COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

4e chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 13 JUIN 2023

N° RG 21/02053 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UNAY

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] pris en la personne de son syndic le Cabinet DELAIRE

C/

Madame [X] [H]

et autres

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2021 par le Tribunal de proximité de VANVES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 1120000023

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

Me Lucile BARRE

Me Philippe MIRABEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] pris en la personne de son syndic le Cabinet DELAIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentant : Me Lucile BARRE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 7A et Me Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0615

APPELANTE

****************

Madame [X] [H], intervenant tant en son nom personnel qu’es qualité d’héritière de feu Monsieur [U] [E]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Autre qualité: Intimée dans 21/02070 (Fond)

Représentant : Me Philippe MIRABEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716

Madame [T] [P], agissant tant en son nom personnel qu’es qualité d’héritière de feu Monsieur [U] [E]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Autre qualité: Intimée dans 21/02070 (Fond)

Représentant : Me Philippe MIRABEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716

Monsieur [U] [E], décédé le 28/07/2021

[Adresse 1]

[Localité 6]

Autre qualité: Intimé dans 21/02070 (Fond)

Représentant : Me Philippe MIRABEAU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 716

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 29 Mars 2023 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseiller,

Madame Marietta CHAUMET, Vice-Président placé,

Greffier, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

***************************

Par jugement du 15 mai 2020, le tribunal de proximité de Vanves, a :

-Condamné solidairement Mme [X] [H], Mme [T] [P] et M. [U] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] représenté par son syndic le CABINET DELAIRE la somme de 1940,91 € euros au titre d’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er trimestre 2020 inclus, augmentée d’intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2019,

-Rejeté pour le surplus ou les autres demandes,

-Condamné solidairement Madame [X] [H], Madame [T] [P] et Monsieur [U] [E] aux dépens conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]) a interjeté appel suivant déclaration du 29 mars 2021, à l’encontre de Monsieur [U] [E], Madame [X] [H] et Madame [T] [P].

[U] [E] est décédé le 28 juillet 2021. Par conclusions reçues et notifiées au greffe le 8 novembre 2021, l’avocat des intimées a repris l’instance au nom de l’indivision successorale constituées des deux autres, joignant l’acte de ce décès ainsi que l’acte de notoriété du 2 novembre 2021 mentionnant la qualité d’héritières de celles-ci, soeurs du défunt.

Le syndicat des copropriétaires demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 4 janvier 2023, au visa des dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 36 du décret du 17 mars 1967, 1103 du code civil, de :

-Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

-Dire que Mesdames [X] [H] et [T] [P] viennent aux droits de feu

Monsieur [U] [E], en leurs qualités d’ayants-droits,

-Condamner solidairement Mesdames [X] [H] et [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1]), les sommes suivantes :

‘ 7.760,62 € au titre des charges dues, arrêtées au 4ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2019, date de la mise en demeure, sur la somme de 2.283,94 € et à compter de l’assignation sur le surplus,

‘ 276 €, au titre des frais nécessaires exposés pour obtenir le recouvrement des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2019, date de la mise en demeure, subsidiairement à compter de l’assignation,

‘ 2.500 €, à titre de dommages et intérêts,

‘ 3.000 €, en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

-Débouter Mesdames [X] [H] et [T] [P] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

-Condamner solidairement Mesdames [X] [H] et [T] [P] aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel, distraits pour les seconds au profit de Maître Lucile BARRE, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Mme [X] [H] et Mme [T] [P], en qualité d’héritières de [U] [E] leur frère, demandent à la cour, par leurs dernières conclusions signifiées le 8 novembre 2021, au visa des dispositions des articles 54, 750-1 et 820 du code de procédure civile, 1353 du code civil, 143 du code de procédure civile, de :

-Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] mal fondé en son appel du jugement du 15 mai 2020.

-L’en débouter.

Et statuant à nouveau.

Vu les articles 54, 750’1 et 820 du Code de Procédure Civile.

-Déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevables en ses demandes.

Subsidiairement,

-Ordonner la mise en ‘uvre d’une tentative préalable de conciliation ou de médiation relativement aux prétentions et demandes du syndicat des copropriétaires et aux objections des défendeurs.

Plus subsidiairement encore,

Vu l’article 1353 du Code civil.

Vu l’article 143 du Code de Procédure Civile.

-Nommer tel sapiteur ou expert à frais partagés.

Avec mission :

*De se faire remettre le règlement de copropriété et le plan des locaux.

*Ainsi que le détail des charges appelées au [Adresse 1] sur les cinq dernières années.

*De se prononcer sur l’exigibilité des charges au regard des dispositions du règlement de copropriété.

*De faire les comptes entre les parties.

*D’examiner les modalités d’une refonte du règlement de copropriété avec modification des tantièmes de charges sur le lot 7.

*D’étudier et de détailler la mise en ‘uvre d’une scission de copropriété concernant les mêmes lots.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 janvier 2023.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige.

SUR CE LA COUR

Conformément à l’article 954, alinéas 2 et 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées dans le dispositif des conclusions et n’examine les moyens que s’ils sont invoqués dans la discussion de celles-ci, à l’exclusion des ‘dire et juger’ et des ‘constater’  qui ne constituent pas des prétentions, mais des moyens au soutien de celles-ci.

***

A titre liminaire et au vu des articles 369,370 et 373 du code de procédure civile, il convient de constater l’interruption d’instance suite au décès de [U] [E] le 28 juillet 2021 (pièce intimées 18), notifié au greffe le 5 novembre 2021 et sa reprise volontaire régulière par Mme [X] [H] et Mme [T] [P], qui ont conclu en leur nom personnel et en qualité d’héritière de leur frère défunt.

Sur la recevabilité contestée des demandes du syndicat des copropriétaires

Mme [X] [H] et Mme [T] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritière de [U] [E], leur frère défunt conteste cette recevabilité du syndicat des copropriétaires en ses demandes, faute de procédure préalable de conciliation/médiation alors que leur pavillon supporterait des charges indues compte tenu des ‘particularisme attachés à la situation des lieux’ et à l’obsolescence du règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires justifie toutefois de vaines relances de sa part (pièces 10-15-16), d’une mise en demeure par avocat du 11 septembre 2019 mentionnant expressement la possibilité circonstanciée d’une résolution amiable (pièce 6) , à laquelle Mme [X] [H] et Mme [T] [P] ne justifient pas avoir donné de suite.

En tout état de cause, le jugement entrepris retient exactement que les dispositions invoquées de l’article 750-1 du code de procédure civile, issues du décret du 11 décembre 2019, ne sont pas applicables au litige introduit par assignation du 2 décembre 2019.

Mme [X] [H] et Mme [T] [P] qui se bornent à reprendre à l’identique leur argumentaire de première instance ne le contestent donc pas utilement.

Cette fin de non recevoir et leur demande de mise en oeuvre d’une tentative préalable de conciliation/médiation, manifestement dilatoire, ne peuvent donc être accueillies.

Sur la demande au titre des charges impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante.

Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. De même il appartient au copropriétaire qui conteste son décompte individuel ou la conformité de la répartition des charges au règlement de copropriété de rapporter la preuve du bien- fondé de cette contestation.

En l’espèce et au vu des pièces produites (notamment décomptes repris en pages 4-5 de ses conclusions par le syndicat des copropriétaires, procès verbaux des assemblées générales 2018-2020, appels de fonds), le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance de charges impayées hors frais, à hauteur de la somme de 6.942,07 euros, actualisée au 14 avril 2022.

Sa demande pour le surplus n’étant pas justifiée en l’absence de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes postérieurs à cette date, elle ne peut être accueillie.

Mme [X] [H] et Mme [T] [P] ne contestent pas utilement devoir cette somme, motifs pris d’une scission prétendument nécessaire de la copropriété vu l’indépendance de leur pavillon par rapport à la copropriété ou de l’obsolescence prétendue du règlement de copropriété, notamment quant au respect du critère d’utilité de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, aucun élément précis en débat n’étaye sérieusement ces vagues allégations alors qu’elles ne justifient d’aucun recours contre une résolution d’assemblée générale rejetant une telle demande de scission ni d’aucune action tendant à voir déclarer illicites les clauses querellées du règlement de copropriété, alors même, ainsi que le fait valoir le syndicat des copropriétaires sans être contredit à cet égard, qu’il convient de lire l’article 13 du règlement de copropriété sur les charges communes spéciales par bâtiment en lien avec son article 11 relatif aux charges communes générales.

Le jugement entrepris sera donc infirmé pour permettre l’actualisation de la créance en examen et la condamnation solidaire de Mme [X] [H] et Mme [T] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritière de [U] [E] et conformément à la clause de solidarité de l’article 15 du règlement de copropriété, à payer au syndicat des copropriétaires cette somme de 6.942,07 euros , actualisée au 14 avril 2022, avec intérêts au taux légal :

– à compter du 11 septembre 2019 , date de la mise en demeure, sur la somme de 2.409,27 €,

– à compter de l’assignation du 2 décembre 2019 sur la somme de 2.918,42 €

– et à compter de l’arrêt pour le surplus.

Vu les articles 143 et suivants du code de procédure civile qui la fondent, la demande subsidiaire tendant à voir ordonner une expertise ne peut aboutir dès lors qu’elle n’est pas utilement étayée par de vagues allégations sans éléments de nature à établir la vraisemblance du non respect allégué du principe d’utilité, étant au demeurant rappelé que l’assemblée générale est souveraine, sauf recours éventuels prévu par la loi du 10 juillet 1965, pour procéder à la scission de la copropriété.

Sur les frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ‘frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour ‘suivi du dossier contentieux’, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’acte d’huissiers compris dans les dépens, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est justifiée dans la limite des frais de relance de 36 € du 3 juin 2019 et des frais de mise en demeure de septembre 2019 de 125,33 €, soit un total de 161,33 € que Mme [X] [H] et Mme [T] [P] doivent être solidairement condamnées à lui payer, tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritière de [U] [E].

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef.

Sur les dommages et intérêts

Vu l’article 1231-6 du code civil,

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l’accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l’ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l’ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété, qui ne compte que 7 copropriétaires et dont le budget annuel est à peine supérieur à la dette litigieuse est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent sa trésorerie (pièces 25-26).

Compte tenu de cette récurrence des impayés et de leur ancienneté, le jugement sera infirmé et Mme [X] [H] et Mme [T] [P] solidairement condamnées, tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritière de [U] [E] à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Mme [X] [H] et Mme [T] [P], partie perdante doivent également supporter solidairement la charge des dépens d’appel, tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritière de [U] [E].

Enfin, l’équité condamne de les condamner, de même, à l’indemnité de procédure qui suit.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire,

Constate l’interruption d’instance suite au décès de [U] [E] le 28 juillet 2021, notifié au greffe le 8 novembre 2021 et sa reprise volontaire régulière par Mme [X] [H] et Mme [T] [P], en qualité d’héritière de leur frère défunt ;

Rejette la fin de non recevoir soulevée par Mme [X] [H] et Mme [T] [P] ;

Infirme le jugement entrepris, sauf du chef des dépens;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne solidairement Mme [X] [H] et Mme [T] [P], tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritière de [U] [E], leur frère défunt, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]) :

– la somme de 6.942,07 euros , actualisée au 14 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2019 , date de la mise en demeure, sur la somme de 2.409,27 €, de l’assignation du 2 décembre 2019 sur la somme de 2.918,42 € et de l’arrêt pour le surplus ;

– la somme de 161,33 € à titre de frais nécessaires ;

– la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

– une indemnité de procédure de 3.000 euros ;

Condamne solidairement Mme [X] [H] et Mme [T] [P] tant en leur nom personnel qu’en leur qualité d’héritière de [U] [E], leur frère défunt, aux dépens d’appel et rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,