SM/OC

COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE à :

– SCP BON-DE SAULCE LATOUR

– SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AUX PARTIES

LE : 22 JUIN 2023

COUR D’APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE

BAUX RURAUX

ARRÊT DU 22 JUIN 2023

N° 9 – 8 Pages

N° RG 22/00008 – N° Portalis DBVD-V-B7G-DPOC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Paritaire des Baux ruraux de NEVERS en date du 10 Juin 2022

PARTIES EN CAUSE :

I – M. [L] [R]

[Adresse 19]

[Localité 20]

Représenté et plaidant par la SCP BON-DE SAULCE LATOUR, avocat au barreau de NEVERS

APPELANT suivant déclaration du 11/07/2022

II – M. [K] [H]

né le 28 Juillet 1959 à [Localité 22]

[Adresse 23]

[Localité 21]

Représenté et plaidant par la SCP GUENOT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat au barreau de NEVERS

INTIME

M. [F] [H]

né le 11 Octobre 1996 à [Localité 22]

[Adresse 9]

[Localité 20]

Non comparant, ni représenté

convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 mars 2023 retourné avec la mention ‘Pli avisé et non réclamé’

INTERVENANT FORCÉ suivant assignation du 02.01.2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Mai 2023, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M. PERINETTI, Conseiller chargé du rapport

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CLEMENT Présidente de Chambre,

M. PERINETTI Conseiller

MME CIABRINI Conseillère

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme MAGIS

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ARRÊT : RENDU PAR DEFAUT

prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 novembre 1990, M. [B] [R] a consenti à M. [K] [H] un bail portant sur des parcelles sises à [Localité 24] (58) cadastrées section C n°[Cadastre 15]9,[Cadastre 17],[Cadastre 18],[Cadastre 11] devenue [Cadastre 4], [Cadastre 12] devenue [Cadastre 6] et [Cadastre 14] pour une superficie de 2 ha 07a 54 ca, bail qui s’est renouvelé par tacite reconduction pour venir à expiration le 10 novembre 2026.

M. [K] [H] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Nevers aux fins de voir autoriser la cession de son bail à son fils, M. [F] [H], cession à laquelle M. [L] [R], venant aux droits de M. [B] [R] s’était opposé.

M. [L] [R] a saisi ce même tribunal en résiliation du bail pour défaut d’entretien des parcelles louées et sous location prohibée de parcelles au motif que M. [H] n’exploiterait pas personnellement.

Par jugement du 10 juin 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux de Nevers a :

– Déclaré M. [R] recevable en ses demandes,

– Dit que les dispositions du statut du fermage prévues aux articles L 411-1 à L.493-1 du code rural et de la pêche maritime sont applicables au bail conclu le 11 novembre 1990 entre M. [B] [R] et M. [K] [H],

– Débouté M. [L] [R] de sa demande en résiliation de bail pour sous-location prohibée,

– Débouté M. [L] [R] de sa demande en résiliation du bail pour défaut d’entretien,

– Débouté M. [H] de sa demande de désignation d’un expert aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie,

– Autorisé M. [H] à céder à son fils M. [F] [H], son droit au bail portant sur les parcelles sus-énoncées,

– Condamné M. [L] [R] à payer à M. [H] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

– Condamné M. [L] [R] aux dépens,

– Rappelé l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

Sur l’application du statut du fermage, le tribunal a considéré que l’arrêté préfectoral du 25 octobre 2017 qui exclut le statut du fermage pour les parcelles d’une superficie totale au plus égale à 4ha lorsque ces parcelles sont attenantes à la maison d’habitation, ne trouve pas application en l’espèce du fait qu’il n’était fait état d’aucune maison d’habitation attenante aux parcelles.

Il a jugé que la preuve du défaut d’entretien n’était pas rapportée, que la mise à disposition d’une partie de la parcelle C[Cadastre 14] à M. [U] pour un poney ne constituait pas une sous-location prohibée faute d’établir la présence de celui-ci pendant une durée de plus de trois mois.

Il a estimé enfin que M. [F] [H] possédait les qualités imposées par l’article L.411-59 du code rural lui permettant de mettre en valeur les parcelles.

M. [L] [R] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 11 juillet 2022 en l’ensemble de ses dispositions, énoncées à la déclaration d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 28 avril 2023, à la lecture desquelles il est renvoyé pour plus ample exposé, M. [L] [R] demande à la cour de :

– Réformer le jugement du 10 juin 2022,

– Prononcer la résiliation du bail pour défaut d’entretien des parcelles louées,

– Prononcer la résiliation du bail pour sous location prohibée de parcelles de terrain,

– Constater que les parcelles louées ne sont pas soumises au statut du fermage compte tenu de l’application des critères de l’arrêté préfectoral du 25 octobre 2017,

En conséquence dire que M. [H] ne peut pas demander la cession de bail au profit de son fils ,

– Dire que M. [L] [R] reprendra ses terres pour exploitation personnelle,

– Prononcer la résiliation du bail pour défaut d’autorisation préalable à la cession du bail,

– Désigner tel expert afin qu’un état des lieux soit dressé au départ de M. [H],

– Condamner M. [H] à verser à M. [R] la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte du 2 janvier 2023, M. [L] [R] a appelé en cause M. [F] [H] et lui a signifié ses conclusions.

Par conclusions déposées le 2 mai 2023, MM. [K] [H] et [F] [H] demandent à la cour de :

Vu les articles 885, 54, 57 du code de procédure civile, L 411’31 et L411′[Cadastre 12] du code rural

– Confirmer le jugement entrepris, en ce que celui-ci a autorisé la cession de bail, par M [K] [H] au profit de son fils [F] [H],

– L’infirmer en ce que M [L] [R] a été déclaré recevable en ses demandes, et le déclarer irrecevable,

-Subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les prétentions de ce dernier.

– Condamner M [L] [R] au paiement d’une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

-Le condamner aux entiers dépens.

Les débats se sont déroulés à l’audience du 2 mai 2023 et les parties ont été avisées que l’arrêt à intervenir serait mis à disposition le 22 juin 2023.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité des demandes de M. [L] [R] soulevée par MM. [H] :

Selon M. [H], M. [R] n’a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d’aucune demande. Il a été nécessaire d’attendre les conclusions de M. [R] pour connaître ses demandes, lesquelles n’ont pas été soumises au préliminaire obligatoire de conciliation, de sorte que le tribunal aurait dû déclarer irrecevable les demandes, inexistantes.

M. [R] réplique que sa demande était parfaitement motivée et comprise par M. [H] lors de la conciliation, ajoutant qu’il avait déjà saisi précédemment la juridiction de demandes de résiliation de bail.

C’est à bon droit que le tribunal paritaire des baux ruraux a dit que la demande était motivée et qu’au regard du non respect de l’article 54 du code de procédure civile relatif à l’objet de la demande, M. [H] ne se prévalait d’aucun grief et avait été en mesure de répondre aux conclusions de M. [R]. Il sera ajouté que la saisine mentionnait explicitement un défaut d’entretien et une sous-location non autorisée de sorte qu’il s’en déduisait aisément qu’était demandée la résiliation du bail et que M. [H] est mal fondé à soutenir que ce point n’aurait pas été évoqué lors de la tentative de conciliation préalable.

Le jugement est donc confirmé en ce qu’il a déclaré les demandes de M. [R] recevables.

Sur l’application du statut du fermage :

Il ressort de l’acte sous seing-privé du 11 novembre 1990, manuscrit, intervenu entre M. [B] [R] ( qui a vendu postérieurement les parcelles à M. [L] [R], son neveu par acte du 1er juillet 2000) et M. [K] [H] que ce dernier prenait en location les parcelles C [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14] ‘sur la base de [Cadastre 16] kg de viande de boeuf l’hectare soit 93 kgs de viande’.

Bien que le terme de bail rural ne soit pas mentionné, il peut être constaté que le fermage, exprimé en kg de viande, est un fermage usité en matière de bail rural.

Il ressort des décisions antérieures dont un jugement du 13 mai 2008 confirmé par arrêt du 23 juillet 2009 qu’une expertise avait été ordonné pour fixer le prix du fermage, que le jugement du 17 décembre 2009 a arrêté le prix du fermage renouvelé au 11 novembre 1999 ( soit à l’expiration d’une durée de 9 ans) à la somme de 232,24 €, ce dont il se déduit que la qualification de bail rural n’était pas remise en cause.

Il ressort d’un arrêt du 29 mars 2012 que le 5 mai 2010, M. [R] a délivré un congé pour partie de la surface, congé visant l’article L411-57 alinéa 7 du code rural qui autorise le bailleur à exercer un droit de reprise pour des terrains attenant ou jouxtant des maisons d’habitation existantes dépourvues de dépendances foncières suffisantes. La cour a dit que la parcelle C12 constituée d’une maison et d’un jardin, appartenant à M. [L] [R] n’était pas attenante et ne jouxtait pas les parcelles [Cadastre 4] (anciennement [Cadastre 11]), [Cadastre 6] ( anciennement [Cadastre 12]) et [Cadastre 16] et [Cadastre 8] (antérieurement [Cadastre 13]), ces deux parcelles étant quant à elles, objet d’un autre bail du 11 novembre 1990 ainsi qu’il résulte d’une pièce du dossier comportant un bail sur le recto et un autre bail sur le verso. La cour a ajouté que les parcelles jouxtaient ‘les parcelles C [Cadastre 3],[Cadastre 5] et [Cadastre 7] qui constituent un chemin rural qui les longe et les sépare de la parcelle C12″.

Devant le premier juge, M. [R] a soulevé subsidiairement l’arrêté préfectoral du 25 octobre 2017 ‘ concernant les baux pouvant bénéficier de dérogation au statut du fermage’ qui prévoit que les parcelles d’une superficie de moins de 4 hectares ne sont pas soumises de plein droit au statut du fermage lorsqu’elles sont attenantes à une maison d’habitation, avec la précision que’ ‘un chemin, jardin, potager, verger, parc, étang, cour,… ne font pas obstacle à la notion d’attenant à la maison d’habitation’.

La pièce 2 (plan cadastral) de M. [R] montre que les parcelles louées par M. [H] sont d’un seul tenant et sont aujourd’hui cadastrées [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 8]. Toutefois le bail en cause dans la présente instance ne concerne pas les parcelles [Cadastre 8] et [Cadastre 16].

Il ressort du plan cadastral que parmi les parcelles objet du bail litigieux, seules les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 6], bien que séparées de la maison de M. [R], cadastrée C[Cadastre 1], par un chemin rural (cadastré [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 7], parcelles qui faisaient partie à l’origine du bail et qui ont été cédées à la commune, chemin visible sur les photographies annexées au constat d’huisier du 2 janvier 2023) pourraient être considérées comme attenantes ou jouxtant les parcelles C[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 10] appartenant à M. [R], au sens de l’arrêté préfectoral précité. Cependant les parcelles [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 15] ne pourraient être considérées comme attenantes ou jouxtant la propriété de M. [R].

Or M. [R] n’a pas fait de distinction entre les parcelles. Il ne développe pas

davantage que selon l’arrêté préfectoral en cause, un chemin ne fait pas obstacle à la notion d’attenant.

Par ailleurs les parties occultent le morcellement résultant de deux baux différents, mais signés le même jour.

En tout état de cause, le bail étant soumis au statut du fermage depuis l’origine, il convenait pour sortir dudit statut que le bailleur respecte un certain formalisme et à tout le moins délivre un congé visant l’article L411-57 alinéa 7 du code rural comme il l’avait fait en mai 2010 pour les seules parcelles bordant le chemin ( C [Cadastre 16], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et 191 mais relevant de deux baux), en se prévalant désormais de l’arrêté du 25 octobre 2017. Tel n’a pas été le cas.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande tendant à voir exclure le statut du fermage.

Sur la demande en résiliation du bail pour défaut d’entretien :

Aux termes de l’article L 411-31 du code rural, la résiliation du bail peut être prononcée lorsque les agissements du preneur sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, au nombre desquels figure un défaut d’entretien.

M. [R] invoque un mauvais entretien de la mare située sur la parcelle C [Cadastre 14].

A hauteur d’appel, il produit un constat d’huissier du 2 janvier 2023 duquel il ressort que la mare n’a une profondeur que de 45 à 55 cm et mesure 14 m x 20m, au lieu de 10m x 12m, ce qui démontrerait selon M. [R] que les berges se sont affaissées par manque d’entretien.

M. [H] réplique que les dimensions originaires de la mare ne sont pas établies, à défaut d’état des lieux lors de la signature du bail.

L’attestation établie par M. [B] [R], auteur de M. [L] [R], fait état d’une mare de 10 m x [Cadastre 1] m et d’un curage, ce qui tend à établir que la mare était en bon état lors de la signature du bail.

L’attestation produite par M. [H] émanant de l’ancien maire de [Localité 24] selon lequel la mare a été curée par la commune en contrepartie de l’autorisation du passage d’engins, est ancienne puisque le témoin déclare avoir été maire entre 1983 et 2001,soit il y a plus de 20 ans et ne saurait constituer une preuve d’entretien de la mare.

Il ressort de l’expertise qui a eu lieu en 2008 que M. [R] se plaignait déjà d’un défaut d’entretien de la mare et que l’expert a noté succintement ‘mare à nettoyer’. La cour constate que le défaut d’entretien, s’il existe, n’a pas été ultérieurement invoqué par le bailleur à l’appui d’une demande de résiliation de bail et ne saurait constituer à ce jour un manque d’entretien suffisamment important de nature à justifier la résiliation, étant ajouté que la présence de quelques chardons, relevée par le constat d’huissier, ne peut être retenue comme un défaut d’entretien.

En conséquence, c’est exactement que le tribunal a écarté le demande de résiliation du bail pour défaut d’entretien.

Sur la demande en résiliation du bail pour sous-location prohibée :

Le tribunal a à bon droit retenu que la preuve n’était pas rapportée d’une sous location d’une durée de plus de trois mois, après examen de l’attestation de M. [U] aux termes de laquelle M. [H] lui a donné l’autorisation à titre gracieux de mettre son poney à paturer sur la parcelle [Cadastre 14] pendant 2 à 3 mois pendant que ‘ses bovins étaient enlevés’ et du constat du 24 février 2020, non réitéré.

Le jugement sera en conséquence confirmé.

Sur la demande de cession de bail :

M. [R] soutient que M. [H] ne l’a pas prévenu [Cadastre 1] mois à l’avance de son départ à la retraite. Il ajoute que la mise à disposition des terres au profit du GAEC serait devenue caduque au départ à la retraite de M. [H] et que le tribunal ne pouvait pas autoriser la cession.

Dans son courrier de saisine du tribunal paritaire des baux ruraux en date du [Cadastre 1] novembre 2020, M. [K] [H] expose : ‘ Le requérant envisage de faire valoir ses droits à la retraite. Par lettre recommandée du 1er avril 2020, il a sollicité de M. [L] [R] l’autorisation de céder son bail à son fils [F] [H] à compter du 11 novembre 2020. Par lettre du 4 septembre 2020, M. [L] [R] a indiqué s’opposer formellement à la cession du bail en question’ ( …) ‘Faute d’avoir obtenu l’agrément du bailleur, le requérant se voit contraint de demander celui du tribunal.’

Il ressort des pièces produites que M. [K] [H] avait mis à disposition du GAEC de Gonge les parcelles données à bail par M. [R] ( pièce 5 de M. [H]). M. [R] justifie de la publication dans le journal d’annonces légales ‘Terres de Bourgogne’ du 11 décembre 2020 que selon ‘procès-verbal d’assemblée générale du 11 novembre 2020, il a été procédé au retrait de la gérance de M. [K] [H] et à son remplacement par M. [F] [H]’.

S’il ne se déduit pas de ce document que M. [K] [H] a à ce jour fait valoir ses droits à la retraite, force est de constater qu’il avait prévu de se retirer du GAEC à la date du 11 novembre 2020, qu’à cette date, n’ayant pas obtenu l’autorisation de céder son bail à son fils, il ne pouvait laisser à disposition du GAEC, lors de son retrait de celui-ci, les parcelles dont il était locataire.

M. [F] [H] exploite les parcelles objet du bail depuis le 11 novembre 2020, de sorte que c’est à juste titre que M.[R] soutient qu’il s’agit d’une sous – location prohibée.

En tout état de cause, il s’agit d’une violation du principe de l’interdiction de cession sans autorisation préalable. M. [H] n’a pas attendu la décision du tribunal paritaire des baux ruraux et a laissé son fils exploiter les parcelles par le biais du GAEC. Par conséquent, il convient de prononcer la résiliation du bail.

Le jugement est donc infirmé en ce qu’il a autorisé la cession du bail à M. [F] [H].

Sur la demande de désignation d’un expert :

Compte tenu de l’absence d’état des lieux lors de la signature du bail, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de désignation d’un expert aux fins qu’un état des lieux soit dressé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

M. [K] [H] et M. [F] [H] succombant, ils seront condamnés aux dépens et à verser à M. [L] [R] une somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

– Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré M. [R] recevable en ses demandes, a dit que le statut du fermage est applicable, et a débouté M. [R] de ses demandes de résiliation de bail pour défaut d’entretien et de sa demande de désignation d’un expert aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie ;

– Infirme le jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

– Prononce la résiliation du bail du 11 novembre 1990 dont M. [K] [H] était titulaire sur les parcelles situées à [Localité 24] (58) cadastrées section C n° [Cadastre 15], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 4], [Cadastre 6] et [Cadastre 14] ;

– Déboute en conséquence M. [K] [H] de sa demande d’autorisation de cession du bail à M. [F] [H] ;

– Condamne M. [K] [H] et M. [F] [H] à verser à M. [L] [R] une somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamne M. [K] [H] et M. [F] [H] aux dépens de première instance et d’appel.

L’arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

S. MAGIS O. CLEMENT