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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 FEVRIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03029 – N° Portalis DBVK-V-B7G-POFP

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 28 AVRIL 2022

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 22/30159

APPELANTE :

Syndicat de copropriété du [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Delphine SOUBRA ADDE de la SCP GRAPPIN – ADDE – SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Madame [Z] [I]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

non représentée – assignée le 22 juin 2022 à étude

Ordonnance de clôture du 05 Décembre 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 DECEMBRE 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M. Fabrice DURAND, conseiller

Greffier lors des débats : Mme Sabine MICHEL

ARRET :

– rendu par défaut ;

– prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

– signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par Mme Sabine MICHEL, greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier du 31 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, a fait assigner Madame [Z] [I] devant le juge des référés sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, afin qu’elle soit condamnée à le laisser pénétrer sur son fond cadastré section [Cadastre 4] après un délai minimal de prévenance de 15 jours et ce sous astreinte, durant un délai de 30 jours, de 1.000 euros par infraction constatée et jour de retard, outre sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Il expose :

– que la SCI [L] a, suivant permis de construire du 26 juillet 2009, fait réaliser un immeuble sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 5] à [Adresse 2] ;

– que la SCI [L] a été dissoute, et que les actifs ont été partagés entre ses associés, un état descriptif de division et un règlement de copropriété ayant été établis par acte notarié, aux termes duquel les éléments de gros oeuvre et les revêtements de façade constituent des parties communes de la copropriété ;

– que le syndicat des copropriétaires a besoin d’accéder temporairement à la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] afin d’achever les travaux d’enduit de façade de son immeuble, mais que Madame [I] s’y est opposée ;

– que ces travaux sont pourtant indispensables dans la mesure où la commune a rendu une décision d’opposition à conformité en raison de l’absence d’enduit sur la façade ;

Le 28 avril 2022, le juge des référés de Montpellier a, par décision réputée contradictoire :

– rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] d’être autorisé à accéder temporairement à la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] à [Adresse 2], appartenant à Madame [Z] [I], sous astreinte ;

– rejeté la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, aux dépens.

Le 07 juin 2022, le syndic de copropriété du [Adresse 2] a interjeté appel de l’ordonnance du 28 avril 2022 rendue par le tribunal judiciaire de Montpellier.

Vu les conclusions du syndic de copropriété du [Adresse 2] remises au greffe le 23 juin 2022.

Vu l’absence de constitution de Madame [Z] [I], la déclaration d’appel et les conclusions lui ayant été signifiées le 22 juin 2022.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Dans son ordonnance, le juge des référés a justement rappelé :

– qu’en vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ;

– qu’en vertu de l’article 544 du code civil, un propriétaire a le droit de disposer d’un accès temporaire au fonds d’une propriété contiguë à la sienne pour effectuer des travaux nécessaires à la conservation de son bien ; le refus, sans motifs sérieux et légitimes, d’accès à la propriété opposé par le propriétaire contigu d’un ouvrage à entretenir caractérise une faute délictuelle consistant dans un abus du droit de propriété ; si le propriétaire subissant l’accès à sa propriété est en droit d’obtenir des dédommagements, c’est uniquement au titre des détériorations éventuelles et des troubles de jouissance inhérents au chantier qu’il a été amené à subir ;

– que celui qui sollicite le bénéfice de ce qui est communément appelée une ‘ servitude de tour d’échelle ‘ doit rapporter la preuve du caractère indispensable des travaux pour la conservation de son bien, et de l’impossibilité de procéder autrement qu’en pénétrant sur la propriété de son voisin.

En l’espèce, s’agissant d’une part du caractère indispensable des travaux, il ressort des pièces versées aux débats que ces derniers ne peuvent donner lieu à la délivrance d’un certificat de conformité, l’enduit étant inachevé en façade sud-est (certificat de non conformité du 28 septembre 2021).

En tout état de cause, le syndicat des copropriétaires relève à juste titre que l’enduit de façade assure une fonction d’étanchéité et est indispensable à la conservation du bien afin d’éviter des problèmes d’étanchéité et d’isolation susceptibles de compromettre la destination de l’ouvrage.

D’autre part, il résulte des plans et d’une photographie versée aux débats ainsi que du procès-verbal de constat établi par Maître [U] [S], huissier de justice à [Localité 6], et des photographies et du plan qui y sont annexés, que le seul endroit pour passer s’effectue par le fonds de Madame [I] et qu’il n’y a pas d’autre accès pour poser un échafaudage contre la façade litigieuse, l’arrière de l’immeuble du 280 étant entièrement clos sans aucune communication avec le 268.

Enfin, le refus de Madame [I] est suffisamment caractérisé par son absence de manifestations alors que par un courrier du 12 mars 2021, la SCI [L] avait répondu aux observations que l’intimée avait formulé dans un courrier du 10 mars, le courrier de la SCI précisant notamment les conditions d’intervention de l’entreprise chargée des travaux et la durée de ces derniers, étant relevé que cette intervention était programmée sur une demi-journée, ce qui réduisait considérablement les éventuelles nuisances inhérentes au chantier.

Il convient également de constater que Madame [I] n’a pas d’avantage répondu aux tentatives de règlement amiable, l’assureur de Messieurs [L], Pacifica, lui ayant adressé en vain deux courriers les 28 mai et 24 juin 2021 et le conciliateur de justice ayant constaté le 9 septembre 2021 l’échec de la tentative de conciliation, Madame [I] n’étant pas présente et n’ayant comparu ni devant le juge des référés, ni devant la cour.

L’opposition sans raisons valables de Madame [I] à l’installation d’un échafaudage sur sa propriété constitue un abus du droit de propriété justifiant la compétence du juge des référés pour faire cesser le trouble manifestement illicite en résultant, conformément aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Par conséquent, Madame [I] sera condamnée à laisser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pénétrer sur son fonds cadastré section [Cadastre 4] après un délai de prévenance minimal de 15 jours et ce sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée et par jour de retard, laquelle astreinte courra pendant un délai de 30 jours.

L’ordonnance déférée sera infirmée en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Condamne Madame [Z] [I] à laisser le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] pénétrer sur son fonds cadastré section [Cadastre 4] après un délai de prévenance minimal de 15 jours et ce sous astreinte de 1000 euros par infraction constatée et par jour de retard, laquelle astreinte courra pendant un délai de 30 jours ;

Condamne Madame [Z] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne Madame [Z] [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,