COUR D’APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 425 DU 29 SEPTEMBRE 2023

N° RG 22/00696 –

N° Portalis DBV7-V-B7G-DOYC

Décision attaquée : jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en date du 3 mars 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 21/00259

APPELANT :

Monsieur [T] [Z]

C/O Cabinet DJIMI Vérité

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Vérité Djimi, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

INTIMEE :

Madame [L] [V]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Me Pierre-Yves Chicot, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l’article 799 alinéa 3 du code de procédure civile, le conseiller de la mise en état, a autorisé les avocats à déposer leur dossier au greffe de la chambre civile avant le 17 avril 2023.

Par avis du 17 avril 2023 le président a informé les parties que l’affaire était mise en délibéré devant la chambre civile de la cour composée de :

M. Frank Robail, président de chambre,

Mme Annabelle Cledat, conseiller,

M. Thomas Habu Groud, conseiller,

qui en ont délibéré.

Les parties ont été avisées que l’arrêt serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la cour le 26 juin 2023. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l’absence d’un greffier et d’une surcharge de travail des magistrats.

GREFFIER

En charge du dossier après dépôt et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

– contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

– signé par M. Frank Robail, président de chambre, et par Mme Sonia Vicino, greffier, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Le 17 juin 2015, M. [T] [Z], agissant en son nom personnel et en tant que mandataire de M. [K] [Z], bailleurs, a conclu un contrat de bail à usage d’habitation avec Mme [L] [V], locataire, ayant pour objet un appartement de type F2, situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel, charges comprises, de 410 euros.

Le 8 février 2021, M. [T] [Z], agissant tant en son nom personnel qu’en qualité de mandataire de M. [K] [Z], a fait délivrer à Mme [V] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme totale de 5940 euros dont 5760 euros correspondant aux loyers des mois de novembre 2018 à Janvier 2021 (24×170) et les arriérés CAF depuis juillet 2020 (240×7).

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2021, Mme [V] a fait assigner M. [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre en opposition au commandement de payer.

Elle a demandé au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de  Pointe-à-Pitre, en invoquant l’insalubrité du logement donné à bail, de :

– déclarer nul et de nul effet le commandement du 8 février 2021,

– ordonner la résiliation du contrat de location,

– condamner M. [Z] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [Z] aux dépens avec distraction au profit de Me Judith Halfon.

M. [Z] a contesté l’insalubrité du logement, a déclaré avoir fait les travaux et a souligné qu’il ne pouvait pas accéder aux lieux donnés à bail.

Par jugement du 3 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre a :

– écarté le dossier et les pièces qu’il contient déposé par M. [T] [Z] et reçu le 31 janvier 2022 au tribunal ;

– déclaré l’opposition au commandement de payer délivré le 8 février 2021 régulière ;

– prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [L] [V] et M. [T] [Z] pour le bien situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

– dit que les parties devront procéder à un état des lieux de sortie et que Mme [L] [V] devra remettre les clés au bailleur selon les modalités prévues par la loi du 6 juillet 1989,

– rappelé que Mme [L] [V] reste tenue de payer le loyer jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

– condamné M. [T] [Z] à payer à Mme [L] [V] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [T] [Z] aux dépens.

M. [T] [Z] a interjeté appel de cette décision par déclaration remise au greffe de la cour par voie électronique le 29 juin 2022, en visant expressément tous les chefs du dispositif du jugement entrepris.

L’affaire a été orientée à la mise en état.

Le 27 septembre 2022, M. [Z] a fait signifier la déclaration d’appel, l’avis d’inscription au rôle de celle-ci, l’avis d’avoir à signifier la même déclaration d’appel et ses conclusions d’appelant à Mme [V] en réponse audit avis donné par le greffe le 30 août 2022.

Mme [V] a remis au greffe sa constitution d’intimée par voie électronique le 12 octobre 2022.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 février 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 17 avril 2023, date à laquelle la décision a été mise en délibéré au 26 juin 2023. Les parties ont ensuite été avisées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de l’absence d’un greffier et de la surcharge de travail des magistrats.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

1/ M. [T] [Z], appelant :

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 21 septembre 2022 et signifiées le 27 septembre 2022 par lesquelles M. [Z] demande à la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé en son appel et en ses demandes,

– infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du 3 mars 2022,

Jugeant à nouveau,

– constater, dire et juger nulle l’assignation qui lui a été délivrée,

– constater, dire et juger que le juge de proximité n’est pas compétent pour juger en matière de bail d’habitation,

– constater, dire et juger que le juge des contentieux de la protection n’a pas été saisi dans le respect des règles de droit applicables en matière de dessaisissement,

En tout état de cause,

– condamner Mme [V] à lui payer la somme de 4754 euros en principal au titre des loyers impayés, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

– prononcer la résiliation du bail par lui consenti à Mme [V],

– ordonner l’expulsion de Mme [V] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

– condamner Mme [V] à lui payer :

* 1230 euros au titre de l’indemnité d’occupation durant la période d’avril à juin 2021 (410 x 3 mois), sauf à parfaire, avec intérêts au taux légal,

* 410 euros par mois, indexé sur l’indice du coût de la construction, jusqu’à l’expulsion, à titre d’indemnité d’occupation.

– condamner Mme [V] à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

2/ Mme [L] [V], intimée :

Vu les dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 janvier 2023 par lesquelles Mme [V] demande à la cour de :

– confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire en date du 3 mars 2022,

– rejeter toutes les demandes, fins et prétentions de M. [Z].

– condamner M. [Z] à lui régler la somme de 4 000 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance, outre l’annulation des loyers restant à régler pour un montant de 2 261 euros,

– condamner M. [Z] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se reporter aux dernières conclusions pour un exposé détaillé des prétentions et moyens.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la recevabilité de l’appel

Il ne résulte d’aucun des éléments du dossier de la cause que l’appel de M. [Z] à l’encontre de la décision déférée aurait été tardif, si bien qu’il sera déclaré recevable.

Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, M. [Z] fait valoir que l’assignation délivrée le 31 mars 2021 mentionne des articles du code de procédure civile qui ne sont pas applicables devant le tribunal de proximité. Il affirme que la non-conformité de l’assignation lui porte préjudice puisqu’il n’a pas été dûment informé de ses droits, notamment celui de se présenter personnellement à l’audience seul ou assisté et qu’il n’a pas été avisé du caractère obligatoire de la tentative de conciliation.

Cependant, outre que l’appelant ne précise pas à quelle disposition l’assignation précitée ne serait pas conforme, il ne démontre pas quel grief lui aurait été causé par les irrégularités alléguées, étant observé qu’il a comparu à l’audience et qu’il ressort des débats qu’une tentative de conciliation a même eu lieu.

La demande en nullité de l’assignation sera donc rejetée.

Sur la compétence du juge des contentieux de la protection

M. [Z] soutient que le juge de proximité n’est pas compétent pour statuer en matière de baux d’habitation et qu’en conséquence, l’intimée n’a pas saisi le juge compétent.

Or, l’article 13 de la loi organique n° 2019-221 du 23 mars 2019 relative au renforcement de l’organisation des juridictions dispose que « par dérogation à l’article 31 de l’ordonnance n° 58-1270 du 22 décembre 1958 portant loi organique relative au statut de la magistrature, à compter du 1er janvier 2020, les magistrats chargés du service d’un tribunal d’instance siégeant dans une ville où siège un tribunal judiciaire sont nommés audit tribunal pour exercer les fonctions de juge  des contentieux de la protection. Par dérogation au même article 31, à compter du 1er janvier 2020, les magistrats chargés du service d’un tribunal d’instance siégeant dans une ville où est créée une chambre de proximité d’un tribunal judiciaire sont nommés audit tribunal pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection dans ladite chambre de proximité. Au sens de l’article 28-3 de l’ordonnance n° 58-1270 du 22 décembre 1958 précitée, les magistrats mentionnés aux deux premiers alinéas du présent article sont réputés exercer ces fonctions depuis la date à laquelle ils ont été précédemment installés au tribunal de grande instance.

Ainsi, la chambre de proximité où siège un juge des contentieux de la protection n’est-il qu’une composante du tribunal judiciaire et non une juridiction autonome.

En outre, en vertu de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Au regard de ces dispositions, en assignant M. [Z] en opposition au commandement de payer devant le tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre « Pôle de proximité », Mme [V] a saisi la juridiction compétente.

L’incompétence soulevée par M. [Z] est donc dénuée de tout fondement et sera rejetée.

Sur le respect des règles de droit applicable en matière de dessaisissement,

Aux termes de l’article 954, alinéa 3, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Au cas présent, dans le dispositif de ses conclusions, l’appelant demande à la cour de « constater, dire et juger que le juge des contentieux de la protection n’a pas été saisi dans le respect des règles de droit applicable en matière de dessaisissement ».

Cependant, M. [Z] n’articule aucun moyen dans la discussion de ses écritures au soutien de cette prétention.

Par conséquent, la cour ne peut que rejeter cette prétention qui n’est fondée sur aucun moyen.

Sur la résiliation du bail

M. [Z] sollicite que soit prononcée la résiliation du bail, suite au commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail délivré à la locataire le 8 février 2021.

Mme [V] invoque le caractère indécent du logement pour s’opposer à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Pour justifier du caractère indécent du logement, Mme [V] verse aux débats les éléments suivants :

– deux rapports de diagnostic technique établis à sa demande par la société d’études techniques de bâtiments et d’ouvrages d’arts à la suite de visites effectuées le 22 septembre 2016 et le 28 novembre 2020 qui constate :

– en 2016 et 2020 :

* les parois extérieures sont constituées de montants et de planches en bois exotiques assemblés par une rainure dans les montants et il n’existe pas de pare pluie ayant pour rôle de stopper les infiltrations d’eau.

* le support de la construction bois est directement la dalle en béton armé et l’absence de relevé périphérique isolant l’ossature bois des éventuelles remontées d’humidité par capillarité à travers la dalle.

* le pignon a été recouvert par une tôle laquée fixée par des clous et l’absence de joint d’étanchéité entre les montants et la tôle qui favorise les infiltrations d’eau.

* les planchers de la terrasse ne sont pas étanches entraînant l’impossibilité de l’utiliser durant les périodes pluvieuses. Les traverses et poutres sont constamment exposées aux infiltrations d’eau.

* les parois intérieures verticales sont de même nature que les parois extérieures et de multiples traces d’infiltration à travers le plancher provenant de la salle de bain du logement situé à l’étage supérieur sont relevées ainsi que l’absence de barrière étanche au plancher.

– En 2020 :

* les infiltrations multiples sont à l’origine du court-circuit dans l’installation électrique et la sécurité vis-à-vis du risque d’électrocution n’est plus assurée dans le logement.

– un constat d’huissier en date du 29 décembre 2021 qui relève :

* le long du mur dans la cuisine une poudre brune est visible,

* le défaut de raccordement du siphon de l’évier au tuyau d’évacuation de l’eau usée,

* des traces d’écoulement brunâtres sur le mur de la salle de bain

* de l’eau brune goutte de la base du chauffe-eau

* des traces blanchâtres au sommet du mur et la présence d’une poudre brune au sol dans la chambre

* la poutre de la terrasse arrière qui est fissurée et fendue en un point, comporte de gros trous ronds. L’eau stagne au centre de cette terrasse qui est recouverte de moisissures noirâtres.

* la rambarde du balcon côté rue est branlante.

M. [Z] ne discute pas ces constatations. Il fait valoir qu’après avoir été informé par le conseil de la locataire, par courrier en date du 4 mars 2020, de travaux à réaliser dans l’appartement, il a pris contact avec son assurance. Cette dernière a diligenté un expert pour constater et évaluer les travaux qui seraient à faire. L’appelant affirme que Mme [V] a été volontairement absente le jour de l’expertise à laquelle elle avait été convoquée et qu’elle a également fait obstacle à l’intervention d’un charpentier qui devait réaliser des travaux de renforcement de la terrasse du premier étage.

Il convient de relever que si le contrat de bail prévoit l’établissement d’un état des lieux lors de la remise des clefs au locataire qui lui sera annexé, force est de constater qu’aucun état des lieux n’est joint au bail versé aux débats. Il s’en déduit l’absence d’état des lieux d’entrée.

En tout état de cause, il résulte des documents produits aux débats par l’intimée, que le bien loué ne présentait pas, dès la conclusion du contrat, les caractéristiques d’un logement décent puisqu’il n’était pas protégé des infiltrations d’eau en raison même de sa conception. Le bailleur a ainsi méconnu son obligation de délivrance d’un logement décent.

La demande en résiliation du bail formée par la locataire sera donc accueillie et, par voie de conséquence, celle du bailleur sera rejetée.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre Mme [L] [V] et M. [T] [Z] en raison du caractère non décent du logement loué.

Il sera précisé que cette résiliation a pris effet à la date du prononcé du jugement entrepris, soit le 3 mars 2022.

Sur le préjudice de jouissance.

En cas de manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut, d’une part, obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux lui incombant, d’autre part, soit obtenir l’exécution forcée en nature, soit être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

L’article 20-1, alinéa 3, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en présence d’un logement indécent, le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Au cas présent, Mme [V] sollicite l’allocation de la somme de 4000 euros en réparation du préjudice de jouissance et l’annulation des loyers restant à régler pour un montant de 2261 euros.

Elle verse aux débats les attestations de :

Mme [J] qui indique avoir vécu avec sa cousine dans le logement litigieux que des rats s’introduisaient dans le logement, que de l’eau coulait de l’appartement situé au-dessus, qu’en temps de fortes pluies, l’eau s’introduisait dans le logement et qu’elle ne pouvait pas profiter du balcon qui risquait de s’effondrer ;

Mme [D] [O] qui, cependant, ne témoigne pas de faits précis ;

Mme [W], une amie, qui précise que durant les fortes pluies l’eau s’introduisait dans le logement ;

M. [S] atteste de la présence de rats et d’infiltrations d’eau dans le logement.

M. [Z] ne discute ni le principe du préjudice éprouvé par Mme [V], ni son évaluation.

Au regard de ces éléments, et en prenant notamment en considération le fait que la locataire a joui du bien pendant 7 années malgré son état, M. [Z] sera condamné à payer à Mme [V] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Par ailleurs, aucune disposition légale ne conférant au juge le pouvoir d’annuler des loyers, la demande formée à cette fin par l’intimée sera rejetée.

Sur le paiement des loyers

M. [Z] sollicite la condamnation de Mme [V] au paiement de la somme de 4754 euros au titre des loyers impayés.

Pour s’opposer à cette demande, Mme [V] invoque l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 du code civil et la faculté de suspension de l’obligation lorsqu’il est manifeste que le cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance, énoncée par l’article 1220 du code civil.

Les dispositions invoquées par l’intimée sont issues de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. L’article 9 de cette ordonnance dispose que ses dispositions entrent en vigueur le 1er octobre 2016 et que les contrats conclus avant cette date restent soumis à la loi ancienne.

En l’espèce, le bail litigieux ayant été conclu le 17 juin 2015, les articles 1219 et 1220 ne peuvent lui être appliqués. L’exception d’inexécution invoquée par l’intimée doit donc être appréciée au regard de la jurisprudence antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

Il est constant que si le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour s’exonérer du paiement du loyer lorsque le bailleur manque à son obligation de délivrance, encore faut-il, qu’il se soit trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les locaux conformément à sa destination.

Enfin, en application des articles 1728, 2° du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle et primordiale de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Au cas présent, si le logement litigieux ne présente pas les caractéristiques d’un logement décent, il n’est pas pour autant insalubre et les photographies annexées au procès-verbal de constat du 29 décembre 2021 ne font pas apparaître que le logement était dans un état de vétusté tel qu’il ne pouvait pas être habité. En outre, il n’est pas contesté que la locataire ait vécu dans les lieux durant 7 années.

Il s’ensuit que l’exception d’inexécution invoquée par Mme [V] sera rejetée.

Sur le montant de la dette locative

M. [Z] sollicite la condamnation de Mme [V] au paiement de la somme de 4754 euros au titre des loyers impayés. Il soutient qu’en vertu du plan d’apurement de la dette locative conclu entre lui-même et Mme [V] le 19 novembre 2019, la locataire s’était engagée à rembourser, à compter du 6 décembre 2019 et sur une durée de 10 mois, la somme de 2527 euros par des mensualités de 399 euros. L’appelant ajoute que la locataire n’a effectué que trois versements de 399 euros, le 10 janvier 2020, le 13 mars 2020 et le 7 août 2020 et un versement de 266 euros le 9 octobre 2020. Il précise qu’à partir du mois d’août 2020, Mme [V] n’a plus versé la quote-part de 133 euros correspondant au reste à payer après déduction de l’allocation logement directement versée par la CAF au bailleur.

Cependant, les données mentionnées sur la copie du plan d’apurement, versée aux débats par l’appelant, ne sont pas cohérentes puisque le montant total des remboursements prévus (399 x 10= 3990 euros) ne correspond pas au montant de la dette locative de 2527 euros.

De surcroît, la copie du plan d’apurement, produite par l’intimée (pièce n° 10) indique en première page que la dette locative est d’une somme de 2261 euros et que la locataire doit l’apurer en 8,5 versements d’un montant chacun de 266 euros à compter du 6 décembre 2019. La seconde page énonce des montants différents puisqu’il est fait état d’une dette locative de 8200 euros. La durée du plan est identique à celle mentionnée en première page, mais le montant des mensualités est à présent de 399 euros (266 + 133). Seules les données de la première page sont cohérentes puisque le total des remboursements prévus (266 x 8,5) est égal la dette locative indiquée (2261 euros).

Par ailleurs, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 8 février 2021 à la locataire indiquait que les loyers dus s’élevaient à la somme totale de 5760 euros correspondant aux loyers des mois de novembre 2018 à Janvier 2021 (24×170) et les arriérés CAF depuis juillet 2020 (240×7).

Or, ce montant n’inclut pas les paiements que l’appelant prétend que le locataire a effectués soit le montant total de 2527 euros (399 x 3 + 266 + 133 x 8). En outre, M. [Z] sollicite à présent la somme de 4754 euros sans fournir aucune explication sur ce montant, de sorte qu’il est impossible de déterminer le montant de la créance locative au regard des éléments fournis par le bailleur.

Mme [V] reconnaissant être débitrice de la somme de 2261 euros au titre des loyers impayés, elle sera condamnée à payer cette somme à M. [Z].

Sur la restitution du bien loué

Lorsque le contrat de bail cesse, le locataire doit restituer les lieux au bailleur, cette restitution étant caractérisée par la remise des clefs au bailleur lui-même et la libération des lieux.

Tant que les clefs ne sont pas restituées, ce qui peut être fait par le biais d’une lettre recommandée avec accusé de réception, le locataire, qui est considéré comme se maintenant dans les lieux sans droit ni titre, est redevable d’une indemnité d’occupation, destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre.

En l’espèce, il convient de relever que le contrat de bail liant les litigants ne mentionne pas le nombre de clefs remises au locataire, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si Mme [V] devait restituer plusieurs clefs.

M. [Z] fait valoir que Mme [V] a quitté l’appartement sans l’avertir, sans payer le loyer, sans état des lieux et sans remise de clefs. Il indique qu’il a reçu de Mme [V], le 7 juin 2022, un courrier recommandé contenant la clé de l’appartement. Il ajoute que ce simple envoi ne correspond pas à la rupture du contrat de bail qui continue à produire ses effets. Il en déduit que Mme [V] reste débitrice des loyers jusqu’à la rupture du contrat.

Mme [V] fait valoir qu’elle a quitté l’appartement avant le 31 mars 2021 et qu’elle a procédé à la remise des clefs au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au domicile de M. [Z] à [Localité 5].

La locataire ne produit pas l’accusé de réception de cette lettre recommandée de sorte qu’elle n’établit pas la date de la remise de la clef de l’appartement au bailleur.

Il conviendra donc de retenir comme date de remise de la clef de l’appartement celle reconnue par le bailleur soit le 7 juin 2022.

Enfin, si en vertu de l’article 1731 du code civil, l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie fait présumer que le locataire a reçu les lieux en bon état de réparations locatives et doit les rendre dans le même état, sauf preuve contraire, elle n’entraîne pas pour autant, comme le fait valoir l’appelante, la poursuite de la relation contractuelle. M. [Z] n’invoquant pas en sa faveur la présomption énoncée par cette disposition, cette dernière est inopérante en l’espèce.

Par conséquent, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a dit que les parties devront procéder à un état de lieux de sortie et que Mme [L] [V] devra remettre les clés au bailleur selon les modalités prévues par la loi du 6 juillet 1989 et a rappelé que Mme [V] reste tenue de payer le loyer jusqu’à son départ effectif des lieux loués.

Il sera jugé que Mme [V] a restitué l’appartement litigieux à M. [Z] le 7 juin 2022 et qu’elle est débitrice d’une indemnité d’occupation de 410 euros par mois à compter de la date de la décision entreprise (3 mars 2022) jusqu’à la restitution du bien loué, soit la somme totale de 1640 euros.

En outre, le bien loué ayant été restitué, la demande d’expulsion de la locataire est devenue sans objet.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Succombant en son appel, M. [Z] en supportera tous les dépens, ainsi qu’en équité, une indemnité de 2 500 euros en réparation des frais irrépétibles qu’il a contraint l’intimée à y engager.

Conséquemment, sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin, les dispositions du jugement statuant sur les dépens et les frais irrépétibles pour la procédure de première instance seront confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable l’appel de M. [T] [Z],

Rejette la demande de M. [T] [Z] en nullité de l’assignation qui lui a été délivrée le 31 mars 2021,

Rejette l’exception d’incompétence soulevée par M. [T] [Z],

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a :

– déclaré l’opposition au commandement de payer délivré le 8 février 2021 régulière ;

– prononcé la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [L] [V] et M. [T] [Z] pour le bien situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

– rappelé que Mme [L] [V] reste tenue de payer le loyer jusqu’à son départ effectif des lieux loués ;

– condamné M. [T] [Z] à payer à Mme [L] [V] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [T] [Z] aux dépens.

Infirme ce jugement en ce qu’il a dit que les parties devront procéder à un état des lieux de sortie et que Mme [L] [V] devra remettre les clés au bailleur selon les modalités prévues par la loi du 6 juillet 1989,

Statuant à nouveau,

Dit que Mme [L] [V] a restitué le bien loué à M. [T] [Z] le 7 juin 2022,

Dit que la demande d’expulsion de Mme [L] [V] est devenue sans objet,

Y ajoutant,

Rejette la demande d’annulation des loyers restant dus formée par Mme [L] [V],

Condamne Mme [L] [V] à payer à M. [T] [Z] la somme de 2 261 euros au titre des loyers impayés,

Condamne Mme [L] [V] à payer à M. [T] [Z] la somme de 1 640 euros à titre d’indemnité d’occupation,

Condamne M. [T] [Z] à payer à Mme [L] [V] la somme de 2 500 au titre des frais irrépétibles,

Déboute M. [T] [Z] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [Z] aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Me Judith Halfon, avocat aux offres de droit.

Et ont signé,

La greffière, Le président