1ère Chambre

ARRÊT N° 46/2023

N° RG 20/06043 – N° Portalis DBVL-V-B7E-REXK

M. [Y] [R]

C/

M. [V] [F] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 FEVRIER 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 décembre 2022 devant Madame Aline DELIÈRE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 février 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [Y] [R]

né le 16 Décembre 1949 à [Localité 10] (29)

[Adresse 9]

[Localité 10]

Représenté par Me Christine LE GUILLOU, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉ :

Monsieur [V] [F] [J]

né le 23 Mars 1963 à [Localité 11] (69)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représenté par Me Laetitia DEBUYSER de la SCP DEBUYSER/PLOUX, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE

Le 28 novembre 2015, M. [V] [J] a acquis de M. [Y] [R] et de M. [I] [R] une maison d’habitation située [Adresse 1], à [Localité 10] (29), cadastrée section ZW n°s [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Les parcelles ZW n°s [Cadastre 2] et [Cadastre 5], qui appartiennent à M. [Y] [R], sont contiguës à ces parcelles. Il y est construit une maison et un garage.

L’acte stipule, en page 13, sous l’intitulé «’Charges et conditions’»’: « M. [Y] [R] a pour projet la construction d’un garage attenant à son garage actuel d’une hauteur d’environ 5,50 mètres – 6 mètres, avec une toiture à deux pans en ardoises.

L’acquéreur s’engage à fermer la fenêtre en pignon du garage, donnant sur la parcelle ZW [Cadastre 5], soit par des parpaings ou un verre opaque.’»

M. [J] n’ayant pas fermé la fenêtre en pignon de son garage, M. [R] a posé sur son fonds une palissade obturant totalement l’ouverture.

Le 12 avril 2016, M. [R] a déposé une déclaration préalable de travaux portant sur la construction d’un garage accolé au garage déjà construit sur sa parcelle ZW [Cadastre 2]. Par arrêté du 21 avril 2016, le maire de la commune de [Localité 10] a autorisé la construction sous réserve de respecter les prescriptions suivantes’: poser une couverture en ardoises naturelles de schiste, recueillir les eaux pluviales sur le terrain construit.

Les relations de M. [R] et M. [J] sont devenues conflictuelles à la suite de la pose de la palissade et de la construction du garage. Une tentative de conciliation devant le conciliateur de justice a été engagée courant 2017, en vain.

M. [J] a mandaté un huissier de justice, qui dans un procès-verbal de constat dressé le 15 février 2019, expose que la hauteur, du sol au faîtage du toit du garage nouvellement construit, est de 7,20 mètres et que depuis la fenêtre de la cuisine du rez-de-chaussée et de la fenêtre droite de l’étage de la maison de M. [J] la vue est limitée, en particulier sur le phare de Penmarc’h.

Le 22 février 2019, M. [R] a déposé une demande de déclaration préalable de travaux portant sur la régularisation de la création d’un plancher au dessus du garage existant dont la construction a été autorisée le 21 avril 2016.

Le 29 octobre 201,9 M. [J] a assigné M. [R] devant le tribunal de grande instance de Quimper afin qu’il soit condamné à enlever la palissade et des caméras de surveillance, à réduire la hauteur du garage et à lui payer des dommages et intérêts.

Par jugement du 24 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Quimper a’:

-condamné M. [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans les trois mois suivant la signification de la décision à :

*enlever la palissade placée devant la fenêtre du pignon de la maison de M. [J], au niveau du garage de ce dernier,

*abaisser la hauteur de son garage à une hauteur comprise entre 5,50 mètres et 6 mètres, conformément à l’acte de vente notarié du 28 novembre 2015,

-condamné M. [R] à payer à M. [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

-débouté M. [J] de sa demande d’enlèvement ou de déplacement des caméras de vidéo surveillance appartenant à M. [R],

-condamné M. [J] à obturer définitivement la fenêtre de son pignon conformément à l’acte de vente notarié du 28 novembre 2015, en remplaçant cette fenêtre soit par des parpaings scellés, soit par une paroi en verre opaque qui ne peut s’ouvrir, sous 30 jours à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

-débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts,

-débouté M. [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [R] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de constat d’huissier, ainsi qu’à verser à M. [J] une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Le 9 décembre 2020, M. [R] a fait appel de l’ensemble des chefs du jugement à l’exception de ceux déboutant M. [J] de sa demande d’enlèvement ou de déplacement des caméras de vidéo surveillance et le condamnant à obturer définitivement la fenêtre de son pignon.

