ARRET N°28

FV/KP

N° RG 22/00148 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GOPW

[C]

C/

[Adresse 5]

[X]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JANVIER 2023

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/00148 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GOPW

Décision déférée à la Cour : jugement du 15 décembre 2021 rendu(e) par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9].

APPELANTE :

Madame [J] [C]

née le 08 Mars 1976 à MANS (72)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Ayant pour avocat plaidant Me Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS.

INTIMES :

Madame [M] [D] épouse [X]

née le 23 Août 1979 à [Localité 7] (76)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Louis BELOT de la SCP BELOT-MARRET-CHAUVIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

Monsieur [I] [X]

né le 09 Juillet 1975 à [Localité 8] (44)

[Adresse 2]

[Localité 4]

Ayant pour avocat plaidant Me Jean-Louis BELOT de la SCP BELOT-MARRET-CHAUVIN, avocat au barreau de DEUX-SEVRES.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Novembre 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Fabrice VETU, Conseiller

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

– Signé par Monsieur Claude PASCOT, Président, et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE:

Le 03 mars 2019, Monsieur [I] [X] et Madame [M] [D] épouse [X] (les époux [X]) ont conclu avec Madame [J] [C] un contrat de bail d’habitation pour un loyer mensuel révisable de 900 €, sans provision sur charges, avec versement d’un dépôt de garantie de 900 €. Un état des lieux d’entrée photographique a été effectué.

Le 23 février 2020, la résiliation du bail est intervenue. Une tentative de conciliation entamée par les époux [X] pour obtenir la restitution du dépôt de garantie a échoué.

Par acte d’huissier du 18 novembre 2020, les époux [X] ont fait assigner Mme [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort afin d’obtenir la restitution du dépôt de garantie, outre la majoration des 10% mensuels et l’indemnisation de leur trouble de jouissance. La date d’audience a été fixée au 20 octobre 2021.

Par jugement du 15 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Niort a statué ainsi :

-Déboute Mme [C] de sa demande en réparation en réparations locatives,

-Condamne Mme [C] à payer aux époux [X] la somme de 2.700 € au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré,

-Déboute les époux [X] de leur demande au titre du trouble de jouissance,

-Déboute Mme [C] de sa demande au titre de loyers impayés,

-Déboute Mme [C] de sa demande en réparation de son préjudice moral,

-Rejette le surplus des demandes,

-Condamne Mme [C] à payer aux époux [X] une somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne Mme [C] aux entiers dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 17 janvier 2022, Mme [C] a fait appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués contre :

-Madame [M] [D] épouse [X]

-Monsieur [I] [X]

Dans ses dernières conclusions RPVA du 10 octobre 2022, Mme [C] sollicite de la cour de :

Déclarer Mme [C] bien fondée en son appel,

Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Niort du 15 décembre 2021 en ce qu’il a :

– Débouté Mme [C] de sa demande en réparation locatives,

– Condamnée Mme [C] à payer aux époux [X] la somme de 2700 € au titre de la restitution du dépôt de garantie majoré,

– Débouté Mme [C] de sa demande en réparation de son préjudice moral,

– Rejeté le surplus de ses demandes,

– Condamné Mme [C] à payer aux époux [X] une somme de 1.200€ sur le fondement de l’article 700 du CPC,

– Condamné Mme [C] aux entiers dépens de l’instance,

– Rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Y faisant droit, statuant à nouveau,

Juger que Mme [C] était fondée à ne pas restituer aux époux [X] la somme de 900 € versée au titre du dépôt de garantie,

Condamner in solidum les époux [X] à payer à Mme [C] la somme totale de 37.03,65€ au titre des réparations locatives se décomposant comme suit:

– 2542,25€ au titre de la remise en état de la pergola,

– 480€ au titre du remplacement d’éléments de charpente,

– 300€ au titre de la perte de valeur d’un meuble,

– 183,40€ au titre de diverses réparations,

– 198€ au titre des améliorations qui devaient rester acquises au bailleur dont à déduire la somme de 900€ correspondant au dépôt de garantie,

-Condamner in solidum les époux [X] à payer à Mme [C] la somme de 1.000€ en réparation du préjudice moral qu’elle a subi,

Subsidiairement, si par impossible la Cour confirmait le jugement dont appel et entrait en voie de condamnation à l’encontre de Mme [C],

Accorder à Mme [C] un délai de grâce,

En tout état de cause,

Débouter les époux [X] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner in solidum les époux [X] à payer à Mme [C] la somme de 2.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner in solidum les époux [X] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions RPVA du 23 juin 2022, les époux [X] sollicitent de la cour de :

Vu les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil,

Vu les pièces versées aux débats,

– Confirmer le jugement rendu le 15 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Niort,

– Débouter Mme [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– Condamner Mme [C] à verser aux époux [X] une somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 novembre 2022. L’affaire a été évoquée à l’audience du 08 novembre, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demande au titre des réparations locatives

1. Selon l’article 3-2 de la loi n°89-462 en date du 06 juillet 1989 :

Un état des lieux est établi selon les modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties.

2. Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 9989, applicable à la cause, « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve quelles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Il est constant, en vertu de ces textes, que les locataires doivent répondre solidairement des dégradations résultant d’une comparaison entre l’état des lieux de rentrée et celui de sortie, sauf à ce qu’ils établissent qu’elles ne sont pas issues de leur fait.

3. S’agissant de la preuve d’un fait, l’article 9 du Code de procédure civile dispose qu’il appartient à chaque partie de prouver; conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

4. Mme [C] fait valoir qu’un état des lieux photographique a été réalisé le jour de l’entrée dans les lieux, soit le 24 mars 2019, conformément à ce qui a été convenu entre les parties et régularisé dans le contrat de bail à son article 2. Ainsi, un exemplaire de l’état des lieux sera remis à chaque partie.

Selon elle, une pré-visite à l’état des lieux de sortie a été réalisée le 08 février 2020 à la demande des époux [X].

A cette occasion, plusieurs désordres auraient été constatés tels que l’absence d’une poignée à la porte du placard de l’entrée, les fixations de l’abattant dans l’un des toilettes cassées, l’absence des plaques de plexiglas sur la pergola, le défaut d’entretien du carrelage de la terrasse, l’absence de deux arbustes sur la terrasse, un système d’ouverture latérale de la porte gauche du meuble dans la salle à manger ne fonctionnant plus, un pot dans l’entrée abîmé, des déformations sur le portail, une tondeuse ne démarrant plus, un ramonage de la cheminée non réalisé.

5. Selon l’appelante, un compte-rendu avec photographies aurait été rédigé à l’issue de cette pré-visite et M. [X] se serait engagé à procéder aux réparations.

Pourtant, explique Mme [C], lors de l’état des lieux de sortie, le 23 février 2020, les réparations n’avaient pas été effectuées de sorte qu’elle n’a pas restitué aux époux [X] leur dépôt de garantie ainsi que le lui permettaient les dispositions des articles 7 et 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

6. S’agissant de l’état des lieux de sortie, l’appelante explique que le premier juge s’est fondé sur une attestation de Mme [H], proche des locataires, de même que sur une mention ‘RAS’ et la signature de Mme [X], portées a posteriori sur l’attestation de fin de bail réalisée de sa main et précise que seul l’époux de cette dernière était présent ce jour-là.

Elle soutient encore que cette photocopie de l’attestation de fin de bail a été produite le jour de l’audience et qu’en dépit de trois sommations de communiquer en cause d’appel, l’original n’a toujours pas été produit.

7. Les époux [X] objectent que la bailleresse ne rapporte pas davantage la preuve que le document établi de sa main serait un faux ou porterait des mentions ne figurant pas sur l’original dès lors qu’ils produisent la copie numérisée de l’original certifiée conforme.

Les intimés font valoir en outre que la mention « Etat des lieux fait ‘ RAS » est corroborée par les autres éléments du dossier, notamment, un SMS de M. [C] daté du 27 février 2020 aux termes duquel il est noté ‘Ceci clos les remarques faites lors de la pré-visite d’état des lieux de sortie et valide le constat RAS d’état des lieux de votre sortie de votre location’.

8. La cour relève que les attestations des témoins de Mme [H] et de M. [V] [X], père d’un des locataires, respectivement réalisées les 02 et 07 février 2021, ne comportent aucune indication sur la date de sortie effective des lieux de sorte qu’ils n’apportent aucun élément probant sur l’état les lieux loués le 20 février 2020, date de remise des clefs.

9. Toutefois, les intimés produisent aux débats un SMS daté du 27 février 2020, dont il n’est pas contesté qu’il émane de M. [C], aux termes duquel ce dernier n’entend plus se prévaloir des remarques réalisées lors de la pré-visite des lieux et valide, dès lors, lors l’état des lieux de sortie, le constat d’une absence de dégradation nécessitant des réparations locatives.

10. Ces éléments apportent suffisamment la preuve, d’une part, que cet état des lieux de sortie portait dès l’origine la mention ‘RAS’, d’autre part, que les demandes formées au titre des dégradations et/ou réparations locatives ne sont pas fondées.

11. Il s’ensuit que la décision sera confirmée de ce chef.

Sur la restitution du dépôt de garantie

12. Sur ce point, la cour relève que les parties ne font que reprendre leurs prétentions et leurs moyens de première instance.

13. En l’absence d’élément nouveau à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, constatant qu’aucune preuve des dégradations n’était rapportée, a condamné Mme [C] a restituer ce dépôt de garantie majorée de 10% du montant de loyer pour chaque mois de retard.

14. Il convient en conséquence de confirmer la décision déférée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts

15. Il résulte des dispositions de l’article 1240 du Code civil que ‘tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer’.

En vertu de ce texte, toute personne justifiant d’un préjudice moral et d’un préjudice en lien avec ce dommage peut prétendre à des dommages et intérêts.

16. L’appelante fait valoir qu’elle a été profondément affectée en constatant les désordres au sein de sa propriété, d’autant que cette maison constituait auparavant son propre domicile.

17. Les intimés répliquent que Mme [C] a l’audace de réclamer une somme de 1.000€ en réparation de son préjudice moral pour des prétendus désordres dont l’existence n’est pas établie et alors même que ce sont les époux [X] qui ont dû subir des troubles de jouissance.

18. La cour observe que si aucun trouble de jouissance n’a été mis à la charge du bailleur par le premier juge et que cette prétention n’est d’ailleurs pas reprise en cause d’appel par les intimés, il n’en demeure pas moins que l’appelante échoue à apporter la preuve de l’existence de désordre de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’un dommage.

19. La demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement

20. L’article 1343-5 du Code civil dispose que :

‘Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment’.

21. Mme [C] fait valoir que depuis une décision de la commission de surendettement des particuliers des Deux-[Localité 10] datée du 16 octobre 2020, elle bénéficie d’un plan et que placée en arrêt de travail longue maladie depuis le 18 janvier 2021, elle ne peut aucunement rembourser la somme de 2.700 €, étant précisé qu’elle n’est propriétaire d’aucun bien immobilier autre que la maison qu’elle louait et située [Adresse 1]), laquelle figure dans le plan en tant que bien sous le régime de l’accession à la propriété.

22. Les époux [X] s’opposent à cette demande en faisant valoir que :

– Mme [C] ne réside pas dans les Deux-[Localité 10] mais à [Localité 6] (91) ;

– Mme [C] admet elle-même qu’elle est propriétaire d’un bien immobilier or, ce bien immobilier ne constitue pas sa résidence principale puisqu’elle l’a donné à bail et elle en retire des revenus locatifs ;

– Mme [C] a déposé un dossier de surendettement en omettant manifestement de signaler qu’elle est gérante associée de deux sociétés civiles immobilières denommées BATIR et FKSO et qu’elle était également à la tête d’une EURL HORIZON qui est une agence de publicité.

Enfin, les intimés exposent que Mme [C] n’a pas versé le moindre centime d’euro depuis le jugement de première instance, de sorte qu’elle a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de grâce de 10 mois.

23. La cour observe que Mme [C] n’apporte aucun élément sur sa situation financière et qu’elle sollicite en outre un délai de grâce sans en expliquer les contours et ses modalités.

24. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les frais de procès

25. Il apparaît équitable de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

26. Mme [C], qui échoue en ses prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Niort daté du 15 décembre 2021,

Y ajoutant,

Rejette la demande de délai de paiement présentée par Madame [J] [C],

Dit n’y avoir application aux dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [J] [C] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,