REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JANVIER 2023

(n° , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/08576 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDTOK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Avril 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS RG n° 17/13785

APPELANTE

Société THELEM ASSURANCES

SAMCV agissant poursuites et diligences de son directeur général, Monsieur [B] [W]

[Adresse 31]

[Localité 17]

Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

ayant pour avocat plaidant : Me Stéphanie SALAUN de la SELARL NICOLAI-LOTY-SALAUN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0420

INTIMES

Monsieur [XX] [F]

né le [Date naissance 9] 1963 à [Localité 24]

[Adresse 20]

[Localité 24]

Représenté par Me Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635

Madame [V] [L]

née le [Date naissance 7] 1963 à [Localité 24]

[Adresse 20]

[Localité 24]

Représentée par Me Averèle KOUDOYOR de la SELARL BALE & KOUDOYOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D1635

Madame [U] [T] [A] [N] épouse [O]

née le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 24]

[Adresse 11]

[Localité 24]

Madame [IV] [WS] [WC] [AI] épouse [G]

née le [Date naissance 4] 1946 à [Localité 24]

[Adresse 22]

[Localité 14]

Monsieur [HP] [P] [KA] [G]

né le [Date naissance 8] 1975 à [Localité 34] (69)

[Adresse 29]

[Localité 15]

Monsieur [I] [M] [RL] [G]

né le [Date naissance 10] 1976 à [Localité 34] (69)

[Adresse 30]

[Localité 23]

Madame [KP] [PW] [Y] [G]

née le [Date naissance 1] 1978 à [Localité 34] (69)

[Adresse 22]

[Localité 14]

Monsieur [H] [R] [K] [N]

né le [Date naissance 2] 1939 à [Localité 24]

[Adresse 33]

[Localité 27]

Madame [WS] [J] [S] [OR] épouse [N]

née le [Date naissance 12] 1935 à [Localité 35] (83)

[Adresse 33]

[Localité 27]

Monsieur [Z] [H] [R] [N]

né le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 36] (78)

[Adresse 25]

[Localité 28]

Madame [PG] [SB] [C] [N] épouse [D]

née le [Date naissance 6] 1966 à [Localité 32] (92)

[Adresse 21]

[Localité 24]

Tous représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : Me Xavier GUITTON substituant Me Hendrick MOUYECKET de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

Monsieur [OB] [P] [R] [AI]

né le [Date naissance 13] 1944 à [Localité 24]

[Adresse 18]

[Localité 26]

Représenté par Me Philippe VOGEL, avocat au barreau de MELUN

ayant pour avocat plaidant : Me Antoine RENET, avocat au barreau de MELUN

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 20] représenté par son syndic le Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 24]

C/O Cabinet FONCIERE ET IMMOBILIERE DE [Localité 24]

[Adresse 19]

[Localité 24]

Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

ayant pour avocat plaidant : Me Xavier GUITTON substituant Me Hendrick MOUYECKET de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0502

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Mme [PG] BRET, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

L’immeuble sis [Adresse 20] est soumis au statut de la

copropriété des immeubles bâtis. Le syndic est la société Foncière et Immobilière de [Localité 24].

Sont copropriétaires au sein de cet immeuble :

– M. [OB] [AI], d’un appartement (lot n°52) situé au 4ème étage, donné en location à M. [JK], M. [AI] était assuré en 2013, 2014 et 2015 par la société Thelem Assurances, et à l’aplomb de cet appartement :

– Mme [IV] [AI] épouse [G], M. [HP] [G], M. [I] [G] et Mme [KP] [G] (ci-après les consorts [G]), des lots n°48 et 66 formant un seul et unique appartement situé au 3ème étage, donné en location à M. [XX] [F] & Mme [V] [L],

– M. [H] [N], Mme [WS] [OR] épouse [N], M. [Z] [N] et Mme [PG] [N] (ci-après les consorts [N]), d’un logement situé au 2ème étage,

– Mme [U] [N] épouse [O], d’un logement situé au 1er étage.

M. [XX] [F] & Mme [V] [L] ont déclaré à leur assureur la MAIF la survenue de dégâts des eaux les 1er août 2012 et 8 février 2013.

Lors de l’assemblée générale du 4 juin 2015, les copropriétaires ont voté des travaux de ravalement des façades de la cour principale (résolution n°10).

Les travaux ont été engagés début septembre 2015 et exécutés par la société par action simplifiée SAPA sous la direction de la société à responsabilité limitée Atelier d’Architecture S.E.E.R.I.M.

Lors d’une réunion de chantier du 29 septembre 2015, il a été constaté que la structure en pans de bois de la façade était fortement dégradée au niveau de la pénétration de la canalisation d’évacuation privative du logement de M. [OB] [AI] dans le mur de façade aux fins de raccordement sur la descente commune verticale d’évacuation des eaux située en façade. Le chantier a été interrompu dans l’attente de la réalisation de travaux de confortation des pans de bois.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. [IF] [E] par ordonnance de référé du 20 novembre 2015 au contradictoire de M. [OB] [AI].

Les infiltrations ayant généré des désordres dans les logements des consorts [G], [N] et de Mme [O] et pour M. [F] & Mme [L], les opérations d’expertise ont été rendues communes à ces parties et à la société Thelem Assurances et étendues à leurs préjudices, par ordonnances du 25 mai 2016.

M. [IF] [E] a déposé son rapport le 9 mai 2017.

Par actes d’huissier de justice des 11 et 15 septembre 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], les consorts [G], les consorts [N] et Mme [O] ont assigné M. [OB] [AI] et la société Thelem Assurances aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Par actes délivrés les 18, 20, 22 et 26 décembre 2017 et 5 janvier 2018, M. [F] & Mme [L] ont assigné M. [OB] [AI], les consorts [G], la société Thelem Assurances et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20], en réparation de leurs préjudices.

Les deux instances ont été jointes le 5 juillet 2018.

Par jugement contradictoire du 1er avril 2021 le tribunal judiciaire de Paris a :

– dit que les canalisations et installations sanitaires privatives de M. [OB] [AI] ont causé les infiltrations d’eau subies par les demandeurs et constatées en septembre 2015 et déclaré M. [OB] [AI] responsable des préjudices ainsi occasionnés,

– dit que les parties communes ne sont pas à l’origine de ces désordres et que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] n’en est pas responsable,

– dit que la société Thelem Assurances doit garantir son assuré M. [OB] [AI] au titre de la police n°T13K10999295 souscrite,

– condamné in solidum M. [OB] [AI] et la société Thelem Assurances à payer :

au syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] les sommes de :

¿ 55.047,18 € en réparation de son préjudice matériel,

¿ 2.000 € à titre de dommages et intérêts,

¿ 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

à Mme [IV] [AI] épouse [G], M. [HP] [G], M. [I] [G] et Mme [KP] [G] ensemble les sommes de :

¿ 33.402,10 € en réparation de leur préjudice matériel,

¿ 1.000 € à titre de dommages et intérêts,

¿ 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

à M. [H] [N], Mme [WS] [OR] épouse [N], M. [Z] [N] et Mme [PG] [N] ensemble les sommes de :

¿ 5.554,63 € en réparation de leur préjudice matériel et immatériel,

¿ 300 € à titre de dommages et intérêts,

¿ 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

à Mme [U] [N] épouse [O] les sommes de :

¿ 2.157,10 € en réparation de son préjudice immatériel,

¿ 800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

à M. [XX] [F] & Mme [V] [L] les sommes de :

¿ 34.866,86 € en réparation de leur préjudice de jouissance,

¿ 700,73 € en réparation de leur préjudice matériel,

¿ 2.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du jugement,

– dit que les intérêts échus des capitaux produiront intérêts dans les conditions fixées par l’article 1343-2 du code civil,

– rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Mme [IV] [G] et Mme [U] [O],

– rejeté la demande d’indemnisation de son préjudice formée par M. [OB] [AI],

– condamné in solidum M. [OB] [AI] et la société Thelem Assurances aux dépens qui comprendront ceux de référé et les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

– ordonné l’exécution provisoire,

– débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

La société d’assurance mutuelle à cotisations variables Thelem Assurances a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 3 mai 2021.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 novembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 octobre 2022 par lesquelles la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Thelem Assurances, appelante, invite la cour à :

– infirmer le jugement,

à titre liminaire,

-juger que le syndicat des copropriétaires devra justifier qu’aucune indemnisation n’a été reçue de la société AXA au titre de ce sinistre et à défaut, le débouter de ses demandes,

à titre principal,

– juger que la canalisation fuyarde est une partie commune,

– juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] est responsable des infiltrations en provenance de cette canalisation qui ont perduré du fait de son inertie,

– juger que les désordres imputables aux installations sanitaires de M. [AI] ne sont pas garantis par la police souscrite auprès d’elle,

– débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées à son encontre,

à titre subsidiaire,

concernant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20],

– débouter le syndicat des Copropriétaires de sa demande formulée à hauteur de la somme de 55.047,18 € au titre de la reprise des désordres, la canalisation fuyarde étant une partie commune,

– subsidiairement, juger qu’il a lui-même contribué à aggraver les désordres et qu’il devra supporter au moins 50% du montant de cette somme,

– débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts qui n’est pas justifiée,

concernant les consorts [G],

– concernant le préjudice matériel, juger qu’il appartient aux consorts [G] de procéder à une ventilation en fonction de l’origine des désordres et à défaut, les débouter de leur demande,

– condamner le syndicat des copropriétaires à la garantir à concurrence de la moitié de la somme qui sera allouée aux consorts [G] au titre du préjudice matériel dans la salle de bains et dans la cuisine,

– débouter les consorts [G] et Mme [IV] [G] de leurs demandes de dommages et intérêts,

concernant les consorts [N] et Mme [O],

– débouter les consorts [N] et Mme [O] de l’intégralité de leurs demandes,

concernant M. [F] & Mme [L],

– limiter le préjudice de jouissance de M. [F] & Mme [L] à la somme de 21.631,69 €,

– condamner le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir à concurrence de 50% de la somme qui sera allouée au titre du préjudice de jouissance à M. [F] & Mme [L]

concernant les frais irrépétibles,

– débouter les consorts [N] et Mme [O] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et réduire les autres demandes formulées à ce titre à de plus justes proportions,

en tout état de cause,

– condamner tout succombant aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 6 octobre 2022 par lesquelles M. [OB] [AI], intimé ayant formé appel incident, invite la cour, au visa de l’article L 113-1 du code des assurances, à :

– infirmer le jugement,

– juger que les canalisations fuyardes sont des parties communes,

– juger que l’ensemble des désordres est imputable à la vétusté de l’immeuble,

– dire que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] est responsable des infiltrations et désordres qui ont perduré en raison de son inertie,

– condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.564 € TTC au titre de l’indemnisation de son préjudice,

en tout état de cause,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

rejeté les demandes de dommages et intérêts formées par Mmes [IV] [G] et [U] [O],

condamné la société Thelem Assurances à le relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre,

– condamner solidairement la société Thelem Assurances et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 20] ainsi que l’ensemble des copropriétaires constitués aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 6.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 24 octobre 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20], M. [I] [G], M. [HP] [G], Mme [KP] [G], M. [Z] [N], Mme [PG] [N] épouse [D], Mme [U] [N] épouse [O], M. [H] [N], Mme [WS] [OR] épouse [N] et Mme [IV] [AI] épouse [G], intimés, demandent à la cour, ai visa des articles 1103, 1104, 1231-1 et 1240 du code civil, de :

– déclarant leurs demandes recevables, confirmer le jugement,

– débouter M. [OB] [AI] et la société Thelem Assurances de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre,

– condamner in solidum M. [OB] [AI] et la société Thelem Assurances aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

au syndicat des copropriétaires : 7.000 €,

au consorts [G] : 3.000 €,

aux consorts [N] : 3.000 €,

à Mme [O] : 3.000 € ;

Vu les conclusions en date du 15 octobre 2021 par lesquelles M. [XX] [F] & Mme [V] [L], intimés, demandent à la cour, au visa des articles 1242, 1240 du code civil et L 113-1 du code des assurances, de :

– débouter la société Thelem Assurance se l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

– confirmer le jugement,

– condamner la société Thelem Assurances aux dépens d’appel avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme supplémentaire de 6.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par la société Thelem Assurances et M. [OB] [AI] ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Le syndicat des copropriétaires affirme n’avoir perçu aucune indemnité de la part de la société AXA, assureur multirisque immeuble de la copropriété ; cette affirmation est corroborée par le fait que la société AXA France, qui était partie aux opérations d’expertise, n’est pas intervenue dans la procédure au fond pour réclamer le remboursement d’indemnités qu’elle aurait versées ;

Sur les désordres, leur origine et les responsabilités

Le cadre juridique

L’article 544 du code civil dispose que ‘la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements’ ;

L’article 9 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dispose en outre que ‘chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble’ ;

L’article 1240 du code civil dispose enfin que ‘tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’;

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage, lesquels doivent être prouvés par celui qui les invoque, est établie objectivement, sans que la preuve d’une faute soit exigée ;

Le propriétaire est responsable de plein droit des troubles anormaux de voisinage provenant de son fonds, que ceux-ci aient été causés par son fait ou par celui de personnes avec lesquelles il est lié par contrat, notamment par le preneur de son lot ;

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage ;

L’article 1242 alinéa 1er du code civil dispose par ailleurs qu’on ‘est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde’;

La responsabilité du fait des choses est engagée indépendamment de toute faute commise par le gardien de la chose ;

La chronologie des désordres

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [F] & Mme [L] ont déclaré un dégât des eaux survenu le 1er août 2012 dans leur cuisine et leur salle de bains ; le cabinet Eurexo, expert de leur assureur la Maif, est intervenu après avoir été missionné le 28 novembre 2013 et a conclu, en l’absence du syndic de la copropriété, que le sinistre a été causé par des ‘infiltrations sur la façade de l’immeuble’ en précisant à l’issue de l’expertise diligentée le 9 janvier 2014 que ‘nous ignorons si la cause a été supprimée et sommes dans l’attente de la facture de suppression de la fuite demandée au syndic’ ;

A la date des conclusions du cabinet Eurexo, le syndicat des copropriétaires avait fait vérifier par la société Louvradoux la descente en fonte entre le 3ème et le 5ème étage du versant côté courette, nettoyer le chéneau et dégorger les moignons en juillet 2013 et avait fait procéder à une dévégétalisation au niveau de la culotte de la descente d’eaux usées en façade au 5ème étage en septembre 2013 ;

Entre temps, le 8 février 2013, un second sinistre touchait la chambre sur rue du logement occupé par M. [F] & Mme [L] ; le cabinet Eurexo, à l’issue d’une visite le 12 avril 2013 et avec passage en différé de la société AXA, assureur de l’immeuble, imputait le

désordre à des ‘infiltrations au travers de la faïence murale non étanche autour de la baignoire’ et au ‘défaut d’étanchéité général de la salle de bains (pare douche non étanche remplacé, meuble vasque désolidarisé du mur)’ chez M. [OB] [AI] ;

M. [OB] [AI] a fait procéder en avril 2013 par la société Kuschnick à des travaux dans sa salle de bains en changeant le pare-douche et le joint périphérique de la baignoire ;

Le compte-rendu de la réunion de chantier du ravalement de l’immeuble qui s’est déroulée le 29 septembre 2015, établi par la société Atelier d’Architecte S.E.E.R.I.M. rapporte l’existence de graves désordres à l’origine de dégâts des eaux dans les logements, au niveau des descentes d’eaux ménagères ; il a été demandé à l’entreprise SAPA de dégager le raccordement de la descente d’eaux ménagères de gauche au droit du plancher haut du 3ème étage afin de contrôler la bonne étanchéité ; il est indiqué que ‘le dégagement réalisé au droit du raccordement de l’évacuation du 4ème étage droite (appartement de M. [OB] [AI]) met au jour dans l’épaisseur du mur, une évacuation en PVC de la cuisine, fuyarde sur laquelle est branchée également l’évacuation de la salle bains par l’intermédiaire d’un té. Le parcours de ce branchement dans l’épaisseur du mur est muni de plusieurs coudes ne facilitant pas l’évacuation. La poutre en bois située en linteau est complètement imbibée d’eau. L’écoulement de la fuite est immédiatement canalisé provisoirement à l’extérieur par l’intermédiaire d’une bâche. Le maître d’oeuvre demande à l’entreprise de dégager l’ensemble des pans de bois attaqués et pourris par la fuite jusqu’aux parties saines’ ;

Les désordres ont fait l’objet d’un constat d’huissier le 27 octobre 2015; la façade entre les 4ème et 3ème étages et les niveaux inférieurs a été piochée et laisse apparaître une structure en pans de bois très endommagée, particulièrement en partie basse du 4ème étage où des perles d’eau gouttent par intermittence d’un raccord en PVC en forme de T, qui se jette dans la descente d’eaux ménagères ; des taches d’humidité sont visibles sur le mur de façade à tous les étages ;

Le rapport d’expertise de M. [IF] [E]

Lors de ses opérations d’expertise, M. [IF] [E] a constaté ce qui suit :

– il n’y avait pas de descente d’eaux usées commune à l’intérieur de la partie hachurée en rouge sur le plan des appartements, qui correspond à la zone des sinistres, chaque appartement utilisant la descente pluviale de la cour à cet effet, comme cela est courant pour des bâtiments de cette époque ;

– les deux évacuations de la cuisine et de la salle de bains de M. [OB] [AI] ont été raccordées ensemble, en réalisant au moins 5 coudes, dans la hauteur du plancher et dans l’épaisseur du mur de façade en pans de bois ; le branchement de cet ensemble a été raccordé sur la culotte de la descente pluviale située en façade cour entre la fenêtre de la cuisine et la fenêtre de la chambre sur cour, sans autorisation du syndicat des copropriétaires ni avis technique de l’architecte de la copropriété ;

– la dépose complète de la salle de bains de M. [AI] a confirmé l’origine des désordres, subis par M. [F] & Mme [L], Mme [IV] [G], M. [JK], Mme [U] [N], M. [H] [N] et la copropriété ; les photographies figurant au rapport d’expertise en pages 38 à 42, montrent qu’avant dépose des installations, autour de la baignoire, les carrelages n’étaient pas assez hauts par rapport à la pomme de douche, ils étaient poreux et il existait un creux entre eux et le mur ; les joints étaient défectueux et moisis, autour de la baignoire et de sa robinetterie mais également autour du lavabo et du meuble vasque ; le joint du pare-douche était dégradé ; après dépose de la salle de bains, il est apparu que les supports de plâtre situés derrière le carrelage étaient totalement imbibés et saturés d’humidité, il n’y avait aucune trace d’étanchéité sous la baignoire ou les carrelages muraux, le sable au dessous de la chape était trempé ; l’humidité a dégradé les bois de la structure du mur porteur séparatif entre la chambre cour et la salle de bains et le mur mitoyen côté [Adresse 16] ; mes travaux exécutés en 2013 n’étaient pas conformes et ont dû être refaits ;

L’expert a conclu que :

‘Sur l’origine des désordres :

Ce sont bien les installations privatives de M. [AI] qui sont à l’origine de tous les différents désordres allégués et constatés.

Sur l’étendue des désordres :

° salle de bain, cuisine et chambre sur rue de l’appartement [G] / [F] & [L]

° mur de la façade en pans de bois, avec les incidences de surlocation de l’échafaudage

° mur porteur en pans de bois entre la salle de bains et la chambre sur cour de M. [AI]

° mais aussi par conséquence, désordres dans les appartements du 2ème et du 1er étage.

Sur les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres :

° réfection totale de la salle de bains de l’appartement de M. [AI], conformément à toutes les réglementations en vigueur,

° reprise en apparent des canalisations d’évacuation et arrivée eau chaude et eau froide de l’installation privative de M. [AI] depuis les différents appareils jusqu’à la culotte de la descente des eaux pluviales / eaux ménagères.

Sur les travaux réparatoires des désordres constatés dans les différents locaux :

Les désordres entraînent l’obligation de réaliser des travaux dans les appartements situés sous l’appartement [AI], aux 3ème et 2ème étages.

° appartement [G] 3ème étage avec non accessibilité au plomb,

° appartement [H] [N]. (..)

Imputabilité :

° l’avis de l’expert est que l’imputabilité de ces désordres doit être intégralement portée au compte de M. [OB] [AI] et de son assureur.

° l’expert se gardera de dire quelle proportion doit être portée au compte de M. [OB] [AI] ou de son assureur Thelem. (…)

° M. [JK] ne saurait se voir, de la part de l’expert, attribuer une quelconque part d’imputabilité dans les désordres expressément allégués dans les différentes assignations.

° comme il a été développé dans le présent rapport, aucune imputabilité ne saurait être portée au compte du syndicat des copropriétaires du [Adresse 20]’;

Il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires a été avisé du dégât des eaux survenu le 1er août 2012 dès que ce dernier est survenu ;

Le cabinet EUREXO a été missionné le 28 novembre 2013 et il a rendu ses conclusions à l’issue d’une expertise réalisée le 9 janvier 2014 ; à cette date, des travaux avaient déjà été réalisés par le syndicat des copropriétaires et un dégât des eaux d’origine privative en provenance du logement de M. [OB] [AI] avait touché le logement occupé par M.

[F] et Mme [L] le 8 février 2013 ; les premiers juges ont justement retenu qu’il n’y a pas lieu d’imputer une inertie fautive au syndicat des copropriétaires ;

L’origine précise des infiltrations n’a été révélée que lorsque les travaux de ravalement, dont il n’est pas prétendu qu’ils étaient destinés à mettre fin à des infiltrations, ont été entrepris ;

Il est établi que les pans de bois du mur de façade n’ont été endommagés qu’au droit de la descente d’eaux pluviales sur laquelle ont été branchées les évacuations d’eaux usées du logement de M. [OB] [AI] et qu’aucune source d’humidité ne provient du 5ème étage

(voir pages 20, 58 et 63 du rapport d’expertise) ; l’expert a répondu aux dires et avis techniques qui lui ont été soumis, en considérant que l’humidité ne pouvait provenir du 5ème étage (pages 60 et 61 du rapport) et en répondant de manière précise à l’avis donné par M. [X] (pages 65 et 66 du rapport), en soulignant que les fuites dans le mur de façade ou la structure de bois du mur chambre /salle de bains de M. [OB] [AI] n’ont pas eu lieu à un autre endroit de l’immeuble ;

Les premiers juges ont justement retenu que les infiltrations ne peuvent être imputées à la vétusté de l’immeuble et que la nature des travaux à réaliser pour mettre fin aux désordres démontre que la cause est localisée dans l’appartement de M. [OB] [AI] ;

Comme l’a dit le tribunal, il n’est pas contestable que les installations sanitaires de la salle de bains du logement de M. [OB] [AI] étaient fuyardes, de manière importante et durable ainsi qu’en témoignent l’état des carrelages et joints avant démolition et l’état des murs après démolition, avec atteinte à la structure de murs porteur et mitoyen ;

L’ancienneté de l’installation de raccordement des évacuations des eaux usées de l’appartement de M. [OB] [AI] sur une descente d’eaux pluviales commune et le fait qu’il n’ait pas été lui-même à l’origine de cette installation ne déchargent pas ce dernier de sa responsabilité du fait des choses ou de sa responsabilité tirée du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété de l’immeuble du [Adresse 20] prévoit que :

– au titre des parties communes générales :

‘Les parties communes à l’ensemble les propriétaires, dites parties communes générales en parties de l’immeuble mises sous le régime de l’indivision forcée comprennent toutes les parties de l’immeuble qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif ou particulier d’un lot et de ses dépendances, ou celles qui sont déclarées telles par la loi et les usages notamment (…)

Les fondations, les gros murs des façades, des pignons et de mitoyennetés ; les murs de refend, l’ossature en pierre de taille et moellons. (…)

Les poutres et solives des planchers et le hourdis, piliers intérieurs et plus généralement le gros oeuvre des planchers, les charpentes et la toiture (à l’exception des parties vitrées, tabatières, lucarnes ou vasistas éclairant des parties de l’immeuble faisant l’objet de propriété privée). (…)

Les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées et ceux du tout à l’égout, les drains et les branchements d’égout.

Les conduites et prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes, d’eau, de gaz, d’électricité et de distribution d’eau (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des boutiques, appartements, logements et chambres et des locaux en

dépendant et affectées à l’usage exclusif et particulier de ceux-ci).’

– au titre des parties privatives :

‘Chaque acquéreur d’un lot d’immeuble ci-dessus désigné aura la propriété exclusive et particulière des locaux le composant et de tout ce qui d’une manière générale est à l’usage exclusif de ce lot.

Cette propriété comprendra notamment, sans que cette énumération purement énonciative, soit limitative (…) Les installations sanitaires, salles de bains, cabinets de toilette et water-closets – l’évier et les autres installations de cuisine – les placards, armoires, penderies, toutes canalisations intérieures … et en résumé tout ce qui est inclus à l’intérieur des locaux et affecté à leur usage exclusif (sauf toutefois ceux des appareils et installations qui peuvent être en location ou appartenir aux locataires et autres occupants’ ;

Les premiers juges ont exactement relevé que les canalisations d’évacuation des eaux usées sont des parties privatives lorsqu’elles sont affectées à l’usage exclusif d’un lot et jusqu’à leur branchement inclus sur des canalisations parties communes, peu important qu’elles soient non visibles car encastrées dans un plancher ou des gros murs constituant des parties communes ;

Comme l’ a dit le tribunal, il entrait dans la mission de l’expert de ‘fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelles proportions’, de sorte que M. [E] pouvait écrire qu’il considérait que la cause des désordres était une canalisation privative et non commune, considérant qu’il ne donnait pas là un avis juridique mais qu’il expliquait de façon claire la disposition des équipements (page 63 du rapport) ;

Il apparaît qu’ici, ce n’est pas la canalisation d’évacuation des eaux pluviales et eaux ménagères, partie commue, qui était fuyarde, mais le raccord des canalisations d’évacuation d’eaux usées du logement de M. [OB] [AI], qui est une partie privative ; ce raccordement s’est révélé défectueux et fuyard au fil du temps, un goutte à goutte se produisant sur de nombreuses années, infiltrant la maçonnerie et dégradant à coeur la structure bois porteuse (voir page 63 du rapport) ;

La société Thelem et M. [OB] [AI] soutiennent que la canalisation litigieuse est une partie commune en ce qu’elle est encastrée dans le gros oeuvre, elle passe dans l’épaisseur du plancher puis de la façade qui sont toutes les deux des parties communes ; ils en déduisent qu’elle se situe à l’extérieur des partie privatives du logement de M. [AI] et constitue une partie commune ;

En réalité, lors de la mise en oeuvre de cette canalisation, le gros oeuvre du plancher n’a pas été déposé, ce qui aurait conduit à démonter la structure séparative entre les deux étages, c’est uniquement la chape rapportée au sol dans laquelle la canalisation privative a été noyée qui a été déposée, et non le plancher séparatif, partie commune relevant du gros oeuvre, en tant que tel ; si un plancher séparatif entre deux niveaux peut être considéré comme une partie commune (ce qui ne change rien au fait que c’est par l’action de M. [OB] [AI] ou de ses auteurs et non du syndicat des copropriétaires que la canalisation a été installée), la chape rapportée au sol, notamment pour les besoins de planéité en vue de la pose d’un revêtement, est une partie privative ;

Et le fait d’intégrer dans la masse du mur de façade une canalisation pour la connecter à la chute d’évacuation des eaux verticale relevant des parties communes, ne confère pas, aux termes du règlement de copropriété, à la canalisation d’évacuation privative un caractère commun, puisqu’ici, elle est affectée à l’usage exclusif du lot de M. [OB] [AI] ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il n’a pas retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires ;

Il apparaît que l’intégralité des désordres, qui constituent un trouble anormal de voisinage, a pour origine les installations sanitaires et canalisations fuyardes de M. [OB] [AI], sans qu’il y ait lieu de ventiler les désordres selon leur origine ; M. [OB] [AI], malgré

les défauts affectant les installations de sa salle de bains, a fait faire des réparations a minima en 2013, en se contentant de changer le pare-douche et les joints du pourtour de la baignoire, ce qui n’a pas été de nature à mettre fin aux désordres causés par ces installations :

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a déclaré M. [OB] [AI] responsable des désordres subis par le syndicat des copropriétaires, les consorts [G], les consorts [N], Mme [O] et M. [F] & Mme [L] et l’a condamné à indemniser les préjudices occasionnés ;

Sur l’indemnisation des préjudices

M. [OB] [AI] fait valoir que les demandes formées contre lui sont manifestement disproportionnées par rapport aux origines mises en évidence par les opérations d’expertise ;

Or, comme l’a dit le tribunal, l’expertise a permis de déterminer que les fuites ayant pour cause les installations privatives de l’appartement de M. [OB] [AI] ont perduré durant de nombreuses années, endommageant à coeur plusieurs structures porteuses de l’immeuble ;

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, s’appuyant sur les conclusions de M. [E], fait valoir que le préjudice qu’il a subi concerne plusieurs pièces de bois constituant d’une part la structure porteuse du mur de façade et d’autre part la structure porteuse du mur de refend entre la salle de bains et la chambre de M. [OB] [AI], dans lesquelles des insectes lignivores se sont développés en milieu très humide ; il sollicite la somme de 55.047,18 € retenue par l’expert au titre de la réparation du préjudice matériel ;

La société Thelem Assurances réplique que la canalisation ayant causé les désordres étant une partie commune, le syndicat des copropriétaires doit garder à sa charge le montant des travaux, subsidiairement, que le syndicat des copropriétaires doit garder à sa charge 50 % du montant des travaux dès lors que son inertie a contribué à aggraver les désordres pendant plus de trois ans ;

Or, d’une part, la canalisation ayant causé les désordres est de nature privative et d’autre part, il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires, qui a fait réparer les désordres qui lui incombaient à l’été 2013, a, par son inertie, aggravé des désordres qui provenaient en réalité de parties privatives propres à M. [OB] [AI] ;

L’expert ayant constaté les désordres causés à la structure de l’immeuble (page 48 du rapport) et évalué les travaux réparatoires à la somme de 55.047,18 € TTC (page 55 du rapport), le jugement est confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande du syndicat ;

Sur les demandes des consorts [G]

Compte-tenu des désordres affectant le logement donné à bail à M. [F] & Mme [L], les consorts [G] sollicitent une indemnisation de 33.402,10 € TTC correspondant à la somme arrêtée par l’expert, selon le détail suivant et les factures produites :

– diagnostic immobilier avant travaux : 704,66 €,

– travaux de mise en non-accessibilité du plomb contenu dans les peintures : 3.300 €,

– réfection des plâtres-peinture : 17.259 €;

– changement de fenêtres sur cour : 3.302,46 €,

– frais de déménagement et garde meuble des locataires : 4.100 €,

– relogement des locataires : 2.583 €,

– mission de maîtrise d’oeuvre de la société S.E.E.R.I.M. : 2.152,98 € ;

La société Thelem Assurances et M. [OB] [AI] soutiennent qu’il appartient aux consorts [G] de ventiler les désordres entre ceux qui relèvent de la canalisation fuyarde, qui devront être mis à la charge du syndicat des copropriétaires, au moins pour moitié en raison de l’aggravation des désordres par son inertie, et ceux qui sont imputables aux installations sanitaires de M. [AI];

Or, d’une part, la canalisation ayant causé les désordres est de nature privative et d’autre part, il n’est pas établi que le syndicat des copropriétaires a, par son inertie, aggravé des désordres qui provenaient en réalité de parties privatives propres à M. [OB] [AI] ; les premiers juges ont justement retenu qu’il n’y a pas lieu de ventiler les désordres, dont la réparation incombe exclusivement à M. [OB] [AI] ;

L’expert ayant constaté les désordres causés à l’appartement des consorts [G] (page 47 du rapport) et évalué les préjudices à la somme de 33.402,10 € TTC (page 54 du rapport), le jugement doit être confirmé en c equ’il a fait droit à la demande des consorts [G] ;

Sur les demandes des consorts [N]

Compte-tenu des désordres affectant leur logement, les consorts [N] sollicitent une indemnisation de 5.554,63 € TTC correspondant à la somme arrêtée par l’expert, selon le détail suivant :

– préjudice matériel : 3.041,25 €,

– préjudice immatériel (remise de loyer et relogement du locataire pendant la durée de remise en état des lieux) : 2.513,38 € ;

La société Thelem Assurances indique qu’elle peine à comprendre la demande alors que l’expert a exclu tout lien de causalité entre les désordres de l’appartement des consorts [N] et l’appartement de M. [AI], et que la pose des étais pendant 8 jours pour un montant de 1.901,77 € n’est pas justifiée ;

Si l’expert a indiqué en page 47 de son rapport que le taux d’humidité dans la chambre sur cour du logement de M. [H] [N] est très probablement la conséquence d’une mauvaise ventilation de l’appartement et qu’une bonne partie des désordres provient du fait que le mur de façade n’est pas doublé et que la condensation se produit sur la partie froide, surtout la nuit (page 31 du rapport), il a cependant conclu que les installations privatives de M. [AI] sont à l’origine de désordres subis par les consorts [N] au 2ème étage (page 20 du rapport) puisque les pans de bois de la façade ont été endommagés sur plusieurs étages, que les étais mis en place pour des raisons de sécurité sont la base du préjudice réel des locataires (page 27 du rapport) et qu’il y a lieu de procéder à des travaux réparatoires de remise en état des lieux (pages 50 et 53 du rapport) ;

Sur un préjudice retenu évalué à 6.559,32 € pour la remise du loyer dû à la mise en place des étais, la remise en état du local et le relogement durant les travaux, l’expert a retenu, après réalisation des travaux et sur facture, la somme de 5.554,63 € (pages 31 et 54 du rapport) ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a alloué cette somme aux consorts [N] ;

Sur les demandes de Mme [O]

Compte-tenu des désordres affectant son logement, Mme [O] sollicite une indemnisation de 2.157,10 € TTC correspondant à la somme arrêtée par l’expert, selon le détail suivant :

– préjudice matériel : néant

– préjudice immatériel : 2.157,10 € ;

La société Thelem Assurances indique qu’elle peine à comprendre la demande alors que l’expert a exclu tout lien de causalité entre l’humidité constatée dans l’appartement de Mme [O] et l’appartement de M. [OB] [AI] et qu’il n’est pas démontré que les étais, qui n’étaient pas nécessaires, seraient en lien avec les infiltrations imputables à M. [OB] [AI] ni que le départ des locataires est en lien avec la pose d’étais, qui n’a duré que quelques jours ;

Si l’expert a indiqué en page 47 de son rapport que le taux d’humidité dans la chambre sur cour du logement de Mme [O] est très probablement la conséquence d’une mauvaise ventilation de l’appartement, il a cependant conclu que les installations privatives de M. [OB] [AI] sont à l’origine de désordres subis par les consorts [N] [O] au 1er étage (page 20 du rapport) puisque les pans de bois de la façade ont été endommagés sur plusieurs étages, que les étaiements de sécurité sont le seul désordre constaté dans

l’appartement et qu’ils seront déposés dès que les confortations des structures en bois de la façade auront été réalisées, aucun travaux n’étant nécessaire dans ce logement (page 53 du rapport) ;

L’expert a écarté les frais de remise en location et a retenu les remises sur loyer dues à la mise en place des étais (1.002,10 € et 1.155 € – page31 du rapport) soit la somme de 2.157,10 € (pages 31 et 54 du rapport) ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a alloué cette somme à Mme [O] ;

Sur les demandes de M. [XX] [F] & Mme [V] [L]

M. [F] & Mme [L] font valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance atteignant l’ensemble de leur appartement et sollicitent une indemnisation équivalente au montant des loyers versés du 1er août 2012 au 13 janvier 2017, représentant la somme totale de 44.973,44 €, outre 700,73 € au titre des frais de garde-meuble exposés ;

La société Thelem Assurances réplique que l’appartement n’a été déclaré inhabitable que lors de la réunion d’expertise du 23 septembre 2016 et que M. [F] & Mme [L] ont été relogés par Mme [IV] [G] à compter du 16 novembre 2016, pendant la durée des

travaux, qu’en n’assignant M. [AI] et le syndicat des copropriétaires qu’en avril 2016, presque quatre ans après le premier dégât des eaux, ils ont laissé la situation se dégrader et sont à l’origine du préjudice qu’ils ont subi, démontrant par ailleurs que leur appartement était habitable, quand bien même il était dégradé par l’humidité ; elle propose en conséquence de n’indemniser que 50 % du montant du loyer du 1er août 2012 au 16 novembre 2016, les frais de relogement étant pris en compte dans la demande de Mme [G] pour la période du 16 novembre 2016 au 13 janvier 2017, l’indemnisation devant être mise pour moitié à la charge du syndicat des copropriétaires qui n’a pas réagi malgré les relances de M. [F] & Mme [L] ;

Les premiers juges ont exactement relevé que les désordres subis à compter du 1er août 2012 ont pu être imputés, à compter de l’expertise, aux fuites d’origine privative provenant du logement de M. [OB] [AI], sans inertie du syndicat des copropriétaires ainsi que jugé plus avant, de sorte que la réparation de l’intégralité des dommages relève de la responsabilité de M. [OB] [AI] ;

Comme l’a dit le tribunal, M. [XX] [F] & Mme [V] [L] ont subi plusieurs dégâts des eaux affectant la cuisine et la salle de bains à compter du 1er août 2012 et dans la chambre à compter du 8 février 2013 ; le préjudice de jouissance ne s’est achevé qu’au retour dans le logement après réalisation des travaux, le 13 janvier 2017 ; il n’est pas établi que leur bailleur a fait procéder à des réparations après celles réalisées par M. [AI] en 2013 et les fuites se sont poursuivies ; l’expert a relevé (page 30 de son rapport) que ‘l’usage de la salle de bain et de la cuisine mais aussi de la chambre, pièces très sinistrées par les dégâts des eaux, rendait l’appartement difficilement habitable en comparaison des lieux loués au départ’ ;

Comme l’ont justement énoncé les premiers juges, si l’appartement n’a été déclaré inhabitable que lors d’une réunion d’expertise du 23 septembre 2016, à la suite d’une chute de maçonnerie rendant inutilisables la cuisine et la salle de bains, il ressort des photographies figurant au rapport d’expertise qu’il pouvait être constaté dès le 4 février 2016 que M. [XX] [F] & Mme [V] [L] vivaient dans un logement dont les murs étaient humides et fortement dégradés dans la cuisine et la salle de bains, le plafond et les murs de la chambre étant très humides ; l’expert a retenu en page 68 de son rapport que l’appartement était aux trois-quart sinistré ; des étais ont été posés dans la cuisine et la salle de bains en février 2016 ;

Dès lors que l’appartement était habité mais non décent, les premiers juges ont justement alloué une indemnisation égale à 80 % du montant du loyer, à compter du 1er août 2012 ; le préjudice de jouissance n’a pas été subi du 16 novembre 2016 au 13 janvier 2017 dès lors que les locataires ont été relogés par Mme [IV] [G] durant les travaux, la propriétaire ayant été indemnisée de ce chef ;

Comme exactement calculé par les premiers juges, l’indemnisation s’établit de la façon suivante :

– du 1er août 2012 au 31 juillet 2013 : 831,71 x 12 mois x 80 % = 7.984,42 €,

– pour août 2013 : 775,82 € x 80 % = 620,66 €,

– du 1er septembre 2013 au 31 décembre 2013 : 840,92 € x 4 mois x 80 % = 2.690,94 €,

– du 1er janvier 2014 au 31 juillet 2014 : 830,92 € x 7 mois x 80 % = 4.653,15 €,

– du 1er août 2014 au 28 février 2015 : 836,92 € x 7 mois x 80 % = 4.686,75 €,

– du 1er mars 2015 au 31 juillet 2015 : 846,92 € x 5 mois x 80 % = 3.387,68 €,

– du 1er août 2015 au 30 septembre 2016 : 853,80 € x 14 mois x 80 % = 9.562,56 €,

– du mois d’octobre 2016 à la mi-novembre 2016, alors que l’appartement était déclaré inhabitable, une indemnisation égale au montant du loyer sera allouée : 853,80 € x 1,5 mois = 1.280,70 €,

soit une somme totale de 34.866,86 € ;

Sera également alloué le coût du garde-meuble d’un montant de 700,73 €, retenu par l’expert ;

Sur les intérêts et leur capitalisation

Les condamnations portent intérêt au taux légal à compter du jugement en application de l’article 1231-7 du code civil, et non à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du même code, dès lors que les dommages et intérêts ne sont pas alloués ici à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent mais en ce qu’ils ont un caractère indemnitaire ;

La capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière est de droit par application de l’article 1343-2 du code civil ;

Sur les demandes de dommages

Sur la demande du syndicat des copropriétaires

Les premiers juges ont exactement relevé que le syndicat des copropriétaires a fait faire des réparations à l’été 2013 suite au premier dégât des eaux déclaré par M. [XX] [F] & Mme [V] [L], qu’il a saisi le juge des référés en 2015 pour voir ordonner une expertise judiciaire lorsque les désordres liés à une fuite sur branchement de l’évacuation des eaux usées du logement de M. [OB] [AI] sur une canalisation d’évacuation des eaux pluviales / eaux ménagères a été découverte en septembre 2015 à l’occasion de l’exécution des travaux de ravalement, qu’il a avancé les frais d’expertise et de réfection des parties communes pour un surcoût de plus de 55.000 € s’ajoutant aux frais de ravalement votés pour un montant de 113.504,57 € TTC ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il a alloué au syndicat la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande des consorts [G]

Les premiers juges ont exactement relevé que les consorts [G] ont dû avancer des sommes importantes pour procéder à la remise en état de leur bien, déménager et reloger leur locataire. ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il leur a alloué une indemnisation de 1.000 € ;

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté Mme [G] de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur la demande des consorts [N]

Comme l’a dit le tribunal, le préjudice subi par les consorts [N] du fait des installations privatives de M. [OB] [AI] est principalement lié à la mise en place d’étais dans le logement pour des raisons de sécurité, une partie des travaux de réfection ayant été rendue nécessaire par un défaut de ventilation de l’appartement ;

Le jugement est confirmé en ce qu’il leur a alloué une indemnisation de 300 € ;

Sur la demande de Mme [O]

Le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a débouté Mme [O] de sa demande de dommages-intérêts ;

Sur la demande indemnitaire de M. [OB] [AI]

M. [AI] demande que le syndicat des copropriétaires soit condamné à l’indemniser de son préjudice, à hauteur de la somme de 4.564 € TTC en visant le dire n° 2 adressé par son conseil à l’expert le 24 février 2017 (voir sa pièce n°2) ;

Cette somme correspond à un changement de fenêtre (2.660 €), la réfection de la peinture de la chambre (704 €) et une diminution de loyer consentie à son locataire (1.200 €) ;

Ces dépenses étant en lien avec les désordres causés exclusivement par les propres installations sanitaires de M. [OB] [AI], le jugement est confirmé en ce qu’il l’a débouté de sa demande de ce chef ;

Sur la garantie de la société Thelem Assurances

La société Thelem Assurances dénie sa garantie en faisant valoir que les désordres ne

relèvent pas d’événements couverts au titre de la garantie dégât des eaux dès lors qu’ils sont essentiellement imputables à des défauts de conception de la salle de bains, un problème de ventilation de cette pièce et la non-conformité de la salle de bains en raison de l’absence d’étanchéité ; elle estime que les autres causes, à supposer qu’elles puissent ouvrir droit à garantie, ne présentent pas un caractère accidentel ; elle soutient enfin que les dommages dus à un défaut d’entretien ou de réparation caractérisé, connu de l’assuré et lui incombant, sont exclus de la police, sauf si l’assuré n’a pu y remédier par cas fortuit ou force majeure ; qu’en l’espèce, M. [OB] [AI] n’a pas procédé aux réparations qui avaient été préconisées par le cabinet Eurexo et le cabinet Labouze, se limitant à remplacer le pare baignoire et le joint périphérique de la baignoire ; elle soutient que la facture des travaux réalisés en 2013 ne lui a pas été adressée et qu’en tout état de cause, il ne lui appartenait pas de vérifier si les travaux réalisés par l’assuré étaient suffisants pour remédier à la cause du sinistre ;

La police propriétaire non occupant n°T13K10999295 souscrite par M. [OB] [AI] auprès de la société Thelem Assurances garantit les dégâts des eaux causés par ‘les fuites, ruptures, débordements ou engorgements accidentels provenant des conduites d’adduction, de distribution, d’évacuation des eaux lorsque ces conduites se situent à l’intérieur ou en dessous des bâtiments assurés’ et ‘les infiltrations accidentelles au travers des murs et façades’, outre ‘les infiltrations par les joints d’étanchéité au pourtour des installations sanitaires ou des carrelages’. (article 2.2.7. – pièce 1 de la société Thelem) ;

En l’occurrence, tant les désordres causés par les installations fuyardes de la salle de bains, y compris les joints et les carrelages, que les fuites provenant de canalisations, sont garanties par la police ;

La police ne garantit cependant pas ‘les dommages dus à un défaut d’entretien ou de réparation caractérisé, connu de vous et vous incombant, sauf si vous n’avez pu y remédier par cas fortuit ou de force majeure’ ;

L’article L113-1 du code des assurances dispose que ‘les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police.

Toutefois, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré’;

Les clauses d’exclusion de garantie figurant au contrat doivent être suffisamment précises pour permettre à l’assuré de savoir avec certitude dans quels cas et dans quelles conditions il n’est pas garanti et pour ne pas vider la garantie de sa substance ; une exclusion de garantie nécessitant une interprétation n’est ni formelle ni limitée ;

En l’espèce, les termes employés dans la clause d’exclusion de la police d’assurance se réfèrent à des critères imprécis et à des hypothèses non limitativement énumérées, les notions de défaut d’entretien ou de réparation n’étant pas définies et nécessitant une interprétation ;

Les premiers juges ont justement retenu que les clauses d’exclusion, qui ne sont ni formelles ni limitées, ne peuvent dès lors recevoir application et, qu’en tout état de cause, si certains désordres affectant la salle de bains était apparents, les fuites provenant de canalisations situées sous la baignoire ou encastrées dans le sol ou le mur de façade n’étaient pas connues de M. [OB] [AI] et ont un caractère accidentel ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a dit que la société Thelem Assurances doit sa garantie à M. [OB] [AI] et l’a condamnée in solidum avec son assuré à indemniser les préjudices ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La société Thelem Assurances et M. [OB] [AI], parties perdantes, doivent être condamnés in solidum aux dépens d’appel ainsi qu’à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel :

– au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] : 4.000 €,

– à Mme [IV] [AI] épouse [G], M. [HP] [G], M. [I] [G] et Mme [KP] [G] (les consorts [G]) : 2.000 €,

– à M. [H] [N], Mme [WS] [OR] épouse [N], M. [Z] [N] et Mme [PG] [N] (les consorts [N]) : 1.000 €,

– à Mme [U] [N] épouse [O] : 800 €,

– à M. [XX] [F] & Mme [V] [L] : 2.500 € ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l’article 700 du code de procédure civile formulées par la société Thelem Assurances et M. [OB] [AI] ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [OB] [AI] et la société d’assurance mutuelle à cotisations variables Thelem Assurances aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer les sommes supplémentaire suivantes par application de l’article 700 du même code en cause d’appel :

– au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 20] : 4.000 €,

– à Mme [IV] [AI] épouse [G], M. [HP] [G], M. [I] [G] et Mme [KP] [G] (les consorts [G]) : 2.000 €,

– à M. [H] [N], Mme [WS] [OR] épouse [N], M. [Z] [N] et Mme [PG] [N] (les consorts [N]) : 1.000 €,

– à Mme [U] [N] épouse [O] : 800 €,

– à M. [XX] [F] & Mme [V] [L] : 2.500 € ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT