@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02811 –
N° Portalis DB3S-W-B7H-YOV5

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Février 2024

Société IMMOBILIERE 3 F, SA d’HLM

C/

Monsieur [R] [X]

Madame [T] [X] née [V]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 11 Décembre 2023, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2024 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3 F, SA d’HLM
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS Substitué par Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [X]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Comparant en personne

Madame [T] [X] née [V]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Hela KACEM
M. [R] [X]
Mme [T] [X] née [V]

Expédition délivrée à :

Sur la loi applicable au présent litige

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, les assignations à l’origine de la présente procédure ayant été délivrées le 17 novembre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Sur le prononcé de la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 1134 du code civil énonce que les conventions légalement formées par les parties leur tiennent lieu de loi.
L’article 1320 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En vertu des articles 1728 et 1729 code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement ; si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Aux termes de l’article 8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de l’article 1er de la loi du 1er septembre 1948 et de l’article L. 442-3-5 du code de la construction et de l’habitation, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Les conditions générales du contrat de bail litigieux (articles 1 et 8) rappellent également que le logement est à usage exclusif d’habitation principale du locataire et que la cession ou la souslocation sont interdites.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En tout état de cause, il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En ce sens, doit être rappelé que le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l’article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l’individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.

En vertu de la Convention internationale des droits de l’enfant, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu’elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l’intérêt supérieur de l’enfant doit être une considération primordiale. Nul enfant ne doit faire l’objet d’immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d’atteintes illégales à son honneur et à sa réputation. L’enfant a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. Le droit de tout enfant à un niveau de vie suffisant pour permettre son développement physique, mental, spirituel, moral et social est également consacré.

Enfin, l’article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l’ensemble de la nation. L’article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.

Par suite, dans le cadre d’une procédure d’expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l’ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d’application de l’article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales et celui de la Convention internationale des droits de l’enfant. La mesure d’expulsion, en ce qu’elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3F verse au débat un procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2022 établi par maître [P], commissaire de justice, dont il ressort qu’il s’est rendu ce jour dans les lieux sis [Adresse 4] et qu’une personne indiquant se nommer Madame [Z] [H] lui a ouvert. Elle a déclaré avoir loué, avec sept autres personnes, le présent logement sur la plateforme en ligne Airbnb.
Monsieur [R] [X] et Madame [T] [X] reconnaissent avoir effectivement loué leur logement durant la semaine du 23 au 28 octobre 2022.
Monsieur [R] [X] et Madame [T] [X] ont ainsi introduit des tiers dans les lieux sans autorisation de la bailleresse, contre une contrepartie financière, en violation des dispositions légales et des stipulations contractuelles précitées.

Cependant, il résulte des éléments versés au débat que cette sous-location ne s’est produite qu’à une seule reprise depuis leur emménagement dans les lieux, et était justifiée par un objectif de sécurité et non purement lucratif. Monsieur [R] [X] et Madame [T] [X]
[X] ont dûment justifié vivre dans les lieux avec leurs enfants, et avoir clôturé leur compte sur Airbnb.

En outre, par courrier en date du 23 mars 2023, la SA IMMOBILIERE 3F a accusé réception de leurs justificatifs de domicile et a indiqué qu’en cas de non-respect ultérieur du contrat de location, une procédure d’expulsion pourrait être engagée, laissant entendre aux locataires que cet incident pouvait rester isolé dans le cours de leur relation contractuelle.

Enfin, il y a lieu de constater qu’aucun autre trouble ni impayé de loyer n’est allégué ni caractérisé depuis l’entrée de Monsieur [R] [X] et Madame [T] [X] dans les lieux, faisant preuve de leur bonne foi, et qu’ils y résident avec leurs trois enfants mineurs et scolarisés au sein des établissements scolaires de [Localité 6].

Le manquement de Monsieur [R] [X] et Madame [T] [X] à leurs obligations contractuelles, bien que caractérisé, n’est donc, au regard de la globalité de la relation contractuelle et de la situation des parties, et de la nécessaire protection du droit à la vie privée et familiale, et du domicile des locataires et de leurs enfants, pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, il convient de débouter la SA IMMOBILIERE 3F de ses demandes tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [R] [X] et Madame [T] [X], d’ordonner l’expulsion de ces derniers et de toutes leurs demandes subséquentes.

Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, bien que la SA IMMOBILIERE 3F succombe en ses demandes, au regard de la faute néanmoins caractérisée de Monsieur [R] [X] et Madame [T] [X], il y a lieu de les condamner in solidum au paiement des dépens en ce compris le coût du procès-verbal de constat en date du 27 octobre 2022.
Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, compte tenu de la solution donnée au litige et par équité, la SA IMMOBILIERE 3F sera déboutée de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.