ARRÊT N° 98

N° RG 21/01669

N° Portalis DBV5-V-B7F-GI7U

SDC RÉSIDENCE ‘[Adresse 10]’

C/

S.E.L.A.F.A. MJA

S.A. SMA

et autres (…)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 07 MARS 2023

Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 mars 2021 rendu par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE

APPELANT :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE ‘[Adresse 10]’ représenté par son Syndic la SA FONCIA BONAPARTE

[Adresse 4]

[Localité 9]

ayant pour avocat postulant Me Annabelle TEXIER de la SELARL CNTD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

INTIMÉES :

S.E.L.A.F.A. MJA

prise en la personne de Maître [C] [U],

mandataire Judiciaire à la liquidation de la Sté SA GROUPE QUIÉTUDE

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillante bien que régulièrement assignée

S.A. SMA

N° SIRET : 332 789 296

[Adresse 8]

[Localité 6]

ayant pour avocat postulant Me François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant Me Pascal TESSIER, avocat au barreau de LA ROCHE SUR YON

S.A. MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

[Adresse 2]

[Localité 7]

ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-LE LAIN-VERGER-BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant Me Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

S.A.R.L. [M] ARCHITECTE

N° SIRET : 513 822 189

[Adresse 3]

[Localité 9]

ayant pour avocat postulant Me Marion LE LAIN de la SCP DROUINEAU-LE LAIN-VERGER-BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant Me Lola BERNARDEAU, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 05 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui a présenté son rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre

Madame Anne VERRIER, Conseiller

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

– RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La société Quiétude (parfois dénommée Groupe Quiétude) a construit en 2003/2004 la résidence ‘[Adresse 10]’ située à [Localité 9] (Vendée). Cette résidence est désormais soumise au régime de la copropriété des immeubles bâtis. Le constructeur avait souscrit une assurance de responsabilité civile promoteur auprès de la société Sma.

La maîtrise d’oeuvre a été confiée à la société [M] Architecte, assurée auprès de la Mutuelle des architectes français (Maf). Ce contrat d’architecte avait pour objet la restructuration d’un hôtel en une résidence hôtelière.

Par ordonnance de référé du 8 novembre 2005, la société Quiétude a été condamnée à remettre au syndicat des copropriétaires les documents relatifs à l’immeuble, notamment le cahier des charges de la construction, les plans de récolement, les procès-verbaux de réception des parties communes et à préciser l’identité des intervenants à la construction et de leurs assureurs.

Par ordonnances des 3 octobre 2006 et 13 juillet 2007, le juge des référés du tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne a sur la demande du syndicat des copropriétaires commis [N] [X] en qualité d’expert. Le rapport d’expertise est en date du 16 juillet 2007. Il rappelle que l’expert avait notamment eu pour mission de : ‘vérifier le nombre maximum de véhicule pouvant stationner sur le parking au regard des actes de propriété prévoyant un emplacement de parking par appartement’.

Par jugement du 28 juillet 2009, le tribunal de commerce de Paris a ouvert à l’égard de la société Quiétude une procédure de redressement judiciaire. Cette procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 15 juin 2010. La selafa M.J.A. prise en la personne de Maître [C] [U] a été désignée en qualité de liquidateur judiciaire. Le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance à la procédure collective.

Par acte du 14 janvier 2008, le syndicat des copropriétaires a assigné la société Quiétude devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne. Par jugement du 12 décembre 2008, ce tribunal a notamment :

– fixé la date de réception de l’ouvrage au 11 mars 2006 ;

– condamné la société Quiétude à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.925,11 € au titre de la remise en état de l’immeuble ;

– condamné la société Quiétude à procéder sous astreinte à la remise en état de la barrière automatique d’accès au parking ;

– condamné la société Quiétude à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts ;

– donné acte au syndicat des copropriétaires de ses réserves quant à une demande ultérieure portant sur le préjudice résultant du nombre insuffisant de parkings.

Par arrêt du 18 novembre 2011 désormais irrévocable, la cour d’appel de Poitiers statuant dans les limites de l’appel interjeté par le syndicat des copropriétaires a fixé :

– la réception judiciaire des travaux au 12 décembre 2008 ;

– la créance du syndicat des copropriétaires au passif de la liquidation judiciaire à la somme de 28.181,70 €.

Par acte du 27 mars 2018, le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 10]’ a assigné devant le tribunal de grande instance des Sables-d’Olonne la société [M] Architecte, la société Maf, la selafa M.J.A. ès qualités et la société Sma. Il a demandé de fixer sa créance à la liquidation judiciaire à 147.000 € en raison de l’insuffisance du nombre de places de stationnement et de condamner in solidum les autres défendeurs au paiement de cette somme. Il a postérieurement fondé ses prétentions à titre principal sur la garantie décennale des constructeurs, subsidiairement sur leur responsabilité contractuelle ou délictuelle.

La société Sma a soutenu l’irrecevabilité de l’action, selon elle prescrite. La société [M] Architecte et la société Maf ont de même soulevé l’irrecevabilité de l’action. Elles ont subsidiairement sollicité la garantie de la société Maf. La selafa M.J.A a à titre principal opposé l’irrecevabilité de l’action et a à titre subsidiaire conclu au rejet des prétentions formées à son encontre.

Par jugement du 9 mars 2021, le tribunal judiciaire (anciennement tribunal de grande instance) des Sables-d’Olonne a statué en ces termes:

‘Vu l’arrêt en date du 18 novembre 2011 de la Cour d’Appel de Poitiers,

Vu le jugement en date du 15 juin 2010 du Tribunal de Commerce de Paris,

Vu les articles 1792 et suivants, 1642-1, 1648 alinéa 2, 1147 et 1382 dans leur rédaction applicable,

Vu les articles 4, 53, 56, 122 du code de procédure civile,

Déclare irrecevable comme tardive l’action en responsabilité engagée par le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 10] à l’encontre de la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [C] [U], ès-qualités de Mandataire Liquidateur de la société GROUPE QUIETUDE, de la SA SMA, de I’E.U.R.L [M] ARCHITECTE et de son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 10] à l’encontre de la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [C] [U], ès-qualités de Mandataire Liquidateur de la société GROUPE QUIETUDE, de la SA SMA, de I’E.U.R.L [M] ARCHITECTE et de son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES, à leur verser respectivement à chacun d’eux, I’E.U.R.L [M] ARCHITECTE et la MAF prises comme une seule et même partie, la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 10] aux dépens de l’instance avec application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SELARL ATLANTIC JURIS et de SCP CIRIER ET ASSOCIES’.

Il a rappelé que le défaut d’indication dans l’assignation d’une tentative de conciliation ou de médiation n’était pas sanctionné à la date de l’acte introductif d’instance.

Il a considéré que l’action était prescrite au motif qu’elle avait été initialement engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle ou délictuelle de droit commun puis, par conclusions du 5 septembre 2019, sur le fondement de la garantie décennale, après expiration du délai de l’article 2224 du code civil.

Par déclaration reçue au greffe le 27 mai 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 10]’ a interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 octobre 2022, il a demandé de :

‘° Vu l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

° Vu les articles 1792 et suivants du Code civil,

° Vu l’article 1792-4-3 du Code civil,

° Vu les anciens articles 1147 (1231-1 nouveau), 1184 et suivants du Code civil;

° Vu les anciens articles 1382 (1240 nouveau) et suivants du Code civil ;

° Vu l’article L. 641-4 du Code de commerce ;

° Vu l’article L.241-1 du code des assurances

° Vu les articles L. 112-2 et L.124-3 du Code des assurances

° Vu le jugement rendu le 9 mars 2021 par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE

– Réformer le Jugement rendu le 9 mars 2021 par le Tribunal Judiciaire des SABLES D’OLONNE en ce qu’il a :

o déclaré irrecevable comme tardive l’action en responsabilité engagée par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de « [Adresse 10] » à l’encontre de la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [C] [U], ès-qualité de mandataire liquidateur de la société GROUPE QUIETUDE, de la SA SMA, de l’EURL [M] ARCHITECTE et de son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES ;

o condamné le Syndicat des copropriétaires de la Résidence de « [Adresse 10] » à l’encontre de la SELAFA MJA, prise en la personne de Maître [C] [U], ès-qualité de mandataire liquidateur de la société GROUPE QUIETUDE, de la SA SMA, de l’EURL [M] ARCHITECTE et de son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES, à leur verser respectivement à chacun d’eux, l’EURL [M] ARCHITECTE et la MAF prise comme une seule et même partie, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

o condamné le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de « [Adresse 10] » aux dépens de l’instance.

– Statuant à nouveau, déclarer recevable l’action du Syndicat des copropriétaires de la Résidence de « [Adresse 10] » à l’encontre de la SELAFA M.J.A., prise en la personne de Maître [C] [U], ès-qualité de mandataire liquidateur de la société GROUPE QUIETUDE, de la SA SMA, de l’EURL [M] ARCHITECTE et de son assureur la MUTUELLE DES ARCHITECTES ;

En conséquence :

A titre principal,

– Dire et juger que la responsabilité décennale de la SA GROUPE QUIETUDE et de Monsieur [M] est engagée.

A titre subsidiaire,

– Dire et juger que la responsabilité contractuelle de la SA GROUPE QUIETUDE et de Monsieur [M] est engagée.

A titre infiniment subsidiaire,

– Dire et juger que la responsabilité délictuelle de la SA GROUPE QUIETUDE et de Monsieur [M] est engagée.

En tout état de cause,

– Dire et juger le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » recevable et bien fondé en son action,

– Débouter la SELAFA MJA, l’EURL [M], la MAF et la SMA de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

– Condamner en conséquence solidairement ou in solidum Monsieur [M], la MAF et la société SMA au règlement de la somme de 147 000 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 27mars 2018 ;

– Ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux termes de l’article 1343-2 du Code civil ;

– Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [M], la MAF et la société SMA à la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » au passif de la liquidation judiciaire de la société GROUPE QUIETUDE à la somme de

– Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [M], la MAF et la société SMA aux entiers dépens de l’instance.

– Fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 10] » au passif de la liquidation judiciaire de la société GROUPE QUIETUDE :

o à la somme de 147 000 € au titre du préjudice résultat du nombre de places de parking insuffisant,

o à la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

o aux entiers dépens de l’instance’.

Il a soutenu que :

– l’action engagée sur un fondement contractuel était soumiser aux dispositions de l’article 1792-4-3 du code civil, de 10 années, et non à celles de l’article 2224 du même code, de 5 ans ;

– l’acte introductif d’instance avait été délivré avant expiration du délai de 10 années ayant commencé à compter de la date de la réception judiciaire fixée au 12 novembre 2008.

Il a exposé que l’insuffisance du nombre de places de stationnement avait été constatée par l’expert judiciaire. Il a estimé le manque à 21 places au moins.

Il a soutenu que ce manque qui était constitutif d’un désordre et non d’une non-conformité, rendait l’ouvrage impropre à sa destination. Subsidiairement, il a fondé ses prétentions sur les dispositions de l’article 1147 ancien du code civil relatif à la responsabilité contractuelle de droit commun, le nombre de places de stationnement réalisé n’étant pas celui convenu et plus subsidiairement sur la responsabilité délictuelle.

Il a chiffré sa demande indemnitaire par référence au prix d’une place de stationnement estimé à 7.000 €.

Il a soutenu que la société Sma devait sa garantie, le fait dommageable étant antérieur à la date de résiliation du contrat d’assurance et la créance du chef des places de stationnement ayant été déclarée à la procédure collective par courrier recommandé en date du 20 octobre 2009.

Il a exposé que le vendeur en l’état futur d’achèvement était tenu envers l’acquéreur d’une obligation de délivrance conforme, à laquelle il s’était soustrait en réalisant un ouvrage ne comportant pas le nombre de places de stationnement convenu.

Il a ajouté que le désordre n’était pas apparent.

Il a exposé que la société Sma n’était pas fondée à limiter ou dénier sa garantie.

Il a soutenu que l’absence de tentative préalable de conciliation devant le conseil régional de l’ordre des architectes n’était pas une cause d’irrecevabilité de l’action, d’une part une telle clause ne pouvant pas recevoir application en matière de responsabilité décennale et étant inapplicable à l’action directe exercée à l’encontre de l’assureur du maître d’oeuvre, d’autre part la clause telle que stipulée n’étant pas impérative. Il a de même soutenu inapplicable la clause d’exclusion de solidarité stipulée au contrat de maîtrise d’oeuvre.

Il a maintenu que le rapport d’expertise était opposable à l’architecte et à son assureur et qu’il n’était pas le seul élément sur lequel il fondait ses prétentions et qui le corroborait.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 17 octobre 2022, la société [M] Architecte et la société Maf ont demandé de :

‘Vu les dispositions de l’article 2224 du Code civil,

Vu l’assignation délivrée,

Vu le contrat d’architecte,

Vu le jugement du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne

A titre principal,

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

Par conséquent,

Déclarer irrecevable l’action engagée par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence de [Adresse 10] à l’encontre de Monsieur [M] et de LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS,

En tout état de cause,

Déclarer irrecevables les demandes présentées par le Syndicat des Copropriétaires de la résidence de [Adresse 10] car prescrites,

Débouter le Syndicat des Copropriétaires de la résidence de [Adresse 10] de l’ensemble de ses demandes présentées à l’encontre de l’EURL [M] et de son assureur LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS

A titre subsidiaire,

Condamner la SMA à garantir et relever intégralement indemnes l’EURL [M] et LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées à leur encontre,

Dire et juger qu’aucune condamnation solidaire ou in solidum ne saurait être prononcée à l’égard de l’architecte et à l’égard de son assureur LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS en présence d’une clause d’exclusion de solidarité,

Condamner le Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 10] à verser à l’EURL [M] Architecte et LA MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS chacune la somme de 2 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile

ainsi qu’aux entiers dépens’.

Elles ont soutenu que :

– le donné acte figurant au jugement du 12 décembre 2008 infirmé par arrêt du 18 novembre 2011 n’avait eu aucun effet interruptif de prescription ;

– la prescription de l’action en responsabilité contractuelle ou délictuelle dont le cumul était selon elles prohibé, emportait celle de l’action en garantie décennale ;

– les demandes formées à leur encontre étaient irrecevables faute pour le maître de l’ouvrage d’avoir préalablement recherché une conciliation devant le conseil régional de l’ordre des architectes, ainsi qu’imposé au contrat de maîtrise d’oeuvre.

Elles ont subsidiairement ajouté que :

– le rapport d’expertise judiciaire leur était inopposable, n’ayant pas été parties à la procédure ayant conduit aux opérations d’expertise, ni à celle y ayant fait suite au fond ;

– seul le promoteur vendeur était tenu à l’égard des acquéreurs des non-conformités étant résulté d’un nombre insuffisant de places de stationnement ;

– les désordres, apparents à la réception, n’avaient pas été réservés par le maître de l’ouvrage.

Elles ont demandé à être mises hors de cause aux motifs que :

– les désordres allégués n’étaient pas de nature décennale ;

– l’action en responsabilité contractuelle ou délictuelle était prescrite par application de l’article 2224 du code civil ;

– l’architecte n’avait commis aucune faute, celle-ci ne pouvant pas s’apprécier en considération du seul permis de construire selon elles sans valeur contractuelle.

Elles ont en dernier conclu à la réduction des demandes de l’appelant, ni le nombre de places de stationnement manquantes, ni leur prix n’étant justifiés.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 octobre 2022, la société Sma a demandé de :

‘Vu les articles 1240, 1231-1, 1648, 1792 du Code civil,

À titre principal,

Confirmer le jugement du 9 mars 2021 en toutes ses dispositions et débouter le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Dire et juger irrecevable comme infondée la demande formulée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10]

Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] est prescrit en sa demande

Dire et juger que la preuve d’une non-conformité contractuelle n’est pas rapportée,

Dire et juger que la demande est infondée du fait de l’application du contrat d’assurance de la société SMA

En conséquence,

Rejeter la demande du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10] et consécutivement l’appel en garantie formé par la société MAF et l’EURL [M],

En tout état de cause,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 10], la MAF et l’EURL [M] de toute demande à l’encontre de la société SMA,

Condamner l’EURL [M] et la MAF à relever indemne la société SMA de toutes condamnations prononcées à son encontre,

Condamner solidairement le syndicat des copropriétaires avec la MAF et l’EURL [M] à payer la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires solidairement avec la MAF et l’EURL [M] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL JURICA représentée par son associé Maître François MUSEREAU qui sollicite l’application de l’article 699 du Code de procédure civile’.

Elle a exposé que le contrat en date du 26 novembre 2003 souscrit par la société Quiétude avait été résilié au 28 juillet 2009 en raison de l’ouverture d’une procédure collective.

Elle a soutenu l’irrecevabilité des demandes de l’appelante aux motifs que :

– le cumul des actions en responsabilité délictuelle et contractuelle était prohibé;

– l’action fondée sur la garantie décennale était prescrite, la demande n’ayant été formée que par conclusions signifiées le 5 septembre 2019 postérieurement à l’expiration d’une part du délai décennal, d’autre part du délai de prescription de l’article 2224 du code civil.

Elle a ajouté que :

– l’action avait été exercée postérieurement à l’expiration du délai subséquent de 5 années qui avait commencé à courir à compter de la date de la résiliation de la police d’assurance ;

– la réception sans réserves de l’ouvrage avait purgé les vices ou non-conformités apparents ;

– le syndicat des copropriétaires n’avait pas agi dans le délai d’une année de l’article 1648 du code civil ayant suivi la livraison du bien.

Selon elle, le rapport d’expertise n’avait pas caractérisé un manquement contractuel, la notice descriptive du bien ayant valeur contractuelle n’ayant pas précisé le nombre de places de stationnement.

Elle a subsidiairement dénié sa garantie, ne s’étendant selon elle pas aux non-conformités. Elle s’est en outre prévalue des franchises stipulées au contrat d’assurance.

Elle a conclu au rejet des demandes de garantie de l’architecte et de son assureur, ce premier ne pouvant pas disposer de plus de droits que le syndicat des copropriétaires.

La selafa Mja prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Quiétude n’a pas constitué avocat. L’appelant lui a signifié la déclaration d’appel par acte du 9 juillet 2021 et ses conclusions par acte du 23 août suivant. Les sociétés Maf et [M] achitecte lui ont signifié leurs écritures par acte du 23 novembre 2021.

L’ordonnance de clôture est du 3 novembre 2022.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A – SUR LA RECEVABILITÉ

L’article 122 du code de procédure civile dispose que ‘constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée’.

1 – sur la prescription

Aux termes de l’article 1792-41 du code civil dispose que : ‘Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l’article 1792-3, à l’expiration du délai visé à cet article’.

L’article 1792-4-3 du même code dispose que : ‘En dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux’.

L’arrêt du 18 novembre 2011 a fixé au 12 décembre 2008 la réception des travaux. Cette réception a été prononcée sans réserves.

Le délai de prescription des actions pouvant être exercées à l’encontre des constructeurs a commencé à courir à compter de cette date et a expiré au 12 décembre 2018.

L’acte introductif d’instance, du 27 mars 2018, a été délivré avant expiration du délai décennal.

Cet acte, par application de l’article 2241 du code civil qui dispose notamment que : ‘La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion’, a interrompu le délai de prescription.

Le jugement, non contesté sur ces points, rappelle en page 7 que :

‘L’action entreprise par le syndicat des copropriétaires suivant assignations du 27 mars 2018, se rapportant à 21 emplacements de parking, l’a d’abord été sur le double fondement contractuel et délictuel.

La demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires n’a été fondée sur la garantie légale des constructeurs, que par voie de conclusions le 5 septembre 2019″.

Si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première

Le syndicat des copropriétaires, en sollicitant l’indemnisation de son préjudice résultant d’un nombre selon lui insuffisant de places de stationnement sur un fondement contractuel ou délictuel, a interrompu le délai de l’action en garantie décennale qui tend à la même fin.

Les intimées ne sont pour ces motifs pas fondées à opposer la prescription de l’action

2 – sur la saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes

Le cahier des clauses générales du contrat d’architecte conclu entre la société Quietude et [H] [M], architecte, stipule que :

‘En cas de litige portant sur l’exécution du présent contrat, les parties contiennent de saisir pour avis le Conseil Régional de l’Ordre des Architectes dont relève le maître d’oeuvre, avant toute procédure judiciaire, sauf conservatoire.

A défaut d’une (un) règlement amiable, le litige opposant les parties sera du ressort des Juridictions Civiles territorialement compétentes’.

Le syndicat des copropriétaires a engagé son action au visa tant de l’article 1792 du code civil (garantie décennale du constructeur) que des articles 1147 (responsabilité contractuelle) et 1382 (responsabilité délictuelle) anciens du même code.

La clause précitée stipulant une irrecevabilité de l’action à défaut de saisine préalable du conseil régional de l’ordre des architectes ne trouve pas application lorsqu’est recherchée la responsabilité décennale du constructeur. Il est indifférent, pour apprécier la recevabilité de l’action, que ce régime obligatoire de responsabilité soit postérieurement à l’introduction de l’instance écarté au profit d’une responsabilité contractuelle ou délictuelle de droit commun.

La société [M] Architecte n’est dès lors pas fondée à soutenir par l’effet de cette clause l’irrecevabilité de l’action exercée à son encontre par le syndicat des copropriétaires, subrogé dans les droits de la société Quiétude.

3 – sur un cumul des reponsabilités

La règle du non-cumul des responsabilités délictuelle et contractuelle n’interdit pas à une partie de fonder ses prétentions à titre principal sur l’un de ces régimes de responsabilité, puis subsidiairement sur un autre.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé en ce qu’il déclaré irrecevable car prescrite l’action du syndicat de copropriétaires.

B – SUR LES VICES ET NON CONFORMITÉS

1 – sur la garantie de vices, désordres ou défauts de conformité apparents

L’article 1792-6 du code civil dispose notamment que :

‘La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception’.

Aux termes de l’article 1642-1 alinéa 1er du code civil : ‘Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents’.

L’article 1646-1 alinéa 1er du code civil précise que : ‘Le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code’.

Le désordre apparent à la réception, dont l’ampleur pouvait être appréciée à la date de celle-ci, n’est pas garanti en l’absence de réserve.

Le nombre insuffisant de places de stationnement allégué par le syndicat des copropriétaires était connu antérieurement à la date de réception. La mission de l’expert judiciaire avait porté sur ce point sur la demande du syndicat des copropriétaires. La date de réception de l’ouvrage a été fixée par la cour d’appel, postérieurement au dépôt par l’expert de son rapport, à l’issue d’une procédure au fond mise en oeuvre par l’appelant.

Le défaut de conformité que pourrait constituer l’insuffisance des places de stationnement n’a pas été dénoncé dans le mois de la réception.

Il s’ensuit que la réception sans réserves de l’ouvrage purge celui-ci des vices ou défauts de conformité non réservés ou non signalés dans le délai de l’article 1642-1.

2 – sur les demandes formées à l’encontre de l’architecte

La mission de maîtrise d’oeuvre confiée à l’architecte par la société Quiétude a été décrite en page 3 du cahier des clauses particulières de contrat d’architecte. Elle incluait :

– les études d’esquisse ;

– l’avant projet sommaire et l’avant-projet définitif ;

– l’étude de projet ;

– assistance du maître de l’ouvrage ;

– les études d’exécution ;

– la direction et la comptabilité des travaux ;

– l’assistance aux opérations de réception ;

– l’ordonnancement, le pilotage et la coordination.

L’article 3 ‘troisième phase – direction des travaux’ du cahier des clauses générales du contrat d’architecte notamment que : L’Architecte…Vérifie l’avancement des travaux et leur conformité avec les pièces du marché’ et qu’il : ‘assiste le Maître d’Ouvrage pour la réception : il organise l’inspection des travaux en vue de la réception, rédige les procès-verbaux et liste des réserves éventuelles’.

Le syndicat des copropriétaires soutient que l’architecte avait une mission complète de maîtrise d’oeuvre et devait s’assurer du respect du permis de construire.

L’expert judiciaire a indiqué en pages 9 et 10 de son rapport que :

‘6.14.Vérifier le nombre maximum de véhicule pouvant stationner sur le parking au regard des actes de propriété prévoyant un emplacement de parking par appartement.

Dans notre note aux parties, et sur la base de plans non cotés, nous avions évalué en fonction de la configuration du parking, qu’il pouvait recevoir entre 20 et 23 véhicules. Pour plus de certitude nous avons demandé qu’un plan coté par un géomètre nous soit adressé.

La SCP SIAUDEAU-BOURGOIN a établi un plan précis des lieux. Annexe 12. En fonction des parcelles imbriquées avec passage réservé 23 emplacements de véhicules sont possibles. Il faut ajouter 2 emplacements à l’intérieur de la résidence, ce qui porte le nombre maximum de places de parking à 25 unités.

Au regard des documents contractuels :

L’article 3.1 de la notice descriptive du bien immobilier (annexe 5) prévoie un parkings aériens réservé aux utilisateurs. La notice ne stipule pas d’emplacement réservé à chaque titulaire de lot.

La vente en l’état futur d’achèvement au nom de Monsieur et Madame [P] qui nous a été transmise prévoie en page 4, que le lot N° 16 a la jouissance non exclusive d’une place de parking. Annexe 13.

Ces documents ne correspondent pas à la demande de permis de construire que nous avons consultée à la mairie de la [Localité 9] qui indique 50 places de parking.

Contractuellement seule l’absence de marquage au sol des emplacements de véhicule et des voies de circulation peut être reprochée au constructeur. Evaluation du marquage 900,00 €TTC.

Le côté sud du parking est composé d’enrochement. Nous constatons que la partie goudronnée le long de l’enrochement présente partiellement des effondrements de quelques centimètres carrés. Les trous ainsi formés peuvent constituer un danger de chute pour les piétons. Le rebouchage des trous et la reprise du revêtement peuvent être évaluer à la somme de 450 € TTC’.

L’état descriptif de division du 10 novembre 2003 stipule en page 2 que : ‘L’ensemble immobilier objet des présentes, comprendra après achèvement des constructions :

46 appartements

1 local technique

1 loge de gardien’.

La description des lots figurant en pages 4 à 10 de cet état ne fait pas mention de places de stationnement.

En page 12, il est fait mention de places de parking, sans indication de leur nombre.

Le plan cadastral annexé ne les fait pas apparaître.

Il en est de même du rectificatif du 12 janvier 2004 au règlement de copropriété et état descriptif de division.

Le procès-verbal du 5 mai 2003 de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité s’étant réunie le 28 avril 2003, annexé au permis de construire, ne fait pas mention en page 3 du nombre de places de stationnement. En page 4, il a été préconisé de ‘prévoir des places de stationnement pour les personnes handicapées’. Le procès-verbal du 3 juin suivant de cette commission ne fait pas mention de places de stationnement.

Le formulaire de demande de permis de construire annexé à celui délivré comporte, au paragraphe ‘334. Aires de stationnement’, les indications suivantes s’agissant des ‘aires de stationnement affectées aux besoins de l’opération’ :

– dans les bâtiments : néant

– en surface : 2 (50 m² en comptant les circulations) ;

– en dehors du terrain affecté à l’opération : 50 (828 m² comme précédemment);

soit un total de 52 places (878 m²).

Le plan cadastral précité annexé au permis de construire ne fait pas figurer les emplacements de stationnement.

Le ‘plan de masse projet’ en date du 10 mai 2003 dressé par [H] [M] et produit aux débats ne fait de même pas mention des emplacements de stationnement. Le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage en date du 4 janvier 2005 établi par la société Socotec relatif à la ‘coordination – sécurité et protection de la santé’ a décrit l’ouvrage au paragraphe 1.2 – A. Il y est notamment indiqué que :

‘La restructuration d’un hôtel en résidences hôtelières comprend :

*Partie neuve composée :

– Bâtiment C de plain-pied composé de 2 logements (L 12 13)

– Bâtiment D de plain-pied composé de 2 logements (L 45-46)

– Local poubelles

Partie existante composée de restructuration d’un hôtel et d’un bâtiment logement de fonction

– Bâtiment A de niveau R + 1 composé :

Niveau RDC avec parties communes (circulation) et 2 logements (L 14- 15)

Niveau R+1 avec parties communes (circulation) et 2 logements (L 30 -31)

– Bâtiment B de niveau R + 3 composé:

Niveau RDC […]de 11 logements (L 1 2 3 4 -5-6-7-8-9-10-11)

Niveau R + 1 […]de 14 logements (L 16 -17- 18- 19-20-21-22-23-24-25-26-27 -28- 29) dont un triplex sur niveau R + 1 à R+3 (L 18)

Niveau R + 2 […]de 14 logements (L 18-32-33-34-35-36-37-38-39-40-41-42-43-4) dont un triplex sur niveau R+ 1 à R+3 (L 18), 2 duplex sur niveau R+2 à R+3 (L 37 41)

Niveau R+3 composé de 3 logements (L 18-37-41) dont 1 triplex sur niveau R+ 1 à R +3 (L 18), 2 duplex sur niveau R+2 à R +3 (L 37 -41

Aménagements extérieurs de la résidence hôtelière comprendront la modification des accès existants, création d’un parking 50 places (face à la mer) et de 2 places de parking Handicapé dans cour arrière (entrée Anatole France), rampes pour les personnes à mobilité réduite. Clôture du parking par canisse en bois brut de sciage assemblée en claies et clôture métallique en périphérie de la piscine. Des talus avec enrochement viendront compléter ces aménagements’.

Ce rapport n’a toutefois pas valeur contractuelle.

Le maire de la commune de La Tranche-sur-mer a par ailleurs délivré à la société Quiétude un certificat de conformité du 8 mars 2005. Ce document précise que : ‘Le certificat de conformité est ACCORDE pour les travaux qui ont fait l’objet du permis de construire dont les références sont rappelées ci-dessus’, soit : PC8529403MB021 du 7 juillet 2006.

Aucun document contractuel stipulant le nombre et la localisation des emplacements de stationnement n’a été produit. Le certificat de conformité établit que les travaux réalisés respectent le permis de construire délivré.

Il ne peut dès lors être retenu à l’encontre de la société [M] Architecte une faute dans l’exécution du contrat d’architecte conclu avec la société Quiétude engageant sa responsabilité contractuelle à l’égard de cette dernière, à laquelle est subrogé le syndicat des copropriétaires.

3 – sur la responsabilité extracontractuelle

Il n’est justifié aux débats d’aucune faute délictuelle des constructeurs engageant leur responsabilité extra-contractuelle à l’encontre de l’appelant.

4 – sur la garantie des assureurs

Il résulte des développements précédents que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé en ses prétentions formées à l’encontre des sociétés Maf et Sma.

C – SUR LES DEMANDES PRÉSENTÉES SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées sur ce fondement

D – SUR LES DÉPENS

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à l’appelant. Il seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître François Musereau.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 9 mars 2021 du tribunal judiciaire des Sables-d’Olonne ;

et statuant à nouveau,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 10]’ ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 10]’ de l’ensemble de ses demandes ;

REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence ‘[Adresse 10]’ aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître François Musereau.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,