Le 11 décembre 2020, M. [J] a remplacé la fenêtre du garage par une paroi fixe en carreaux de verre opaque.

Par ordonnance de référé du 9 février 2021, le magistrat délégué par le premier président de la cour d’appel a rejeté la demande de M. [R] d’arrêt de l’exécution provisoire et l’a condamné à payer à M. [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 octobre 2021, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande d’expertise formée par M. [R] aux fins de mesurer la hauteur du garage et déterminer les conséquences sur la vue depuis le fonds de M. [J], et l’a condamné à payer à M. [J] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 17 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé.

Il demande à la cour de’:

-réformer le jugement des chefs dont il a été fait appel,

-débouter M. [J] de ses demandes,

-le condamner à lui payer la somme d’un euro de dommages et intérêts,

-le condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel et à lui payer la somme de 4576 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [J] expose ses moyens et ses demandes dans ses dernières conclusions déposées au greffe et notifiées le 8 mars 2021, auxquelles il est renvoyé.

Il demande à la cour de’:

-confirmer le jugement

-débouter M. [R] de ses demandes,

-subsidiairement, si la cour n’ordonnait pas la démolition des ouvrages, condamner M. [R] à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts compte-tenu de la moins value imposée à sa maison et du trouble du voisinage provoqué,

-condamner M. [R] aux entiers dépens, y compris la somme de 336,09 euros au titre du constat d’huissier, et à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1) Sur les demandes au titre de l’obturation de l’ouverture du pignon du garage de M. [J]

M. [J] n’a pas fait appel incident du chef du jugement qui le condamne à obturer définitivement la fenêtre de son pignon conformément à l’acte de vente notarié du 28 novembre 2015. Il a exécuté cette condamnation le 11 décembre 2020.

M. [R] ne conteste pas avoir posé une palissade en bois, sur son terrain, à quelques centimètres de l’ouverture litigieuse que M. [J] s’était engagé à obturer, de telle sorte que cette ouverture était entièrement obstruée.

Les dates de pose et d’enlèvement de la palissade sont inconnues. Le courrier de mise en demeure émanant de M. [J] que M. [R] verse à la procédure n’est pas daté mais il en ressort qu’il a été envoyé avant le 31 juillet 2018. Par ailleurs dans ses conclusions du 17 novembre 2022 M. [R] ne déclare pas avoir enlevé la palissade, alors même que M. [J] a obturé de façon définitive l’ouverture depuis le 11 décembre 2020.

La pose de la palissade a privé le garage de M. [J], dans lequel il a installé un atelier, ainsi qu’il ressort du constat d’huissier du 15 février 2019, de lumière naturelle.

M. [R] ne peut invoquer les dispositions des articles 676, 677 et 544 du code civil pour affirmer qu’il avait le droit de poser la palissade litigieuse. En effet celle-ci a eu pour effet de priver totalement de lumière naturelle le garage, alors qu’il résultait de l’accord des parties que M. [J] devait fermer l’ouverture existante, à son choix avec des parpaings ou en posant une paroi opaque, et qu’il avait donc le choix de conserver l’éclairage naturel préexistant, à partir du moment où l’ouverture était définitivement condamnée. Dès lors, il ressort de l’accord des parties qu’elles avaient écarté les dispositions des articles 676 et 677 du code civil sur les jours dormants qui ne peuvent, au rez-de-chaussée être établis qu’à une hauteur de 2,60 mètres du plancher.

En posant la palissade M. [R] a agi fautivement et engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, ce fondement ressortant des motifs retenus par le tribunal au 2° du jugement.

M. [R] ne justifie pas avoir retiré la palissade litigieuse.

En conséquence, le jugement sera confirmé pour avoir condamné M. [R] à retirer la palissade, sous astreinte, et pour l’avoir condamné à payer des dommages et intérêts.

Le tribunal a condamné M. [R] à payer à M. [J] la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi causé à la fois par la pose de la palissade et par la privation de la vue sur mer en raison de la hauteur du garage excédant la hauteur indiquée dans l’acte de vente du 28 novembre 2015.

La cour estime que le montant des dommages et intérêts, au regard du préjudice subi, soit la privation de lumière naturelle dans un local servant de garage et d’atelier, donc disposant d’un éclairage artificiel, pendant au moins quatre années, doit être fixé, après infirmation du jugement, à la somme de 2000 euros.

2) Sur les demandes au titre de la hauteur du garage

Dans l’acte de vente du 28 novembre 2015 M. [R] a déclaré’: «’M. [Y] [R] a pour projet la construction d’un garage attenant à son garage actuel d’une hauteur d’environ 5,50 mètres – 6 mètres, avec une toiture à deux pans en ardoises.’»

M. [J] ne soutient pas que cette clause constitue au profit de son fonds une servitude, notamment une servitude «’non altius tollendi’». Il soutient que M. [R] s’est engagé à limiter la hauteur de sa construction, alors qu’elle était déterminante quand il a acquis sa propriété. Pour autant il ne conclut pas à la résolution de la vente.

La hauteur du garage au faîtage est de 7,30 mètres, ainsi qu’il ressort des plans dressés le 25 février 2021 par M. [W] [C], géomètre-expert mandaté par M. [R] pour donner son avis sur l’impact de la construction du garage sur la vue depuis la propriété de M. [J].

Il n’est pas contesté que cette hauteur est plus importante que celle annoncée dans l’acte du 28 novembre 2015.

Le tribunal a retenu que M. [J] a acquis sa propriété pour bénéficier de la vue sur la mer, en particulier sur le phare de Penmarc’h, que l’acte de vente a prévu que la hauteur du garage à construire devait être limitée à 6 mètres et que la violation de cette clause a causé un préjudice à M. [J], réparable par la réduction de la hauteur de la construction. Il a ainsi retenu la responsabilité contractuelle de M. [R].

L’article 1112-2 alinéa 1 du code civil sur les négociations contractuelles dispose que celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son co-contractant.

M. [R] soutient que c’est pour remplir son obligation d’information qu’il a déclaré la construction prochaine de son garage en précisant la hauteur. Il est engagé par ce qu’il a déclaré dans la mesure où M. [J] s’attendait à ce que la hauteur du garage ne dépasse pas 6 mètres.

Pour autant la violation de son engagement par M. [R] n’appelle une sanction que s’il est établi qu’elle a causé un préjudice à M. [J].

Il sera rappelé que celui-ci n’a pas agi en résolution de la vente, ce qui relativise l’importance que la hauteur de la construction a pu avoir dans sa décision d’acheter sa propriété. Il ne s’agissait pas d’un élément essentiel dont dépendait son consentement.

Pour démontrer son préjudice, résultant de la perte d’une partie de la vue sur mer, M. [J] produit le constat d’huissier dressé le 15 février 2019. L’huissier indique que la vue depuis la fenêtre de la cuisine de M. [J] a été limitée, ce qui est évident, en raison de la construction. Il ressort ainsi des photographies prises par l’huissier que c’est le garage lui-même qui masque partiellement la vue. Si la hauteur du garage avait été moindre, la vue aurait été masquée presque de la même façon’; seule une petite partie du ciel aurait été davantage visible.

M. [J] n’a versé à la procédure aucune pièce établissant quelle était l’ampleur de la vue sur mer avant l’édification de second garage. Il ne conteste pas non plus que le phare de Penmarc’h est à une distance de 22 kms de la côte, de telle sorte qu’il n’est que difficilement visible depuis sa propriété.

Par contre il ressort du rapport et des plans de M. [C] que la surélévation de 1,30 mètre n’a pas d’impact, depuis le centre des fenêtres Ouest du rez-de-chaussée et du premier étage de la maison de M. [J], sur la vue du phare de Penmarc’h, au niveau de sa lanterne. La vue sur le phare reste masquée par le garage lui-même, même si sa hauteur est réduite à 6 mètres.

La conséquence résultant du non respect par M. [R] de la hauteur du garage, qui est situé à plus de 20 mètres de la maison de M. [J], est donc limitée à une perte de vue d’une portion réduite du ciel.

Dans ces conditions, c’est à tort et de façon disproportionnée que le tribunal a ordonné la réduction de la hauteur du garage. Après infirmation du jugement, la demande de M. [J] de réduction de la hauteur du garage sera rejetée.

M.[J] forme une demande subsidiaire de dommages et intérêts, fondée sur la violation de son engagement contractuel par M. [R]. Il invoque un trouble de jouissance, réparé à hauteur de 10 000 euros par le tribunal, comprenant également le préjudice résultant de la pose de la palissade.

Au regard des éléments de l’espèce, rappelés ci-dessus, et du caractère limité du préjudice subi par M. [J] au titre de la perte de jouissance de la vue, il lui sera alloué la somme de 1500 euros de dommages et intérêts.

3) Sur la demande de dommages et intérêts au titre du trouble anormal du voisinage

M. [J] invoque, si la cour ne confirme pas le chef du jugement ordonnant d’abaisser la hauteur du garage, un trouble anormal du voisinage et la moins-value apportée à sa maison.

Il ne développe pas cependant devant la cour les motifs qui fondent sa demande au titre du trouble anormal du voisinage.

Ceci étant, ainsi que le rappelle M. [R], il est régulièrement jugé que nul ne dispose d’un droit acquis à une vue permanente totalement dégagée et que nul n’est assuré de conserver son environnement.

D’une part la propriété de M. [J] est située dans une zone déjà construite, il a été informé du projet de construction de son voisin, les conséquences de cette construction sur la perte de vue depuis sa propriété sont limitées comme il est retenu ci-dessus.

Il n’est donc pas établi que M. [J] subit un trouble anormal de voisinage. Il ne justifie pas d’ailleurs de son affirmation selon laquelle sa propriété a perdu une partie de sa valeur.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble anormal du voisinage sera rejetée.

4) Sur la demande de dommages et intérêts de M. [R]

Le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [R] à l’encontre de M. [J], qui selon les motifs du jugement avait été formée en réparation du préjudice résultant du défaut d’exécution de l’obligation d’obturer la fenêtre du pignon de son garage et d’actes de harcèlement.

Devant la cour M. [R] invoque la mauvaise foi de M. [J], son acharnement judiciaire et des moyens procéduraux agressifs mis en ‘uvre.

D’une part, il ne justifie pas des procédures d’exécution engagées par M. [J], d’autre part il ne peut être retenu que celui-ci, qui bénéficie de l’exécution provisoire du jugement rendu le 24 novembre 2020, a agi fautivement en faisant exécuter le jugement.

Le jugement sera confirmé pour avoir rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [R].

5) Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens

Le jugement sera confirmé de ces deux chefs.

Les dépens d’appel seront partagés par moitié entre les parties, dans la mesure où il n’est fait droit que partiellement aux demandes de l’une et de l’autre.

Il n’est pas inéquitable de laisser à leur charge les frais qu’elles ont chacune exposés en appel et leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a’:

-condamné M. [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans les trois mois suivant la signification de la décision à enlever la palissade placée devant la fenêtre du pignon de la maison de M. [J], au niveau du garage de ce dernier,

-débouté M. [R] de sa demande de dommages et intérêts,

-débouté M. [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [R] aux entiers dépens de l’instance, y compris les frais de constat d’huissier, ainsi qu’à verser à M. [J] une indemnité de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a’:

-condamné M. [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, dans les trois mois suivant la signification de la décision à abaisser la hauteur de son garage à une hauteur comprise entre 5,50 mètres et 6 mètres, conformément à l’acte de vente notarié du 28 novembre 2015,

-condamné M. [R] à payer à M. [J] la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [V] [J] de sa demande de condamnation de M. [Y] [R] à abaisser la hauteur de son garage,

Condamne M. [Y] [R] à payer à M. [V] [J] les sommes de’2000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la pose d’une palissade devant la fenêtre du pignon de la maison de M. [V] [J] et de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par la surélévation du garage,

Déboute M. [V] [J] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble anormal du voisinage,

Condamne chaque partie à payer la moitié des dépens d’appel et rejette leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE