ARRET

N°

[L]

C/

[U]

[U]

COUR D’APPEL D’AMIENS

Chambre BAUX RURAUX

ARRET DU 28 MARS 2023

*************************************************************

N° RG 22/02743 – N° Portalis DBV4-V-B7G-IO3D

JUGEMENT DU TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BEAUVAIS EN DATE DU 05 MAI 2022

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

Madame [K] [L] veuve [B]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP FABRICE CROISSANT – GONZAGUE DE LIMERVILLE – AVOCATS, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 15

ET :

INTIMES

Monsieur [W] [U]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représenté par Me Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocat au barreau D’AMIENS

Madame [D] [U]

[Adresse 11]

[Adresse 11]

Représentée par Me Laurent JANOCKA de la SELARL LAURENT JANOCKA, avocat au barreau D’AMIENS

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Janvier 2023 devant , Mme Cybèle VANNIER, Conseillère, siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu des articles 786 et 945-1 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 28 Mars 2023.

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Sophie TRENCART, adjointe administrative faisant fonction.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Mme Cybèle VANNIER en a rendu compte à la Cour composée en outre de :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,

et Mme Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 28 Mars 2023, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2e alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Sophie TRENCART, faisant fonction de Greffier.

*

* *

DECISION

Par acte authentique reçu le 31 janvier 1989 par M.[G] notaire à [Localité 9] , Mme [V] [X] veuve [L] et Mme [T] [L] ont donné à bail rural à M.[W] [U] différentes parcelles de terre pour une superficie totale de 51 ha 39 a et 54 ca , le bail étant d’une durée de 18 ans commençant à courir le 1er février 1989 et expirant le 11 novembre 2007.

Le bail s’est renouvelé tacitement .

Mme [K] [L] veuve [B] est devenue l’unique propriétaire des biens suivants :

commune de [Localité 8] .

-la moitié indivise d’une parcelle d’une superficie totale de 19 ha 84 a 10 ca cadastrée section [Cadastre 14] , soit une superficie de 9 ha 92 a 5 ca

-la moitié indivise d’une parcelle d’une superficie totale de 2 ha 19 a 40ca cadastrée section [Cadastre 13] soit une superficie de 1 ha 9 a 70 ca.

-lieudit le village Ouest cadastrée section [Cadastre 6] pour 29 a 80 ca .

Commune d'[Localité 10]

-lieudit [Adresse 12] cadastré section [Cadastre 15] pour 60 a 98 ca

Par acte d’huissier en date du 27 avril 2017, Mme [K] [L] veuve [B] a fait délivrer un congé à M.[W] [U] pour le 11 novembre 2018 au motif que le preneur avait atteint l’âge de la retraite pour être né le [Date naissance 1] 1956 .

M.[W] [U] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais d’une contestation du congé délivré , sollicitant l’annulation de ce congé et l’autorisation de céder le bail à sa fille Mme [S] [U].

Par jugement en date du 16 mai 2019 , le Tribunal a annulé le congé délivré et autorisé la cession du bail au profit de Mme [S] [U] .

Mme [B] a interjeté appel de cette décision .

Par arrêt en date du 16 juin 2020, la Cour a confirmé le jugement en toutes ses dispositions .

La cession du bail au profit de Mme [U] a été signifiée le 10 décembre 2020 .

Cependant , le 7 septembre 2020 , Mme [B] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais d’une demande de résiliation du bail en raison de fautes commises par M.[W] [U] .

Par ordonnance de référé en date du 2 novembre 2020 , sur demande de Mme [B] ,il a été ordonné l’introduction d’une clause de reprise sexennale au bail renouvelé du 11 novembre 2016 .

Par acte d’huissier en date du 10 novembre 2020 , Mme [B] a fait délivrer un congé à M.[W] [U] et Mme [S] [U] pour le 11 novembre 2022 .

M.[W] [U] et Mme [D] [U] ont saisi le Tribunal aux fins d’annulation du congé .

Chacun des deux dossiers a fait l’objet d’une tentative de conciliation , mais les parties ne sont pas parvenues à se concilier .

Les deux affaires ont fait l’objet d’une jonction .

Par jugement en date du 5 mai 2022 , le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Beauvais a :

-débouté Mme [K] [L] de sa demande de résiliation du bail en date du 31 janvier 1989 portant sur les parcelles

commune de [Localité 8] .

-la moitié indivise d’une parcelle d’une superficie totale de 19 ha 84 a 10 ca cadastrée section [Cadastre 14] , soit une superficie de 9 ha 92 a 5 ca

-la moitié indivise d’une parcelle d’une superficie totale de 2 ha 19 a 40ca cadastrée section [Cadastre 13] soit une superficie de 1 ha 9 a 70 ca.

-lieudit le village Ouest cadastrée section [Cadastre 6] pour 29 a 80 ca .

Commune d'[Localité 10]

-lieudit [Adresse 12] cadastré section [Cadastre 15] pour 60 a 98 ca

-annulé le congé délivré à la requête de Mme [L] le 10 novembre 2020 portant sur ces parcelles .

-débouté Mme [K] [L] de ses demandes plus amples ou contraires .

-condamné Mme [K] [L] à payer à M.[W] [U] et Mme [S] [U] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

-débouté Mme [K] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

-condamné Mme [K] [L] aux dépens .

-rappelé que l’exécution provisoire est de droit .

Mme [K] [L] a interjeté appel de la décision le 30 mai 2022 .

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 17 janvier 2023, Mme [K] [L] demande à la Cour de :

-la juger recevable et bien fondée en son appel .

-infirmer le jugement rendu le 5 mai 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais.

-ordonner la résiliation aux torts et griefs de M.[W] [U] et de Mme [S] [U] du bail conclu le 31 janvier 1989 reçu par M.[G] notaire à [Localité 9] .

-ordonner l’expulsion de M.[W] [U] et de Mme [S] [U] de leurs biens et de tous occupants de leur chef des parcelles, avec l’aide de la force publique et sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la notification de la décision à intervenir .

-valider le congé délivré le 10 novembre 2020 par la Selarl Boidin Burgeat , huissiers de justice à [Localité 7] le 10 novembre 2020 à titre principal au 11 novembre 2022 à titre subsidiaire au 11 novembre 2025 et ordonner l’expulsion de M.[W] [U] et de Mme [S] [U] de leurs biens et de tous occupants de leur chef des parcelles , avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’arrêt à intervenir .

-condamner solidairement M.[W] [U] et Mme [S] [U] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens .

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 17 janvier 2023 , M.[W] [U] et Mme [S] [U] demandent à la Cour de :

-déclarer Mme [K] [L] veuve [B] irrecevable et mal fondée en son appel ainsi qu’en l’ensemble de ses demandes , fins et conclusions .

-l’en débouter .

-confirmer le jugement rendu le 5 mai 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais en toutes ses dispositions .

A titre subsidiaire ,

si par extraordinaire , le jugement était infirmé ,

-déclarer irrecevable et mal fondée la demande en résiliation de bail présentée par Mme [L] et l’en débouter,

-prononcer la nullité du congé délivré par la Selarl Boidin -Burgeat , huissiers de justice à [Localité 7] en date du 10 novembre 2020 pour le 11 septembre 2022 pour les parcelles en cause .

A titre subsidiaire ,

-débouter Mme [K] [L] de sa demande de report des effets du congé délivré pour le 11 novembre 2022 au 11 novembre 2025 .

en tout état de cause ,

-condamner Mme [K] [L] veuve [B] à verser à M.[W] [U] et Mme [S] [U] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

-condamner Mme [K] [L] veuve [B] aux dépens .

A l’audience du 17 janvier 2023 , les parties représentées par leur conseil , ont maintenu leurs demandes et les moyens au soutien de ces dernières .

SUR CE

Sur la demande de résiliation de bail

Le tribunal a débouté Mme [L] veuve [B] de sa demande de résiliation de bail .

Mme [L] veuve [B] fait valoir que la résiliation est encourue non seulement si les manquements du preneur causent effectivement un préjudice à l’exploitation et affectent la valeur des biens mais aussi s’ils sont nuisibles à terme, que tant les dispositions du code rural que les règles du code civil doivent s’appliquer et que le contrat doit être exécuté de bonne foi , qu’en l’espèce le contrat de bail était clair et précis et précisait que les terres devaient être entretenues en parfait état , qu’il résulte en l’espèce d’un constat d’huissier en date du 16 avril 2019 qu’une partie des terres louées est en état d’abandon , soit la parcelle [Cadastre 6] sise à [Localité 8] , qu’un nouveau constat effectué le 30 juillet 2020 établit que la parcelle est abandonnée , soit non cultivée et non entretenue , que le Tribunal ne pouvait refuser la résiliation du bail au motif qu’il s’agit d’une petite surface , alors que le bail est indivisible .

Elle ajoute qu’à la date où le Tribunal a été saisi , la parcelle sise commune de Bonneuil les Eaux cadastrée [Cadastre 14] n’était pas cultivée , que le preneur ne peut prétendre que la parcelle a subi une attaque de corbeaux , alors que la parcelle voisine n’en a subi aucune.

Elle souligne que tant au titre de l’année 2018 -2019 qu’au titre de l’année culturale 2019-2020 , M.[U] a abandonné une partie des parcelles louées, et pour d’autres ne les pas cultivées, qu’il ne peut être soutenu que la situation a été rétablie , cette dernière devant être appréciée à la date de la saisine du Tribunal .

Mme [L] veuve [B] ajoute qu’un constat a été effectué le 29 avril 2021 dont il ressort que le preneur n’a pas hésité à empiéter gravement sur la parcelle voisine sur plus de 75 ares , en détruisant la culture de M,[A] [B] , que le 2 juin 2022 , il a été constaté également que le preneur a traité une partie du champ de son voisin nonobstant l’existence de bornes claires et précises , que l’ensemble de ces motifs justifie le prononcé de la résiliation du bail .

M.[W] [U] et Mme [S] [U] répliquent que la résiliation du bail ne peut être prononcée en raison de défaut d’entretien et d ‘abandon des cultures si ces manquements ne sont pas de nature à compromettre durablement la bonne exploitation du fonds , que le prononcé de la résiliation du bail rural suppose cumulativement que le preneur ait commis des actes fautifs et que ces actes aient pour conséquence de préjudicier gravement à l’exploitation du fonds .

Ils font valoir que les constats opérés en 2019 et 2020 doivent être écartés puisque non établis en présence des preneurs et non autorisés par l’autorité judiciaire, que si la Cour estimait devoir les prendre en considération , le premier constat ne démontre pas que l’exploitation de la parcelle en cause serait compromise , que cette parcelle est exploitée et déclarée à la PAC , qu’il n’y a pas de dégradation durable et préjudiciable du fonds et qu’aucune résiliation ne peut être prononcée ,que s’agissant du constat postérieur à la cession du bail , il est procédé à une comparaison avec la parcelle voisine exploitée par M.[A] [B] alors que celui ci a semé son maïs plus tôt , ce qui explique que les pousses de maïs soient plus hautes , qu’au surplus cette parcelle a fait l’objet d’attaques de corbeaux à plusieurs reprises ,qu’ il est justifié d’excellents rendements pour l’année 2019 et 2020 et du bon état des parcelles, que le fonds n’a donc pas été compromis .

Ils ajoutent concernant l’empiètement d’une parcelle , qu’il s’agit d’ une malencontreuse erreur pour laquelle [A] [B] a été indemnisé et qu’en tout état de cause , l’empiètement n’est pas un motif de résiliation du bail .Ils soulignent que la parcelle [Cadastre 14] est en parfait état , que s’agissant du traitement qui aurait pu toucher les plants voisins , il est justifié de démarches de M.[U] auprès de son assureur , que son voisin n’a procédé à aucune déclaration de sinistre de sorte de sorte qu’aucun expert n’a été mandaté pour donner son avis sur les causes de la dégradation .

M.[W] [U] et Mme [S] [U] déclarent donc que la bailleresse ne démontre pas que des manquement aient compromis le fonds loué de façon grave et durable , qu’elle doit être déboutée de sa demande en résiliation du bail .

Selon l’article L 411-31 I 2° du code rural et de la pêche maritime , sauf dispositions législatives particulières , nonobstant toute clause contraire et sous réserve des articles L 411-32 et L 411-31 , le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs énumérés à cet article et notamment,des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation .

Les motifs de la résiliation judiciaire doivent s’apprécier au jour de la demande en justice , en l’espèce , il s’agit du 3 septembre 2020 .

Le constat d’huissier de justice en date du 16 avril 2019 n’a pas été établi en pénétrant sur la parcelle en cause mais de l’extérieur, de sorte qu’il n’y avait pas besoin d’une autorisation pour être effectué , il n’y a pas lieu de l’écarter .Il démontre que la parcelle cadastrée [Cadastre 6] sise à [Localité 8] dont le bail indique qu’elle est d’une surface de 29 a 80 ca de pré n’était pas cultivée ni entretenue , des orties étant présents , des branches de végétaux voisins dépassant sur la parcelle, cependant ce constat et les photographies qu’il comporte ne démontre pas que ce manquement ait compromis la bonne exploitation du fonds .S’agissant du procès verbal de constat en date du 30 juillet 2020 effectué à partir de la propriété voisine , il est constaté que la parcelle [Cadastre 6] est en friche avec des herbes hautes , et des orties , que les parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 3] qui sont louées en partie , présentent des plans de maïs de petite taille jaunis , de chardons et d’orties bruns , alors que les pieds de maïs d’une parcelle voisine, au demeurant exploitée par le fils de la bailleresse , M.[A] [B] , poussent et sont verts .Si une attaque de corbeaux sur les semis n’est pas avérée , elle ne peut cependant être exclue , en tout état de cause , il ne peut être déduit de la présence de pousses vertes de maïs sur la parcelle voisine , un défaut d’entretien sur les parcelles louées , et ainsi que l’a observé le tribunal , il n’est pas démontré un appauvrissement du sol .Mme [L] ne démontre pas par ces éléments l’existence de manquements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds .

S’agissant de l’empiètement réalisé par les preneurs constaté sur environ 75 ares sur les parcelles de leur voisin , et constaté le 29 avril 2021 , cet empiètement a été reconnu par les preneurs qui justifient avoir indemnisé leur voisin , après accord des parties , pour un montant de 1482, 80 € selon facture produite aux débats , cet acte isolé ne permet pas de dire que le contrat de bail est exécuté de mauvaise foi , ainsi que cela est allégué, enfin il n’est pas démontré par les pièces produites qu’un traitement réalisé par les preneurs aurait dégradé les cultures voisines .

Aucun agissement du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds n’étant établi , il convient de débouter Mme [L] de sa demande en résiliation de bail , le jugement sera confirmé .

Sur la demande de nullité du congé délivré le 10 novembre 2020

Le tribunal a annulé le congé délivré le 10 novembre 2020 .

Mme [K] [L] fait valoir qu’elle a délivré un congé tant à M.[W] [U] qu’à Mme [S] [U] , la cession autorisée par jugement du 16 mai 2019 , confirmée par la Cour le 16 juin 2020 , n’ayant été réalisée que le 24 novembre 2020 et signifiée le 10 décembre 2020 , que le juge des référés a ordonné l’introduction d’une clause de reprise sexennale le 2 novembre 2020 dans le bail renouvelé du 11 novembre 2016 soit antérieurement à l’expiration de la période de 6 ans du bail renouvelé , que le bail initial s’est trouvé renouvelé depuis le 11 novembre 2007 et qu’ainsi une clause de reprise sexennale s’applique bien pour l’expiration d’une période de 6 ans d’un bail renouvelé , que ce n’est pas l’autorisation de cession qui doit être prise en compte mais la cession effective.

A titre subsidiaire , elle fait valoir que si la Cour considérait que la clause de reprise sexennale ne pouvait pas intervenir , le congé donné pour une date inexacte n’est pas nul dés lors que le délai de 18 mois a été respecté , que dans cette hypothèse , la Cour doit valider le congé pour le 11 novembre 2025 date d’expiration du congé .

Quant aux conditions de fond, Mme [L] fait valoir que [A] [B] est son fils , possède la capacité agricole , se trouve en règle avec le contrôle des structures , que si celui ci exploite à Freschevillers dans la Somme , il exploite également 60 ha au lieu de situation des immeubles objets du litige , suite à l’atteinte de l’âge à la retraite de l’agriculteur qui exploitait ces terres , que le Tribunal ne pouvait donc considérer qu’il n’était pas en mesure d’exploiter en raison de la distance de 67 km séparant les terres en cause de son domicile, qu’il justifie en outre bénéficier du matériel nécessaire et est aidé par un apprenti , que le congé doit donc être validé .

M.[W] [U] et Mme [D] [U] répliquent que la cession du bail est intervenue le 1er novembre 2020 au profit de Mme [S] [U] , que la date d’expiration du bail renouvelé du 11 novembre 2016 est fixé au 10 novembre 2020 , que la clause de reprise sexennale ne peut être mise en oeuvre durant le bail ayant commencé à courir du 12 novembre 2016 au 11 novembre 2025 , premier bail dont bénéficie Mme [S] [U] , que le congé délivré le 10 novembre 2020 pour le 11 novembre 2022 ne peut produire ses effets à son encontre en application de l’article L 411-8 du code précité .Elle ajoute que la bailleresse ne s’est pas manifestée en 2016 lors de la fin du bail , que ce dernier s’est donc renouvelé , qu’il ne contenait aucune clause de reprise sexennale , que la clause ordonnée le 2 novembre 2020 est inopérante pour le nouveau bail allant du 12 novembre 2016 au 11 novembre 2025, qu’elle ne pourra s’appliquer qu’après le renouvellement du bail en cours d’ exécution , soit pour la période du 12 novembre 2025 au 11 novembre 2034 .

Mme [K] [L] a fait délivrer un congé le 10 novembre 2020 à M.[W] [U] et Mme [D] [U] mentionnant que le bail venant à expiration le 11 novembre 2017 s’était renouvelé pour une période de 9 ans expirant le 11 novembre 2025 , que par ordonnance de référé en date du 2 novembre 2020 , il avait été introduit une clause de reprise sexennale dans le bail renouvelé du 11 novembre 2016 , et que le congé était donné pour la fin de la 6eme année suivant le renouvellement du bail , soit le 11 novembre 2022 , en application de la clause ordonnée par le juge des référés .Il était ajouté que le congé était donné au motif d’une reprise au profit d’un descendant majeur , M.[A] [B] né le [Date naissance 4] 1972 , exploitant agricole à titre individuel non pluriactif , demeurant [Adresse 5], qu’après reprise il serait domicilié à cette même adresse .

Selon l’article L 411-8 du code rural , lorsque le descendant du preneur a , pour quelque cause que ce soit , obtenu la cession du bail à son profit, il ne sera considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est antérieure de 6 ans au moins à la date d’expiration du bail .Dans le cas contraire , un nouveau bail ou le bail renouvelé constitue un premier bail .

En application de l’article L 411-50 , à défaut de congé , le bail est renouvelé pour une durée de 9 ans .Sauf conventions contraires , les clauses et conditions du bail sont celles du bail précédent .

Le bail conclu le 31 janvier 1989, expirait le 11 novembre 2007 à , défaut de congé , il s’est renouvelé pour une durée de 9 ans , expirant en novembre 2016, il s’est ensuite renouvelé pour une durée de 9 ans expirant en novembre 2025 aux clauses et conditions prévues initialement .Par jugement du 16 mai 2019 la cession du bail au profit de Mme [S] [U] a été autorisée , ce jugement n’ était pas assorti de l’exécution provisoire , la Cour a cependant confirmé le jugement qui autorisait la cession , par arrêt en date du 16 juin 2020 et la cession est intervenue le 1 er novembre 2020 , Mme [S] [U] bénéficie d’un bail aux mêmes conditions qu’antérieurement, qui expire le 11 novembre 2025, la clause sexennale dont l’insertion a été ordonnée le 2 novembre 2020 , ne pourrait être mise en oeuvre qu’ à compter du prochain renouvellement pour une nouvelle période de 9 ans commençant 12 novembre 2025 , le congé délivré le 10 novembre 2020 pour le 11 novembre 2022 est donc nul et ne peut produire effet.

Il ne peut être fait droit à la demande subsidiaire de report de la date d’effet du congé au 11 novembre 2025 , en effet , une juridiction doit apprécier les conditions de la reprise à la date d’effet du congé mais à partir des éléments dont elle dispose à la date où elle se prononce , la Cour comme le tribunal ne peut statuer au regard des mentions figurant sur un congé délivré en 2020 sur les conditions de la reprise à respecter par le bénéficiaire d’un congé en novembre 2025 .

Le jugement sera confirmé .

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [L] veuve [B] succombant en ses prétentions , sera condamnée à payer à M.[W] [U] et Mme [S] [U] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens .

PAR CES MOTIFS

La Cour , statuant par arrêt contradictoire , en dernier ressort , par mise à disposition au greffe ,

Confirme le jugement rendu le 5 mai 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais en toutes ses dispositions .

Déboute Mme [K] [L] veuve [B] de toutes ses demandes .

Condamne Mme [K] [L] veuve [B] à payer à M.[W] [U] et Mme [S] [U] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne Mme [K] [L] veuve [B] aux dépens

Le Greffier, La Présidente,