COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 JUIN 2023

N° 2023/

N° RG 22/10491

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJZIR

[M] [L]

C/

Office 13 HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Maeva LAURENS

Me Philippe HAGE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de MARTIGUES en date du 14 Juin 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 1122000009.

APPELANTE

Madame [M] [L]

demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/005887 du 15/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représentée par Me Maeva LAURENS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

Office 13 HABITAT

prise en la personne de son représentant légal en exerxice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe HAGE, membre de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Clémence LE GUEN GOZLAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Mai 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Mame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet à compter du 24 septembre 2020, l’Office public dénommé 13 HABITAT a donné à bail d’habitation à Madame [M] [L] un logement de type 2 situé au troisième étage du [Adresse 3] de la [Adresse 3] à [Localité 4].

Dès le mois de novembre 2020, le bailleur a été saisi d’une plainte pour troubles de voisinage émanant d’une autre occupante de l’immeuble, puis une pétition signée par huit locataires lui a été adressée le 30 août 2021, dénonçant les nuisances causées par Madame [L] et son compagnon.

L’ensemble des protagonistes a été entendu par un enquêteur privé, qui a dressé un rapport écrit de ses investigations.

Par lettres recommandées avec demande d’avis de réception adressées le 5 octobre 2021, l’Office a mis en demeure Madame [L] et son concubin Monsieur [A] [X] de cesser leurs agissements. Ces courriers lui sont toutefois revenus avec la mention ‘pli avisé et non réclamé’.

Par exploit d’huissier du 10 janvier 2022, l’Office 13 HABITAT a fait assigner Madame [M] [L] à comparaître devant le tribunal de proximité de Martigues pour entendre prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison de manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible et ordonner son expulsion.

Il a été fait droit à cette action aux termes d’un jugement contradictoire rendu le 14 juin 2022, le tribunal ayant rejeté la demande de tentative de conciliation formulée par la défenderesse et considéré que les faits qui lui étaient reprochés étaient établis en dépit de ses dénégations.

Madame [L] a interjeté appel de cette décision le 20 juillet 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions d’appel notifiées le 22 août 2022, Madame [M] [L] soutient qu’elle serait victime de la vindicte de sa voisine Madame [G], laquelle aurait incité d’autres locataires à fournir des témoignages de complaisance. Elle conteste la plupart des griefs formulés à son encontre, et fait valoir que ses problèmes de santé sont incompatibles avec les faits qui lui sont imputés.

Elle ajoute cependant que son comportement s’est amendé et qu’aucun nouvel incident n’a été signalé depuis le mois d’octobre 2021, demandant à la cour d’apprécier la situation au jour où elle est amenée à statuer.

Elle précise également avoir déposé une demande de mutation de logement.

Elle conclut à l’infirmation du jugement entrepris et réclame paiement d’une somme de 2.000 euros H.T en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Par conclusions en réplique notifiées le 22 août 2022, l’Office 13 HABITAT poursuit pour sa part la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, considérant que les faits dénoncés constituent une violation grave et renouvelée de l’obligation de jouissance paisible des lieux incombant au locataire en vertu de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 5 des conditions générales du contrat de bail.

Il réclame accessoirement paiement d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

DISCUSSION

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée ‘raisonnablement’, ce qui implique notamment, dans les immeubles collectifs d’habitation, de respecter l’intégrité et la tranquillité des autres locataires.

L’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 dispose pareillement que le locataire a l’obligation d’user ‘paisiblement’ des lieux loués.

Enfin l’article 5 des conditions générales du contrat de bail stipule que le locataire devra veiller à ce qu’aucun abus de jouissance ne soit commis, ni par lui, ni par l’une des personnes vivant à son domicile. Il est en effet constant que le preneur est responsable non seulement de son propre fait, mais également des agissements des personnes demeurant avec lui.

En l’espèce, il résulte du rapport d’investigations établi le 1er octobre 2021 par Madame [R] [P], enquêtrice privée requise par le bailleur, que Madame [M] [L] et son compagnon Monsieur [A] [X] sont responsables de nombreux troubles de voisinage :

– Madame [E] [G] se plaint de fréquentes ‘bagarres’ au sein du couple, provoquées par la consommation d’alcool et de drogue, ainsi que d’insultes et de tapages nocturnes l’empêchant de trouver le sommeil ;

– Madame [T] [Z] confirme ces dires et indique que Madame [L] aurait tenté plusieurs fois de mettre fin à ses jours,

– Monsieur [C] [Y] évoque des jets d’objets par les fenêtres du logement ainsi que plusieurs interventions de la police au domicile de l’intéressée,

– Madame [U] [B] fait également état d’importantes nuisances sonores, de jour comme de nuit, et précise que Madame [L] est fréquemment battue par son compagnon ;

– Madame [H] évoque des menaces proférées par le couple à l’encontre du voisinage, et relate avoir échappé de peu à un étendoir projeté par Madame [L] depuis sa fenêtre alors qu’elle se trouvait sur le parking de la résidence. Elle insiste sur le sentiment d’insécurité ressenti par l’ensemble des autres locataires.

L’enquêtrice a également entendu Madame [M] [L], qui lui a avoué qu’elle se sentait menacée par son compagnon, mais qu’elle ne savait pas comment faire pour se débarrasser de lui.

Il fait également fait état d’un nouvel incident survenu dès le lendemain de cet entretien, ayant provoqué l’intervention de la police.

Les documents médicaux produits aux débats ne permettent pas de déduire que les faits reprochés à la locataire sont incompatibles avec son état de santé.

En vertu de l’article 1228 du code civil, il appartient aux juges du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

En l’espèce, c’est à bon droit que le premier juge a considéré que les faits reprochés à Madame [L] ainsi qu’à son compagnon étaient suffisamment établis et constituaient une violation grave et répétée des obligations du bail, générant au sein de la résidence un climat de violence et d’insécurité incompatible avec la poursuite du contrat.

À la date à laquelle la cour est amenée à statuer, il n’est pas établi que le comportement de l’intéressée se soit réellement amendé comme elle le soutient, ni que Monsieur [A] [X] ait quitté son domicile, de sorte que le jugement entrepris doit être confirmé.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant, condamne Madame [M] [L] aux dépens de l’instance d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle dont elle est bénéficiaire,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la partie intimée.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT