COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 FEVRIER 2023

N° 2023/ 66

Rôle N° RG 21/09322 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHVT6

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 1] PAYS DE LERINS

C/

[U] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON

Me Valentine MARTIN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de CANNES en date du 01 Juin 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 11-20-0784.

APPELANTE

Organisme OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT [Localité 1] PAYS DE LERINS poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié , demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Charles TOLLINCHI de la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de Me Franck BANERE de la SELARL CABINET FRANCK BANERE, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

Madame [U] [S]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021-8881 du 26/11/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le 17 Septembre 1963 à CANNES, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Valentine MARTIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Décembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2023.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 février 2008, l’Office Public de l’Habitat Cannes Pays de Lerins a donné à bail à Madame [S] un bien situé à [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 495,53 euros.

Suivant exploit de huissier en date du 8 octobre 2020 , l’Office Public de l’Habitat Cannes Pays de Lerins assignait Madame [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes afin de voir :

* prononcer la résiliation du contrat de location.

* ordonner l’expulsion de Madame [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef , avec au besoin le concours de la force publique.

* fixer l’indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du dernier loyer à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

* condamner Madame [S] au paiement de la somme de 2.000 € titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* condamner Madame [S] aux entiers dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 6 mai 2021.

L’Office Public de l’Habitat Cannes Pays de Lerins demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance, expliquant que sa locataire avait un comportement virulent générant des nuisances et qu’en dépit de plusieurs avertissements et mises en gardes, les troubles n’avaient pas cessé.

Madame [S] expliquait être victime d’harcélement de la part de ses voisins et avoir déposé plusieurs mains courantes.

Suivant jugement contradictoire en date du 1er juin 2021, le le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

* débouté l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins de sa demande d’expulsion et de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

* condamné Madame [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamné Madame [S] aux entiers dépens.

Suivant déclaration en date du 22 juin 2021, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins a interjeté appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

– déboute l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins de sa demande d’expulsion et de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation

– condamne Madame [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

– condamne Madame [S] aux entiers dépens.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 novembre 2021 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins demande à la cour de :

* infirmer la décision rendue en première instance le 1er juin 2021 en ce qu’elle a débouté l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins de sa demande d’expulsion et de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

* confirmer le décision rendue en première instance le 1er juin 2021 en ce qu’elle a condamné Madame [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Statuant à nouveau,

* prononcer la résiliation du contrat de location aux torts et griefs de Madame [S];

* ordonner l’expulsion de Madame [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef

* condamner Madame [S] à payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du dernier loyer à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

En tout état de cause,

*condamner Madame [S] au paiement de la somme de 2.000 € titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner Madame [S] aux entiers dépens de l’instance au titre de l’appel distraits au profit de la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON, avocat aux offres de droit.

Au soutien de ses demandes, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins soutient que Madame [S] n’use pas de son logement de manière paisible, étant à l’origine de comportements ayant conduit les autres locataires à déposer plainte.

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 11 janvier 2022 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Madame [S] demande à la cour de :

* de la recevoir en son appel incident et de le déclarer bien fondé.

* confirmer la décision rendue en première instance le 1er juin 2021 en ce qu’elle a débouté l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins de sa demande d’expulsion et de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation.

* infirmer le décision rendue en première instance le 1er juin 2021 en ce qu’elle a condamné Madame [S] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent,

*condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins au paiement de la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi de 1991, au titre des frais de 1ère instance.

*condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins au paiement de la somme de 2.500 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi de 1991, au titre des frais de la procédure d’appel.

*condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [S] soutient qu’elle ne cause aucun trouble anormal du voisinage, soulignant au demeurant que son bailleur n’en rapporte pas la preuve.

Elle précise qu’une seule plainte a été déposée le 9 août 2016 par un résident , laquelle plainte a été classée sans suite.

Elle relève que la plupart des pièces produites par l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins datent de près de 10 ans et ne sont plus du tout d’actualité.

Par contre elle indique avoir du déposer de nombreuses plaintes en raison du comportement aggressif de certains résidents à son égard.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 novembre 2022.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 1er décembre 2022 et mise en délibéré au 16 février 2023.

*****

1°) Sur la résiliation du bail

Attendu qu’il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que ‘le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en ‘uvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en ‘uvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire.

Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire.

Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire.’

Attendu que l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.’

Attendu que l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins soutient que sa locataire a commis de nombreuses fautes depuis plusieurs années justifiant la résilaition du bail.

Qu’il fait valoir que cette dernière a eu de nombreuses altercations avec d’autres locataires de la résidence et qu’elle est à l’origine d’insultes racistes, vulgaires et calomnieuses.

Qu’il lui reproche également d’avoir dégradé des véhicules des résidents et d’avoir fait obstacle à l’intervention d’entreprises dans son logement, de tels comportement caractérisant des troubles anormaux du voisinage

Qu’il verse à l’appui de ses dires divers courriers, le réglement intérieur lequel mentionne en son article 6 que ‘le locataire ne devra produire aucune nuisance envers le voisinage’ , une pétition des certains résidents, une plainte d’un locataire ainsi que les nombreuses lettres adressées à Madame [S] aux termes desquelles il lui rappelle ses obligations de locataire.

Attendu que Madame [S] fait valoir que ces éléments ne démontrent pas qu’elle aurait commis une quelconque faute, précisant être victime du harcèlement de ses voisins.

Attendu qu’il convient de relever que l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins ne rapporte pas la preuve de ce que sa locataire se serait opposée à l’intervention d’entreprises dans son logement, ni qu’elle aurait dégradé les véhicules des autres locataires.

Qu’il ressort pour l’essentiel des doléances des autres résidents, que Madame [S] filmait ses voisins.

Qu’ainsi, une pétition signée par 12 résidents parvenait à l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins le 11 août 2016 dénonçant une atteinte à la vie privée.

Que cependant si Monsieur [N], signataire de cette pétition, confirmait lors de son audition le 25 novembre 2016 devant les services de police de [Localité 1] que Madame [S] photographiait et filmait la plupart des résidents, il précisait cependant qu’elle n’avait pas de conflit particulier avec les résidents qu’elle n’était pas agressive et qu’elle ne présentait pas de danger pour les résidents, aucune autre chose anormale dans son comportement devant être signalé.

Que Madame [I], signataire de la pétition, attestait quant à elle le 13 ocotbre 2021 que s’il y avait eu des difficultés dans le passé avec Madame [S], elles s’étaient expliquées depuis, s’étaient réconciliées et attestait ne plus être victime de troubles de voisinage de sa part ajoutant qu’elle n’en créait à personne.

Attendu que Madame [S] dénonce quant à elle des faits de harcélement dont elle était victime de la part de certains locataires de la résidence.

Qu’elle verse à l’appui de ses dires de nombreuse mains courantes et plaintes dans lequelle elle relate le comportement de certains de ses voisins ainsi que de nombreuses attestations de résidents indiquant que cette dernière ne pose aucune difficulté et qu’elle est au contraire agressée par d’autres résidents.

Attendu qu’il convient de relever que Madame [S] réside au sein de cette copropriété depuis le 13 février 2008, soit depuis plus 15 ans.

Que force est de constater que l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins a adressé à cette dernière, durant ces 15 années :

– 3 courriers en 2015 pour lui demander de cesser de causer des troubles de voisinage

– 4 courriers en 2016 pour lui demander de cesser de causer des troubles de voisinage

– 4 courriers en 2017 pour lui demander de cesser de causer des troubles de voisinage

– 2 courriers en 2018 pour lui demander de cesser de causer des troubles de voisinage

Soit au total 13 courriers.

Qu’aucun constat d’huissier ou rapport de la police municipale démontrant un comportement de Madame [S] caractérisant des fautes n’est versé au débat.

Attendu que si Madame [S] a eu, à un moment, un comportement inadapté à la vie en collectivité, en filmant et en prenant en photo ses voisins, il convient cependant de souligner que ces faits n’ont pas donné lieu à de poursuite, ni devant une juridiction civile, ni devant une juridiction pénale et qu’ils ont apparemment cessé.

Qu’il convient par conséquent, en l’état des éléments produits, de dire et juger que ces comportements, tenant le contexte dans lequel ils ont lieu ( conflit de voisinage) et la personnalité fragile de Madame [S] au vue des certificats médicaux, ne caractérisent pas des manquements suffisamment graves pour justifier de la résiliation du bail.

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins de sa demande d’expulsion et de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation

2°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que ‘la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.’

Qu’en l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins est la principale partie succombant.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu d’infirmer le jugement querellé sur ce point , de condamner l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins au paiement de la somme de 500 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi de 1991, au titre des frais de 1ère instance et au paiement de la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi de 1991, au titre des frais de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cannes en date du 1er juin 2021 en ce qu’elle a débouté l’Office Public de l’Habitat Cannes Pays de Lerins de sa demande d’expulsion et de sa demande de paiement d’une indemnité d’occupation,

INFIRME pour le surplus,

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins au paiement de la somme de 500€ en application des dispositions de l’article 37 de la loi de 1991, au titre des frais de 1ère instance,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins aux dépens de première instance

Y AJOUTANT,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins au paiement de la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 37 de la loi de 1991, au titre des frais de 1ère instance,

CONDAMNE l’Office Public de l’Habitat [Localité 1] Pays de Lerins aux dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,