Motif légitime de non renouvellement du bail

En application de l’article L 145-17 §1 du Code de commerce « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.  Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes de l’article L. 145-8.

Précision du motif grave

En l’occurrence, le congé délivré au locataire comportait comme motif grave et légitime de refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction une « occupation des lieux non conforme à la destination contractuelle » sans autre précision.  La société bailleresse n’a pas dans son congé précisé le motif exact de son refus de renouvellement et de paiement d’une indemnité d’éviction; la seule indication d ‘une ‘occupation des locaux non conforme au bail’ est trop vague et ne permet pas précisément à son destinataire de savoir ce qui lui est reproché exactement.

Sous-location et rupture de bail

En matière de sous location non autorisée, il doit être justifié contre le sous locataire, d’une activité propre et distincte de celle du locataire principal, dans les lieux loués. A cet égard, la tenue d’une assemblée générale ne suffit pas à caractériser une telle activité ; l’indication du siège de la société à l’adresse des lieux loués constitue plus justement une domiciliation et non l’exercice propre d’une activité.

Le manquement du preneur allégué par la bailleresse consistant à de ne pas en avoir été avertie et ne pas l’avoir autorisée ne constitue pas une infraction irréversible dès lors qu’un nouveau siège social pouvait parfaitement être choisi par le locataire (seul associé de la société) à la suite de la mise en demeure de faire cesser le manquement allégué, qui aurait dû lui être adressée en application de l’article L 145-17 du code de commerce. En conséquence, le congé ayant mis fin au bail ne prive pas le locataire de son droit à une indemnité d’éviction.