1ère Chambre

ARRÊT N°235/2023

N° RG 22/00313 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SMPN

Mme [W] [Z] épouse -INTERVENANTE VOLONTAIRE-

KER SUZANNE S.C.I.

C/

M. [FH] [R] [I] [H] [L]

Mme [J] [E] [C] [T] [U] épouse [L]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 SEPTEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Aline DELIERE, Présidente de chambre, entendue en son rapport,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats, et Madame Catherine VILLENEUVE, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Mai 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 05 Septembre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

Madame [W] [Z] ès qualités d’ayant-droit héritière de Monsieur [I] [Z]

-INTERVENANTE VOLONTAIRE-

née le 15 Avril 1974 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Odile COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

[G] [N] S.C.I. Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au dit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Odile COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [FH] [R] [I] [H] [L]

né le 19 Novembre 1943 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représenté par Me Benoit GABORIT de la SELARL MGA, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représenté par Me Laurent BEZIE, Plaidant, avocat au barreau D’ANGERS

Madame [J] [E] [C] [T] [U] épouse [L]

née le 02 Mai 1948 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Benoit GABORIT de la SELARL MGA, Postulant, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

Représentée par Me Laurent BEZIE, Plaidant, avocat au barreau D’ANGERS

FAITS ET PROCEDURE

[I] [Z] et Mme [W] [Z], sa fille, étaient associés et co-gérants au sein de la SCI [G] [N], propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 2], cadastré section [Cadastre 6] et [Cadastre 5].

Le 20 mai 2020, devant Me [Y] [F], notaire à [Localité 9], la SCI [G] [N] a consenti aux époux [FH] [L] et [J] [U] une promesse de vente du bien situé au [Adresse 2], au prix de 350 000 euros. Le délai d’expiration de la promesse était fixé au 31 juillet 2020.

Le 24 avril 2020 l’assemblée générale ordinaire de la SCI [G] [N] avait donné son accord à la vente et donné tous pouvoirs à Mme [Z] pour régulariser la vente.

Le 17 juillet 2020 les époux [L] ont versé le prix de vente entre les mains de Me [F].

Mme [W] [Z], co-gérante de la SCI [G] [N], a refusé de signer l’acte authentique de vente.

Le 2 décembre 2020 les époux [L] ont signifié aux co-gérants de la SCI [G] [N] une sommation de signer l’acte authentique, le 10 décembre 2020, chez Me [F]. A cette date le notaire a dressé un procès-verbal de carence, les consorts [Z] ne s’étant pas présentés.

Par courrier recommandé du 13 janvier 2021 les époux [L] ont à nouveau proposé à la SCI [G] [N] et aux consorts [Z], ses co-gérants, de signer l’acte de vente. Par courrier du 28 janvier 2021 la SCI [G] [N] et Mme [Z] ont répondu qu’à défaut du consentement de [I] [Z] il ne pouvait être donné suite à leur demande.

Sur autorisation d’assigner à jour fixe accordée le’26 mars 2021, les époux [L] ont, le 15 avril 2021, assigné la SCI [G] [N] devant le tribunal judiciaire de Saint Nazaire.

Sur requête de Mme [Z], par jugement du 28 mai 2021 le juge des tutelles a prononcé une habilitation familiale au profit de Mme [Z], pour représenter son père.

[I] [Z] est décédé le 2 juillet 2021.

Par jugement du 18 novembre 2021 le tribunal judiciaire de Saint Nazaire a :

-rejeté la demande tendant à écarter des débats les pièces 9 à 12 des époux [L],

-débouté la SCI [G] [N] de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 24 avril 2020 et de la promesse de vente du 20 mai 2020,

-constaté que la vente réalisée entre la SCI [G] [N], vendeur, et les époux [L], acquéreurs, est parfaite, concernant la maison d’habitation située [Adresse 2], comprenant au rez-de-chaussée : un séjour avec coin cuisine, une salle d’eau avec WC, au premier étage : un palier, une chambre, un wc, une chambre avec coin salle de bains, une terrasse, un jardin avec abri, cadastrée [Cadastre 6], pour une surface de 4 ares et 78 centiares,

-rappelé les identités du vendeur et des acquéreurs :

*la SCI [G] [N] SIREN 484 896 758, dont le siège social est [Adresse 2],

*M. [FH], [R], [I], [H] [L], né le 19 novembre 1943 à [Localité 8] et son épouse Mme [J], [E], [C], [T] [U], née le 2 mai 1948 à [Localité 4],

-condamné la SCI [G] [N] à signer l’acte authentique de vente dans un délai de deux mois à compter du jour où le jugement acquerra force exécutoire,

-dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

-dit qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans ce délai, le jugement vaudra acte authentique de vente, et qu’il sera publié au service de la publicité foncière aux frais de la SCI [G] [N],

-débouté les époux [L] de leurs autres demandes,

-débouté la SCI [G] [N] de toutes ses demandes,

-l’a condamnée aux dépens, y compris les frais de publication du jugement en l’absence d’acte de vente notarié signé dans le délai ci dessus, et à payer aux époux [L] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement.

Le 18 janvier 2022 la SCI [G] [N] a fait appel de l’ensemble des chefs du jugement, à l’exception de ceux portant sur le rejet des autres demandes des époux [L] et l’exécution provisoire.

Sur autorisation d’assigner à jour fixe, sollicitée par les époux [L], et accordée le 23 mars 2022, l’affaire a été fixée à l’audience du 20 septembre 2022.

Les époux [L] ont conclu le 24 mars 2022 à l’encontre de la SCI [G] [N].

Mme [W] [Z] est intervenue volontairement à la procédure le 19 avril 2022.

Les époux [L] ont assigné l’appelante, à l’audience du 20 septembre 2022, par acte du 15 septembre 2022.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 16 mai 2023.

La SCI [G] [N] et Mme [W] [Z] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 3 mars 2023, auxquelles il est renvoyé.

Elles demandent à la cour de :

-infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

-juger recevable l’intervention volontaire de Mme [W] [Z],

-constater que la promesse unilatérale de vente en date du 20 mai 2020 est caduque faute de levée d’option dans le délai butoir du 30 juillet 2020 à 18 h 00 imputable aux seuls torts des époux [L],

-constater que le consentement de M. [Z] était vicié pour insanité d’esprit lors de l’assemblée générale de la SCI [G] [N] le 24 avril 2020,

-constater que la promesse de vente du 20 mai 2020 est contraire à l’objet social de la SCI [G] [N],

-juger que la promesse de vente du 20 mai 2020 est caduque et que l’assemblée générale de la SCI [G] [N] est nulle,

-débouter les époux [L] de toutes leurs demandes,

-les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel et à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [L] exposent leurs moyens et leurs demandes dans leurs dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 9 février 2023, auxquelles il est renvoyé.

Ils demandent à la cour de :

-à titre liminaire, déclarer la demande de caducité de la promesse de vente unilatérale de vente comme étant nouvelle en cause d’appel et la déclarer irrecevable,

-en tout état de cause, débouter la SCI [G] [N] et Mme [W] [Z] de leur demande en caducité de la promesse unilatérale de vente et de toutes leurs demandes,

-confirmer le jugement en ce qu’il a :

*rejeté la demande tendant à écarter des débats leurs pièces 9 à 12,

*constaté que la vente est parfaite,

*condamné la SCI [G] [N] à signer l’acte authentique de vente dans un délai de deux mois à compter du jour où le jugement acquerra force exécutoire,

*dit qu’à défaut de signature de l’acte authentique de vente dans ce délai, le jugement vaudra acte authentique de vente et qu’il sera publié au service de la publicité foncière aux frais de la SCI [G] [N],

*débouté la SCI [G] [N] de toutes ses demandes,

-infirmer le jugement en ce qu’il a :

*débouté les époux [L] de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et de condamnation sous astreinte pour procéder à la vente,

-statuant à nouveau, condamner in solidum la SCI [G] [N] et Mme [Z] à leur payer la somme de 2000 euros pour résistance abusive et mauvaise foi,

-les condamner in solidum à procéder à la signature de l’acte authentique de vente, sous astreinte de 200,00 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois à compter du jour où le jugement acquerra force exécutoire, et ce pendant une durée de 2 mois.

A titre subsidiaire, ils demandent à la cour de condamner in solidum la SCI [G] [N] et Mme [Z] à leur payer la somme de 35 000 euros de dommages et intérêts.

En tout état de cause, ils demandent à la cour de les condamner in solidum aux entiers dépens et à leur payer la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRET

1) Sur la demande de rejet des pièces 9 à 12 devant le tribunal

Les pièces 9 à 12 des époux [L] sont des copies de SMS échangés entre Mme [Z] et Mme [L].

Le tribunal a rejeté la demande de la SCI [G] [N] d’écarter des débats les pièces 9 à 12 des époux [L] au motif qu’il n’est pas établi qu’ils ne sont pas la copie fidèle des échanges de correspondances par SMS.

La SCI [G] [N] a fait appel de ce chef du jugement mais ne fait valoir aucun moyen à l’appui de sa demande de rejet des copies de SMS.

C’est à juste titre que le tribunal a décidé de retenir ces pièces et le jugement sera confirmé.

2) Sur la demande au titre de la caducité de l’acte du 20 mai 2020

Sur la recevabilité de la demande

Les époux [L] concluent à l’irrecevabilité de la demande de caducité de l’acte du 20 mai 2020, sur le fondement des articles 564 et 565 du code de procédure civile.

Devant le tribunal la SCI [G] [N] demandait d’annuler le procès-verbal du 24 avril 2020 et l’acte du 20 mai 2020 pour insanité d’esprit de [I] [Z], et à titre subsidiaire de prononcer les mêmes annulations au motif que l’objet des statuts de la SCI [G] [N] ne prévoit pas la vente de biens.

Devant la cour la SCI [G] [N] et Mme [Z] soulèvent la caducité de l’acte du 20 mai 2020 pour défaut de levée d’option avant le 31 juillet 2020, et également parce que l’acte est contraire à l’objet social de SCI [G] [N].

Tant devant le tribunal que devant la cour la SCI [G] [N] poursuit la même fin, soit l’anéantissement de l’acte du 20 mai 2020.

Au regard des dispositions de l’article 565 du code de procédure civile la demande de caducité de l’acte tend aux mêmes fins que la demande de nullité de l’acte, même si les conséquences juridiques peuvent être différentes, et n’est pas nouvelle devant la cour.

La demande de caducité de l’acte du 20 mai 2020 sera donc déclarée recevable.

Sur la demande au titre de la caducité de la promesse de vente du 20 mai 2020

L’acte du 20 mai 2020 stipule’:

-pages 2 et 3′:

«’Objet du contrat ‘ promesse unilatérale de vente – engagement des parties

Engagement du promettant’:

Conformément aux dispositions de l’article 1124 du code civil, le promettant accorde au bénéficiaire la faculté d’acquérir si bon lui semble les biens désignés ci-dessous avec tous immeubles par destination pouvant en dépendre, dans le délai et aux conditions ci-après indiquées le tout sous réserve des stipulations du paragraphe «’substitutions’» ci-après.

Il résulte notamment de cet engagement que’:

1°) Le promettant a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du bénéficiaire, si ce dernier lève l’option, aux conditions des présentes. (…)

Le bénéficiaire accepte la présente promesse unilatérale de vente sous les conditions suspensives ci-après stipulées et en tant que promesse seulement, se réservant la faculté, suivant qu’il lui conviendra, d’opter pour la conclusion du contrat promis.

A défaut pour le bénéficiaire de lever l’option, dans les formes et délais convenus, toutes les conditions suspensives étant par ailleurs réalisées, le bénéficiaire sera déchu du droit d’exiger la réalisation de la promesse, celle-ci étant alors de plein droit, considéré comme caduque, sauf s’il y a lieu l’effet de la clause « indemnité d’immobilisation » ci-après, le promettant recouvrant par l’échéance du terme son entière liberté »

-pages 6, 7 et 8′:

« Réalisation de la promesse ‘ levée de l’option

Délai de levée de l’option’:

La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2020 à dix-huit heures (18 heures), sous réserve de ce qu’il est dit ci-dessus au paragraphe « Exposé préalable lié à l’état d’urgence sanitaire ».

Toutefois, si à cette date, les divers documents nécessaires à la régularisation de l’acte n’étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé aux huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder quinze (15) jours. »

En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai ci-dessus fixé. (…)

Formation de la vente ‘ forme de la levée d’option’:

Pour former valablement la vente, le bénéficiaire devra émettre avant l’expiration du délai fixé ci-dessus un consentement pur, simple et non équivoque d’acquérir l’immeuble aux conditions de la promesse selon l’une des modalités fixées ci-dessous.

l°) Acceptation de la vente par le bénéficiaire – signature de l’acte de vente

Ce consentement pourra être exprimé par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, sans aucune modification des conventions arrêtées aux présentes, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

-au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes ;

-à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel ;

-et à l’éventuelle commission d’intermédiaire.

2° ) Acceptation de la vente par le bénéficiaire – carence du promettant

Pour le cas où le promettant ne signerait pas l’acte de vente avant l’expiration du délai de levée d’option offert au bénéficiaire, soit en raison de sa défaillance soit en raison de son refus, le bénéficiaire pourra vaincre la carence du promettant et former valablement la vente selon l’une des deux possibilités suivantes :

a) Soit, au plus tard à l’expiration du délai fixé ci-dessus, le bénéficiaire adressera au promettant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception par laquelle :

-le bénéficiaire constatera la réalisation des conditions suspensives affectant la promesse’;

-le bénéficiaire exprimera son consentement pur, simple et non équivoque à la vente que le promettant lui promet unilatéralement aux présentes, sans aucune modification des conventions arrêtées aux présentes ;

-le bénéficiaire justifiera par une correspondance ou attestation de son notaire de la disponibilité du prix de vente (déduction faite du montant de l’indemnité d’immobilisation versée, le cas échéant) et des frais, droits et émoluments afférents à la vente.

b) Soit, au plus tard à l’expiration du délai fixé ci-dessus, le bénéficiaire fera dresser par le notaire soussigné, un procès-verbal constatant’:

-la réalisation des conditions suspensives affectant la promesse ;

-le consentement pur, simple et non équivoque par le bénéficiaire à la vente que le promettant lui promet unilatéralement aux présentes, sans aucune modification des conventions arrêtées aux présentes ;

-la consignation entre les mains du notaire soussigné de la totalité du prix (déduction faite du montant de l’indemnité d’immobilisation versée, le cas échéant) et les frais, droits et émoluments afférents à la vente.

Dans ces cas, la vente sera valablement et définitivement formée malgré la carence du promettant et le bénéficiaire pourra valablement poursuivre l’exécution des obligations du promettant ainsi que la constatation judiciaire de la vente. Le cas échéant, une formalité de pré-notation prévue à l’article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 pourra être effectuée.

Toute acceptation ne respectant pas ces formes serait inopposable au promettant et impropre à former la vente. »

3°) Renonciation à la vente par le bénéficiaire – carence du bénéficiaire

Au cas où le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option dans l’un et l’autre cas et délais ci-dessus, le bénéficiaire sera déchu de plein droit du bénéficie de la promesse auxdites dates sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du promettant qui disposera alors librement de l’immeuble nonobstant toute manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’aurait exprimées le bénéficiaire.

De convention expresse entre les parties, la seule manifestation par le bénéficiaire de sa volonté d’acquérir n’aura pour effet que de permettre d’établir, le cas échéant, la carence du promettant et, en conséquence, ne saurait entraîner aucun transfert de propriété’de la part du promettant sur l’immeuble, ce transfert ne devant résulter que d’un acte authentique de vente ou d’une décision judiciaire.’»

Il ressort des pièces versées à la procédure qu’après la signature de l’acte du 20 mai 2020, Me [V], notaire à Angers et notaire assistant la SCI [G] [N], chargé de dresser l’acte authentique avec Me [F], a informé les époux [L], de la proposition de signer l’acte de vente le 22 juillet 2020 par visioconférence.

Le 17 juillet 2020 les époux [L] ont viré à l’étude de Me [V] la somme de 359 100 euros pour l’acquisition prévue quelques jours plus tard.

Par courriel du 21 juillet 2020 Me [V] a informé les époux [L] du report à une date ultérieure, sans précision, de la signature de l’acte, au motif que le notaire du vendeur n’est pas en possession de l’accord de mainlevée du créancier pour l’inscription hypothécaire prise sur l’immeuble et que le document ne pourra pas être obtenu avant mi-août.

Un échange de SMS a eu lieu entre Mme [Z] et Mme [L], entre le 14 août et le 19 novembre 2020. Il en ressort que les deux parties étaient toujours d’accord pour conclure définitivement la vente.

En effet, le 27 août 2020 Mme [Z] a informé Mme [L] que l’accord de mainlevée de l’inscription hypothécaire n’avait pas encore été remis à son notaire. Puis il ressort d’un message de Mme [L] du 18 septembre 2020 que le document manquant avait été remis au notaire et le 19 septembre 2020, soit après l’expiration du délai prévu dans la promesse de vente, Mme [Z] laisse entendre dans sa réponse qu’elle est toujours d’accord pour vendre.

A compter du 21 septembre 2020 Mme [Z] a manifesté auprès des époux [L] les difficultés rencontrées auprès de son père, qu’elle avait retrouvé à [Localité 7], fragilisé physiquement et mentalement, qui n’était plus d’accord pour vendre, puis par message du 30 septembre 2020 les a informés que ses propres projets étaient compromis et qu’elle ne souhaitait plus vendre la maison, leur demandant de revenir sur leur accord commun.

Par un message du 19 novembre 2020 Mme [Z] a confirmé aux époux [L] que son père souhaitait «’faire marche arrière’», s’est excusée auprès d’eux et a proposé de les indemniser.

Le 2 décembre 2020 les époux [L] ont fait signifier aux deux co-gérants de la SCI [G] [N] une sommation de se rendre, le 10 décembre 2020, à l’étude de Me [F], à [Localité 9], en vue de la signature de l’acte de vente. A cette date, en l’absence de représentant de la SCI [G] [N], le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

Il ressort des échanges entre les parties que c’est la signature de l’acte de vente qui valait levée de l’option. Ainsi il avait été prévu de signer l’acte le 22 juillet 2020 et c’est à la suite d’un événement indépendant de la volonté des parties que la signature n’a pu avoir lieu à cette date. Dès le 17 juillet 2020 le prix de vente avait été versé entre les mains du notaire.

Dans la mesure où il manquait encore un document nécessaire à la régularisation de l’acte, la durée de la promesse de vente expirait le 15 août 2020.

Les époux [L] ont toujours manifesté leur intention de régulariser la vente. Mme [Z], représentant la SCI [G] [N], et qui avait reçu procuration pour réaliser la vente, était également toujours d’accord pour vendre après le 15 août 2020 et n’a jamais manifesté la volonté de la SCI [G] [N] de se prévaloir de l’expiration du délai fixé dans l’acte.

Il ressort également des échanges entre les parties qu’elles étaient d’accord pour reporter la date de signature tant que le document manquant ne serait pas remis au notaire. Cette condition a été réalisée à compter du 18 septembre 2020.

Compte-tenu de l’accord entre les parties, et de leur confiance partagée, pour proroger la date d’effet de la promesse de vente, la SCI [G] [N] et Mme [Z] ne peuvent reprocher aux époux [L] de ne pas avoir adressé à la SCI [G] [N] un courrier recommandé pour lever l’option, comme prévu en page 7 de l’acte, avant le 15 août 2020, ou encore de ne pas avoir avant cette date, fait dresser un procès-verbal de constat de consentement par un notaire.

La SCI [G] [N] n’a pu se méprendre sur l’intention des époux [L] de lever l’option, car ceux-ci ont toujours maintenu leur décision d’acheter et ont versé le prix de la vente dès le 17 juillet 2020 entre les mains du notaire. Le fait qu’ils aient acceptés, à la demande de la SCI [G] [N], de reporter la signature de l’acte authentique après le 15 août 2020 ne peut leur être opposé.

Alors que le document manquant avait été remis au notaire chargé de la rédaction de l’acte de vente, Mme [Z] a manifesté son intention de ne pas signer l’acte, ce qu’elle a confirmé par mail du 5 décembre 2020, en réponse à la convocation du notaire pour la date du 10 décembre 2020.

Par ailleurs, le refus par la SCI [G] [N] de régulariser l’acte authentique après la remise du dernier document manquant caractérise la carence du promettant visée en page 7 de l’acte. L’acte du 20 mai 2020 stipule que, dans ce cas, le promettant ne peut se prévaloir à l’encontre du bénéficiaire de l’expiration du délai de l’effet de la promesse de vente.

C’est donc à tort que la SCI [G] [N] et Mme [Z] soutiennent que la promesse de vente du 20 mai 2020 est devenue caduque le 31 juillet 2020.

Enfin, la cour relève que les époux [L] ont réagi rapidement et ont fait dresser un procès-verbal de carence, tel qu’il est prévu en page 8 de l’acte, dans un délai bref et raisonnable inférieur à 4 mois à compter du 30 septembre 2020, étant précisé qu’une tentative de conciliation avait eu lieu entre-temps (courrier de Mme [Z] du 5 décembre 2020).

La demande de la SCI [G] [N] et de Mme [Z] de dire que la promesse de vente du 20 mai 2020 est caduque sera rejetée.

3) Sur la demande de nullité du procès-verbal du 24 avril 2020 et de l’acte du 20 mai 2020 pour insanité d’esprit

La SCI [G] [N] et Mme [Z] soutiennent, au visa des articles 414-1 et 414-2 du code civil, que le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 avril 2020 de la SCI [G] [N] est nul parce que [I] [Z] n’était pas sain d’esprit et que par conséquent l’acte du 20 mai 2020 est également nul.

L’article 414-1 du code civil dispose’: «’Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte. »

L’article 414-2 précise’: « De son vivant, l’action en nullité n’appartient qu’à l’intéressé.

Après sa mort, les actes faits par lui, autres que la donation entre vifs et le testament, ne peuvent être attaqués par ses héritiers, pour insanité d’esprit, que dans les cas suivants’:

1° si l’acte porte en lui-même la preuve d’un trouble mental ;

2° s’il a été fait alors que l’intéressé était placé sous sauvegarde de justice ;

3° si une action a été introduite avant son décès aux fins d’ouverture d’une curatelle ou d’une tutelle ou aux fins d’habilitation familiale ou si effet a été donné au mandat de protection future »

Le tribunal a rejeté l’action en nullité engagée par la SCI [G] [N], seule partie à la procédure de première instance, au motif qu’elle est le co-contractant des époux [L], que [I] [Z] n’a pas agi lui-même en nullité et que la SCI [G] [N] n’est pas son héritière.

Au regard des dispositions précitées, c’est à juste titre que le tribunal a statué en ce sens.

Ceci étant, devant la cour, à la suite du décès de [I] [Z] le 2 juillet 2021, Mme [Z] est intervenue volontairement à la procédure, en application de l’article 554 du code de procédure civile, en qualité d’ayant-droit de son père, le 19 avril 2022.

La recevabilité de son action en nullité n’est pas contestée. En effet Mme [Z] avait saisi, le 7 janvier 2021, le juge des tutelles de Saint-Nazaire d’une demande d’habilitation familiale pour représenter son père, avant le décès de celui-ci, intervenu le 2 juillet 2021.

Mme [Z] doit rapporter la preuve que le 24 avril 2020 [I] [Z] était atteint d’un trouble mental.

Elle verse plusieurs certificats médicaux et attestations à la procédure.

Le certificat du docteur [D], destiné au juge des tutelles, a été dressé le 9 décembre 2020, date de l’examen de [I] [Z], soit plusieurs mois après l’acte contesté. Le médecin a repris les déclarations de la personne qui accompagnait ce dernier. Il note que depuis quelques mois [I] [Z] présente des troubles cognitifs de plus en plus marqués. Pour autant il n’a pas constaté lui-même de troubles et n’est pas précis sur la date d’apparition des troubles visés.

Le courrier du docteur [K], neurologue, consulté pour une diminution de la force musculaire des deux jambes, est daté du 13 juillet 2010 et conclut à l’absence de pathologie neurologique. Il ne peut en être déduit qu’en avril 2020, 10 années plus tard, [I] [Z] était atteint d’un trouble mental qui l’empêchait de comprendre ce qu’il signait.

Le courrier du docteur [B], neurologue, consulté pour des troubles de la marche, est daté du 7 septembre 2011. Il fait état d’une origine neurologique des troubles et de l’apparition concomitante d’un diabète. Il précise qu’il n’existe pas, apparemment, de troubles cognitifs.

Le courrier du docteur [X], neurologue, consulté pour une gène à la marche, est daté du 3 mai 2013. Son examen a révélé seulement une instabilité modérée et un manque d’assurance, sans signes d’évolution de la vasculopathie cérébrale profonde diagnostiquée par le docteur [B]. Il est seulement relevé de légers troubles phasiques et exécutifs.

Le bilan consécutif à une IRM encéphalique a été réalisé le 8 février 2021, à la suite d’une aggravation progressive des troubles de la marche et d’une désorientation à prédominance temporelle. Le diagnostic de leucopathie vasculo-dégénérative de stade III et d’atrophie cortico-sous corticale de stade III ou IV a été posé 10 mois après la signature du procès-verbal du 24 avril 2020.

L’attestation de Mme [P], dentiste de [I] [Z], mentionne que le 29 avril 2020 [I] [Z] était très confus, très inquiet, désorienté dans le temps et l’espace et qu’il avait «’perdu la tête’». Ce constat ponctuel n’est corroboré par aucun certificat médical. Il ne peut en être déduit que le 24 avril 2020 [I] [Z] était dans le même état de confusion.

L’attestation de Mme [A], selon laquelle le 26 avril 2020 [I] [Z] était confus et l’état de celui-ci s’est aggravé ensuite, rapporte pour partie manifestement les propos de Mme [Z], tenus alors que les époux [L] avaient exprimé leur intention de poursuivre la vente. Cette attestation manque de partialité en ce que le témoin écrit’: «’Leur incompréhension et leur refus catégorique malgré le fait qu’ils soient proches de la famille de longue date, nous a tous profondément choqués. ». Elle ne peut être retenue comme preuve de l’insanité d’esprit de [I] [Z] au 24 avril 2020.

L’attestation rédigée par M. [S] ne peut non plus être retenue comme preuve. Du reste il expose qu’il a visité [I] [Z] à compter d’avril 2020, que celui-ci tenait des propos de plus en plus décalés mais que c’est à l’automne 2020 que les troubles cognitifs se sont aggravés.

Enfin, l’attestation de M. [O] selon laquelle [I] [Z] était perdu et fragile à compter d’avril 2020 évoque des moments d’absence totale. Le témoin était l’ancien compagnon de Mme [Z] et une partie de son attestation comprend des propos sur les liens entre les familles [L] et [Z] et sur l’attitude des époux [L], dont le témoin dit qu’il est choqué par leur volonté froide de faire exécuter la vente à tout prix.

Il doit être souligné que les témoins sont des proches de Mme [Z], de telle sorte que leurs témoignages, établis à la demande de celle-ci, doivent être examinés avec précaution, d’autant que le 24 avril 2020 Mme [Z] a signé le procès-verbal avec son père, qu’elle n’aurait pas recueilli sa signature s’il avait effectivement présenté des troubles mentaux tels qu’il ne pouvait comprendre ce qu’il signait, qu’elle a signé ultérieurement la promesse de vente le 20 mai 2020, engageant ainsi son père, et que les témoignages ne sont corroborés par aucun constat médical avant l’intervention du docteur [D], le 9 décembre 2020.

Mme [Z] a fait réaliser une expertise sur pièces par le professeur [M], neurologue à [Localité 10], qui a dressé son rapport le 27 août 2021. Celui-ci a pris connaissance des pièces visées ci-dessus et conclut que sur la base des documents médicaux disponibles il est très probable qu’existait lors de la signature de la promesse de vente le 20 mai 2020 une altération des facultés mentales. Le médecin se fonde sur une évolution globalement progressive sur plusieurs années de la démence vasculaire que présentait [I] [Z], tout en relevant qu’il n’avait aucune information médicale sur ce dernier entre le courrier du 3 mai 2013 et le certificat du 9 décembre 2020. Dans ces conditions, la cour considère qu’il ne ressort pas de façon certaine de son analyse que le 24 avril 2020, quand [I] [Z] a signé le procès-verbal, il présentait une altération de ses facultés mentales.

A défaut de rapporter cette preuve, la demande de nullité formée par Mme [Z] n’est pas fondée et le jugement sera confirmé du chef du rejet de la demande de nullité des deux actes.

4) Sur la demande de nullité de l’acte du 20 mai 2020 fondée sur l’article 1849 du code civil

La SCI [G] [N] et Mme [Z] soutiennent que l’objet social de la SCI ne comprend pas la vente, que la promesse de vente d’un bien appartenant à la SCI [G] [N] est nulle et qu’en outre la SCI [G] [N] n’est pas engagée à l’égard des époux [L], sur le fondement de l’article 1849 du code civil.

Cet article dispose, en son premier alinéa’: «’Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social.’»

L’objet social de la SCI [G] [N] est défini ainsi dans les statuts’: «’La société a pour objet : l’acquisition par voie d’achat ou d’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration et la location de tous biens et droits immobiliers, de tous biens et droits pouvant constituer l’accessoire, l’annexe ou le complément des biens et droits immobiliers en question.

Et ce, soit au moyen de ses capitaux propres soit au moyen de capitaux d’emprunt, ainsi que de l’octroi, à titre accessoire et exceptionnel, de toutes garanties à des opérations conformes au présent objet civil et susceptibles d’en favoriser le développement.

Et, généralement, toutes opérations civiles pouvant se rattacher directement ou indirectement à cet objet ou susceptibles d’en favoriser le développement, et ne modifiant pas le caractère civil de la société. »

Il ne comprend pas la vente des biens de la SCI.

Ceci étant, les statuts de la SCI [G] [N] précisent, en page 12′: «’Assemblée générale extraordinaire ‘ Sont de nature extraordinaire toutes les décisions emportant modification, directe ou indirecte, des statuts ainsi que celles dont les présents statuts exigent expressément qu’elles revêtent une telle nature, ou encore celles qui exigent d’être prises à une condition de majorité autre que celle visée pour les décisions collectives ordinaires.

Pour être valablement prises, les décisions extraordinaires exigent la présence ou la représentation de la moitié au moins des parts sociales émises par la société.

Sous réserve d’autres conditions prévues par la loi ou les statuts, elles sont adoptées à la majorité des deux tiers des voix présentes ou représentées.’»

En l’espèce, les deux seuls associés de la SCI [G] [N] ont décidé unanimement le 24 avril 2020 de vendre une des maisons dont la SCI [G] [N] est propriétaire, au prix de 350 000 euros net vendeur, et de confier à Mme [Z] tout pouvoir pour conclure la vente.

D’une part, la décision de vendre, qui constitue une modification indirecte des statuts, a été prise en présence des associés titulaires de la totalité des parts sociales et la décision a été adoptée à l’unanimité. Donc la condition de la présence ou de la représentation de la moitié au moins des parts sociales était remplie ainsi que la condition de la majorité des deux tiers des voix présentes ou représentées.

D’autre part, il n’a pas été décidé de la vente de tous les biens de la SCI [G] [N], qui restait propriétaire de la maison principale bâtie sur la parcelle [Cadastre 5], contrairement à ce qui est soutenu, de telle sorte que la vente n’était pas contraire à l’intérêt social de la SCI, dont l’existence n’était pas remise en cause.

En conséquence, la SCI [G] [N] est bien engagée par la signature de sa co-gérante envers les époux [L] et le jugement sera également confirmé pour avoir rejeté la demande d’annulation fondée sur la violation des statuts de la SCI [G] [N].

5) Sur la demande au titre de l’exécution de la promesse de vente

Comme le tribunal l’a constaté en visant les dispositions des articles 1124 et 1583 du code civil, l’accord des parties sur la chose et le prix rend la vente parfaite. Les dispositions du jugement relatives à la vente seront confirmées.

Au regard de l’ancienneté de la promesse de vente, il y a lieu cependant, après infirmation du jugement, de fixer une astreinte pour la signature de l’acte authentique, tout en modifiant le délai pour signer l’acte avant que l’astreinte ne prenne effet. Les modalités précises seront fixées ci-dessous.

6) Sur la demande des époux [L] de dommages et intérêts pour résistance abusive

Compte-tenu des circonstances dans lesquelles Mme [Z] a refusé de signer l’acte authentique de vente au nom de la SCI [G] [N], circonstances rappelées ci-dessus, son refus, même si elle a pu croire, en se trompant, que la SCI [G] [N] n’était plus engagée par la promesse de vente en raison de l’état de santé de son père, ne peut être qualifié d’abusif. L’intention de porter préjudice aux époux [L] n’est d’ailleurs pas établie.

Le jugement sera donc confirmé pour avoir rejeté la demande de dommages et intérêts formée par ceux-ci en réparation de leur préjudice moral résultant de la résistance abusive opposée par la SCI [G] [N].

7) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera confirmé de ces deux chefs.

Parties perdantes, la SCI [G] [N] et Mme [Z] seront condamnées aux dépens exposés en appel et leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge des époux [L] les frais qu’ils ont exposés qui ne sont pas compris dans les dépens et il leur sera alloué la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable la demande aux fins de déclarer caduque la promesse de vente du 20 mai 2020,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a fixé un délai de deux mois pour la signature de l’acte authentique de vente à compter du jour où le jugement aura force exécutoire et rejeté la demande de fixation d’une astreinte,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI [G] [N] et Mme [W] [Z] de leur demande aux fins de déclarer caduque la promesse de vente du 20 mai 2020,

Dit que la SCI [G] [N] devra signer l’acte authentique de vente dans le délai de 3 mois à compter de la signification du présent arrêt, les époux [FH] et [J] [L] devant informer le notaire de ce délai,

A défaut de signature dans ce délai de 3 mois, fixe une astreinte de 200 euros par jour de retard, après l’expiration du délai et à compter de la date fixée pour la signature de l’acte authentique sur nouvelle convocation du notaire, pendant un délai de deux mois,

Déboute la SCI [G] [N] et Mme [W] [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamne in solidum aux dépens et à payer aux époux [FH] et [J] [L] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,