ARRET

N°

S.C.I. HORIZON AVENIR

C/

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PI CARDIE

OG

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 12 AVRIL 2023

N° RG 21/03448 – N° Portalis DBV4-V-B7F-IE24

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE AMIENS EN DATE DU 17 MAI 2021

PARTIES EN CAUSE :

APPELANTE

S.C.I. HORIZON AVENIR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Marion SENECHAL substituant Me Ludivine BIDART-DECLE, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 85

ET :

INTIMEE

Société CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL BRIE PICARDIE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Bénédicte CHÂTELAIN substituant Me Franck DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 06

DEBATS :

A l’audience publique du 31 Janvier 2023 devant Mme Odile GREVIN, entendue en son rapport, magistrat rapporteur siégeant seule, sans opposition des avocats, en vertu de l’article 786 du Code de procédure civile qui a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 12 Avril 2023.

GREFFIER : Mme Sophie TRENCART, adjointe administrative faisant fonction.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Mme Odile GREVIN en a rendu compte à la Cour composée de :

Mme Odile GREVIN, Présidente de chambre,

Mme Françoise LEROY-RICHARD Conseillère,

et Mme Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi.

PRONONCE :

Le 12 Avril 2023 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ; Mme Odile GREVIN, Présidente a signé la minute avec Mme Sophie TRENCART, faisant fonction de Greffier.

DECISION

La société coopérative Caisse régionale de Crédit agricole Mutuel Brie Picardie (CRCAM Brie Picardie) a consenti le 6 avril 2012 à la SCI Horizon avenir un prêt immobilier d’un montant de 250000 euros remboursable en 180 mensualités au taux nominal de 3,75% destiné à l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation sis à [Adresse 4].

Par courrier en date du 10 avril 2012 à la demande de la SCI Horizon avenir la CRCAM Brie Picardie a consenti une remise à titre commercial sur le montant des indemnités de remboursement anticipé prévues contractuellement en indiquant que cette remise se traduirait par une rétrocession du montant de indemnités de remboursement anticipé contractuellement exigibles (hors facturations éventuelles définies aux conditions générales de banque) et s’appliquant, sous réserve que les conditions d’exécution du contrat soient remplies, dès lors que l’emprunteur justifiera d’une disponibilité de trésorerie à affecter à un remboursement partiel ou total pour le prêt concerné. Il était en outre précisé qu’en dehors de ce motif et notamment en cas de rachat externe, les conditions et règlements applicables pour la détermination du montant des indemnités de remboursement anticipé exigibles ou leurs éventuelles exonérations partielles ou totales seront celles définies contractuellement ou par le législateur.

A la suite de la vente le 18 décembre 2019 de l’immeuble acquis grâce au prêt , la CRCAM Brie Picardie a transmis sa créance de remboursement anticipé d’un montant de 150732,02 euros au 20 décembre 2019 dont une somme de 1994,94 euros au titre de l’indemnité de remboursement anticipé.

Après l’échec d’une tentative de conciliation, par acte d’huissier en date du 16 février 2021 la SCI Horizon avenir a fait assigner la banque devant la chambre de la proximité et de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens qui par un jugement en date du 17 mai 2021 l’a déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 1994,94 euros au titre de l’indemnité de remboursement anticipé, d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et de 3360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux entiers dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 29 juin 2021 la SCI Horizon avenir a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 septembre 2022, la SCI Horizon avenir demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau de condamner la CRCAM Brie Picardie à lui rembourser la somme de 1994,94 euros au titre des indemnités de remboursement anticipé indûment facturées et qui auraient dû faire l’objet d’une rétrocession et de la condamner à lui payer une somme de 1000 euros pour résistance abusive et une somme de 4560 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 28 novembre 2022 la CRCAM Brie Picardie demande à la cour de confirmer le jugement entrepris et y ajoutant de condamner la société Horizon avenir à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 janvier 2023.

SUR CE

Sur le remboursement des indemnités de remboursement anticipé

Le premier juge considérant que la SCI Horizon avenir était une société ayant pour objet l’acquisition et la gestion de biens immobiliers, elle n’avait pas besoin que soit interprétée la notion de disponibilité de trésorerie s’agissant de l’actif liquide de la société qui devait préexister à la cession de l’actif de la société dès lors qu’à défaut l’accord n’aurait pas de sens le prêt devant en toute hypothèse être remboursé.

Il a retenu qu’ayant remboursé le prêt non à l’aide de son actif liquide mais en réalisant son actif immobilisé constitué par l’immeuble sis à [Localité 3] sans justifier de l’existence de sa trésorerie la SCI ne pouvait bénéficier de la rétrocession des indemnités de remboursement anticipé.

La SCI Horizon avenir fait valoir qu’elle est une SCI familiale n’ayant aucune expérience dans le domaine bancaire et qu’elle avait déjà obtenu une telle exonération des indemnités de remboursement anticipé en 2010 dans les mêmes conditions de disponibilité de trésorerie et obtenu le 14 mars 2017 une exonération de l’indemnité de remboursement anticipé en présence d’une épargne résultant de la mainlevée d’un nantissement à titre de garantie.

Elle soutient qu’il ne s’agit pas tant d’un problème d’interprétation de ce terme de disponibilité de trésorerie que de tirer les conséquences de l’absence de toute exclusion s’agissant des fonds provenant de la vente du bien faisant l’objet du prêt.

Elle fait valoir que faute pour la banque d’avoir mentionné une telle exclusion de manière expresse claire et précise elle ne peut exclure les fonds provenant de la vente du bien objet du prêt.

Elle précise que le bien a fait l’objet d’une division entre la partie pavillon et la partie hangar et que la banque s’est engagée à donner mainlevée entière et définitive suite à la vente de l’un ou de l’autre permettant le remboursement du prêt et qu’ainsi la vente du seul pavillon pour un montant de 176000 euros a constitué une épargne ou disponibilité de trésorerie préalable à tout remboursement anticipé, le hangar étant vendu ultérieurement.

La CRCAM Brie Picardie soutient pour sa part que les conditions de rétrocession des indemnités de remboursement anticipé ne sont pas réunies.

Elle fait valoir que le remboursement anticipé du prêt par la vente du bien immobilier financé exclut toute rétrocession telle que prévue dans sa lettre du 10 avril 2012 dès lors que cette vente ne constitue pas une disponibilité de trésorerie qui doit trouver sa source en dehors du patrimoine déjà existant.

Elle ajoute que les indemnités de remboursement anticipé sont destinées à compenser un manque à gagner généré par la perte des intérêts du prêt n’allant pas à son terme et qu’en cas de vente du bien financé l’emprunteur est dans l’obligation de rembourser le prêt l’ayant financé.

Elle fait observer que les clauses d’exonération des indemnités de remboursement anticipé sont envisagées dans le cas d’emprunteurs sur le point de réaliser la vente d’un autre bien immobilier qui aurait pu servir d’apport au nouvel achat.

Elle souligne que la vente du bien immobilier n’a fait que transformer le patrimoine de la SCI faisant perdre à l’établissement de crédit sa garantie de privilège de prêteur de deniers.

Elle précise que si en 2017 elle a fait bénéficier la Sci d’une exonération des indemnités de remboursement anticipé , les conditions en étaient remplies dès lors que le prêt était garanti par un nantissement sur un contrat d’assurance vie et qu’elle a accepté la mainlevée du nantissement pour qu’une partie de l’épargne soit utilisée pour rembourser partiellement le prêt.

Il résulte du contrat de prêt que celui-ci était destiné à l’acquisition d’une maison individuelle à usage locatif et qu’il était fourni au prêteur en garantie du remboursement du prêt un privilège de prêteur de deniers sur le bien financé.

Il était prévu par ailleurs que si le bien donné en garantie était aliéné en totalité ou en partie la déchéance du terme était encourue.

Enfin il était prévu que l’emprunteur avait la faculté de rembourser par anticipation son prêt en partie ou en totalité mais que tout remboursement anticipé donnera lieu au paiement par l’emprunteur d’indemnités excepté si le remboursement est motivé par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint , le décès de l’emprunteur ou de son conjoint ou la cessation forcée d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint.

Par un simple courrier en réponse à une sollicitation des emprunteurs la banque a accepté un geste commercial ou remise commerciale en acceptant une autre exception au principe de l’imputation à la charge des emprunteurs des indemnités de remboursement consistant dans la rétrocession de ces indemnités en cas d’affectation au remboursement du prêt d’une disponibilité de trésorerie.

Cette exception doit être strictement appliquée dès lors que la banque a pris la précaution de préciser qu’en dehors de ce seul motif les conditions et règles applicables pour la détermination des indemnités de remboursement anticipé prévues contractuellement demeuraient applicables.

Comme l’a justement rappelé le premier juge la SCI reconnaissant elle-même disposer d’un parc immobilier et avoir déjà bénéficié d’une exonération de telles indemnités pour un autre prêt était particulièrement avertie en ce domaine et ne pouvait se méprendre sur la signification de l’exonération accordée uniquement dans l’hypothèse de l’affectation d’une disponibilité de trésorerie au remboursement du prêt, l’ayant de surcroît déjà expérimentée.

La disponibilité de trésorerie s’entend de l’affectation de fonds , d’actif liquide et disponible, au remboursement du prêt et l’exception accordée ne pouvait consister en la réalisation d’un actif immobilisé , l’immeuble sis à [Localité 3] qui plus est affecté en garantie du prêt ayant servi à le financer, aliénation qui rendait de surcroît le prêt exigible, sauf à vider de sens la clause de remboursement anticipé du prêt et les indemnités prévues aux fins de compenser le préjudice subi par le prêteur ainsi que les exonérations prévues.

Il sera relevé que la SCI Horizon avenir ne justifie pas ses allégations relatives aux conséquences de la division cadastrale du bien intervenue bien postérieurement à l’accord du 10 avril 2012 et ne justifie pas en particulier d’un engagement particulier de la banque à cet égard.

Il sera observé en toute hypothèse qu’aux termes du contrat de prêt la déchéance du terme est encourue même en cas d’aliénation partielle du bien financé.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions y compris sur le débouté de la demande formée sur le fondement de la résistance abusive.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il y a lieu de confirmer la décision entreprise des chefs des dépens et des frais irrépétibles

Il convient de condamner la SCI qui succombe en son appel aux entiers dépens d’appel et de la condamner à payer à la CRCAM Brie Picardie la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 à hauteur d’appel .

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe,

Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Horizon avenir aux entiers dépens d’appel ;

Condamne la SCI Horizon avenir à payer à la CRCAM Brie Picardie la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,