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N° RG 24/53822

N° Portalis 352J-W-B7I-C4S2T

N° : 5

Assignation du :
27 mai 2024

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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 10 décembre 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. [Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Laurent GUIZARD, avocat au barreau de PARIS – #L0020

DEFENDERESSE

La S.A.S. RT MONTMARTRE
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Cédric DENIZE, avocat au barreau de PARIS – #C0890

DÉBATS

A l’audience du 05 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Arnaud FUZAT, Greffier,

Vu l’assignation en référé, en date du 27 mai 2024, délivrée à la requête de la société [Adresse 4], bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans et ses conclusions soutenues oralement tendant, principalement, à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties, condamner le preneur à payer une provision sur loyers impayés et indemnités d’occupation et à voir ordonner son expulsion ;

Vu les conclusions écrites de la société RT MONTMARTRE, visées le 05 novembre 2024, tendant notamment à l’octroi de délais de paiement ;

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile.

Il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile que le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et que, même en présence d’une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable »

Le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ;

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
– le défaut de paiement de l’obligation réclamée dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
– le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Aux termes du même article, le juge peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Le juge a le pouvoir d’accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire, quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations (Cour de cassation 3ème chambre civile – 27 Octobre 1993 Numéro de pourvoi : 91-19.563).

Le juge peut accorder des délais même en présence d’un manquement instantané aux clauses du bail insusceptible de régularisation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Au cas présent, la société RT MONTMARTRE est preneuse de locaux commerciaux à usage de « Restauration sur place ou à emporter », dépendant d’un immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6].

Les locaux étant livrés bruts, le bail prévoit, en sa clauses 14.1 que : « le Preneur ne pourra effectuer aucun percement de mur ou de plancher, aucune démolition ou construction, de même qu’aucune intervention en façade de l’Immeuble, sans le consentement préalable et par écrit du Bailleur et du syndicat des copropriétaires, s’il y a lieu.
Les travaux ne pourront être exécutés que sous les conditions suivantes :
-agrément écrit et préalable par le Bailleur des plans et des descriptifs des travaux soumis par le Preneur ;
-obtention par le preneur, à ses frais exclusifs et sous sa seule responsabilité, des autorisations administratives requises le cas échéant, selon la nature des travaux envisagés ; ».

Il prévoit encore, en sa clause 16.5 que : « Le preneur devra, avant le commencement de tous travaux au sein des Locaux Loués, quelle qu’en soit la nature et l’importance dès lors qu’ils entrent dans le cadre de l’article 1792 et suivants du Code civil, justifier au Bailleur de la souscription, par les différents intervenants et/ou lui-même, des assurances adéquates, dans le domaine de la construction et de la responsabilité, couvrant l’intégralité des dommages et des préjudices que pourraient subir le Bailleur ou l’Immeuble du fait des travaux. Selon l’importance et la nature des travaux, il devra être justifié au Bailleur que les polices d’assurances suivantes ont été souscrites et que les primes correspondantes ont été acquittées dans les délais d’usage ».

Il prévoit finalement, en sa clause 9.2 : « Le Preneur remettra au plus tard dans les deux (2) mois suivant la signature du Bail une garantie bancaire autonome à première demande ».

Par exploit d’huissier en date du 23 novembre 2024, bailleur a fait délivrer au preneur un commandement pour inexécution des obligations locatives visant la clause résolutoire du bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce :
– D’avoir à produire la garantie bancaire autonome à première demande ;
– D’avoir à produire l’ensemble du dossier travaux afférant au local commercial loué constitué des demandes auprès des services ad’hoc de la Ville de [Localité 5], les autorisations reçues et autres attestations de conformité des travaux ;
– D’avoir à produire et justifier de l’ensemble des polices d’assurance afférentes aux travaux mis en œuvre.
Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer, par exploit d’huissier en date du 04 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce
– D’avoir à payer la somme de 10.556,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 février 2024.

Sur la demande de résolution pour inexécution par le preneur de son obligation de produire la garantie bancaire autonome et de remettre au bailleur des plans et descriptifs de travaux, les autorisations requises, ainsi que les justificatifs de souscription des assurances adéquates :

S’il ressort des écritures même du défendeur que celui-ci « a effectué d’important travaux » pour l’ouverture de son établissement, aucune pièce versée aux débats ne permet de qualifier ces travaux d’« ouvrage » au sens de l’article 1792 du code civil.

Il n’y a donc lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire du chef de l’obligation de transmettre les justificatifs de souscription des assurances.

S’il ressort également des pièces versées aux débats que le défendeur n’a pas transmis au bailleur pour agrément les plans et descriptifs de travaux dans un délais d’un mois à l’issu de la délivrance du commandement, pas plus qu’il n’a produit la garantie autonome, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur et de l’offre d’acquisition de son fonds de commerce dont il atteste, de lui accorder un délai pour s’acquitter de ces obligations, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de résolution pour défaut de payement des loyers :

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer, par exploit d’huissier en date du 04 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme de 10.556,09 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 février 2024 ;

S’il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s’acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Au vu des décomptes produits, la somme de 34 145,96 n’est pas sérieusement contestable au titre de l’arriéré des loyers, charges, accessoires au 1 octobre 2024 ; il convient de condamner le défendeur par provision au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 4 mars 2024 sur la somme de 10 556,09 euros et pour le surplus à compter du jour de l’assignation avec capitalisation des intérêts dans les conditions de la loi.
Sur les demandes accessoires :

La clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale ; au regard des circonstances de la cause, ce montant apparait manifestement excessif ; par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile comme précisé au dispositif.

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Condamnons la société RT Montmartre à payer à la SAS [Adresse 4] la somme provisionnelle de de 34 145,96 euros avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 4 mars 2024 sur la somme de 10 556,09 euros et pour le surplus à compter du jour de l’assignation avec capitalisation des intérêts dans les conditions de la loi au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1 octobre 2024 ;

Autorisons la société RT Montmartre à se libérer de sa dette en 8 versements mensuels d’un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 25 de chaque mois.

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d’une seule des mensualités, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,
° le tout deviendra immédiatement exigible,
° la clause résolutoire sera acquise,
° il sera procédé à l’ expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 2] – [Localité 6] ;

*Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

*Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et condamnons le défendeur à payer cette indemnité ;

Autorisons la société RT MONTMATRE à bénéficier d’un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision pour remettre à la société [Adresse 4] les plans et descriptifs de travaux effectué dans le local et la garantie autonome ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire de ce chef pendant le cours de ces délais ;

Disons que, faute de production de ces documents à bonne date, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, sera procédé à l’ expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux dans les conditions susvisées ;

Condamnons le défendeur aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements visant la clause résolutoire, des états d’inscription et de privilèges et à payer au demandeur la somme de 1 200 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile. ;

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Fait à Paris le 10 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Fabrice VERT