13/07/2023

ARRÊT N°485/2023

N° RG 22/01709 – N° Portalis DBVI-V-B7G-OYQE

AM/IA

Décision déférée du 04 Avril 2022 – Juge des contentieux de la protection d’ALBI ( 21/00066)

M. GUINARD

[U] [P] [H] [R]

[Z] [I]

C/

[L] [V]

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU TREIZE JUILLET DEUX MILLE VINGT TROIS

***

APPELANTS

Madame [U] [P] [H] [R]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Me SABATHIER a indiqué par message RPVA du 16 février 2023 ne plus assurer la défense des intérêts de Mme [R]

Monsieur [Z] [I]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par Me Sylvie SABATHIER, avocat au barreau D’ALBI

INTIMÉ

Monsieur [L] [V]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par Me Emmanuel GIL de la SCP SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

A. MAFFRE, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

– CONTRADICTOIRE

– prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

– signé par A. MAFFRE, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 17 juillet 2019, M. [L] [V] a donné à bail à Mme [U] [R] et M. [Z] [I] un logement situé à [Adresse 7], moyennant un loyer de 395 euros provision sur charges comprise.

Par acte du 26 février 2021, Mme [U] [R] et M. [Z] [I] ont fait assigner M. [L] [V] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Albi afin d’obtenir :

À titre principal,

– l’annulation, pour dol et manquement à l’obligation d’information, du contrat de bail de location signé entre les parties le 17 juillet 2019,

– la condamnation de M. [L] [V] à leur restituer les sommes encaissées au titre du bail et à leur payer, au titre de la réparation de leur préjudice, les sommes suivantes : 9752,71 à Mme [R] et 6259,73 € à M. [I],

À titre subsidiaire,

– la constatation que M. [L] [V] a manqué gravement à son obligation de délivrance d’un logement décent, d’entretien des lieux loués et des défauts et vices affectant le bien loué,

– la condamnation de M. [L] [V] à réparer les dommages subis par les preneurs du fait de ces manquements en lien direct avec ses fautes et à leur verser : 4491,71 € à Mme [R] et 5371,23 € à M. [I],

Par jugement du 4 avril 2022, le juge a :

– a débouté Mme [U] [P] [R] et M. [Z] [I] de l’ensemble de leurs demandes,

– a condamné in solidum Mme [U] [P] [R] et M. [Z] [I] à payer à M. [L] [V] la somme principale de 2765 euros au titre de l’arriéré locatif,

– les a condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance,

– a condamné in solidum Mme [U] [P] [R] et M. [Z] [I] à payer à M. [L] [V] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– a dit que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

Le juge a principalement retenu que :

. pour rejeter la demande d’annulation du bail : le défaut de remise des diagnostics techniques, non sanctionné par la loi, ne peut donc être constitutif d’un dol et fonder une action en nullité,

. pour écarter le manquement du bailleur à l’obligation de délivrance, ce dernier a délivré le bien avec une cheminée entretenue et une notice d’utilisation de la chaudière, il a rapidement pris en compte les doléances des locataires au-delà de ses obligations, engageant plus de 25000 euros de travaux dès septembre 2019, et l’inondation n’a concerné qu’une dépendance,

. pour condamner les locataires au paiement de l’arriéré locatif, qu’ils reconnaissent ne pas avoir réglé les loyers depuis le 1er janvier 2020, les lieux ayant été restitués le 24 juillet 2020.

Par déclaration en date du 3 mai 2022, Mme [R] et M. [I] ont interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [R] et M. [I], dans leurs dernières écritures en date du19 juin 2022, demandent à la cour, vu les articles 3, 3-1 et 6 de la Loi du 6 juillet 1989, le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, les articles 1104, 1112, 1112-1, 1130, 1137, 1719 à 1721 du Code civil, de’:

– infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 4 avril 2022 par le Juge des contentieux de la protection,

Statuant à nouveau,

Au principal,

– annuler pour dol et manquement à l’obligation d’information le contrat de bail location signé le 17 juillet 2019 entre M. [V] d’une part Mme [R] et M. [I] d’autre part,

– condamner en conséquence M. [V] à restituer les sommes encaissées au titre du bail annulé et à réparer les préjudices subis par les preneurs, et ainsi à verser à :

. Mme [R] la somme de 9 752.71 €,

. M. [I] la somme de 6 259,73 €,

À titre subsidiaire,

– juger que M. [V] a manqué gravement à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien des lieux loués et de garantie des défauts et vices affectant le bien loué,

– condamner en conséquence celui-ci à réparer les dommages subis par les preneurs, du fait de ces manquements en lien direct avec ses fautes, et à verser ainsi à :

. Mme [R] la somme de 4491,71 €,

. et à M. [I] celle de 5371,23 €,

En tout état de cause,

– débouter M. [V] de ses demandes reconventionnelles en paiement d’un solde de loyer et d’une indemnité pour frais irrépétibles,

– condamner M. [V] aux entiers dépens d’instance et d’appel, ainsi qu’au paiement à Mme [R] et M. [I] de la somme chacun de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [R] et M. [I] font valoir en substance que :

. le bailleur n’a pas remis les diagnostics à la conclusion du bail et ne les a pas informés de quelque problème que ce soit,

. ils ont subi des incidents graves et répétés en lien direct avec la non-conformité du bien (feu de cheminé, inondation de la grange, dégât des eaux dans une chambre, chute d’un arbre, chute du portillon, non-conformité de la fosse septique pour la douche italienne nécessaire à Mme [R], fuite dans le système de chauffage et absence de chauffage) ainsi que des troubles anormaux (humidité, moisissure, défaut d’isolation, présence de plomb),

. ils justifient de réclamations réitérées, sans qu’en un an, le bien soit délivré aux normes pour leur permettre une jouissance normale.

S’appuyant sur le rapport d’expertise d’Interdiag le 5 novembre 2019, le rapport de l’ARS le 10 janvier 2020 et les réparations ordonnées, ils soutiennent que ces vices et défauts répertoriés par les professionnels qui ont visité les lieux étaient nécessairement connus du bailleur, aucune amélioration n’ayant été entreprise depuis 50 ans sur ce bien ancien : ils auraient dû être portés à leur connaissance avant la conclusion du bail car ils définissent les caractéristiques et l’état du bien et étaient déterminants pour leur consentement.

M. [V] a donc manqué gravement à l’obligation d’information de bonne foi lui incombant et à l’obligation de remettre les diagnostics techniques, alors que cette dernière figure sur le contrat de bail signé.

Et ce défaut d’information caractérise des manoeuvres dolosives justifiant le remboursement du prix de la location et l’octroi de dommages et intérêts.

Ces manoeuvres trompeuses les ont conduits à conclure un bail portant sur un logement indécent, présentant dès l’origine des vices cachés qu’ils ne pouvaient déceler en tant que profanes et d’autres qui sont apparus à l’arrivée de la période froide.

S’ils avaient connu ces vices, ils n’auraient pas consenti à la location : leur consentement a été vicié par le dol du bailleur.

L’annulation du contrat pour dol replace les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant de s’engager et oblige M. [V] à la restitution des sommes versées par eux et à la réparation des préjudices subis sur le fondement de l’article 1240 du code civil :

. Mme [R], handicapée a été très affectée, a dû se séparer de son auxiliaire de vie, M. [I], et a exposé des frais de relogement dans le bien lui appartenant, perdant les revenus locatifs qu’il dégageait,

. M. [I] a été victime d’une hernie en déplaçant les objets lourds lors du dégât des eaux et du déménagement, il s’est retrouvé dans un studio et a perdu la salle de musique déterminante pour l’exercice de sa passion.

M. [V] a admis les désordres, la nécessité de déménager pendant les travaux nécessaires et leur droit à réparation, et ne peut donc les dénier judiciairement.

Et aucune déduction ne peut être opérée pour des dégradations qui ne résultent pas de la jouissance anormale des lieux ou d’un défaut d’entretien locatif mais seulement de la non-conformité initiale et du retard du bailleur à y remédier.

Subsidiairement, ils sont fondés à rechercher la garantie de M. [V] au regard de son obligation de délivrer un logement décent, non respectée ici au vu des différents rapports des professionnels ayant visité les lieux.

Cela les a conduits à partir en urgence faute de mise en conformité rapide :

. contrairement à ce que retenu par le premier juge, la cheminée n’était pas conforme, et ils n’ont pas utilisé de bois humide,

. le bailleur n’a pas été réactif à leurs réclamations,

. l’ARS a reconnu le logement indécent,

de sorte que le refus d’indemnisation du bailleur n’est pas plus fondé que sa proposition subsidiaire de réparation à hauteur de 10% du loyer.

Ils ont été patients, et il n’a fait aucune offre de relogement malgré un bien disponible.

Enfin, les demandes reconventionnelles doivent être rejetées, le bien n’étant ni conforme ni décent ni réparé, le bailleur n’ayant respecté aucune des consignes des professionnels.

Suivant dernières conclusions du 15 juillet 2022, M. [V] prie la cour, vu la loi du 06/07/1989, les articles 1103 et 1348 du Code civil et l’article 700 du Code de procédure civile, de :

À titre principal,

– confirmer en son intégralité le jugement n° 22/00070 rendu le 04/04/2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Albi,

À titre subsidiaire, si par impossible, les demandes d’indemnisation de Mme [R] et de M. [I] étaient accueillies,

– limiter au montant de 829,50 € l’indemnisation de leurs préjudices,

– ordonner en tant que de besoin la compensation des créances respectives,

En tout état de cause,

– condamner Mme [R] et M. [I] à payer M. [V] la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

– condamner Mme [R] et M. [I] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M. [V] indique avoir reçu la maison litigieuse en usufruit en 2018 et, pour la préserver, décidé de continuer à la louer pour un loyer très modéré. Mme [R] et M. [I] ont ainsi succédé à Mme [F] partie en 2019, et il a donné suite à leurs réclamations incessantes, ainsi qu’aux recommandations de l’ARS.

En janvier 2020, suite au feu de cheminée, les locataires ont sollicité la remise d’un mois de loyer et le paiement de 1000 euros pour leurs frais de déménagement ; il avait accepté une remise de 2 mois et demi de loyer et un accord se profilait, mais ils ont ensuite réclamé 10 000 euros de dommages et intérêts et ont cessé de payer leurs loyers à compter de janvier 2020, avant de libérer les lieux en juillet 2020.

S’agissant du prétendu manquement à l’obligation d’information contractuelle, le bailleur déclare être dans l’ignorance de l’obligation de faire réaliser des diagnostics, s’agissant de son premier contrat de bail, mais les avoir sollicités et transmis aux locataires dès qu’ils les lui ont réclamés.

Et s’agissant du prétendu dol, il n’a nullement présenté la notice de fonctionnement de la chaudière comme se substituant aux diagnostics, il n’y a aucune manoeuvre dolosive en cela. Les appelants ont visité le bien avant de louer et l’ont choisi pour son cadre, maison ancienne au bord de l’eau, et son loyer, 395 euros pour 111 m², 5 pièces de vie et des dépendances, intéressant notamment M. [I] pour s’adonner à la musique : il n’a commis aucun dol, de sorte que les demandes d’annulation du contrat et d’indemnisation devront être rejetées.

L’intimé oppose à la demande subsidiaire de garantie que la locataire précédente n’a jamais émis de doléances et que le bien était correctement entretenu par elle et en bon état lors de l’entrée dans les lieux de Mme [R] et M. [I].

Il a parallèlement fait procéder à des travaux de réfection de la couverture et des zingueries, puis fait remettre en état le système de chauffage et améliorer le tirage de la chaudière après le feu de cheminée de janvier 2020, conformément à une norme qui n’existait pas lors de la construction de la maison en 1880. Cependant, c’était le premier incendie et il est dû à l’utilisation de bois humide.

Et l’ARS a constaté que le logement n’était pas insalubre, ne retenant l’urgence que pour les travaux touchant au chauffage, réalisés très vite, de sorte que le chauffage a manqué entre le 2 et le 16 janvier 2020 seulement, même si le COVID a retardé jusqu’en mai 2020 la fin d’autres travaux recommandés en matière d’électricité.

Il en aurait été autrement si le logement n’avait pas été habitable.

Des solutions de chauffage provisoire ont été proposées et déclinées mais les appelants ont saisi ce prétexte pour quitter le logement et vivre séparément, de sorte qu’ils ne peuvent lui demander de supporter le coût d’un relogement définitif choisi par eux, non en raison de la panne de la chaudière pendant 14 jours.

Les demandes formulées sont injustifiées, en l’absence de pièces, et infondées, et il est à noter qu’ils demeurent encore dans les logements alors choisis, ce qui démontre que cela correspondait à un choix personnel dont le bailleur n’a pas à répondre.

Au plus l’indemnité allouée pourrait atteindre 10 % du montant du loyer total et le montant du loyer pour le mois de janvier 2020.

Reconventionnellement, les locataires qui reconnaissent ne plus avoir réglé leurs loyers à compter de janvier 2020 sont redevables de 7 mensualités, 2765 euros.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que la cour, tenue par le seul dispositif des conclusions, n’est pas valablement saisie par les demandes des parties tendant à « donner acte », « constater », « dire et juger », qui constituent des moyens et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur l’annulation du contrat de bail pour dol

Mme [R] et M. [I] soutiennent ici que le défaut de remise des diagnostics techniques obligatoires et d’information par le bailleur sur les vices et défauts des lieux nécessairement connus de lui et déterminants pour leur consentement caractérise des manoeuvres dolosives justifiant l’annulation du contrat de bail et, par voie de conséquence, le remboursement du prix de la location et l’octroi de dommages et intérêts.

Aux termes des articles 1130 et 1131 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Et ils sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 précise que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Au cas d’espèce, les locataires se plaignent de ne pas avoir été informés sur l’état réel du bien et ainsi, sur ses vices cachés, et considèrent que ne pas leur remettre les diagnostics obligatoires caractérise des manoeuvres dolosives.

Ils en veulent pour preuve les désordres relevés dans le rapport d’expertise d’Interdiag le 5 novembre 2019 et le rapport de l’ARS le 10 janvier 2020 et illustrés par les réparations ordonnées en conséquence, désordres dont ils soutiennent que le bailleur les connaissait nécessairement et a chois de les leur cacher.

Les pièces produites permettent de retracer la chronologie suivante :

. l’état des lieux d’entrée du 24 juillet 2019 mentionne l’état bon ou passable des différentes pièces et équipements, avec des précisions relatives à la toiture (refaite il y a moins de 15 ans) et au système de chauffage-eau chaude (modèle de chaudière, temps de séchage du bois, etc),

. le bailleur a engagé le 18 septembre 2019 des travaux de zinguerie annoncés à hauteur de 5095,28 euros,

. les diagnostics réclamés par les locataires suivant lettre du 18 octobre 2019, sollicités dès avant le 21 octobre par le bailleur, ont été remis le 9 novembre, accompagnés de l’annonce de travaux correctifs faits ou programmés (fixer l’ancienne peinture en sous-couche contenant du plomb, relever un chéneau pour éviter le ruissellement des eaux de pluie, vérifier l’étanchéité de la toiture au-dessus du mur Nord, changer quelques tuiles pelées côté Sud-Est du toit),

. le diagnostic de performance énergétique préconise l’installation d’un système de ventilation pour éviter l’humidité de condensation (de l’air chaud)

. le diagnostic de l’installation intérieure électrique pointe une installation non conforme aux prescriptions applicables aux salles de bain et ‘au moins’ une connexion sous tension accessible, un matériel électrique vétuste, un conducteur non protégé, une prise de courant sans obturateur, soit des anomalies à faire lever rapidement,

. le constat de risque d’exposition au plomb relève la présence de plomb de classe 3 (dégradé) sur 11,3 % de la surface contrôlée (huisseries de l’entrée, du séjour, et de deux des 4 chambres),

. les locataires ont signalé le 4 novembre 2019 un dégât des eaux dans la grange (l’état des lieux d’entrée évoque un hangar ouvert), puis le 11 novembre 2019 une fuite en toiture dans l’angle nord ouest au-dessus du séjour : le bailleur a payé un acompte le 15 novembre puis une facture du 13 décembre 2019 pour d’importants travaux portant sur la toiture (21690,61 euros),

. les locataires ont demandé le 16 novembre au bailleur avant de le mettre en demeure le 25 novembre 2019 de faire installer une VMC, remettre en état l’installation électrique, régler le problème du plomb, contrôler le chauffage central au bois présenté comme dangereux,

. de nombreux échanges ont eu lieu en décembre 2019 à propos de la chute d’un arbre sur la ligne téléphonique, la chute du portillon de la cour, l’hypothèse d’une fuite dans le circuit des radiateurs, l’impossibilité d’installer une douche à l’italienne en raison de la non-conformité de la fosse septique,

. un feu de cuisinière à bois s’est produit le 2 janvier 2020 selon le rapport des pompiers intervenus qui qualifient l’appareil de vétuste : le professionnel sollicité le 6 janvier suivant atteste de ce que le gainage du conduit avec té de purge améliorera le système mais n’évitera pas les risques d’incendie provoqués selon lui par le bois vert utilisé dans la chaudière,

. le rapport de l’ARS après une visite le 8 janvier 2020 conclut à la non décence du logement pour défaut d’étanchéité à l’eau et à l’air, installation électrique vétuste et non conforme, équipement de chauffage non conforme ou en mauvais état, présence de plomb et de moisissures et il impose au propriétaire de prendre les mesures nécessaires pour le chauffage sous 8 jours, l’installation électrique sous 3 mois, l’humidité et les autres désordres sous 12 mois,

. l’ARS répond aux locataires le 17 février 2020 qu’elle a reçu du bailleur les éléments lui permettant d’affirmer le bon fonctionnement du système de chauffage à la fin des travaux sur la chaudière le 16 janvier et après réparation de la fuite sur le circuit d’eau chaude terminée le 30 janvier 2020,

. des échanges ont lieu le 9 janvier 2020 par lesquels M. [I] annonce leur intention de donner leur préavis et leur demande d’être exonérés du loyer de janvier et indemnisés à hauteur de 1000 euros pour les frais de déménagement induits par les travaux, et M. [V] accepte le congé, l’exonération du loyer de janvier et propose de leur verser 985 euros représentant 2,5 mois de loyers ; M. [I] se disant soulagé en retour de cet accord, qu’il souhaite faire formaliser par le conciliateur de justice,

. la tentative de conciliation entamée le 15 janvier 2020 a pourtant donné lieu à un constat d’échec le 12 février ‘suite à la lettre recommandée de M. [I] JP’,

. interviennent ensuite des échanges et une déclaration de sinistre pour une nouvelle fuite d’eau à compter du 17 janvier, avec une solution de dépannage immédiatement proposée devant l’incapacité de l’artisan à situer la fuite en dépit de trois visites depuis le 31 décembre 2019, et l’absence de chauffage dénoncée encore le 22 janvier, la fin de la réparation étant actée par l’artisan le 30 janvier 2020,

. dans un dernier échange fin janvier par lequel M. [V] note une demande d’indemnisation portée à 10000 euros suite à l’absence de chauffage (feu de cheminée et fuite d’eau) et renvoie à la négociation entre leurs assureurs respectifs,

. le bailleur a commandé en février 2020 les travaux d’électricité portant sur les matériels électriques de toute la maison demandés dès le 8 janvier 2020 et à réaliser ‘impérativement avant fin mars 2020″.

Mme [R] et M. [I] établissent ainsi avoir été confrontés à une succession de difficultés bien réelles peu après leur entrée dans les lieux :

. des fuites en toiture d’une dépendance et de la maison signalées au bailleur à partir du 4 novembre et réparées au moyen d’importants travaux entre le 15 novembre et le 13 décembre 2019,

. une fuite du circuit d’eau chaude du chauffage signalée le 29 décembre, qui a donné lieu à au moins 4 interventions de l’artisan dès le 31 décembre, d’abord en vain puis efficacement au 30 janvier 2020, et qui les a privés de chauffage et les a déterminés à déménager,

. un feu de cheminée le 2 janvier 2020 qui a entraîné des travaux sur la chaudière terminés le 16 janvier,

. la vétusté des matériaux électriques et la non-conformité de certains éléments,

. la présence de plomb,

. et celle de moisissures.

Ils considèrent qu’ils auraient dû être informés de ces vices et défauts, que le bailleur l’était forcément et a usé de manoeuvres en ne leur communiquant pas les diagnostics et qu’il s’agit d’informations déterminantes de leur consentement.

Il est en effet probable que s’ils avaient pu prévoir les fuites et incendie qui allaient se produire de novembre 2019 à janvier 2020, Mme [R] et M. [I] n’auraient pas emménagé dans les lieux en juillet 2019.

Pour autant, il n’est pas démontré que le bailleur était, pour sa part et davantage qu’eux, capable de les annoncer et les leur aurait volontairement cachés : rien ne permet en effet d’affirmer qu’il connaissait les faiblesses éventuellement préexistantes d’une toiture de moins de 15 ans comme du circuit d’eau chaude du chauffage, ou les dangers liés à la chaudière étant observé que la vétusté de celle-ci n’est pas identifiée comme la cause déterminante de l’incendie.

Et s’agissant de l’ancienneté des matériels électriques ou l’absence de protection de certaines connexions, le caractère très daté des modèles d’interrupteurs ou de prises équipant la maison à en croire les photos produites ne pouvait manquer d’être repéré dès la première visite et d’éveiller un questionnement sur le respect des normes dont on sait qu’elles évoluent à la hausse et très vite en matière d’électricité : il ne s’agit donc pas d’un vice caché qui aurait été dissimulé aux appelants.

Pareillement, l’humidité relevée par le technicien est attribuée à la condensation d’air chaud par le technicien et tient donc à l’usage des lieux par les locataires, ce que le bailleur ne peut anticiper, et si une VMC peut éviter d’aérer, il est à noter que l’ARS note des aérations suffisantes et ne préconise pas de travaux en la matière.

En revanche, le respect de l’obligation relative aux diagnostics aurait permis à M. [V] d’être informé de la présence de plomb dans d’anciennes peintures dégradées et d’en informer ses futurs locataires. Mais cela ne suffit pas à affirmer qu’il connaissait la difficulté et a ainsi voulu la dissimuler, encore moins que ce point était déterminant du consentement des futurs locataires.

Dès lors, le dol invoqué n’est pas établi et la demande d’annulation du contrat de bail ne peut donc prospérer, comme retenu à juste titre par le premier juge.

Sur le manquement du bailleur à ses obligations

Les articles 1720 et 1721 disposent que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail.

S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’article 6 de la loi précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation..

Le bailleur est ainsi obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués….

Au cas d’espèce, il a été vu plus haut que, si la preuve de l’existence de vices cachés n’est pas rapportée, l’ARS a qualifié le 10 janvier 2020 le logement, sinon d’insalubre, en tout cas d’indécent, de sorte que le manquement à l’obligation de délivrer un logement décent est établi.

Il a également été relevé que le bailleur a fait procéder aux travaux sur le chauffage et l’électricité dans les délais imposés et jugés satisfactoires par l’organisme. Et il avait, dès avant et sans attendre d’être mis en demeure par ses locataires ou l’Agence, engagé de très importants travaux en toiture.

Dans la mesure où la préexistence de vices n’est pas établie, il doit donc être retenu que M. [V] a réparé son manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et s’est acquitté de son obligation d’entretien et de réparation avec une diligence certaine.

Cela n’a pas empêché que divers préjudices en résultent pour les locataires.

Ils sont ainsi bien-fondés à se plaindre d’avoir dû engager des frais de relogement puisque que, même repris rapidement, les problèmes de chauffage ne leur permettaient pas de rester dans la maison en plein hiver. Il n’est pas établi en revanche qu’ils justifient un déménagement définitif qui induit d’autres frais et serait à l’origine de la démission de M. [I] de son emploi d’auxiliaire de vie auprès de Mme [R].

De même, il est certain que les fuites supportées en novembre et décembre 2019 leur ont causé un préjudice de jouissance.

En conséquence, chacun des locataires doit être indemnisé à hauteur de 1000 euros.

Sur l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au cas particulier, M. [V] réclame paiement de 7 mensualités de loyer, les locataires ayant cessé de régler à compter de janvier 2020.

Les appelants opposent à la demande, l’indécence alléguée et en partie retenue plus haut. Pour autant, le préjudice de jouissance a été indemnisé et ne fait pas disparaître l’obligation au paiement du loyer pesant sur les locataires.

Or, il est constant que Mme [R] et M. [I] n’ont plus réglé leur loyers à compter de janvier 2020.

Considérant qu’ils ont donné préavis en avril 2020 por le mois de juillet suivant, ils sont bien redevables de la somme de 2765 euros réclamée par le bailleur et la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle les a condamnés à la lui verser, solidairement au regard des dispositions contractuelles.

Sur les frais et dépens

L’issue du litige commande que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles d’appel comme de première instance, la décision déférée étant infirmée en ce sens.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné Mme [U] [P] [R] et M. [Z] [I] à payer à M. [L] [V] la somme de 2765 euros au titre de l’arriéré locatif, sauf à préciser qu’il s’agit d’une condamnation solidaire,

L’infirme sur le surplus des dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Condamne M. [L] [V] à payer à Mme [U] [P] [R] et M. [Z] [I] la somme de 1000 euros chacun,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens et frais irrépétibles d’appel et de première instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

I.ANGER A.MAFFRE