décidé d’enlever son mur dont il estimait la solidité menacée, alors qu’il en ressort notamment que les consorts [K] n’étaient pas dépourvus de possibilités techniques pour pallier l’absence du mur.

Les consorts [K] soutiennent également que la manière dont le Syndicat a décidé de la destruction de son mur, sans concertation avec les consorts [K], lui serait imputable à faute. Cependant, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que le Syndicat des copropriétaires n’était tenu d’ aucune obligation particulière de se concerter avec ses voisins pour l’enlèvement d’un mur privatif dès lors, encore une fois, qu’il ne causait par son fait aucun dommage, ce qu’il appartient toujours aux consorts [K] d’établir.

Le fait que le syndicat n’ait obtenu que plusieurs mois après la destruction du mur l’autorisation de la municipalité qu’il n’avait sollicitée que tardivement après l’enlèvement du mur, est sans incidence sur l’existence d’un préjudice causé aux consorts [K] du fait de cet enlèvement.

En conséquence d’une absence de faute du Syndicat ayant entraîné un préjudice aux consorts [K], le jugement entrepris est également confirmé en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes indemnitaires sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil.

Enfin, en aucun cas les consorts [K] ne sauraient obtenir, sur le fondement des dispositions de l’article L. 111-15 du code de l’urbanisme la condamnation du SDC à reconstruire le mur à l’idnetique.

En effet, cet article selon lequel ‘Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement’, permet à toute personne dont l’immeuble se trouve détruit dans les circonstances données d’ obtenir une autorisation de reconstruire à l’identique mais ne saurait permettre d’imposer à un tiers la reconstruction d’un immeuble lui appartenant qu’il aurait détruit dans le cadre de l’exercice de son droit de propriété.

Le jugement entrepris est en conséquence également confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [K] de leur demande de reconstruction sous astreinte d’un mur à l’identique et les a condamnés aux dépens de première instance.

Succombant en leur recours les consorts [K] en supporteront les dépens et seront équitablement condamnés à payer au Syndicat des copropriétaires une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement entrepris des chefs déférés et y ajoutant.

Condamne in solidum M. [Z] [K], Mme [Y] [A] veuve [K] et Mme [X] [K] épouse [T] à payer au Syndicat de scopropriétaires de l’immeuble situé au n° [Adresse 3], la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M. [Z] [K], Mme [Y] [A] veuve [K] et Mme [X] [K] épouse [T] aux dépens de l’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE