ARRET N°

N° RG 22/00237

N°Portalis DBWA-V-B7G-CKLH

M. [W] [K] [H]

C/

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PLEIN SUD

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 20 JUIN 2023

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 22 Mars 2022, enregistré sous le n° 21/02274.

APPELANT :

Monsieur [W] [K] [H]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Me Emmanuelle DURAND-DAUDIGNON, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMEE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PLEIN SUD, représenté par son Syndic IDI SYNDIC

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 Avril 2023, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 20 Juin 2023

ARRÊT : Réputé contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [H] est propriétaire, selon acte du 11 juillet 2012, d’une boutique et d’une arrière-boutique constituant les lots 8 et 9 de la copropriété résidence « [Localité 7] plein Sud », sise [Adresse 2], sur la commune du [Localité 7]. Ces lots, qui bénéficient de la jouissance privative d’une terrasse, abritent une activité de boulangerie-pâtisserie.

Considérant que M. [W] [H] avait réalisé, sans autorisation et en prolongement de son commerce, une pergola sur une partie commune de l’immeuble et que ses installations étaient branchées sur le compteur d’eau de la copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] plein sud, par acte d’huissier de justice en date du 26 octobre 2021, l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Fort-de France aux fins de voir ordonner la démolition de l’ouvrage édifié par lui, sous astreinte et de le voir condamné à lui payer les sommes de :

* 9 064,80€, en remboursement de sa consommation d’eau sur la période du mois d’avril 2013 au mois d’avril 2018 ;

* 30 000€ à titre de dommages et intérêts.

Par jugement réputé contradictoire du 22 mars 2022, le tribunal a :

– ordonné à M. [W] [H] de procéder, à ses frais, à la démolition de l’ouvrage édifié devant l’entrée de la boulangerie-pâtisserie qu’il exploitait au sein de la résidence [Localité 7] plein sud sise [Adresse 1], sur la commune du [Localité 7],

– le cas échéant, condamné M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Diamant plein sud une astreinte de 200€ par jour de retard dans son exécution, à l’issue d’un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,

– débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Diamant plein sud du surplus de ses demandes principales,

– condamné M. [W] [H] au paiement des dépens de l’instance,

– condamné M. [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Diamant plein sud la somme de 1 500€ (mille cinq cent euros) au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration reçue le 23 juin 2022, M. [H] a interjeté appel de cette décision, limité aux chefs de jugement expressément critiqués.

Aux termes de ses premières et dernières conclusions, signifiées à l’intimé par acte d’huissier du 16 septembre 2022, l’appelant demande de :

– le dire et juger recevable et bien fondé en son appel,

– infirmer le jugement du 22 mars 2022 en ce qu’il a ordonné à l’appelant de procéder à la démolition de l’ouvrage édifié devant l’entrée de la boulangerie-pâtisserie qu’il exploite au sein de la résidence [Localité 7] Plein Sud et en ce qu’il l’a condamné à une astreinte, outre la condamnation au titre des frais irrépétibles,

– confirmer le jugement du 22 mars 2022 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Plein Sud du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau,

– débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de la résidence plein sud de sa demande, assortie d’une astreinte, de démolition de l’ouvrage édifié devant l’entrée de la boulangerie-pâtisserie qu’il exploite au sein de la résidence [Localité 7] Plein Sud, outre sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence plein sud à verser à l’appelant la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du CPC,

– le condamner aux entiers dépens.

L’intimé n’ a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 16 février 2023.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 avril 2023 et la décision a été mise en délibéré au 20 juin 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que si l’appelant, dans le corps de ses conclusions, évoque la « non communication de l’assignation du 26 avril 2021 » et la « non communication des pièces visées dans l’assignation du 26 octobre 2021 », il n’en est tiré aucune conséquence dans le dispositif des mêmes conclusions aux termes desquelles il est sollicité non l’annulation du jugement, mais son infirmation.

1/ Sur la démolition de l’ouvrage :

Le tribunal a ordonné cette démolition au visa de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lequel soumet au vote des copropriétaires la décision d’autoriser certains copropriétaires à

« effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci  » après avoir relevé qu’en vertu de l’acte notarié du 11 juillet 2012 par lequel M. [W] [H] était devenu propriétaire des lots 8 et 9 de la copropriété résidence [Localité 7] plein sud, celui-ci bénéficiait de la jouissance privative d’une terrasse.

Le tribunal en a déduit que cet aménagement n’était pas la propriété de M. [W] [H] mais une partie commune de la copropriété, de sorte que la réalisation de travaux sur cet espace était subordonnée à l’accord préalable de l’ensemble des copropriétaires.

L’aménagement, peu décrit dans le titre de propriété susvisé, qui mentionne une terrasse, en partie couverte, d’une superficie de 200m2, l’était en revanche dans le procès-verbal de constat dressé le 6 juin 2018 par M. [P] [Z], clerc d’huissier de justice, qui y précisait la présence d’une terrasse carrelée, d’une superficie d’environ 69 m2, pour partie recouverte par un faux-plafond en PVC et pour partie surmontée d’une structure en bois type pergola, située devant l’entrée du commerce exploitée par l’appelant et s’étendant sur toute la largeur de l’immeuble.

Le tribunal a retenu qu’il ressortait des termes du courrier du conseil de M. [W] [H], adressé le 10 mai 2019 au syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 7] plein sud, que : « la terrasse couverte existait déjà, de telle sorte que seul le carrelage du sol de la terrasse et la pergola ont été réalisés par Monsieur [H] ” ; qu’il apparaissait ainsi que la réalisation de travaux par celui-ci, portant sur une partie commune de la résidence, était établie ; que la violation de l’article 25 b) précité était ainsi caractérisée.

Il a en conséquence ordonné à M. [W] [H] de procéder à la démolition de l’ouvrage litigieux, soit le revêtement de sol (carrelage) de la terrasse et de la pergola qui la surplombait, et ce à ses frais.

Compte tenu de l’échec de toute tentative de conciliation, le tribunal a assorti cette injonction d’une condamnation au paiement d’une astreinte.

M. [H] fonde sa demande d’infirmation du jugement sur la « non prise en compte » de sa demande en date des 20 et 21 février 2019 visant à mettre à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires sa demande de régularisation de travaux de la devanture de son commerce.

Il expose qu’il a fait réaliser courant 2018 devant l’entrée de sa boulangerie des travaux consistant en la pose de carrelage sur une dalle existante et l’installation d’une pergola, le tout sur des parties communes à usage privatif.

Il affirme que ces travaux respectent la destination de l’immeuble, ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires et ne compromettent pas la solidité de l’ouvrage ; que si la modification de l’aspect extérieur du bâtiment le contraignait à obtenir une autorisation, une régularisation a posteriori est possible. Il fait valoir qu’il a ainsi demandé par courriers des 20 et 21 février 2019 à faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la régularisation de sa situation, mais qu’il n’a pas été donné suite aux dits courriers.

Il considère que le syndicat des copropriétaires a ainsi commis une faute ; que la situation peut encore être régularisée et que c’est donc à tort qu’il a été condamné à démolir l’ouvrage.

La cour relève que l’intimé ne conteste pas avoir entrepris des travaux portant sur des parties communes de l’immeuble, fussent-elles à usage privatif, sans disposer pour ce faire de l’autorisation préalable des copropriétaires.

Le courrier du 20 février 2019 adressé au syndic, s’il mentionne pour objet une demande d’autorisation a posteriori de réalisation de travaux au sein de la copropriété, n’a pour objectif que d’informer le syndic des travaux réalisés et de ceux restant à effectuer, M. [H] se prévalant, au demeurant, par erreur, d’un article du règlement de copropriété relatif aux parties privatives de l’immeuble.

Celui du 21 février 2019, aux termes duquel il sollicite l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires prévue le lendemain de la ratification des « travaux de réhabilitation » de la devanture de son commerce, a été reçu le 25 février 2019, soit après la dite assemblée générale.

La faute imputée au syndicat des copropriétaires n’est donc pas établie.

Au demeurant, elle ne pourrait avoir pour effet d’effacer rétroactivement la violation de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 retenue à juste titre par le tribunal.

En l’absence de régularisation justifiée à ce jour, le jugement sera confirmé en ce qu’il a ordonné la démolition de l’ouvrage et ce, sous astreinte.

2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné M. [H] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Diamant plein sud la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles.

Succombant en son recours, M. [H] supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Par arrêt réputé contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe,

CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France du 22 mars 2022 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [W] [H] aux dépens d’appel.

Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,