ARRET

N°

S.C.I. DU LYS BLANC

C/

[G]

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2]

Maître [U] [C]

SELARL GRAVE RANDOUX liquidateur judiciaire de la SCI DU LYS BLANC

PB/VB

COUR D’APPEL D’AMIENS

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU VINGT QUATRE JANVIER

DEUX MILLE VINGT TROIS

Numéro d’inscription de l’affaire au répertoire général de la cour : N° RG 18/00185 – N° Portalis DBV4-V-B7C-G3R5

Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE LAON DU QUATORZE OCTOBRE DEUX MILLE QUATORZE

PARTIES EN CAUSE :

S.C.I. DU LYS BLANC agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Nathalie COLIGNON-BERTIN de la SELARL SELARL COLIGNON-BERTIN, avocat au barreau de SOISSONS

APPELANTE

ET

Monsieur [I] [G]

né le 04 Février 1957 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Antoine MOREL, avocat au barreau de REIMS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Me Audrey BOUDOUX D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

INTIMES

Maître [U] [C], ès-qualités d’administrateur provisoire du Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] nommé à cette fonction par arrêts de la cour d’appel d’AMIENS des 18/06 et 14/08/2020

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Me Audrey BOUDOUX D’HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d’AMIENS

SELARL GRAVE RANDOUX, liquidateur judiciaire de la SCI DU LYS BLANC agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par Me Nathalie COLIGNON-BERTIN de la SELARL SELARL COLIGNON-BERTIN, avocat au barreau de SOISSONS

PARTIES INTERVENANTES

DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :

L’affaire est venue à l’audience publique du 22 novembre 2022 devant la cour composée de M. Pascal BRILLET, Président de chambre, M. Vincent ADRIAN et Mme Myriam SEGOND, Conseillers, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.

A l’audience, la cour était assistée de Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.

Sur le rapport de M. [Z] [J] et à l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et le président a avisé les parties de ce que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 24 janvier 2023, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

PRONONCÉ :

Le 24 janvier 2023, l’arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par M. Pascal BRILLET, Président de chambre, et Mme Vitalienne BALOCCO, greffier.

*

* *

DECISION :

FAITS ET PROCÉDURE

Un litige est né entre la SCI du Lys Blanc et M. [I] [G], tous deux propriétaires de divers lots de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] au sujet, notamment, de travaux entrepris par la première (construction d’une terrasse sur pilotis, réalisation de vannes de barrage et de canalisations de gaz) occasionnant prétendument au second un trouble anormal de voisinage (notamment perte de lumière résultant de l’ouvrage édifié sur la façade arrière de son commerce de bar et de jeux exploité au rez-de-chaussée de l’immeuble).

M. [S], expert judiciaire commis par un juge des référés le 13 juillet 2011, a déposé un rapport en date du 6 mars 2013.

Par actes d’huissier de justice des 10 et 22 octobre 2013, M. [G] a fait assigner la SCI du Lys Blanc et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] aux fins d’obtenir sous astreinte, principalement, la destruction totale de la terrasse sur pilotis, et, subsidiairement, de certains ouvrages, et d’obtenir sa condamnation à lui réparer son trouble de jouissance.

Par jugement rendu le 14 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Laon, a :

– débouté M. [G] de ses demandes formées à titre principal,

– condamné la SCI du Lys Blanc, sous peine d’astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, à :

– détruire les murs de façade et les murs de refend édifiés sous la terrasse,

– supprimer les tuyaux d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse dirigés vers la cour arrière et vers l’emplacement de stationnement de M. [G] et à envoyer les eaux de pluie de la terrasse vers la [Adresse 9],

– remplacer les garde- corps en maçonnerie pleine des terrasses des premier et deuxième étages par des garde-corps en mailles ajourées.

– condamné la SCI du Lys Blanc à retirer, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, la dalle de béton, les deux canalisations d’alimentation en gaz et les deux vannes de barrage installées sur l’emplacement de stationnement appartenant à M. [G] et constituant le lot n°6 de la copropriété,

– condamné la SCI du Lys Blanc à payer à M. [G] les sommes respectives de 9 800 € et de 490 € en réparation de son préjudice de jouissance,

– déclaré le jugement commun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice,

– ordonné l’exécution provisoire,

– condamné la SCI du Lys Blanc aux dépens et au paiement à M. [G] d’une somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI du Lys Blanc a interjeté appel du jugement par déclaration en date du 25 février 2015.

M. [G] a pour sa part fait appel incident du jugement.

L’affaire a été radiée le 14 décembre 2016 puis réinscrite le 12 septembre 2017.

Par arrêt rendu le 29 juin 2017, la présente cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Laon en date du 12 janvier 2016 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SCI du Lys Blanc et désigné la Selarl Grave- Randoux en qualité de mandataire judiciaire à cette liquidation.

La Selarl Grave- Randoux, ès qualités de liquidateur judiciaire, est intervenue pour reprendre l’instance.

Le mandat du syndic de la copropriété de l’immeuble [Adresse 2] n’ayant pas été renouvelé, la présente cour, statuant sur l’appel de l’ordonnance du président du tribunal de grande instance de Laon a, par arrêt du 18 juin 2020 rectifié le 14 août suivant, désigné maître [U] [C] en qualité d’admirateur provisoire, sa mission ayant été prorogée pour un an par ordonnance du président de chambre du 2 juin 2021.

Faisant principalement valoir que M. [G] avait vendu ses lots de copropriété le 15 juin 2020 tout en poursuivant néanmoins sa procédure à l’endroit de la liquidation judiciaire, la SCI du Lys Blanc et la Selarl Grave- Randoux ès qualités ont, par conclusions d’incident du 6 avril 2021, saisi le conseiller de la mise en état pour voir celui-là déclarer irrecevable en son appel incident ainsi qu’en ses demandes, fins et prétentions.

Par ordonnance en date du 23 février 2022, le conseiller de la mise en état a :

– dit la Selarl Grave- Randoux, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI du Lys Blanc, irrecevable en sa demande tendant à voir déclarer les demandes de M. [G] irrecevables,

– débouté la Selarl Grave- Randoux, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI du Lys Blanc, de toutes ses autres demandes,

– condamné la Selarl Grave- Randoux, ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI du Lys Blanc, à payer à M. [G] la somme de 1 000 € en application l’article 700 du code de procédure civile,

– dit que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance au fond.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 septembre 2022.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions récapitulatives de la SCI du Lys Blanc et de la Selarl Grave- Randoux, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Lys Blanc, notifiées par voie électronique le 24 avril 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

– recevoir la Selarl Grave- Randoux, prise ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Lys Blanc, en son intervention volontaire,

Sur la fin de non recevoir: déclarer irrecevable M. [G] en ses demandes, fins et prétentions,

Sur le fond :

– confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [G] de ses demandes formées à titre principal,

– débouter M. [G] de son appel incident.

– constater qu’elle a accompli les travaux de destruction, suppression et de remplacement mis à sa charge dans le dispositif rendu par la décision déférée à savoir :

– détruire les murs de façade et les murs de refend édifiés sous la terrasse,

– supprimer les tuyaux d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse dirigés vers la cour arrière et vers l’emplacement de stationnement de M. [G] et à envoyer les eaux de pluie de la terrasse vers la [Adresse 9],

– remplacer les garde- corps en maçonnerie pleine des terrasses des premier et deuxième étages par des garde-corps en mailles ajourées.

En conséquence :

– infirmer la décision en ce qu’elle a assorti ladite condamnation d’une peine d’astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision frappée d’appel,

Subsidiairement :

– dire et juger qu’en suite de l’ouverture de la procédure collective, l’action entreprise en obligation de faire par M. [G] ne peut tendre qu’indirectement au paiement d’une somme d’argent, laquelle entre dans le champ d’application de la règle de l’arrêt des poursuites individuelles,

– déclarer irrecevable M. [G] en ses demandes,

– l’en débouter purement et simplement,

– infirmer la décision en toutes ses autres dispositions,

Et statuant à nouveau,

– dire n’y avoir lieu à retirer la dalle en béton, les deux canalisations d’alimentation en gaz et les deux vannes de barrage installées sur l’emplacement de stationnement appartenant à M. [G].

– dire et juger qu’en suite de l’ouverture de la procédure collective, l’action entreprise par M. [G] ne peut tendre qu’indirectement au paiement d’une somme d’argent, laquelle entre dans le champ d’application de la règle de l’arrêt des poursuites individuelles,

– déclarer irrecevable M. [G] en ses demandes,

– débouter M. [G] en ses demandes,

– débouter M. [G] de son appel incident,

– débouter M. [G] de ses demandes en réparation de ses préjudices de jouissance,

– entendre condamner M. [G] à lui verser la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– l’entendre également condamner aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit

de la Selarl Colignon-Bertin, avocat.

A ces fins, en substance, elles prétendent que M. [G] a vendu ses lots de copropriétés numéro 6 et 12 le 15 juin 2020. Il ne dispose plus de la qualité de copropriétaire. Il est dépourvu de tout droit à agir, faute d’intérêt à agir, de sorte que ses demandes sont irrecevables en application des articles 31 et 122 du code de procédure civile.

Sur le fond, elles demandent la confirmation du jugement ayant rejeté la demande de M. [G] à fin de destruction totale de la terrasse, ce dernier ayant manifestement eu connaissance au moment de son acquisition du règlement de copropriété dans lesquelles était intégré l’état descriptif de division prévoyant l’édification de la terrasse litigieuse sur le lot n° 7 et ayant ainsi accepté les risques de troubles causés par la présence de cette terrasse.

Elles ajoutent avoir accepté et réalisé les travaux mis à sa charge par le tribunal concernant la suppression des éléments se trouvant à l’origine de troubles anormaux du voisinage et ne respectant pas les dispositions du permis de construire. Compte tenu de leur bonne foi, le jugement doit sur ce point être infirmé en ce qu’il a prononcé une peine d’astreinte provisoire. Subsidiairement, elles indiquent que le tribunal a mis à leur charge une obligation de faire et que l’action dans ce cas ne peut tendre qu’indirectement au paiement d’une somme d’argent puisque, à défaut d’exécution, une telle action se résout en dommages-intérêts. La jurisprudence intègre ces actions dans le champ d’application de la règle de l’arrêt des poursuites individuelles et les déclare en conséquence irrecevables. Il appartenait à M. [G] de déclarer au passif de la procédure collective, à défaut d’exécution en nature possible, sa créance indemnitaire, ce qu’il n’a pas fait.

S’agissant de leur condamnation à retirer la dalle en béton, la canalisation d’alimentation en gaz et les deux vannes de barrage installées sur l’emplacement de stationnement de M. [G], elles font valoir que M. [G] a en son temps donné son accord sur la construction de la dalle en béton recevant lesdites canalisations. Elles contestent le fait que la présence de deux compteurs et des tuyaux de gaz implantés sur le lot n°7, leur propriété, soit de nature à gêner M. [G] jusqu’à générer un trouble anormal de voisinage. Subsidiairement, concernant ces ouvrages, elles réitèrent leur argumentation concernant le fait que M. [G] devait déclarer au passif de la procédure sa créance indemnitaire.

Elles contestent l’existence d’un préjudice éprouvé par M. [G] lié à la présence de la dalle, des deux canalisations d’alimentation en gaz et des deux vannes de barrage, les canalisations et vannes n’étant nullement situées sur l’emplacement de stationnement de M. [G] mais sur le mur mitoyen.

Elles affirment enfin que M. [G] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice éprouvé du fait de la perte de luminosité. Subsidiairement, elles prétendent que l’indemnisation octroyée par le tribunal doit être ramenée à de meilleures proportions. Le tribunal n’a pas tenu compte des conséquences financières liées à la fermeture de l’établissement de M. [G] situé [Adresse 4]. Il est mal fondé à opposer une désertion de sa clientèle à partir de novembre 2006. Les prétendues difficultés économiques ne sont liées qu’à ses propres charges personnelles et à la conjoncture économique.

Vu les dernières conclusions récapitulatives de M. [G] notifiées par voie électronique le 2 février 2021 aux termes desquelles il demande à la cour de :

A titre principal,

– confirmer le jugement en ce qu’il a :

– déclaré l’arrêt à intervenir commun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice,

– condamné la SCI du Lys Blanc à détruire, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, la dalle en béton, les deux canalisations d’alimentation en gaz et les deux vannes de barrage installées sur son emplacement de stationnement constituant le lot n° 6 de la copropriété,

– infirmer le jugement entrepris pour le surplus,

Statuant à nouveau,

– condamner la SCI du Lys Blanc à détruire la terrasse sur pilotis édifiée sur le lot de copropriété n° 7 ainsi que le mur de refend construit le long de la trémie d’escalier sous la terrasse et le muret situé sous la terrasse à gauche de la porte.

– fixer au passif de la SCI du Lys Blanc sa créance à la somme de 190 568,70 € en réparation du préjudice de jouissance éprouvé entre le 1er mai 2007 et le 12 janvier 2016 du fait de la perte de luminosité consécutive à la construction de la terrasse et des murs de façade et de refend et sa créance à la somme de 630 € en réparation du préjudice de jouissance subi entre le 1er mai 2007 et le 12 janvier 2016 du fait de la présence de la dalle en béton, des deux canalisations d’alimentation en gaz et des deux vannes de barrage installées sur son emplacement de stationnement,

– condamner in solidum la SCI du Lys Blanc et la Selarl Grave-Randoux ès qualités à lui payer une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum la SCI du Lys Blanc et la Selarl Grave-Randoux ès qualités aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué Amiens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

– confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré l’arrêt à intervenir commun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice,

– confirmer les dispositions du jugement ayant condamné sous astreinte la SCI du Lys Blanc à :

– détruire les murs de façade et les murs de refend édifiés sous la terrasse,

– supprimer les tuyaux d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse dirigées vers la cour arrière et vers son emplacement de stationnement et à envoyer les eaux de pluie de la terrasse vers la [Adresse 9],

– remplacer les garde-corps en maçonnerie pleine des terrasses des premier et deuxième étages par des garde-corps en mailles ajourées,

– retirer la dalle en béton, les deux canalisations d’alimentation en gaz et les deux vannes de barrage installées sur son emplacement de stationnement constituant le lot n° 6 de la copropriété,

– infirmer le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

– fixer au passif de la SCI du Lys Blanc sa créance à la somme de 190 568,70 € en réparation du préjudice de jouissance éprouvé entre le 1er mai 2007 et le 12 janvier 2016 du fait de la perte de luminosité consécutive à la construction de la terrasse et des murs de façade et de refend et sa créance à la somme de 630 € en réparation du préjudice de jouissance subi entre le 1er mai 2007 et le 12 janvier 2016 du fait de la présence de la dalle en béton, des deux canalisations d’alimentation en gaz et des deux vannes de barrage installées sur son emplacement de stationnement,

– condamner in solidum la SCI du Lys Blanc et la Selarl Grave-Randoux ès qualités à lui payer une somme de 4 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum la SCI du Lys Blanc et la Selarl Grave-Randoux ès qualités aux dépens dont distraction au profit de la Selarl Lexavoué Amiens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

À ces fins, en substance, il indique avoir vendu ses lots de copropriétés numéro 12 et 6 à la SCI Couleur café [Localité 7] et son fonds de commerce à la SAS Bar couleur café. Il soutient que la construction de la terrasse par la SCI du Lys Blanc à la fin de l’année 2006 a eu pour effet d’assombrir considérablement son local commercial puisqu’il ne bénéficie désormais plus d’une échappée à 45° sur le ciel. La construction de cette terrasse a constitué un trouble anormal de voisinage dont il est bien fondé à requérir la suppression dans l’attente de la reprise de l’instance par la société Couleur café [Localité 7] ou la société Bar couleur café puisqu’il est admis que la théorie des troubles anormaux de voisinage est applicable entre copropriétaires.

Il prétend qu’il ne peut lui être opposé l’état descriptif de division du 8 août 2001 et son acte de vente du 13 février 2004 dans la mesure où l’état descriptif de division est dépourvu de toute valeur contractuelle et que son acte de vente ne vise que le règlement de copropriété, le règlement intérieur et les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires mais n’a pas contractualisé cet état descriptif de division. En outre le règlement de copropriété ne peut imposer de restrictions au droit d’un copropriétaire en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble. La SCI du Lys Blanc doit donc être condamnée à détruire la terrasse sur pilotis édifié en 2006 ainsi que le mur de refend situé sous la terrasse le long de la trémie d’escalier, le muret situé sous la terrasse à gauche de la porte, mur et muret construits en infraction et que le permis de construire du 7 décembre 2002. À défaut, subsidiairement, le jugement doit être confirmé, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage et de l’article 9 de la loi du 11 juillet 1965 imposant à chaque copropriétaire de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble et à son aspect extérieur, en ce qu’il a condamné la SCI du Lys Blanc à détruire les murs de façade et les murs de refend édifiés sous la terrasse, à supprimer les tuyaux d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse dirigés vers son emplacement de stationnement, à envoyer les eaux de pluie recueillies par la terrasse vers la [Adresse 9] et à remplacer les gardes corps en maçonnerie pleine des terrasses des premier et deuxième étages par des gardes corps en mailles ajourées.

Il soutient que la SCI du Lys Blanc n’a toujours pas détruit le mur de refend sous la terrasse, détruit le muret situé sous la terrasse à gauche de la porte, envoyé les eaux de pluie de la terrasse vers la [Adresse 9], installé de garde corps en mailles ajourées sur la terrasse du deuxième étage, retiré la dalle en béton, les deux canalisations de gaz et les deux vannes de barrage installées sur son emplacement de stationnement constituant le lot numéro 6.

Il affirme que les dispositions l’article L. 622’21 du code de commerce ne prohibent que les actions en paiement à l’encontre du débiteur en procédure collective et non les actions tendant, comment l’espèce, à l’exécution d’une obligation de faire.

Le local commercial lui ayant appartenu jusqu’au 15 juin 2020 est privé de luminosité sur sa façade arrière depuis novembre 2006 en raison de la construction par la SCI du Lys Blanc de la terrasse sur pilotis, de murs de façade et de murs de refend sous cette terrasse. Sa clientèle a déserté la partie arrière de son établissement depuis cette date. Son chiffre d’affaires et ses résultats ont chuté. Il prétend que son préjudice de jouissance s’élève à la somme de 23 712,02 € par an sur la période s’étendant du 1er mai 2007 au 12 janvier 2016, soit une somme de 206 327,06 €, sachant qu’il a fixé son préjudice à la somme de 190 568,70 € dans sa déclaration de créance. Il conteste que son chiffre d’affaires était constitué par une activité de brasserie prohibée par le règlement de copropriété ou était gonflé par un établissement secondaire.

Il allègue par ailleurs qu’en appliquant le raisonnement tiré de la valeur locative au sujet de l’emplacement de parking, d’une valeur estimée à 5 000 €, son préjudice de jouissance, arrêté au mois d’octobre 2015, s’élève à 630 € au lieu de 490 € retenu par le jugement.

Vu les dernières conclusions récapitulatives de maître [U] [C], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] notifiées par voie électronique le 11 septembre 2020 aux termes desquelles il demande à la cour de lui donner acte de ce qu’il s’en rapporte à justice dans la présente procédure d’appel, de dire que les dépens seront supportés par tout succombant et d’accorder un droit de recouvrement au profit de la SCP Millon Plateau, avocats.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties s’agissant de la présentation plus complète de leurs demandes et des moyens qui les fondent.

MOTIFS

Nonobstant la déclaration d’appel générale « appel total », le jugement n’est pas contesté en ce qu’il a déclaré le jugement commun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]. En toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires est présent à l’instance.

1. Sur le trouble anormal du voisinage

Selon un principe général du droit de nature prétorienne, nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. Cette théorie est autonome par rapport aux règles de la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle. Elle institue une responsabilité objective, sans faute. Seule la preuve du trouble anormal est nécessaire.

L’action pour trouble anormal de voisinage constitue une action en responsabilité civile extracontractuelle. L’existence d’un trouble, d’une nuisance n’est pas suffisante. Il(-elle) doit présenter un caractère excessif au regard des inconvénients normaux du voisinage. La preuve pèse sur le demandeur.

L’anormalité du trouble ne repose sur aucune définition précise. Elle suppose, pour être caractérisée, une appréciation in concreto en fonction, notamment, de la destination normale et habituelle du fonds troublé, de la nature de l’environnement, de la situation respective des propriétés ou encore des circonstances de temps et de lieu.

Le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage s’applique à tous les occupants d’un immeuble en copropriété quel que soit le titre de leur occupation (2e Civ., 17 mars 2005, n° 04-11.279). L’action peut être intentée par un copropriétaire contre un autre copropriétaire (3e Civ., 11 février 1998, n° 95-22.112).

1.1 S’agissant de la terrasse

Avant d’en acquérir la propriété en 2004, M. [G] était locataire commercial depuis le 8 juillet 1999 des locaux constituant le lot n°12 de la copropriété. Il louait en outre le garage constituant le lot numéro 2 mais, en suite d’une convention d’échange entre les propriétaires respectifs en date du 8 décembre 2003, il est devenu locataire du lot numéro 6.

L’état descriptif de division du règlement de copropriété de l’immeuble situé [Adresse 2], décrit comme suit les lots suivants :

– lot numéro 6 : « à la suite [des lots indépendants numéro 2 à 5] vers l’ouest, un emplacement de stationnement numéro 6, accessible par la partie commune spéciale numéro 2 (…) ».

– lot numéro 7 : « à la suite vers l’ouest [des lots indépendants numéro 2 à 6] et le long du bâtiment principal, une cour privative sur laquelle est prévue l’installation de pilotis en vue de la construction d’une terrasse (lot numéro 15) en extérieur dans le prolongement du lot ci-indiqué, accessible par la partie commune spéciale numéro 2 (…) »

– lot numéro 12 : « sous-sol rez-de-chaussée : lot numéro 12 : au rez-de-chaussée, un local commercial actuellement à usage de bar et ses annexes, rangements divers, WC, etc.’.au sous-sol, une cave côté ouest du bâtiment, le tout accessible directement par l'[Adresse 2] (…) ».

– lot numéro 15 (premier étage) : « un local commercial actuellement à usage de restaurant et ses pièces annexes, dont terrasse à construire côté Est, accessible par la partie commune spéciale numéro 1 (…) ».

– Lot numéro 16 (deuxième étage) : « côté Est un local aménagé en appartement et un balcon à construire sous réserve de l’obtention du permis de construire accessible par la partie commune spéciale numéro 1 (…) »

Le règlement de copropriété peut conférer une valeur contractuelle à l’état descriptif de division (3e Civ., 6 juillet 2017, pourvoi n° 16-16.849).

Or, l’article 10 du règlement de copropriété (chapitre Ier – destination de l’ensemble immobilier) stipule : « L’immeuble est destiné à usage d’habitation. Toutefois, l’exploitation de l’activité de bar situé au rez-de-chaussée en formant les lots numéro 12 et 2 [le règlement étant intervenu avant l’échange des lots 2 et 6 précité] ainsi que l’exploitation de l’activité de restaurant saladerie située au premier étage en formant les lots numéro 15, 14 sont utilisées à usage commercial sous les réserves énoncées ci-après. L’affectation de l’activité de bar est strictement réservée aux fonds de commerce situé au rez-de-chaussée (lot numéro 12) à l’exception de l’activité de brasserie restaurant. L’affectation donnée à chaque lot est reprise dans l’état descriptif de division ci-inclus, lequel approuvé par chaque copropriétaire [a] valeur contractuelle au même titre que le règlement lui-même ».

Doit donc être rejeté le moyen de M. [G] selon lequel l’état descriptif de division ne disposerait en l’espèce d’aucune valeur contractuelle contrairement règlement de copropriété lui-même.

Par ailleurs, est versée aux débats la demande de permis de construire en date du 19 juillet 2002, et ses pièces jointes, dont les plans, déposé par la SCI du Lys Blanc visant notamment l’édification d’une terrasse au niveau du premier étage de la façade arrière du bâtiment surplombant la cour privative constituant son lot numéro 7 et le balcon au 2e étage, permis accordé par arrêté en date du 7 décembre 2002 sous réserve de séparer les eaux usées et les eaux pluviales de l’ensemble de la parcelle est de veiller à ce que les eaux pluviales des parkings et des toitures ne soient pas dirigées vers le réseau d’eaux usées [Adresse 10].

C’est donc en cet état que, par acte notarié en date du 13 février 2004, M. [G] a acquis de la SCI Carnot les lots numéro 12 et 6.

Cet acte précise notamment que « le nouveau propriétaire respectera et imposera à tous ses ayants cause le règlement de copropriété, le règlement intérieur s’il y a lieu et toutes les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires, susceptibles de concerner le bien » et il y « reconnaît être en possession de tous les documents, actées pièces afférents à cet immeuble dont la remise a eu lieu ce jour ».

Il ressort de cet historique et des actes précités que le premier juge a justement considéré que M. [G] était censé avoir eu connaissance au moment de son acquisition du règlement de copropriété dans lequel était intégré l’état descriptif de division prévoyant l’édification de la terrasse litigieuse et avoir ainsi accepté les risques de troubles causés par la présence de cette terrasse.

Par ailleurs, et en toute hypothèse, le tribunal a également ajouté, tout aussi justement, qu’il n’était pas suffisamment établi que la présence de la terrasse en elle-même était à l’origine de troubles anormaux du voisinage.

En effet, il ne résulte pas de l’expertise judiciaire réalisée par M. [S] que la perte de luminosité excessive soit due à la présence de la terrasse proprement dite. En réalité, ce sont les murs de séparation et en façade en place, par ailleurs non conformes aux prescriptions du dossier de permis de construire dès lors que seule devait apparaître une structure en poteau circulaire sans séparation intermédiaire, qui contribuent à une perte de luminosité de plus ou moins 40 % entraînant un préjudice subi par M. [G].

Il n’est pas davantage démontré que la terrasse litigieuse, prévue dans l’état descriptif de division du règlement de copropriété de l’immeuble, serait par elle-même contraire à la destination de l’immeuble.

Par voie de conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de démolition de l’intégralité de la terrasse litigieuse.

1.2 sur les autres parties d’ouvrage

Le tribunal a condamné la SCI du Lys Blanc, sous peine d’astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, à détruire les murs de façade et les murs de refend édifiés sous la terrasse, supprimer les tuyaux d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse dirigés vers la cour arrière et vers l’emplacement de stationnement de M. [G] et à envoyer les eaux de pluie de la terrasse vers la [Adresse 9], à remplacer les garde- corps en maçonnerie pleine des terrasses des premier et deuxième étages par des garde- corps en mailles ajourées et à retirer la dalle de béton, les deux canalisations d’alimentation en gaz et les deux vannes de barrage installés sur l’emplacement de stationnement appartenant à M. [G] et constituant le lot n°6 de la copropriété.

Compte tenu des observations qui précèdent, le tribunal a justement retenu que le permis de construire prévoyait l’édification d’une terrasse dont la structure reposait sur des panneaux circulaires mais que des murs de séparation en agglos ciment ont été ajoutés, lesquelles contribuent, selon les conclusions d’expert judiciaire, à une perte de luminosité de l’ordre de 40 % pour le local commercial exploité par M. [G].

Même en zone urbaine, ou la construction d’ouvrages immobiliers proches les uns des autres, est la norme, une perte de luminosité de cette ampleur constitue un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage.

À cet égard, il importe peu que, selon le règlement de copropriété, M. [G] devait avoir une activité exclusive de bar et ne pouvait avoir une activité de brasserie.

De même, si les deux vannes et canalisations de gaz sont fixées sur le mur mitoyen, il résulte notamment du rapport d’expertise et des photographies verées aux débats qu’ils ont été installés en fond de place de parking de M. [G], en surplomb, fut-il léger, de son ancien lot numéro 6. La dalle en béton est directement située sur l’emprise du lot. Il n’est justifié d’aucune autorisation donnée par M. [G] concernant ces éléments. Dès lors, le trouble de jouissance occasionné par les travaux d’installation de ces compteurs et canalisations et d’installation d’une dalle, retenu par le tribunal, n’est pas sérieusement contestable sur le principe.

A l’inverse, l’atteinte à la destination de l’immeuble au sens de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas démontrée. L’immeuble est à usage d’habitation en sorte que de tels ouvrages, destinés à l’alimenter en gaz, sont conformes à sa destination. Par ailleurs l’expert judiciaire a relevé dans sa note numéro 1 du 29 février 2012 que la vanne de barrage gaz se situait avant les travaux sous l’espace de la terrasse construite en 2006 et que, pour des raisons de normes de sécurité, elle a été déplacée à l’extérieur de l’espace de la construction et qu’une seconde alimentation a été installée avec une seconde vanne (coupure gaz).

De même encore, selon le rapport d’expertise, l’évacuation des eaux de pluie de la terrasse du niveau R+1 se fait par l’intermédiaire d’orifices munis de canalisations faisant office d’évacuation non raccordée sur réseau. D’une part, celles-ci, au nombre de deux unités, sont insuffisantes du fait de leur section mal adaptée pour la surface à traiter et, d’autre part, l’article 4 du permis de construire stipule que les eaux pluviales doivent être dirigées sur la [Adresse 9]. Actuellement l’évacuation est non conforme au règlement d’assainissement de la ville de [Localité 7].

Le tribunal, retenant que l’évacuation des eaux de la terrasse était dirigée vers la cour intérieure à l’emplacement de parking de M. [G], en a justement déduit que les travaux réalisés sur ce point causaient à ce dernier des troubles et nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Enfin, dans ses écritures, la SCI du Lys Blanc indique avoir accepté les travaux mis à sa charge par la juridiction concernant les gardes corps.

2. Sur la réparation du trouble

2.1 Sur la demande d’indemnisation financière

Par arrêt rendu le 29 juin 2017, la présente cour a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Laon en date du 12 janvier 2016 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la SCI du Lys Blanc et désigné la Selarl Grave-Randoux en qualité de mandataire judiciaire à cette liquidation.

M. [G] justifie avoir, par courrier d’un avocat en date du 5 février 2016, déclaré entre les mains de la Selarl Grave-Randoux diverses créances dont :

– une créance de 51 500 € TTC au titre de la liquidation des astreintes provisoires mise à la charge de la SCI du Lys Blanc par le jugement dont appel, dont 24 500 € au titre des travaux de destruction du mur de refend sous la terrasse et des murets situés sous la terrasse, d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse vers la [Adresse 9] et d’installation de garde-corps en mailles ajourées sur la terrasse et 24 500 € au titre des travaux de retrait de la dalle en béton, des deux canalisations d’alimentation en gaz et des deux vannes de barrage installé sur l’emplacement de stationnement constituant son ancien lot numéro 6.

– une somme de 199 868,70 euros en réparation des troubles anormaux de voisinage qu’il a subis en raison de la construction par la SCI à partir de la fin de l’année 2006 de la terrasse, de la dalle en béton, de deux canalisations d’alimentation en gaz et de deux vannes de barrage sur l’emplacement son parking, dont 190 568,10 € au titre des troubles résultant de la construction de la terrasse et 630 € au titre des troubles résultants des ouvrages sur son emplacement de parking.

M. [G] reste totalement recevable et fondé à solliciter la réparation des conséquences dommageables des troubles anormaux du voisinage dont il a personnellement souffert nonobstant le fait qu’il a vendu les lots numéro 6 et numéro 12 le 15 juin 2020. Une telle vente n’est pas de nature à affecter son droit à réparation du préjudice subi pendant la période où il était propriétaire.

2.1.1 au titre de la perte de luminosité

Faisant droit à sa demande, le tribunal a réparé le préjudice de jouissance de M. [G] au titre de la perte de luminosité importante de son local commercial en lui octroyant la somme demandée de 9 800 €. Cette somme avait été proposée par M. [G] sur la base de la valeur locative des locaux.

En cause d’appel, il invoque toujours un préjudice de jouissance mais désormais évalué sur la base d’un prétendu préjudice commercial. Mettant en avant le chiffre d’affaires et les résultats de son commerce de bar entre juillet 2002 et avril 2019, il soutient que, depuis le mois novembre 2006, la clientèle a déserté la partie arrière de son établissement en raison de la privation de luminosité occasionnée par la construction de la terrasse par la SCI du Lys Blanc. Il chiffre son préjudice à la somme de 23 712,02 € par an entre le 1er mai 2007 et le 12 janvier 2016, soit une somme totale de 206 327,06 €.

La cour ne peut que s’étonner que M. [G] n’ait pas allégué l’existence d’un préjudice commercial d’un tel montant en première instance.

Quoi qu’il en soit, on ne constate aucune baisse notable du chiffre d’affaires à compter de novembre 2006. Le chiffre d’affaires a baissé de 10 000 € entre la période du 1er mai 2005 au 30 avril 2006 et celle du 1er mai 2006 au 30 avril 2007, sans indication cependant de la répartition de cette perte modérée sur la période du 1er mai 2006 au 30 avril 2007. Le chiffre d’affaires est ensuite resté stable pendant les deux exercices annuels suivants.

Ce n’est qu’à compter de l’exercice ayant couru du 1er mai 2009 au 30 avril 2010 que l’on constate une baisse sensible du chiffre d’affaires (de 184 187 à 160 007,55 €), puis, à partir de cette période, à une baisse régulière.

Strictement rien ne démontre que la baisse de chiffre d’affaires à compter de mai 2009 est liée à la perte de luminosité. D’autres facteurs ont naturellement pu intervenir.

En réalité, la mise en avant des seuls éléments comptables de chiffre d’affaires et du résultat est totalement insuffisante. Il n’est fourni aucune analyse financière détaillée de l’activité du bar de M. [G] pendant toute cette période réalisée par un professionnel de nature à accréditer l’existence d’un lien certain entre les deux événements et, dans ce cas, permettant en outre d’en mesurer la part financière précise.

M. [G], sur qui pèse la preuve de la réalité de son préjudice, échoue en conséquence à rapporter la preuve d’un préjudice commercial en lien avec la perte de luminosité (d’une très faible partie à office de terrasse arrière) de son local.

En réalité, l’évaluation du préjudice de jouissance, certain en son principe, par référence à une perte de 20 % de la valeur locative, égale à 7 % de la valeur du local, était parfaitement adaptée et doit être confirmée. À l’inverse, la base de 100 000 € retenue pour la valeur du local ne peut être confirmée dès lors que le lot numéro 12 a été vendu au prix de 57 979,61 €. Sur la base arrondie de 58 000 €, le préjudice annuel est égal à 812 €.

M. [G] sollicite la liquidation son préjudice sur la période s’étendant du 1er mai 2007 au 12 janvier 2016, soit une période de 8 années et 256 jours. Le préjudice peut donc être fixé à la somme de 7 065 €.

Compte tenu du placement en liquidation judiciaire de la SCI du Lys Blanc, M. [G] sollicite à bon droit en application des articles L.622-7, L.622-17 et L. 622-24 du code de commerce, la fixation au passif de cette dernière de sa créance d’indemnisation d’un montant qui sera limité à 7 065 €.

Le jugement est réformé en ce sens.

2.1.2 au titre de la présence de la dalle et des canalisations et compteurs de gaz.

Le préjudice doit être également évalué sur la base de la valeur locative. Le numéro 6 a été vendu au prix de 3 000 €. La valeur locative annuelle du lot est évaluée à la somme de 210 € (7% de 3 000 €).

Compte tenu des modalités du trouble de jouissance, une perte de 20 % est excessive et sera cantonnée à 10 %.

M. [G] sollicite la liquidation son préjudice jusqu’en octobre 2015, soit pendant 9 ans.

Ainsi, le préjudice peut être fixé à la somme arrondie à 190 € pour toute la période.

Compte tenu du placement en liquidation judiciaire de la SCI du Lys Blanc, M. [G] sollicite à bon droit la fixation au passif de cette dernière de sa créance d’indemnisation d’un montant qui sera limité à cette somme de 190 €.

Le jugement est réformé en ce sens.

2.2 sur la démolition des parties d’ouvrage

2.2.1 Sur les murs de façade et les gardes corps

Comme indiqué précédemment, la SCI du Lys Blanc indique dans ses écritures avoir accepté les travaux mis à sa charge par la juridiction et affirme avoir, comme demandé, entrepris la destruction des murs de façade est procédé à la commande des gardes corps en mailles ajourées. En l’absence de contestation s’agissant de ces parties d’ouvrage, le jugement, totalement justifié à sa date, en ce compris l’astreinte ordonnée, ne peut qu’être confirmé les concernant, sauf, tenant compte de l’évolution du litige en cause d’appel tenant notamment à la réalisation des travaux, à ne pas maintenir l’astreinte.

2.2.2 Sur les murs de refends, la dalle, la canalisation d’alimentation en gaz et les deux vannes de barrage ainsi que les tuyaux d’évacuation des eaux de pluie.

L’appel a remis en question l’autorité de la chose jugée en première instance. Il appartient à la cour de statuer de nouveau en fait et en droit en se plaçant au jour où elle statue pour trancher au fond les prétentions respectives des parties.

A cet égard, le litige a doublement évolué en cause d’appel. En effet, il résulte des actes notariés produits aux débats que M. [G] a vendu le 15 juin 2020 ses lots de copropriétés n° 12 et 6 à la SCI Couleur café [Localité 7] et son fonds de commerce à la SAS Bar couleur café. Par ailleurs, la SCI du Lys Blanc a été placée en liquidation judiciaire 12 janvier 2016.

L’article 31 du code de procédure civile dispose que l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé. L’article 32 du même code ajoute qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Contrairement à ce que la SCI du Lys Blanc prétend, l’intérêt l’intérêt à agir s’apprécie sur le principe à la date de l’introduction de l’instance et ne dépend pas de circonstances postérieures qui l’aurait rendu sans objet.

En l’espèce l’intérêt et la qualité à agir de M. [G] au jour de son acte introductif d’instance des 10 et 22 octobre 2013 ne sont pas contestés.

À l’inverse, selon les articles L622-7 et L. 622-24 du code de commerce applicables à la liquidation judiciaire en application de l’article L. 641-3, dans leur version applicable au jour de l’ouverture de la procédure collective de la SCI du Lys Blanc, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture. Il emporte également, de plein droit, interdiction de payer toute créance née après le jugement d’ouverture, non mentionnée au I de l’article L. 622-17. Tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, doivent déclarer leurs créances au mandataire judiciaire.

Dans cette même version, l’article L. 622-21-I, également applicable à la liquidation jduciaire, prévoit que le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant notamment à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent.

La jurisprudence a une vision relativement large de la demande en paiement. Elle a tendance à appliquer le principe de l’arrêt des poursuites à des actions qui ne tendent pas directement au paiement mais qui ont indirectement une finalité financière, notamment lorsque l’action, sous couvert de l’exécution d’une obligation de faire, implique le paiement de sommes d’argent, ce dans la mesure notamment où la non-exécution d’une obligation de faire e résoud en dommages et intérêts.

Ainsi, ont été pour cette raison soumises à l’arrêt des poursuites des demandes de condamnation à réaliser des travaux (de remise en état du matériel : Com., 19 juillet 1988, n° 87-12.089 ; de réalisation d’un mur de soutènement : Com., 17 juin 1997, n° 94-14.109; de démolition et d’enlèvement d’une construction : Com., 9 juillet 1996, n° 94-18.676; de remise en état : Com., 17 octobre 2000, n° 98-11.939; de suppression de vues par un voisin : Com., 17 septembre 2002, n° 99-20.065, 99-20.184, 99-20.189, 99-20.151).

M. [G] ne justifie pas avoir déclaré une créance au titre des dommages et intérêts résultant du non-respect par la SCI du Lys Blanc de son obligation de réaliser les destruction, suppression, remplacement et retrait des parties d’ouvrages qu’il sollicite, lesquelles, sous couvert de l’exécution d’une obligation de faire imposée à celle-ci, impliquerait de sa part le paiement de sommes d’argent pour une cause antérieure à l’ouverture de la procédure collective.

Ces demandes ne peuvent donc plus être reçues. Le jugement sera réformé en ce sens.

3. Sur les demandes annexes

Le premier juge a justement arbitré les frais irrépétibles et les dépens de première instance.

La SCI du Lys Blanc, qui a réalisé des travaux pour partie irréguliers ayant occasionné un dommage à autrui, a interjeté appel d’un jugement pour l’essentiel justement motivé. La majeure partie des points infirmés et/ou non maintenus en cause d’appel est due à des éléments postérieurs à sa déclaration d’appel et indépendants de sa volonté (son placement en liquidation judiciaire, qu’elle a vainement contesté devant la cour, et la vente de ses lots par M. [G]). Cela justifie de la condamner aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à payer à M. [G] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a :

– débouté M. [G] de sa demande de condamnation de la SCI du Lys Blanc à détruire la terrasse sur pilotis édifiée sur le lot de copropriété n° 7,

– condamné sous astreinte la SCI du Lys Blanc à détruire les murs de façade édifiés sous la terrasse et à remplacer les garde- corps en maçonnerie pleine des terrasses des premier et deuxième étages par des garde-corps en mailles ajourées,

– déclaré le jugement commun au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

– condamné la SCI du Lys Blanc aux dépens et à payer à M. [G] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

L’infirmant pour le surplus et ajoutant au jugement, vu notamment l’évolution du litige en cause d’appel,

Dit n’y avoir lieu à maintenir au-delà du présent arrêt l’astreinte précitée concernant la condamnation à détruire les murs de façade édifiés sous la terrasse et à remplacer les garde-corps,

Dit M. [G] irrecevable en sa demande de condamnation de la SCI du Lys Blanc à détruire les murs de refend sous la terrasse, supprimer les tuyaux d’évacuation des eaux de pluie de la terrasse dirigés vers la cour arrière et vers le lot n°06 et à envoyer les eaux de pluie de la terrasse vers la [Adresse 9] et à retirer la dalle de béton, les deux canalisations d’alimentation en gaz et les deux vannes de barrage installés sur l’emplacement de stationnement lui ayant appartenu et constituant le lot n°6 de la copropriété,

Fixe au passif de la liquidation judiciaire de la SCI du Lys Blanc les créances suivantes de M. [I] [G] :

– 7 065 € en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la perte de luminosité,

– 190 € en réparation de son préjudice de jouissance au titre de la présence en surplomb de son lot n°6 des deux canalisations d’alimentation en gaz et des deux vannes de barrage,

Condamne la Selarl Grave- Randoux, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Lys Blanc, à payer à M. [I] [G] la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel,

Condamne la Selarl Grave-Randoux, ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Lys Blanc, aux dépens de l’instance, la Selarl Lexavoué Amiens, avocat, bénéficiant du droit de recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT