République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 19/01/2023

N° de MINUTE : 23/83

N° RG 21/03719 – N° Portalis DBVT-V-B7F-TXHB

Jugement (N° 51-19-16) rendu le 11 Juin 2021 par le Tribunal paritaire des baux ruraux de Hazebrouck

APPELANTES

Madame [H] [D] épouse [V]

née le 04 Mai 1953 à [Localité 20] – de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 12]

Madame [Y] [D] épouse [M]

née le 28 Février 1955 à [Localité 20] – de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 14]

Madame [O] [D]

née le 27 Mars 1951 à [Localité 20] – de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentées par Me Vincent Bué, avocat au barreau de Lille

INTIMÉ

Monsieur [T] [B]

né le 14 Janvier 1988 à [Localité 17] – de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 13]

Représenté par Me Philippe Meillier, avocat au barreau d’Arras

DÉBATS à l’audience publique du 17 novembre 2022 tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié, magistrats chargés d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS Ismérie Capiez

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 19 janvier 2023 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Le 16 janvier 2009, une convention dénommée « promesse de bail » se présentant comme signée entre [N] [D], en qualité de futur bailleur, et M. [T] [B], en qualité de futur preneur, a été établie concernant les parcelles rurales définies de la manière suivante :

Parcelles sises sur le terroir d'[Localité 19] :

ZE [Cadastre 9] 1 ha 07 a

ZI [Cadastre 2] 93 ca

ZI [Cadastre 3] 2 ha 01 a 22 ca

Parcelles sises sur le terroir de [Localité 22] :

ZB [Cadastre 4] 1 ha 77 a

ZB [Cadastre 5] 26 ca

Cet acte énonçait que le preneur en la personne de Mme [P] [X] résiliait d’un commun accord dans le délai maximum de 3 mois le bail que son bailleur lui avait consenti pour les mêmes immeubles.

En effet, la promesse de bail concernait des parcelles qui étaient antérieurement incluses dans l’assiette de baux consentis les 8 et 14 mai 1981 par les époux [F] [D]-[N] [W] aux époux [X]-[B], oncle et tante de M. [T] [B], et intervenait dans le cadre de la cession de l’exploitation [X] à [T] [B].

Le 4 décembre 2010, un autre contrat nommé cette fois « bail à ferme » sur les mêmes parcelles et signé par les mêmes parties a été conclu.

Les parcelles ont été mises à la disposition de l’EARL [B] constituée entre [G] [B] [E], [T] [B], [L] [B] et [J] [B].

Le 6 mars 2018, Mme [N] [W] veuve [D] est décédée.

Un acte de notoriété a été établi le 28 juin 2028 par Maître [C], notaire associé à [Localité 24], à la suite de ce décès.

Il en résulte que [N] [W] était veuve non remariée de [K] [D] lui-même décédé le 5 février 1992 et qu’elle laissait trois filles issues de son mariage avec l’intéressé :

-Mme [H] [D] épouse [V] ;

-Mme [Y] [D] épouse [M] ;

-Mme [O] [D].

M. [T] [B] a reçu du notaire en charge de la succession une lettre datée du 26 mars 2018 par laquelle Maître [C] lui indiquait que les héritières, ayant à l’occasion de l’ouverture de la succession, découvert le bail en cause, contestaient la validité de ce dernier en ce que ce bail méconnaissait leurs droits de nu-propriétaires dès lors qu’elles n’y avaient pas consenti.

Le 17 septembre 2019, Mme [H] [V] née [D], Mme [Y] [M] née [D], Mme [O] [D] ont saisi la juridiction paritaire des baux ruraux d'[Localité 21] aux fins d’entendre notamment prononcer la nullité de la convention intitulée ‘bail à ferme’ du 4 décembre 2010 portant sur les parcelles sises à [Localité 19] cadastrées ZE [Cadastre 9], ZI [Cadastre 2] et sises à [Localité 22] cadastrées ZB [Cadastre 4] et ZB [Cadastre 5], en conséquence prononcer la résiliation de cette convention de bail et ordonner l’expulsion de M. [B].

Après échec de la tentative de conciliation, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement.

Suivant jugement en date du 11 juin 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de la procédure antérieure au jugement et du dernier état des demandes et moyens des parties, le tribunal paritaire des baux ruraux d’Hazebrouck a :

– débouté Mme [O] [D], Mme [H] [V] née [D] et Mme [Y] [M] née [D] de l’ensemble de leurs demandes ;

– débouté M. [T] [B] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné les demanderesses aux dépens.

Mme [O] [D], Mme [H] [V] née [D] et Mme [Y] [M] née [D] ont relevé appel de ce jugement par lettre recommandée adressée au secrétariat-greffe de la cour portant la date d’expédition du 30 juin 2021, lettre émanant de leur conseil .

*******

Les parties ont été régulièrement convoquées devant cette cour par lettre recommandée avec accusé de réception.

Après renvoi, l’affaire a été retenue lors de l’audience du 17 novembre 2022.

Lors de l’audience, les parties appelantes, représentées par leur conseil, soutiennent les conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe par lesquelles elles demandent à cette cour de :

Au visa de l’article 595 alinéa 4 du code civil, des articles 1709, 1719, 1728, 1144, 2224 et de l’ancien article 1304 du code civil ainsi que des articles L.411-1 et L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

– réformer partiellement le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Hazebrouck du 11 juin 2021 (RG 51-19-16) en ce qu’il :

– déboute Mme [O] [D], Mme [H] [V], née [D] et Mme [Y] [M] née [D] de l’ensemble de leurs demandes, – condamne Mme [O] [D], Mme [H] [V], née [D] et Mme [Y] [M] née [D] aux entiers dépens ;

Statuant à nouveau :

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

– prononcer la nullité de la convention de bail à ferme du 4/12/2010 portant sur les

parcelles cadastrées :

[Localité 19]

ZE [Cadastre 9] 29 a 53 ca

ZI [Cadastre 2] 78 a 40 ca

ZI [Cadastre 3] 2 ha 01 a 22 ca

Lynde

ZB [Cadastre 4] 34 a 20 ca

ZB [Cadastre 5] 1 ha 43 a 06 ca

En conséquence,

– prononcer la résiliation de la convention de bail à ferme du 4 décembre 2010 entre M. [T] [B] et feue [N] [D] [W] ;

– dire M. [T] [B] et toute personne physique ou morale de son chef, sans droit ni titre, sur les parcelles cadastrées :

[Z]

ZE [Cadastre 9] 29 a 53 ca

ZI [Cadastre 2] 78 a 40 ca

ZI [Cadastre 3] 2 ha 01 a 22 ca

Lynde

ZB [Cadastre 4] 34 a 20 ca

ZB [Cadastre 5] 1 ha 43 a 06 ca

– ordonner l’expulsion de ces parcelles de M. [T] [B] et de toute personne morale ou physique de son chef dans les 2 mois du jugement à intervenir sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard passé ce délai durant 3 mois renouvelable ;

– condamner M. [T] [B] à payer à Mme [H] [V], née [D], Mme [Y] [M] née [D], Mme [O] [D] une somme de 4849, 81 euros relativement à l’occupation des parcelles en cause pour les années :

Année 2017 : 810.22 euros

Année 2018 : 810. 22 euros x (-) 3.04% = 785,59

Année 2019 : 785.59 euros x 1.66 % = 798,63

Année 2020 : 798.63 euros x 0.55% = 803,02

Année 2021 : 803.02 euros x 1.09% = 811,77

Année 2022 : 811.77 euros x 3.55% = 840.59

– condamner M. [T] [B] à payer à Mme [H] [V] née [D], Mme [Y] [M] née [D], Mme [O] [D] une indemnité d’occupation annuelle à 1 681,18 euros à compter de l’année culturale 2022/2023 jusqu’à complète libération des lieux ;

– dire que la juridiction paritaire des baux ruraux se réserve le droit à la liquidation de l’astreinte définitive ainsi prononcée ;

– condamner M. [T] [B] à payer à Mme [H] [V], née [D], Mme [Y] [M] née [D], Mme [O] [D] une somme de 4340.41 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [B] aux dépens de première instance et d’appel.

M. [T] [B], représenté par son conseil, soutient ses conclusions déposées lors de l’audience et dûment visées par le greffe et par lesquelles il demande à cette cour de :

Au visa de l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime,

– confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

en conséquence,

– débouter Mesdames [O], [Y] et [H] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;

– condamner solidairement les mêmes à payer à M. [T] [B] la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE

Il résulte de l’examen des pièces produites et notamment de l’attestation immobilière établie par Maître [A] [I], notaire à [Localité 24] le 15 septembre 1993 suite au décès de [F] [D] survenu le 5 février 1992 et des pièces afférentes aux opérations de remembrement ayant concerné les parcelles en cause que le statut des terres objet des conventions litigieuses est le suivant :

– s’agissant de la parcelle ZE [Cadastre 9] sise à [Adresse 18] : cette dernière d’une superficie de 29 a 53 ca a fait l’objet d’une attribution après remembrement et ce en remplacement de plusieurs parcelles dont la parcelle A [Cadastre 7] d’une superficie de 32 a 44 ca, ces parcelles ayant fait partie de la communauté ayant existé entre [F] [D] et [N] [W] ;

– s’agissant de la parcelle ZI [Cadastre 2] sise à [Adresse 18] : cette dernière d’une superficie de 78 a 40 ca a fait l’objet d’une attribution après remembrement et ce en remplacement de différentes parcelles dont la parcelle A [Cadastre 11] d’une superficie de 46 a 94 ca, ces parcelles ayant également fait partie de la communauté ayant existé entre [F] [D] et [N] [W] ;

– s’agissant de la parcelle ZI [Cadastre 3] sise à [Adresse 18] : cette dernière d’une superficie de 2 ha 01 a 22 ca a fait l’objet d’une attribution après remembrement et ce en remplacement de diverses parcelles qui appartenaient toutes en propre à feu [F] [D] ;

– s’agissant de la parcelle ZB [Cadastre 4] sise à [Adresse 23] : cette dernière d’une superficie de 34 a 20 ca a fait l’objet d’une attribution après remembrement et ce en remplacement de la parcelle ZB [Cadastre 16] d’une superficie de 46 a 00 ca , cette parcelle ayant fait partie de la communauté [D]-[W] ;

– s’agissant de la parcelle EB [Cadastre 5] sise à [Adresse 23] : cette dernière d’une superficie de 1 ha 43 a 06 ca a fait l’objet d’une attribution après remembrement et ce en remplacement de diverses parcelles qui appartenaient en propre à feu [F] [D].

Il sera observé à titre liminaire que les superficies telles que reprises dans les conventions litigieuses sont différentes de celles exposées ci-dessus, étant précisé que les parties appelantes ont repris dans le dispositif de leurs écritures les superficies reprises ci-dessus.

Il convient par ailleurs de conclure de l’ensemble des éléments sus-exposés que pour chacune des parcelles faisant l’objet du bail litigieux, les trois filles du couple [D]-[W] avaient en 2010 des droits en nue-propriété, selon les cas à hauteur de la moitié (pour les parcelles provenant de la communauté [D]-[W]) ou à hauteur de la totalité (pour ce qui concerne les parcelles appartenant en propre à feu [F] [D]), leur permettant sur le principe de se prévaloir des dispositions de l’article 595 alinéa 4 du code civil, au-delà des règles propres au statut de l’indivision prévoyant l’unanimité pour les actes de disposition qui incluent l’octroi d’un bai rural sur une parcelle agricole.

L’article 595 alinéa 4 du code civil dispose que :

‘L’usufruitier ne peut sans le concours du nu-propriétaire donner à bail un fonds rural. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier ne peut passer seul un tel acte qu’avec une autorisation de justice’.

Le bail consenti par l’usufruitier seul est nul à l’égard du nu-propriétaire et celui-ci peut en poursuivre la nullité sans qu’il lui soit besoin au demeurant d’attendre la fin de l’usufruit.

Il y a lieu de constater à titre liminaire que la prescription quinquennale n’a pas été soulevée en l’espèce par M. [T] [B], lequel n’a pas notamment soutenu que les appelantes auraient eu connaissance de l’existence du bail litigieux plus de cinq années avant l’introduction de la présente instance.

Sur le fond, M. [T] [B] fait valoir que tant ses oncle et tante, les époux [X], que lui-même ignoraient l’essentiel de la vie de feue [N] [W], que lui-même n’était qu’âgé de 4 ans lors du décès du conjoint de cette dernière et qu’il ignorait donc en conséquence que d’autres personnes étaient susceptibles d’avoir des droits sur les parcelles données à bail par [N] [W].

Il fait observer que lors de la signature de l’acte, Mme [W] n’a aucunement précisé qu’elle intervenait en qualité de simple usufruitière des terres ou comme titulaire de l’entière propriété sur ces dernières et qu’il n’avait en conséquence, lors de la signature de l’acte, aucune raison de douter de la qualité de sa co-contractante alors que lui-même non plus que ses parents n’ont jamais eu de relations qu’avec Mme [D], précisant que les fermages ont toujours été payés à Mme [D] que ce soit par ses oncle et tante, les époux [X] qui, ont cédé leur exploitation, ou par ses propres parents puis sa mère avant que cette dernière n’acquiert les parcelles objet d’un bail du 15 décembre 1992 .

Il ajoute que Mme [W] était parfaitement en mesure de gérer ses affaires et qu’elle n’a jamais fait état devant lui d’une réserve quant à la réalité de ses droits sur les terres.

Il se prévaut en conséquence de la propriété apparente et d’une erreur invincible qui fait que ses droits ne peuvent être remis en cause et précise que de multiples raisons peuvent justifier qu’une femme seule et veuve puisse contracter sans que l’on ait à douter de sa qualité à le faire.

Il ajoute que le fait qu’il ait mis les terres à disposition d’une société n’a aucun lien avec la connaissance qu’il pouvait avoir de sa co-contractante lors de la signature du bail.

Il soutient enfin que la demande des appelantes n’est fondée que sur le désir de ces dernières de lui vendre les parcelles litigieuses pour un prix élevé.

Cependant, il est de principe que pour pouvoir invoquer de manière utile la notion de propriété apparente, le preneur doit apporter la preuve de sa bonne foi et de l’erreur commune qu’il a commise et des circonstances qui lui permettaient de se dispenser de prendre des renseignements sur la situation réelle de son bailleur. Une telle exigence est fondée sur la nécessité de respecter pleinement le but poursuivi par l’article 595, alinéa 4 qui doit permettre au nu-propriétaire de réintégrer la maîtrise totale de son bien lors de la consolidation de ses droits. Il est donc logique qu’un preneur ne puisse invoquer trop facilement la théorie de l’apparence et s’en prévaloir sur le seul motif que le bailleur n’a pas fait état des droits sur l’immeuble susceptibles d’être détenues par d’autres personnes.

En l’espèce, il convient d’observer que l’acte litigieux prévoit la mention s’agissant du bailleur de ce qu’il intervient en qualité de propriétaire ou indivisaire, usufruitière et nu-propriétaire, mention qui n’a pas été renseignée par [N] [W] qui n’a pas barré les catégories auxquelles sa situation ne correspondait pas et n’a pas par ailleurs inscrit elle-même aucune mention complémentaire de sa main.

La mention du bail qui invitait ainsi à préciser le statut juridique des parcelles en cause aurait dû être de nature à alerter le preneur sur le fait que la nature des droits de Mme [N] [W] détenait sur les parcelles concernées étaient susceptibles d’avoir son importance pour la validité du bail.

Il convient de relever par ailleurs que les oncle et tante de M. [T] [B], les époux [X]-[B] ont été les locataires des époux [D]-[W] au titre de baux ruraux consentis par ces derniers les 8 mai 1981 et 14 mai 1981 lesquels baux incluent les parcelles objet du présent litige et que c’est dans le cadre de la cession de l’exploitation [X] à leur neveu que M. [T] [B] s’est prévalu du bail consenti par Mme [W] . Par ailleurs les parents de M. [T] [B] étaient eux-mêmes locataires de Mme [N] [W]. Il s’ensuit alors par ailleurs qu’il apparaît peu probable que M. [T] [B] n’ait pas été mis au courant de ce que la situation familiale de Mme [W] pouvait impliquer la présence d’un conjoint certes prédécédé mais susceptible d’avoir eu des droits sur les terres et de descendantes, certes non candidates a priori à une reprise pour exploitation des terres de leurs parents mais susceptibles d’avoir des droits sur ces mêmes terres, et ce dans un milieu rural où les personnes sont proches les unes des autres’

Par ailleurs, le fait que les parcelles litigieuses figurent sur le relevé d’exploitation de L’EARL [B] de 2010 et 2011 comme étant la propriété de [N] [W] n’est pas un élément en faveur de la notion de propriété apparente puisque ces relevés d’exploitation sont établis sur la base même des éléments transmis par M. [T] [B] et notamment du bail rural signé par [N] [W].

En tout état de cause, M. [T] [B] ne justifie pas de ce que les circonstances de la cause caractérisent l’erreur invincible concernant la réalité des pouvoirs de sa co-contractante faute pour lui d’avoir fait des recherches pour déterminer le statut des terres en cause.

Il convient dès lors par la cour, par réformation du jugement entrepris, de prononcer l’annulation de la convention litigieuse avec toutes conséquences de droit.

Dès lors que la convention est déclarée nulle, la demande en résiliation est sans objet.

Il y a lieu dès lors pour la cour d’ordonner l’expulsion de M. [T] [B] occupant sans droit ni titre et celle de tous occupants de son chef des parcelles sises à [Z] cadastrées ZE [Cadastre 9] , ZI [Cadastre 2] et ZI [Cadastre 3] et sises à [Localité 22] cadastrées ZB [Cadastre 4] et ZB [Cadastre 5] suivant les modalités énoncées au présent dispositif et ce sous astreinte.

Il n’y a pas lieu cependant pour la cour de se réserver le contentieux de la liquidation de ladite astreinte.

En l’absence d’autres éléments, et étant précisé que M. [B] ne soutient pas avoir réglé de sommes pour les années considérées, et qu’il résulte d’une attestation de Maître [C], notaire à Renescureil qu’aucune somme n’a été réglée pour le compte de la succession pour les années 2017 à 2020 incluse, il convient de fixer l’indemnité d’occupation par référence au fermage qui était réglée par M. [B] à Mme [W] à savoir de la manière suivante :

Année 2017 : 810, 22 euros

Année 2018 : 810, 22 euros x (-) 3.04% = 785,59

Année 2019 : 785, 59 euros x 1.66 % = 798,63

Année 2020 : 798, 63 euros x 0.55% = 803,02

Année 2021 : 803, 02 euros x 1.09% = 811,77

Année 2022 : 811, 77 euros x 3.55% = 840.59

Soit une somme totale de 4849,82 euros

Il convient dès lors de condamner M. [T] [B] au paiement de la somme de 4849,82 euros comme demandé à titre d’indemnité d’occupation pour la période allant de l’année 2017 incluse à l’année 2022 incluse.

L’indemnité d’occupation sera fixée à un montant de 900 euros par an à compter de 2023 jusqu’à parfaite libération des lieux et M. [T] [B] sera condamné en tant que de besoin au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

M. [T] [B] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile comme indiqué au présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

Prononce, avec toutes conséquences de droit, la nullité de la convention de bail à ferme signée le 4 décembre 2010 entre feue [N] [W] et M. [T] [B] portant sur les parcelles sises à [Z] cadastrées ZE [Cadastre 9] , ZI [Cadastre 2] et ZI [Cadastre 3] et sises à [Localité 22] cadastrées ZB [Cadastre 4] et ZB [Cadastre 5] ;

Ordonne, comme conséquence de la nullité ainsi prononcée, l’expulsion de M. [T] [B] et celle de tous occupants de son chef des parcelles sises à [Z] cadastrées ZE [Cadastre 9] , ZI [Cadastre 2] et ZI [Cadastre 3] et sises à [Localité 22] cadastrées ZB [Cadastre 4] et ZB [Cadastre 5] si nécessaire avec le concours de la force publique ;

Dit qu’à défaut de libération volontaire des parcelles susdites par M. [B] dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt, il y sera contraint, passé ce délai de trois mois, sous astreinte provisoire de 40 euros par jour courant pendant une durée de trois mois, passé lequel délai il devra être à nouveau

statué ;

Dit n’y avoir lieu pour la cour de se réserver le contentieux de l’astreinte ainsi prononcée ;

Condamne M. [T] [B] au paiement de la somme de 4849,82 euros à titre d’indemnité d’occupation des parcelles pour la période allant de l’année 2017 incluse à l’année 2022 incluse

Dit que l’indemnité d’occupation est fixée à 900 euros par an à compter de 2023 jusqu’à la parfaite libération des lieux et condamne en tant que de besoin M. [T] [B] à payer ladite indemnité d’occupation à Mme [H] [D] épouse [V], Mme [Y] [D] épouse [M], et Mme [O] [D] ;

Condamne M. [T] [B] aux dépens de première instance et d’appel ;

Le condamne à payer à Mme [H] [D] épouse [V], Mme [Y] [D] épouse [M], et Mme [O] [D] une indemnité de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

Le greffier

Ismérie CAPIEZ

Le président

Véronique DELLELIS