COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 09 FEVRIER 2023

N° 2023/ 101

Rôle N° RG 22/05307 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGOR

[N] [K]

C/

S.A.R.L. N&L PROPERTY Ventures LLC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Stéphane MARINO

VMe Anaïs LAGELLE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de proximité de CANNES en date du 09 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-000238.

APPELANT

Monsieur [N] [K]

né le 04 Janvier 1967 à [Localité 5] (TUNISIE),

demeurant [Adresse 3]

représenté et assisté par Me Stéphane MARINO de la SELAS CABINET MARINO, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEE

S.A.R.L. N&L PROPERTY Ventures LLC,

dont le siège social est [Adresse 2] (ETATS UNIS)

représentée et assistée par Me Anaïs LAGELLE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Catherine OUVREL, Présidente

Mme Angélique NETO, Conseillère

Madame Myriam GINOUX, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023,

Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon bail sous seing privé du 25 juillet 2011, la SARL N&L Property Ventures LLC a donné en location à monsieur [N] [K] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel actuel de 926,96 €.

La SARL N&L Property Ventures LLC a fait délivrer un commandement de payer daté du 10 décembre 2019 visant la clause résolutoire du bail et a mis en demeure monsieur [N] [K] de lui régler la somme de 8 095,02 € ainsi que de justifier d’une assurance garantissant les risques locatifs.

La régularité du commandement a été confirmée par le tribunal d’instance de Cannes par jugement du 4 décembre 2020 qui a débouté monsieur [N] [K] de sa demande de nullité du commandement de payer, a rejeté sa demande de dommages et intérêts, a ordonné la délivrance par la SARL N&L Property Ventures LLC des quittances de loyers intégralement payés et d’une attestation à jour du compte locataire, a débouté la SARL N&L Property Ventures LLC de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et, a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance de référé en date du 9 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Cannes, saisi par la SARL N&L Property Ventures LLC le 30 avril 2021, a :

constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 11 février 2020,

condamné monsieur [N] [K] à payer à la SARL N&L Property Ventures LLC, en deniers et quittances, la somme de 14 445,96 € au titre de l’arriéré de loyers et charges au mois de février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

sursis à la résiliation et a accordé à monsieur [N] [K] un délai de grâce de 15 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 14 fois la somme de 1 000 €, la 15ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais,

dit que ces sommes devront être réglées avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

dit que si, pendant le cours du délai accordé, les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la partie locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

dit qu’à défaut du règlement d’une seule mensualité ou d’un seul terme à son exacte échéance, et sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception sans effet, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et l’intégralité de la dette deviendra exigible immédiatement,

rappelé la suspension des procédures civiles d’exécution par l’effet de l’article 1343-5 du code civil,

En cas de non respect des délais de paiement ou de non paiement du loyer courant :

dit que dans cette hypothèse le bail sera réputé résilié à compter du 11 février 2020,

ordonné alors l’expulsion de monsieur [N] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

‘ dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

‘ condamné monsieur [N] [K] à payer à la SARL N&L Property Ventures LLC à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux, les sommes portant intérêts au taux légal à compter de la décision,

En toute hypothèse :

‘ condamné monsieur [N] [K] à payer à la SARL N&L Property Ventures LLC la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,

‘ rejeté les autres demandes.

Selon déclaration reçue au greffe le 8 avril 2022, monsieur [N] [K] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions de l’ordonnance déférée dûment reprises.

Selon procès-verbal de reprise des lieux du 2 septembre 2022, monsieur [N] [K] a quitté les lieux et remis les clefs.

Par dernières conclusions transmises le 10 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [N] [K] demande à la cour de :

réformer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

À titre principal :

dire la SARL N&L Property Ventures LLC irrecevable, et, en tout état de cause, infondée en ses demandes,

débouter la SARL N&L Property Ventures LLC de toutes ses demandes, et notamment de sa demande tendant à le voir condamner au paiement d’une somme de 23 146 € à parfaire,

À titre subsidiaire :

suspendre les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire et lui octroyer des délais de paiement sur 36 mois,

En tout état de cause :

débouter la SARL N&L Property Ventures LLC de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SARL N&L Property Ventures LLC à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par dernières conclusions transmises le 4 juillet 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL N&L Property Ventures LLC sollicite de la cour qu’elle :

la déclare légitime et bien fondée en ses demandes,

déboute monsieur [N] [K] de toutes ses demandes,

confirme en tous points l’ordonnance entreprise, en constatant l’acquisition de la clause résolutoire, en ordonnant l’expulsion de monsieur [N] [K], en constatant que monsieur [N] [K] n’a pas acquitté sa dette et demeure dans les lieux sans titre,

condamne monsieur [N] [K] à lui payer la somme de 23 146 € à parfaire outre les loyers, charges, indemnités d’occupation, intérêts, frais et accessoires qui seraient dus jusqu’à la date de l’audience,

condamne monsieur [N] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges contractuels jusqu’au départ effectif des lieux,

condamne monsieur [N] [K] au paiement de la somme de 8 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, comprenant le coût du commandement du 10 décembre 2019.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 12 décembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour d’appel précise, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de ‘constatations’, de ‘prise d’acte’ ou de ‘dire et juger’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques.

Sur la recevabilité des prétentions de la SARL N&L Property Ventures LLC au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile

Monsieur [N] [K] soulève l’irrecevabilité de l’assignation tendant au constat de la clause résolutoire du bail, pour manquement aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile. Cet article disposait qu’à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Or, en l’occurrence, l’assignation en justice visait une dette locative de 11 728,02 €, donc supérieure à 5 000 €, et, la demande d’expulsion est une demande indéterminée ; les dispositions sus-visées ne sont pas applicables, de sorte qu’aucune irrecevabilité à ce titre n’est justifiée.

En tout état de cause, par décision du 22 septembre 2022 (CE, 6e et 5e ch. réun., 22 sept. 2022, n° 436939 et 437002, le Conseil d’Etat a annulé l’article 750-1 du code de procédure civile, dans le cadre des procédures en cours lors de sa décision. Tel est le cas en l’espèce.

Aucune fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’assignation en justice de la SARL N&L Property Ventures LLC LLC LLC ne peut donc être retenue et la procédure doit être considérée comme régulière et recevable. Cette fin de non recevoir doit être écartée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

En application de l’articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.(…)

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.

En l’occurrence, il résulte des pièces communiquées que les parties sont liées par un bail écrit en date du 26 juillet 2011, à effet au 1er août 2011, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges dans le délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer.

Par acte délivré le 10 décembre 2019, la SARL N&L Property Ventures LLC a fait commandement à monsieur [N] [K] de payer la somme de 8 095,02 € en principal et a manifesté son intention de se prévaloir de la clause résolutoire précitée. La régularité de ce commandement de payer a été contestée par monsieur [N] [K]. Or, par jugement du 4 décembre 2020, le juge des contentieux de la protection de Cannes a débouté monsieur [N] [K] de sa demande de nullité du commandement de payer. Aucune voie de recours n’a été exercée contre cette décision désormais définitive. Monsieur [N] [K] ne saurait donc, dans le cadre de la présente instance, de nouveau en contester la validité.

En l’espèce, monsieur [N] [K] justifie de ce qu’une régularisation par la caisse d’allocations familiales est intervenue en février 2020 à hauteur de 6 157 €, outre 391 € d’allocation logement mensuel, soit 6 548 €. Pour autant, force est de constater que l’intégralité des causes du commandement n’a pas été acquittée dans le délai de deux mois susvisé.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié depuis le 11 février 2020, ainsi que justement retenu par le premier juge. De même, monsieur [N] [K] se trouvait occupant sans droit ni titre depuis lors, de sorte que son expulsion et celle de tous occupants de son chef s’imposait, le trouble manifestement illicite étant constitué au jour de la première décision. Il convient donc de la confirmer sur ces points, quand bien même monsieur [N] [K] a désormais quitté les lieux depuis le 2 septembre 2022.

Sur la provision pour dette locative

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’occurrence, le bail est résilié à la date du 11 février 2020. Le locataire a quitté les lieux le 2 septembre 2022.

Dans le cadre du commandement de payer du 10 décembre 2019, une somme principale de 8 095,02 € était requise au titre des loyers. Dans le cadre de l’assignation du 30 avril 2021, c’est la somme de 11 728,02 € qui était requise, à raison de 3 633 € de loyers dus en sus des causes du commandement.

Or, effectivement, monsieur [N] [K] justifie d’une régularisation de l’allocation logement par la caisse d’allocations familiales en février 2020 à hauteur de 6 157 €, au titre des mois de janvier 2019 à janvier 2020, ainsi que du versement mensuel d’une allocation logement de 391 € de février 2020 à juillet 2020, soit 2 346 €. Sur cette période, des versements à hauteur de 8 503 € doivent donc être pris en compte.

De même, monsieur [N] [K] justifie du versement d’un chèque de 910 € en janvier 2022, ainsi que deux autres chèques de 910 € en novembre 2021.

La SARL N&L Property Ventures LLC produit un décompte arrêté en octobre 2021 à hauteur de 17 175,96 €. Or, ce décompte confus et peu lisible ne fait pas apparaître la prise en compte des versements de la caisse d’allocations familiales pour 8 503 €. Il convient donc de déduire cette somme. Certes, le décompte établit que les loyers ont continué à courir et qu’aucun paiement n’a été pris en compte depuis octobre 2020. Or, monsieur [N] [K] justifie avoir réglé 2 730 € en novembre 2021 et janvier 2022. La somme de 23 146 € requise par la SARL N&L Property Ventures LLC ne ressort d’aucun décompte clair et ne peut être acquise comme non sérieusement contestable en référé.

En définitive, il appert que la dette de monsieur [N] [K], arrêtée en février 2022, faute d’autres décomptes plus récents et probants, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation non réglés, apparaît non sérieusement contestable à hauteur de 5 942,96 € (17 175,96 – 8 503 – 2 730).

L’ordonnance entreprise sera réformée sur le montant de la provision retenue.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 24 (V) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l’espèce, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Par application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’occurrence, monsieur [N] [K] dispose d’un contrat à durée indéterminée et perçoit 1 733 € bruts mensuels. Sa compagne perçoit l’allocation de retour à l’emploi à hauteur de 1 071,90 €. Le couple assume la charge de 5 enfants.

Dans ces conditions, il appert que les délais accordés par le premier juge se justifient sur 15 mois, sauf à ajuster les mensualités fixées eu égard à la réformation quant au montant de la dette locative.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Monsieur [N] [K], qui succombe au litige en ses demandes principales, supportera les dépens de première instance et d’appel. Les dispositions de l’ordonnance critiquée seront confirmées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

– condamné monsieur [N] [K] à payer à la SARL N&L Property Ventures LLC, en deniers et quittances, la somme de 14 445,96 € au titre de l’arriéré de loyers et charges au mois de février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,

– sursis à la résiliation et a accordé à monsieur [N] [K] un délai de grâce de 15 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 14 fois la somme de 1 000 €, la 15ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais,

Confirme l’ordonnance entreprise en ses autres dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déclare recevable l’assignation délivrée par la SARL N&L Property Ventures LLC,

Condamne monsieur [N] [K] à payer à la SARL N&L Property Ventures LLC la somme provisionnelle de 5 942,96 € au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et charges au mois de février 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

Sursoit à la résiliation et accorde à monsieur [N] [K] un délai de grâce de 15 mois pour se libérer de la dette par paiements mensuels et successifs, en sus du loyer courant, de 14 fois la somme de 390 €, la 15ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais,

Dit n’y avoir lieu à faire application en appel de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute monsieur [N] [K] de sa demande sur ce même fondement,

Déboute la SARL N&L Property Ventures LLC de sa demande sur ce même fondement,

Condamne monsieur [N] [K] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente