République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 21/09/2023

N° de MINUTE : 23/783

N° RG 22/05331 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UTBU

Jugement (N° 51-21-5) rendu le 20 Octobre 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Hazebrouck

APPELANT

Monsieur [G], [N], [A] [J]

né le 05 Octobre 1977 à [Localité 15] – de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 19]

Représenté par Me Nicole Dauge, avocat au barreau de Rouen

INTIMÉS

Monsieur [K], [E], [O] [D]

né le 11 Février 1937 à [Localité 16] – de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 14]

Monsieur [P], [W] [S]

né le 31 Mars 2000 à [Localité 12] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 14]

Madame [X], [V], [Z] [H]

née le 05 Novembre 1998 à [Localité 13] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 14]

Représentés par Me Vincent Bué, avocat au barreau de Lille

DÉBATS à l’audience publique du 25 mai 2023 tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié magistrates chargées d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, ont entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 septembre 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

M. [G] [J] exploite plusieurs parcelles à usage agricole qui avaient été données à bail rural à ses parents par actes authentiques en date du 22 février 1993, s’agissant de terres situées à [Localité 19], cadastrées section AY n°[Cadastre 10] et section AY numéro [Cadastre 9], puis du 7 avril 1993 portant sur les parcelles situées à [Localité 19], cadastré section AY numéros [Cadastre 9] et [Cadastre 6], outre les parcelles situées à [Localité 14]: parcelle formant une partie du numéro [Cadastre 5] de la section ZB, et parcelle formant une partie du numéro [Cadastre 5] de la parcelle ZB.

L’appel des fermages pour l’année 2020 met en évidence que M. [K] [D] lui réclamait alors les fermages correspondants aux parcelles situées à [Localité 19], AY n°[Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] pour un total de 2ha 80a 90ca ainsi que pour les parcelles situées à [Localité 14], ZB [Cadastre 2] et ZB[Cadastre 4] pour un total de 3 ha 73a 11ca, ces dernières parcelles constituant l’enjeu du litige.

M. [K] [D] réside à [Localité 14], dans une ferme édifiée sur la parcelle située à [Adresse 11].

Après avoir envisagé de vendre ces biens à réméré, et avoir renoncé à ce projet, M. [K] [D], par acte notarié en date du 31 mars 2021, a vendu à Mme [X] [H] et M. [P] [S] l’ensemble des biens susvisés en ce compris sa ferme, au prix total de 152 000 euros dont 119 300 euros pour l’immeuble bâti et le surplus pour les terres, prix immédiatement payable par une fraction de 32 000 euros et le solde soit 120 000 euros converti en une rente annuelle et viagère en nature convertie elle-même en une prestation individuelle de services, l’acquéreur s’obligeant à prendre en charge le vendeur quant à son logement, son chauffage, sa nourriture, son entretien, sa santé et ses soins sa vie durant.

Par lettre en date du 9 avril 2021, Mme [X] [H] et M. [P] [S] ont écrit à M. [G] [J] pour lui indiquer qu’ils étaient les nouveaux propriétaires des terres susvisées et que les fermages devaient dorénavant leur être versés.

Par requête signifiée au greffe par acte d’huissier en date du 28 juillet 2021, et dont copie a été enregistré au service de la publicité foncière le 30 mai 2022, M. [G] [J] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d’Hazebrouck aux fins d’annulation de la vente faite en violation de son droit de préemption.

Après échec de la tentative de conciliation, par jugement en date du 23 septembre 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Hazebrouck a:

-débouté M. [G] [J] de sa demande tendant à l’annulation de la vente faite par acte authentique en date du 31 mars 2021,

– condamné M. [G] [J] aux dépens,

– débouté M. [G] [J], M. [K] [D], Mme [X] [H] et M. [P] [S] de leurs demandes d’indemnité de procédure.

Par déclaration en date du 18 novembre 2022, M. [G] [J] a interjeté appel à l’encontre de cette décision, la déclaration d’appel visant l’ensemble de ses dispositions.

Lors de l’audience devant cette cour, M. [G] [J], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience par lesquelles il demande à cette cour de :

– déclarer recevable et bien-fondé l’appel formé par M. [G] [J],

– infirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 20 octobre 2022 portant le numéro RG 51 21-5 en ce qu’il a:

* débouté M. [G] [J] de sa demande tendant à l’annulation de la vente faite par acte authentique en date du 31 mars 2021,

* condamné M. [G] [J] aux dépens,

Statuant à nouveau,

Vu l’article L.412-1 du code rural,

– Annuler la vente en date du 31 mars 2021 portant sur les parcelles sises:

* Commune d'[Localité 14]: ZB [Cadastre 2] pour un hectare 80 ares 70 ca et ZB [Cadastre 4] pour un hectare 38 ares 00 ca,

* Commune de [Localité 19]: AY [Cadastre 7] pour 71ares 10ca, AY204 pour 38 ares 60ca, AY205 pour 73a 30ca, AY207 pour 97a 90 ca,

– ordonner la publication de la décision à intervenir auprès du service de la publicité foncière compétente,

– condamner solidairement M. [K] [D], M. [S] et Mademoiselle [H] à verser à M. [G] [J] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [G] [J] fait essentiellement valoir que :

– le droit de préemption n’a pas été respecté dès la notification de la vente à M. [J] le 26 janvier 2021 alors même qu’il s’agit d’une disposition d’ordre public du statut du fermage prévue par l’article L.412-1 du code rural,

-l’indépendance des terres louées d’une part et de la parcelle ZB[Cadastre 5] comprenant la maison d’habitation et le corps de ferme occupé par le vendeur d’autre part permettent de respecter le droit de préemption de M. [J] qui est une disposition d’ordre public.

– la rédaction de l’acte notarié par le notaire de l’acquéreur dont l’étude se situe à une distance plus éloignée que l’office notarial de [Localité 18] démontre la volonté des parties de se soustraire au droit de préemption de M. [J],

– l’indépendance des terres louées et de la parcelle ZB[Cadastre 5] comprenant la maison d’habitation et le corps de ferme occupé par le vendeur ainsi que les valeurs des biens loués au concluant et les biens occupés par le propriétaire vendeur permettent de respecter le droit de préemption de M. [J] qui est une dispositif d’ordre public,

– la somme versée par les acquéreurs, dénommée le bouquet, d’un montant de 32 000 euros, est supérieure à la valeur des terres louées à M. [D] retenu dans l’acte de vente du 31 mars 2021 dont l’annulation est sollicitée qui s’élève à la somme de 29 035 euros en pleine propriété,

– l’absence de lien antérieur à l’acte entre M. [D] et les acquéreurs démontre la volonté des parties à l’acte du 31 mars 2021 de contourner le droit de préemption de M. [G] [J].

Lors de l’audience devant cette cour, M. [P] [S], M. [K] [D] et Mme [X] [H], représentés par leur conseil, soutiennent leurs conclusions déposées lors de l’audience par lesquelles ils demandent à cette cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d’Hazebrouck en ce qu’il a :

– débouté M. [G] [J] de sa demande tendant à l’annulation de la vente faite par acte authentique en date du 31 mars 2021,

– condamné M. [G] [J] aux dépens,

– débouté M. [J], M. [D], Mme [H] et M. [S] de leurs demandes d’indemnité de procédure,

Y ajoutant,

– condamner M. [J] à payer à M. [S], M. [D] et Mme [H] la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner M. [J] aux entiers dépens dont la publication du jugement à intervenir aux services de publicité foncière compétents.

M. [S], M. [D] et Mme [H] font essentiellement valoir que :

– M. [D] a fait appel à l’office notarial de [Localité 18] mais son notaire était alors sur le départ pour prendre sa retraite, raison pour laquelle il s’est rapproché d’une autre étude distante de 12 kms de son domicile,

– le notaire avait dans un premier temps notifié au titulaire du bail une vente sous forme de réméré qui a été retirée immédiatement dans les deux mois de la notification par le notaire chargé d’instrumenter la vente, avant que le preneur ne se prononce,

– le vendeur n’a fait qu’exercer sa faculté de ne plus vendre en absence de toute réponse du destinataire de la lettre recommandée avec accusé de réception jusqu’au retrait de la proposition notifiée au titulaire du bail,

– une vente moyennant le versement d’une rente viagère servie sous forme de prestations de services personnels répond plus exactement aux attentes de M. [D], s’agissant de prestations de soins sans limitation de durée,

– M. [J] ne démontre pas l’existence d’une fraude à ses droits,

– la conclusion d’un ‘bail à nourriture’ exclut l’exercice du droit de préemption du preneur en place, s’agissant d’une obligation intuitu personae par nature non substituable,

– M. [S] et Mme [H] n’ont pas la qualité ‘d’accueillants familiaux’ dès lors que M. [D] ne s’acquitte d’aucune contrepartie onéreuse,

– le prix de vente des immeubles a été converti en une obligation personnelle prise par les acquéreurs de subvenir entièrement à la vie et aux besoins de M. [D],

– les engagements notariés du 31 mars 2021 sont corroborés par un procès-verbal de constat établi le 14 septembre 2021 démontrant que M. [D] bénéficie d’une assistance quotidienne et personnelle par M. [S] et Mme [H].

Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments.

SUR CE ,

Sur la demande principale

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il appartient à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Aux termes des dispositions de l’article L.412-1 du code rural et de la pêche maritime, le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, sauf le cas d’aliénation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente.

Les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables s’il s’agit de biens dont l’aliénation, faite en vertu soit d’acte de partage intervenant amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, quel que soit l’un de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus et sauf dans ces mêmes cas si l’exploitant preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré.

L’article 2274 du code civil dispose que la bonne foi est toujours présumée et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi de la prouver.

Il résulte des termes de l’acte de vente régularisé par acte notarié le 31 mars 2021 par M. [D] d’une part et M. [S] et Mme [H] d’autre part qu’une fraction du prix, pour un montant de 32 000 euros, a été réglé comptant le jour de la vente et que le solde du prix, soit 120 000 euros, a été converti en une rente annuelle et viagère en nature, convertie elle-même en une prestation individuelle de service, stipulée payable de la manière suivante: ‘L’acquéreur s’oblige à prendre en charge les soins ci-dessous désignés du vendeur jusqu’à son décès époque à laquelle ladite rente en nature sera éteinte et l’acquéreur entièrement libéré de son service.

OBLIGATION DE SOINS

Quant à la charge imposée à l’acquéreur, elle consiste pour lui à recevoir dans son domicile, loger, chauffer, éclairer, nourrir à sa table avec lui et comme lui, entretenir, vêtir, blanchir et soigner tant en santé qu’en maladie le vendeur en un mot lui fournir tout ce qui est nécessaire à l’existence, en ayant pour lui les meilleurs soins et de bons égards, sa vie durant.

L’acquéreur devra également faire donner au vendeur tous les soins médicaux et chirurgicaux que son état pourra réclamer et lui administrer tous médicaments et soins prescrits, le tout, à partir de ce jour, jusqu’au jour de son décès. (…)’

Le même acte dispose aussi aux termes d’une clause intitulée ‘En ce qui concerne la rente viagère convertie en une prestation individuelle’ que cette dernière sera exécutée selon les modalités suivantes:

‘1°) Quant à la charge imposée à l’acquéreur, elle consiste pour lui à recevoir dans son domicile, loger, chauffer, éclairer, nourrir à sa table avec lui et comme lui, entretenir, vêtir, blanchir et soigner tant en santé qu’en maladie le vendeur, en un mot lui fournir tout ce qui est nécessaire à l’existence, en ayant pour lui les meilleurs soins et de bons égards, sa vie durant.

Il est ici précisé que le vendeur ait aidé d’une aide-ménagère, deux heures par semaine. L’acquéreur devra prendre à sa charge l’entretien ménager.

2°) L’acquéreur devra également faire donner au vendeur tous les soins médicaux et chirurgicaux que son état pourra réclamer et lui administrer tous médicaments et soins prescrits, le tout, à partir de ce jour, jusqu’au jour de son décès. (…)’

M. [J], preneur des parcelles situées à [Localité 19] et cadastrées section AY n°[Cadastre 10], n°[Cadastre 9] outre une parcelle sise à [Localité 14], formant une partie du numéro [Cadastre 5] du numéro [Cadastre 5] de la parcelle ZB, soutient que la vente régularisée entre M. [D], d’une part, et M. [S] et Mme [H], d’autre part, portant sur l’ensemble de ces parcelles, constitue une violation de son droit de préemption.

S’il n’est pas contesté que par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 janvier 2021, Maître [I], notaire à [Localité 17], a informé M. [J], en sa qualité de preneur à bail des parcelles ZB [Cadastre 2], ZB [Cadastre 4] et ZB[Cadastre 5] sises à [Localité 14] et AY[Cadastre 7], AY[Cadastre 8] et AY[Cadastre 9] sises à [Localité 19], de l’intention de M. [D] de vendre ces parcelles, force est de constater que par courrier recommandé en date du 11 février 2021, le notaire a informé M. [D] du retrait du projet de vente dans le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L..412-9 du code rural et de la pêche maritime et alors qu’aucune réponse n’avait été donnée par M. [D], ce dernier n’ayant fait valoir son droit de préemption que postérieurement à ce courrier par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 19 mars 2021.

En outre, la cour relève que le fait que M. [D] ait renoncé à son projet de vente à réméré des parcelles litigieuses pour régulariser une vente moyennant le versement d’une rente viagère servie sous forme de prestations de services personnels ne saurait en lui-même caractériser l’existence d’une fraude aux droits de M. [J], ce dernier se contentant de procéder par voie d’affirmation.

De plus, c’est à juste titre que le tribunal a relevé que si la parcelle située à [Localité 14], cadastrée ZB [Cadastre 5], sur laquelle se situe la ferme dans laquelle réside M. [D], dispose d’une entrée distincte de sorte que la propriété aurait pu être divisée est sans incidence sur la solution du litige, aucune disposition légale n’imposant au bailleur de procéder à une telle division.

Alors qu’il ne résulte pas des éléments du dossier qu’il existe une contrepartie onéreuse à la prestation de services et de soins personnels mise à la charge de M. [S] et Mme [H], le tribunal a justement rappelé que le contrat litigieux n’entre pas dans le champ d’application de l’article L.444-1 du code de l’action sociale et des familles relatifs aux accueillants familiaux qui accueillent à leur domicile des personnes âgées ou adultes handicapées.

Par ailleurs, alors que le contrat de vente conclu le 31 mars 2021 s’analyse en un bail à nourriture caractérisé par l’obligation prise par l’acquéreur de subvenir entièrement et personnellement à la vie et aux besoins de l’auteur de l’aliénation, ce contrat par nature intuitu personae échappe au droit de préemption du preneur de bail à ferme, le notaire n’ayant pas à informer le locataire de la mutation, les dispositions de l’article L.412-6 du code rural et de la pêche maritime ne trouvant pas à s’appliquer en l’espèce.

En outre, si M. [J] souligne l’absence de lien antérieur à l’acte existant entre les parties et produit une attestation de Mme [R] indiquant s’être occupée de M. [D], de ses courses, de ses visites médicales, soins et papiers administratifs entre 2010 et mars 2021, en se rendant chez lui deux fois par jour, le tribunal a relevé avec pertinence que ces éléments ne suffisent pas à exclure le lien de confiance éprouvé par le vendeur à l’égard des acquéreurs, démontrant même que ces tâches sont désormais accomplies par M. [S] et Mme [H].

L’exécution de la charge imposée aux acquéreurs est aussi confirmée par les constatations du commissaire de justice dans un procès-verbal de constat établi le 14 septembre 2021 dont il résulte que les dépenses de la vie courante réalisées pour le compte de M. [D] sont effectuées par Mme [H] et M. [S], de même que le règlement de l’ensemble des dépenses courantes afférentes aux factures d’électricité, d’assurance habitation, d’eau et de téléassistance. Il est relevé de même que l’habitation occupée par M. [D] est propre et entretenue et que Mme [H] prépare l’ensemble des repas de M. [D], ces derniers étant pris avec les acquéreurs, et veille à la prise de ses médicaments par M. [D], la réalité du suivi médical réalisé par Mme [H] étant en outre confirmée par le médecin traitant et le pharmacien.

Enfin, la réalité et la qualité de l’assistance quotidienne et personnelle apportée par M. [S] et Mme [H] au profit de M. [D] est confirmée par M. [L], ami de longue date de M. [D] ainsi que par la SAS Auxilliact.

En conséquence, M. [J] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une fraude à ses droits et il y a lieu de le débouter de sa demande tendant à l’annulation de la vente conclu par acte authentique en date du 31 mars 2021, le jugement entrepris étant confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à M. [S], M. [D] et Mme [H] la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne M. [G] [J] à verser à M. [K] [D], Mme [X] [H] et M. [P] [S] la somme de 1800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

Condamne M. [G] [J] aux dépens d’appel.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Véronique DELLELIS