Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 03 NOVEMBRE 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/14818 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEGW4

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Juillet 2021 – Tribunal judiciaire de PARIS

RG n° 19/12008

APPELANT

Monsieur [W] [E] né le 27 Avril 1947 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250 substitué par Me Sophie DE LA BRIÈRE de la SELEURL DE LA BRIERE AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0637 substituée par Me GANANCIA

INTIMÉS

Monsieur [O] [M] né le 08 Septembre 1983 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par Me Elisabeth ATTIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0290

Madame [X] [V] épouse [M] née le 22 juin 1982 à [Localité 8],

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par Me Sophie SOUBIRAN, avocat à la cour d’appel de PARIS, toque : P278

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 septembre 2023 , en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 27 octobre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Mme Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 10 juillet 2018, M. [W] [E] a consenti à M. [O] [M] et à Madame [X] [V] épouse [M] une promesse unilatérale de vente portant sur les lots de copropriété n°45 et 66 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] , cadastré CD[Cadastre 1], moyennant le prix de 502 423 euros, frais d’intermédiaire non inclus.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 31 octobre 2018 à 16 heures.

Aux termes de la promesse, l’indemnité d’immobilisation, mise à la charge des époux [M], était fixée à la somme de 50 242,30 euros, dont 20 000 euros devaient être payés au plus tard le 20 juillet 2018.

Dans une lettre datée 18 octobre 2018 adressée à M. [E], M. [M] a indiqué qu’avec son épouse, ils renonçaient à acquérir le bien.

Dans un courrier du même jour, Mme [V] a informé les notaires des parties, Maître [J] [U] et Maître [L] qu’elle ne pouvait donner suite à la promesse.

Le 29 janvier 2019, M. [E] a vendu les biens à un tiers.

Suivant exploit d’huissier du 9 octobre 2019, M. [E] a assigné les époux [M] en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Le jugement prononcé le 6 juillet 2021 a statué ainsi :

Rejette la demande tendant à inviter M. [W] [E] à mettre dans la cause M [J] [U] et Mme [C] [K],

Rejette la demande tendant à ce que le tribunal propose une mesure de médiation aux parties,

Rejette la demande de résolution du contrat,

Rejette la demande de condamnation de Mme [X] [V] et M.[O] [M] au paiement de la somme de 30 242,30 euros,

Rejette la demande tendant à enjoindre à M [J] [U] et Mme [C] [K] à payer à M. [W] [E] la somme de 20 000 euros séquestrée entre leurs mains,

Rejette la demande de M. [W] [E] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Mme [X] [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de M. [O] [M] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [W] [E] aux dépens,

Rejette la demande d’exécution provisoire de la décision.

Monsieur [W] [E] en a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 28 juillet 2021.

Par conclusions d’appelant n°2 signifiées le 26 avril 2022, Monsieur [E] demande à la cour de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu la promesse de vente du 10 juillet 2018,

– DIRE et JUGER Monsieur [W] [E] recevable et bien fondé en son appel,

– INFIRMER le jugement rendu le 6 juillet 2021 par le Tribunal judiciaire de PARIS en

ce qu’il a :

« Rejeté la demande de condamnation de Madame [X] [V] et Monsieur [O] [M] au paiement de la somme de 30 242,30 euros,

Rejeté la demande tendant à ENJOINDRE Me [J] [U] et Mme [C] [K] à payer à Monsieur [W] [E] la somme de 20 000 euros séquestrée entre leurs mains,

Rejeté la demande de Monsieur [W] [E] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné Monsieur [W] [E] aux dépens »,

STATUANT A NOUVEAU :

– CONDAMNER solidairement et in solidum Monsieur [O] [M] et Madame

[X] [V] à payer à Monsieur [W] [E] la somme de 30.242,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– Vu les articles 542 et 954 du CPC

– Vu la jurisprudence de la Cour de Cassation – Sous réserve de l’ordonnance à intervenir en suite des conclusions d’incident du 9 mars 2022,

– CONFIRMER les chefs de jugement dont Madame [V] sollicite l’anéantissement.

– DEBOUTER Monsieur [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions

contraires aux présentes.

– ENJOINDRE à Maître [J] [U] et à Madame [C] [K], séquestre

conventionnel et caissier du Notaire, de payer à Monsieur [W] [E] la somme de

20.000 euros séquestrée auprès de lui, avec intérêts au taux légal à compter de

l’assignation que devront payer Monsieur [O] [M] et Madame [X]

[V] à Monsieur [W] [E],

– CONDAMNER in solidum Monsieur [O] [M] et Madame [X] [V] à

verser à Monsieur [W] [E] la somme de 5.000 euros sur le fondement de

l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’à prendre en charge les entiers dépens

de première instance et d’appel.

Par conclusions signifiées le 9 novembre 2022 Monsieur [O] [M] demande à la cour de :

Vu le jugement dont appel,

Vu les pièces versées au débat,

Vu la jurisprudence de la Cour de Cassation

Vu l’absence de toute tentative de conciliation préalable,

Vu l’absence de toute contestation de Monsieur [M] pour la remise de la somme consignée de 20 000 € à Monsieur [E] au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [E] :

– de sa demande de condamnation de Monsieur [M] au paiement de la somme de 30 242, 30 €

– de sa demande condamnation au paiement de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC

Par une ordonnance rendue le 23 mars 2023 le Conseiller de la Mise en Etat a déclaré irrecevables les conclusions de Mme [V] du 27 janvier 2022 au visa du non respect du délai imparti par l’article 909 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 septembre 2023.

SUR QUOI,

La Cour,

Prolégomènes

Selon les dispositions de l’article 954 dernier alinéa du Code civil : ‘ La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.’

La cour retient que Madame [V], dont les conclusions ont été déclarées irrecevables par le Juge de la Mise en Etat, est réputée s’être appropriée les motifs du jugement.

1- L’indemnité d’immobilisation

Le tribunal, au rappel de l’article 1231-5 alinéa 1 du Code civil et de la promesse unilatérale de vente qui n’impose pas au bénéficiaire d’acquérir de sorte que celui-ci ne manque pas à une obligation contractuelle en s’abstenant de requérir du promettant l’exécution de la promesse, a retenu que la stipulation au profit du promettant d’une indemnité d’immobilisation ne constitue pas une clause pénale et ne peut être modérée.

Il a rejeté la demande de résolution du contrat soulevée par Madame [V] au visa de l’article 1224 du Code civil, au motif que son époux étant à l’origine de leur séparation elle ne pouvait dès lors prétendre au maintien du prêt bancaire accordé aux deux époux ni par conséquent poursuivre l’acquisition du bien et qu’elle a été confrontée à un cas de force majeure, relevant que le fait de ne pas avoir levé l’option ne peut constituer un manquement contractuel susceptible d’entraîner la résolution du contrat de sorte que l’éventuelle application de la circonstance de la force majeure est inopérante.

Il a enfin rejeté la demande de libération du séquestre au profit de Monsieur [E] et la condamnation des époux [M] au paiement du surplus de l’indemnité d’immobilisation au motif que si les époux [M] n’ont certes pas levé l’option, le promettant ne justifie pas dans les termes de la promesse de la réalisation des conditions suspensives de droit commun et de la condition suspensive d’obtention du prêt.

Monsieur [W] [E] fait valoir que les bénéficiaires n’ont pas contesté en première instance être exclusivement à l’origine de la non réalisation de la vente définitive ni le fait que le motif de leur renoncement à réaliser l’opération était strictement personnel et au demeurant non justifié ni enfin que le dossier de vente était prêt à être conclu. Il indique néanmoins justifier à hauteur d’appel de la réalisation des conditions suspensives et de l’enregistrement de la promesse demandant selon lui sa demande tendant à la condamnation solidaire de Monsieur [O] [M] et Madame [X] [V] à lui verser la somme de 30 242,30 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et d’injonction au notaire de délivrer les sommes séquestrées.

Monsieur [O] [M] oppose, au soutien de la confirmation du jugement, qu’à aucun moment ni le notaire des promettants ni celui du bénéficiaire ni même Monsieur [E], ne se sont manifestés auprès de lui pour solliciter le moindre règlement et qu’en l’absence de réclamation préalable il a cru en toute bonne foi que que Monsieur [E] ‘ se contentait de

20 000 euros’.

Il relève que si le motif de la rétractation ne rentre effectivement pas dans le cadre des conditions suspensives il n’en demeure pas moins qu’aucun des époux pris séparément n’était en mesure d’assumer le crédit de l’appartement cependant que le déséquilibre des situations financières entre les parties au regard de la décision de Monsieur [E] à 71 ans d’acquérir un bateau d’une valeur de 675 000 euros doit être prise en considération alors que les consorts [M] avec un enfant de 8 ans à charge n’avaient pas d’autre option que de renoncer à cette acquisition.

Il sollicite de ramener le montant de l’indemnité d’immobilisation du fait de la renonciation anticipée des bénéficiaires et de la vente rapide dudit appartement, 101 jours après la date à laquelle les époux [M] auraient dû en faire l’acquisition, à la somme de 20 000 euros.

Réponse de la Cour

Selon les dispositions de l’article 1103 du Code civil : ‘ Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.’

La promesse unilatérale de vente consentie le 10 juillet 2018 par Monsieur [E] à Madame [V] et Monsieur [M] énonce en page 7 à la clause dite Indemnité d’Immobilisation- Séquestre : ‘ Les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 50 242,30 euros sur laquelle le bénéficiaire versera au plus tard le 20 juillet 2018 au Promettant celle de 20 000 euros représentant partie de l’indemnité d’immobilisation ci-dessus versée, ce versement, stipulé à peine de nullité de la promesse, ayant été versé entre les mains de Madame [C] [K], caissier du notaire instrumentaire.

Le sort de cette somme est convenu en ces termes :

-‘ Elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise

– Elle sera restitué purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes

– Elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible, faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au Promettant soit au Bénéficiaire selon les hypothèses ci-dessus définies.’

Monsieur [M] et Madame [V] ont choisi, le 18 octobre 2018, à 13 jours de l’expiration de la promesse, pour des raisons personnelles que Monsieur [M] explique comme étant liées à leur divorce, de ne pas lever l’option de la promesse unilatérale de vente qui leur a été consentie à tous les deux quand, par ailleurs, l’intégralité des conditions suspensives tenant à leur acquisition étaient, à la date de leur renonciation, réalisées ainsi qu’il résulte des éléments produits :

– la demande de renseignements d’urbanisme

– la liste des immebles déclarés en péril

– l’état daté établi par le syndic

– le certificat des carrières

– les arrêtés préfectoraux de cessation d’occupation

– l’attestation du notaire Maître [P] [F]

– l’état hypothécaire

– l’accord de prêt

– l’offre de prêt.

La cour relève cependant qu’à aucun moment au cours de la procédure, Monsieur [M] et/ou Madame [V] n’ont excipé de la non réalisation des conditions suspensives stipulées en leur faveur de sorte que le tribunal ne pouvait, sans inverser la charge de la preuve, mettre à la charge du Promettant la preuve de la réalisation des conditions dont l’acte reconnaît en page 9 que seul le Bénéficiaire pourra s’en prévaloir.

Selon les dispositions de l’article 1218 du Code civil : ‘ Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

Cependant aucun élément n’est produit pour étayer l’introduction d’une instance en divorce évènement dont au demeurant les parties ont la libre disposition, qui n’était pas imprévisible lors de la conclusion de la promesse dont il n’est pas justifié qu’il soit à l’origine de l’empêchement de la vente.

Ainsi, dès lors qu’à la date de leur renonciation, l’intégralité des conditions suspensives avaient été réalisées, l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant intégralement en application de la clause éponyme de la promesse.

Cette clause qui constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire pendant la durée de la levée de l’option stipulée de manière forfaitaire mais proportionnée au prix de la vente dont elle représente 10%, ne met à la charge du bénéficiaire aucune obligation de nature à le priver de sa liberté d’opter et ne peut être requalifiée en une clause pénale puisqu’elle ne sanctionne pas une faute qui soit imputable au bénéficiaire lequel était libre d’exercer ou pas sa faculté d’option.

Il n’y a pas lieu de rentrer dans le détail de l’argumentation de Monsieur [M] relativement à la disparité des conditions de vie des parties, ce moyen étant sans emport sur le caractère acquis au promettant de l’indemnité d’immobilisation qui ne sanctionne pas un manquement contractuel et ne peut donc être modérée.

Sur infirmation du jugement, il sera fait droit aux demandes de Monsieur [E] de condamner Monsieur [O] [M] et Madame [X] [V] à payer à Monsieur [W] [E] solidairement ensuite de la promesse qui les engage la somme de 30.242,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation intoductive d’instance délivrée le 9 octobre 2019 jusqu’au parfait paiement et d’enjoindre à Maître [J] [U] et à Madame [C] [K], séquestre conventionnel et caissier du Notaire, de verser à Monsieur [W] [E] la somme de 20.000 euros séquestrée auprès de lui.

Monsieur [O] [M] et Madame [X] [V] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] [E], les intérêts au taux légal sur la somme de 20 000 euros à compter de l’assignation introductive d’instance délivrée le 9 octobre 2019 jusqu’au parfait paiement.

2- Les frais irrépétibles et les dépens

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement ces chefs et à condamner Monsieur [M] et Madame [V] in solidum à régler à Monsieur [E] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS : stataunt publiquement

La Cour,

INFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] et Madame [X] [V] soliddairement à payer à Monsieur [W] [E] la somme de 30.242,30 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 9 octobre 2019 jusqu’au parfait paiement ;

ENJOINT à Maître [J] [U] et à Madame [C] [K], séquestre conventionnel et caissier du Notaire, de payer à Monsieur [W] [E] la somme de 20.000 euros séquestrée ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] et Madame [X] [V] à régler solidairement à Monsieur [W] [E] les intérêts au taux légal sur la somme de

20 000 euros à compter de l’assignation délivrée le 9 octobre 2019 jusqu’au parfait paiement ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] et Madame [X] [V] in solidum aux entiers dépens ainsi qu’à régler à Monsieur [W] [E] une somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,