COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 14 SEPTEMBRE 2023

N° 2023/ 529

Rôle N° RG 22/06584 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJLET

[G] [W]

C/

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Pascale VAYSSIERE

Me Mélanie LAUER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 07 décembre 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00655.

APPELANTE

Madame [G] [W]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/000933 du 11/02/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée et assistée par Me Pascale VAYSSIERE, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

Prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est situé [Adresse 1] – [Localité 2]

représentée et assistée par Me Mélanie LAUER de l’AARPI AUDRAN LAUER PALERM, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023,

Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé des 30 mai et 19 juin 2014, la SA SFHE a donné en location à madame [G] [W] un logement situé [Adresse 7], [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 533,06 €, outre 161,94 € de provision sur charges. Le même jour, la SA SFHE a consenti à madame [G] [W] en outre un emplacement de stationnement n°11, à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement de 46 euros, outre 2,64 € à titre de provision pour charges.

La SA SFHE a fait délivrer un commandement de payer daté du 16 octobre 2019 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure madame [G] [W] de lui régler la somme de 1 328,96 € ainsi que de justifier d’une assurance garantissant les risques locatifs.

Le 3 mars 2020, la SA SFHE a assigné madame [G] [W] devant le juge des référés.

Le 4 janvier 2021, un état des lieux de sortie était établi et les clefs restituées par la locataire.

Par ordonnance de référé en date du 7 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Toulon a :

condamné madame [G] [W] à payer en deniers et quittances à la SA SFHE la somme de 6 026,63 € à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er février 2021, échéance du 1er au 4 janvier 2021 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

condamné madame [G] [W] à payer à la SA SFHE la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

condamné madame [G] [W] au paiement des dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Selon déclaration reçue au greffe le 4 mai 2022, madame [G] [W] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 23 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, madame [G] [W] demande à la cour de :

À titre principal :

réformer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré l’assignation délivrée le 20 mars 2020 à la requête de la SA SFHE recevable et fondée à son encontre,

déclarer en conséquence, l’assignation du 20 mars 2020 irrecevable,

débouter la SA SFHE de toutes ses demandes,

À titre subsidiaire :

prononcer la nullité de l’assignation délivrée le 20 mars 2020 contre elle,

débouter en conséquence la SA SFHE de ses demandes,

À titre plus subsidiaire :

constater l’existence de contestations sérieuses et inviter les parties à mieux se pourvoir,

débouter la SA SFHE de ses demandes,

À titre infiniment subsidiaire :

‘ lui accorder les délais de 36 mois pour régler sa dette locative,

‘ suspendre l’application des majorations d’intérêts ou les pénalités encourues pendant ce délai de 36 mois,

En tout état de cause :

‘ condamner la SA SFHE à payer à son conseil la somme de 1 500 € en application de l’article 700 2° du code de procédure civile, sous réserve que celle-ci renonce au bénéfice de l’aide juridictionnelle, ainsi qu’aux entiers dépens,

‘ débouter la SA SFHE de toutes ses demandes,

‘ dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de l’arrêt à intervenir.

Par dernières conclusions transmises le 28 juin 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SA SFHE sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

déboute madame [G] [W] de toutes ses demandes,

condamne madame [G] [W] à lui payer, à titre de provision à valoir sur les loyers, la somme de 6 026,63 € arrêtée au 7 juin 2021,

condamne madame [G] [W] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant le commandement de payer,

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 30 mai 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’assignation du 20 mars 2020

Sur l’irrecevabilité de l’article 750-1 du code de procédure civile

En premier lieu, madame [G] [W] soulève l’irrecevabilité de l’assignation tendant au constat de la clause résolutoire du bail, pour manquement aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Cet article dispose qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En l’occurrence, la demande d’expulsion contenue dans l’assignation antérieure de près d’un an au départ de la locataire, qui n’a donc que postérieurement rendu cette demande sans objet, étant une demande indéterminée, les dispositions sus-visées ne sont pas applicables, de sorte qu’aucune irrecevabilité à ce titre n’est justifiée.

La fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’assignation en justice de madame [G] [W] par la SA SFHE doit donc être écartée et la procédure doit être considérée comme régulière. Cette fin de non recevoir doit être écartée.

Sur sa validité

Madame [G] [W] soutient que l’assignation délivrée le 3 mars 2020 par la SA SFHE est nulle car fondée sur un commandement de payer délivré le 16 octobre 2019 lui-même irrégulier. En effet, elle fait valoir que cet acte lui réclame le paiement d’une somme de 1 328,96 € en principal qui ne serait pas justifiée.

Or, le commandement de payer produit en intégralité en pièce 2 de l’intimée comprend non seulement la reprise intégrale de la clause résolutoire comprise au bail expressément visée par l’huissier de justice, outre effectivement un décompte du 8 octobre 2019 annexé, distinguant mois par mois loyers et charges réclamés et réglés outre les sommes versées au titre de l’allocation logement. Ce dernier fait précisément apparaître un solde de 1 328,96 €.

Dès lors, ainsi qu’indiqué déjà par le premier juge, et malgré des arguments identiques et erronés repris en appel par madame [G] [W], aucune irrégularité n’affecte le commandement de payer du 16 octobre 2019 visant la clause résolutoire, et partant, l’assignation délivrée non le 20 mais le 3 mars 2023.

Aucune nullité n’est donc encourue.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la provision locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(…)

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date des 30 mai et 19 juin 2023 dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 16 octobre 2019, la SA SFHE a fait commandement à madame [G] [W] de payer la somme de 1 328,96 € et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée.

En l’espèce, le commandement de payer est resté infructueux en ce que la somme commandée n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

L’obligation non sérieusement contestable de madame [G] [W] de régler son loyer est donc défaillante et le pouvoir du juge des référés pour en tirer toute conséquence de droit ne peut valablement être contesté.

Par ailleurs, madame [G] [W] reprend en appel les mêmes éléments pour contester les sommes dues et soutenir l’existence de contestations sérieuses, tenant en la non prise en compte de l’allocation logement au titre des mois d’avril 2019, août 2019, avril 2020 et mai 2020, tenant en la mise à sa charge du loyer de février 2021, postérieur à son départ et tenant en la non restitution du dépôt de garantie de 533,06 €. Or, le premier juge a répondu point par point à ses éléments, sur la base des pièces produites qui démontrent l’exact opposé des allégations erronées de l’appelante. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur cette analyse par adoption de motifs.

Par ailleurs, madame [G] [W] ne peut feindre de s’étonner qu’une dette de 2 466,42 € en décembre 2019 puisse atteindre la somme de 6 026,63 € en janvier 2021, compte tenu du loyer mensuel de 657,65 € et de l’absence totale de paiement de sa part pendant cette période. Au vu des décomptes produits, notamment en pièces 6, 6-1 et 6-2 de l’intimée, la somme de 6 026,23 € est parfaitement justifiée et correspond aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 4 janvier 2021, date du départ de la locataire, sur la foi de l’état des lieux de sortie réalisé.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 16 décembre 2019, et l’ordonnance doit être confirmée en ce qu’elle a condamné madame [G] [W] au paiement d’une somme provisionnelle pour la dette locative retenue à 6 026,23 €.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’occurrence, madame [G] [W] justifie percevoir 1 614 € au titre de son revenu mensuel net imposable moyen 2021. Elle a trois enfants mineurs à sa charge et perçoit 1 679 € par mois au titre des allocations sociales et familiales.

Elle n’a procédé à aucun paiement, même partiel, depuis décembre 2019, bien qu’ayant quitté les lieux, n’ayant pas mis à profit les délais écoulés de fait depuis.

Elle ne démontre donc pas en quoi des délais de paiement lui permettraient de remplir ses obligations à l’égard de l’intimée en l’état de sa situation financière actuelle.

Il n’y a donc pas lieu de leur accorder des délais de paiement, ce que le premier juge a justement apprécié.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Madame [G] [W] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, l’indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, une indemnité supplémentaire de 1 500 € sera mise à sa charge au bénéfice de la SA SFHE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en considération de l’équité et de la situation économique respectives des parties.

De même, l’exécution provisoire de droit en la matière ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Condamne madame [G] [W] à payer à la SA SFHE la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute madame [G] [W] de sa demande sur ce même fondement,

Condamne madame [G] [W] au paiement des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle,

Dit que l’exécution provisoire est attachée à la présente décision.

La Greffière La Présidente