COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 08 JUIN 2023

N°2023/435

Rôle N° RG 22/13132 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKDNY

[K] [E]

C/

S.D.C. [Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me CAUSSE

Me BERGANT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de MARSEILLE en date du 15 Septembre 2022 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 22/04598.

APPELANT

Monsieur [K] [E]

né le [Date naissance 1] 1983 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Caroline CAUSSE, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.D.C. [Adresse 4] représenté par son syndic Monsieur [M] [D] domicilié [Adresse 2]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Frédéric BERGANT de la SELARL PHARE AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Me Christelle TOUPIN, avocat au barreau de [Localité 5], plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Avril 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Evelyne THOMASSIN, Président, et Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire, chargés du rapport.

Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Magistrat honoraire

Greffier lors des débats : Madame Ingrid LAVALLEE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2023.

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Ingrid LAVALLEE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE, PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 4 janvier 2013, M. [K] [E] a fait l’acquisition dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 5], des lots n° 92, 93 et 94 correspondant à des greniers selon le règlement de copropriété et situés au-dessus du lot n° 80 correspondant à un appartement au 4e étage dont sont propriétaires M. [N] [S] et Mme [H] [S]. Il les a transformés en locaux d’habitation à des fins locatives.

Par jugement du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de [Localité 5] a notamment condamné M. [K] [E] à :

– Mettre fin à l’occupation permanente et à la mise en location des greniers sous astreinte de 200€ par jour de retard à l’expiration d’un délai de 8 jours à compter de la signification du jugement,

– Retirer l’ensemble des installations et des ouvrages effectués sans autorisation sur les parties communes, l’installation électrique, conduite d’évacuation d’eaux usées, conduite d’arrivée d’eau chaude et tous autres et à remettre les parties communes en leur état d’origine sous astreinte de 200€ par jour de retard

Ce jugement a été signifié le 3 décembre 2021.

Par exploit en date du 10 mai 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] a fait assigner M. [E] devant le juge de l’exécution de Marseille aux fins de liquidation de l’astreinte à la somme de 26 200 € au titre de l’occupation et 16 400 € au titre de l’absence de remise en état des parties communes, outre condamnation de ce dernier au paiement d’une somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 15 septembre 2022 dont appel du 4 octobre 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a dit n’y avoir lieu à suppression de l’astreinte, a liquidé l’astreinte concernant l’obligation de faire cesser l’occupation des greniers à la somme de 7 000  € pour la période du 12 juin 2021 au 8 juin 2022 et à 30 800 € pour la période du 4 février au 7 juillet 2022 concernant l’obligation de retirer l’ensemble des installations et ouvrages, a condamné M. [E] au paiement de la somme de 37 800 €, outre une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Le juge de l’exécution énonce en ses motifs :

– il n’y a pas lieu à suppression de l’astreinte dès lors que l’occupation des lots en l’espèce antérieure à la décision dont l’exécution est recherchée et raison d’être de l’injonction, ne peut caractériser une cause étrangère,

– M. [E] ne justifie pas d’une procédure engagée aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de l’occupant, démarche qu’il pouvait mener pour obtenir la libération volontaire des lieux dans les meilleurs délais,

– la carence du locataire à répondre aux sollicitations telles que décrites par le médiateur mandaté par M. [E] au cours du mois de décembre 2021 afin d’obtenir la libération des lieux, caractérise l’existence de difficultés ayant retardé l’exécution,

– s’agissant de l’injonction de retirer l’ensemble des installations et ouvrages sur les parties communes et à remettre les lieux en l’état d’origine, M. [E] produit une facture du 8 juin 2022 d’une société Urban Construct dont le libellé ne couvre pas intégralement l’assiette de l’injonction prononcée et qui en toute hypothèse, ne suffit pas à démontrer l’exécution conforme en l’absence de la moindre photographie des lieux permettant un rapprochement avec les constatations du rapport d’expertise qui décrit les installations et ouvrages à retirer alors que le constat d’huissier réalisé le 29 juin 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires atteste en revanche du fait que de nombreux éléments subsistent,

– M. [E] se prévaut par ailleurs de difficultés rencontrées pour accéder aux locaux loués puis occupés en produisant des échanges courriel sur la période du 22 novembre 2021 au 30 mars 2022 avec une société Fusion Travaux, justificatifs dépourvus de caractère probant dès lors que cette société a pour représentant M. [E] lui-même.

Vu les dernières conclusions déposées le 2 janvier 2023 par M. [K] [E], appelant, aux fins de voir :

– Infirmer le jugement entrepris,

En conséquence,

– Ordonner la suppression de l’astreinte,

A titre subsidiaire,

– Réduire le montant de l’astreinte à de plus justes proportions en tenant compte du comportement du débiteur de l’astreinte,

– Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes fins et conclusions ainsi que de son appel incident tendant à la réformation du jugement en ce qu’il a limité le montant de l’astreinte prononcée,

– Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [K] [E] fait valoir :

– qu’il justifie de tentatives pour pénétrer dans les locaux à compter du 22 novembre 2021, auxquelles son locataire s’est farouchement opposé et du mandat donné à l’association Médiation Logement dont un écrit du 31 mai 2022 relate l’ensemble des démarches accomplies,

– qu’il pouvait légitimement espérer qu’au 7 février 2022, date d’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payer délivré le 7 décembre 2021, le problème serait réglé, sachant qu’une procédure en référé nécessitait des délais et un coût supplémentaire,

– qu’il a agi très rapidement en sollicitant une entreprise pour procéder à la suppression des compteurs d’eau et d’électricité, de même qu’il a fait ôter toute trace de l’occupation du local en contravention avec le règlement de copropriété et le syndicat des copropriétaires ne peut nier la réalité des travaux effectués,

– que pour répondre au syndicat des copropriétaires qui soutient que son chargé d’affaires ne pourrait valablement le représenter, rien ne l’empêche de solliciter l’aide et d’assistance de M. [T] avec lequel il travaille de manière habituelle et de lui demander d’effectuer pour son compte des démarches qu’ils ont toujours faites en son nom, aucune des difficultés soulevées par le syndicat des copropriétaires n’ayant pour origine l’intermédiation de M. [T],

– que la cause extérieure étant démontrée, l’astreinte n’a pas à être liquidée ou, à titre subsidiaire, à de plus justes proportions.

Vu les dernières conclusions déposées le 1er décembre 2022 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5], intimé, aux fins de voir confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a minoré la liquidation de l’astreinte relative à l’obligation de faire cesser l’occupation des greniers, liquider l’astreinte au titre de cette obligation à la somme de 35 800 € et condamner M. [E] au paiement de la somme de 66 600 € au titre des astreintes liquidées, outre une somme de 10 000 € pour procédure abusive et 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] fait valoir :

– que l’occupation des greniers, qui constitue la raison même de l’injonction, n’est pas une cause extérieure à M. [E],

– qu’aucune procédure d’expulsion n’a été engagée par M. [E] qui s’est contenté de délivrer un commandement de payer les loyers le 7 décembre 2021 alors que l’astreinte a commencé à courir à compter du 11 décembre 2021 et que ce n’est qu’en juin 2022 que M. [E] a mis fin à l’occupation permanente des greniers,

– que ne reposent sur aucun élément probant les prétendues diligences accomplies auprès des occupants des greniers par M. [T] exerçant sous l’enseigne d’une association créée en novembre 2021 et qui est un lien d’affaires avec M. [E],

– que n’ont également aucune valeur probante au titre des prétendues tentatives pour entreprendre les travaux, les courriels de la société Fusion Travaux dont la direction est assurée par une société DBS Miracle dont le président n’est autre que M. [E], tandis que la facture de la société Urban Construction ne démontre pas la remise en état des parties communes de l’immeuble comme l’a relevé le juge de l’exécution en se référant au procès-verbal de constat produit par le syndicat des copropriétaires qui atteste de la présence d’éléments qui auraient dû être retirés,

– qu’il subit un préjudice du fait de cet appel dilatoire après sept années de procédures judiciaires à l’issue desquelles les dommages causés par M. [E] ne sont toujours pas réparés.

Vu l’ordonnance de clôture du le 28 mars 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des mails versés aux débats par M. [E] des 22 novembre 2021, 12 décembre 2021, 16 janvier 2021, 21 février 2022 et 30 mars 2022 que les ouvriers de la société Fusion Travaux missionnée par ce dernier pour retirer l’ensemble des ouvrages et remettre les lieux en état, n’ont pu accéder au local sur toute cette période du fait de l’absence du locataire ou d’une opposition de celui-ci, obstacles dont la répétition pouvait attester d’une résistance ou à tout le moins d’un manque de bonne volonté à libérer les lieux que M. [E] ne peut raisonnablement soutenir avoir tenté de vaincre en missionnant une association de conciliation dont le rapport du 31 mai 2022 confirme une résistance de la part du locataire qui justifiait la mise en ‘uvre dès les premières difficultés, d’une procédure d’expulsion.

Ainsi, s’il n’est pas contestable que M. [E] s’est heurté à ce qui constitue une difficulté d’exécution et en aucun cas à une cause étrangère, il n’a manifestement pas mis en ‘uvre tous les moyens en sa possession pour y remédier, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a liquidé l’astreinte concernant l’obligation de faire cesser l’occupation des greniers mais il convient de réformer sa décision quant au quantum de la liquidation qu’il convient de porter à la somme de 15 000 €.

Concernant l’obligation de retirer les ouvrages et de remettre les lieux en leur état d’origine, M. [E] ne justifie pas du respect effectif de cette obligation par la production d’une facture de la société Urban Contruct en date du 8 juin 2022 d’un montant TTC de 1 666 € TTC, qui, listant simplement les postes d’intervention, ne permet pas de vérifier la nature exacte des travaux réalisés et leur conformité avec l’obligation fixée par le tribunal judiciaire de Marseille et ce d’autant qu’outre le lien de droit existant entre cette société et M. [E], il résulte du procès-verbal de constat établi le 29 juin 2022 à la requête du syndicat des copropriétaires que subsistent de nombreux désordres, tant au niveau de l’installation électrique qu’au niveau des canalisations d’eau et de l’état des murs, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a liquidé l’astreinte dont il a fait ici une juste appréciation du quantum.

Le jugement dont appel doit être en conséquence confirmé en toutes ses dispositions, sauf sur le quantum concernant l’obligation de faire cesser l’occupation des greniers.

L’abus de procédure invoqué par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de dommages et intérêts n’est pas caractérisé.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a :

– liquidé l’astreinte concernant l’obligation de faire cesser l’occupation des greniers à la somme de 7000 € pour la période du 12 juin 2021 au 8 juin 2022,

– condamné M. [E] au paiement de la somme de 37 800 €,

Et statuant à nouveau,

LIQUIDE l’astreinte concernant l’obligation de faire cesser l’occupation des greniers à la somme de 15 000 € pour la période du 12 juin 2021 au 8 juin 2022 ;

CONDAMNE M. [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 45 800 € (quarante cinq mille huit cents euros) au titre des liquidations d’astreinte ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] de sa demande de dommages et intérêts ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 5] la somme de 3 000 € (trois mille euros) ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes autres ou plus amples ;

CONDAMNE M. [K] [E] aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE