Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 06 OCTOBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01936 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFDXA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Janvier 2022 -Président du TJ de Paris / France – RG n° 19/56578

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 3], Mme [J] [C], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

INTIME

M. [I] [F]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Me Jessica CHUQUET de la SELEURL CABINET CHUQUET, avocat au barreau de PARIS, toque : E0595

Assisté par Me Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, toque : G400

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 31 août 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit en date du 30 avril 2019, la Ville de [Localité 3] a fait assigner M. [I] [F] devant le tribunal de grande instance de Paris saisi en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé[Adresse 1]).

Par ordonnance du 2 août 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 3] dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 3] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la Ville de [Localité 3] demandait de voir :

‘ condamner M. [F] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende soit intégralement versé à la Ville de [Localité 3] conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

‘ condamner M. [F] à payer à la Ville de [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [F] sollicitait le rejet des demandes, subsidiairement la limitation de l’amende à la somme d’un euro, la condamnation de la Ville de [Localité 3] à lui verser 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance contradictoire du 07 janvier 2022 rendue en la forme des référés, le magistrat saisi a :

– débouté la Ville de [Localité 3] de sa demande de condamnation à l’encontre de M. [F] au paiement d’une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– condamné la Ville de [Localité 3] à payer à M. [F] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la Ville de [Localité 3] aux dépens ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 24 janvier 2022, la Ville de [Localité 3] a relevé appel de l’ensemble des chefs du dispositif de la décision.

Dans ses conclusions remises le 13 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 3] demande à la cour, au visa l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de l’article 492-1 du code de procédure civile, de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation, de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, des articles L. 324-1-1 et suivants du code du tourisme, de :

– juger celle-ci, représentée par Mme la Maire de [Localité 3] recevable et bien fondée en son appel ;

– infirmer l’ordonnance en la forme des référés rendue le 07 janvier 2022 (RG 19/56578) par Mme Fayat, juge au tribunal de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal, en ce que le juge a :

‘ débouté celle-ci de sa demande de condamnation à l’encontre de M. [F] au paiement d’une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

‘ condamné celle-ci à payer à M. [F] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

‘ condamné celle-ci aux dépens ;

statuant de nouveau,

– juger que M. [F] a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé au 6ème étage du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 1] ;

– condamner M. [F] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– condamner M. [F] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la Ville de [Localité 3] ;

– condamner M. [F] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La Ville de [Localité 3] soutient en substance :

– que, dans le cadre d’une opération de contrôle de l’occupation des locaux d’habitation, une présomption d’infraction (location meublée de courte durée dans un local à usage d’habitation) a été détectée concernant un appartement situé au sixième étage du bâtiment A de l’immeuble du [Adresse 1] ;

– que contrairement à ce qu’affirme M. [F], de mauvaise foi, les locaux des 96 et 98 [Adresse 1] font partie d’un ensemble immobilier comme l’attestent le règlement de copropriété du 22 juillet 1960, le bordereau de la conservation des hypothèques, l’attestation de propriété et les déclarations des propriétaires avant la signature du bail ;

– qu’à la suite de ce contrôle, les recherches effectuées ont permis de déterminer que Mme [X], M. [K] [T], Monsieur [L] [Y] [T] et M. [N] [T] sont les propriétaires du bien et que M. [F] est locataire de cet appartement depuis plusieurs années ;

– que c’est à tort que le tribunal a imposé à la ville de rapporter une preuve de l’occupation du logement au 1er janvier 1970 alors que l’article L. 631-7 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation fait uniquement référence à l’usage du bien ;

– que l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est établi par le règlement de copropriété de l’immeuble du 22 juillet 1960, par l’attestation de propriété du 01 octobre 1970, par les annuaires officiels des abonnées du téléphone, par la fiche «R» enregistrée le 10 mars 1971 et par le relevé de propriété ;

– que le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur dès lors que M. [F] avait sa résidence principale en Belgique au moment des faits litigieux, selon la direction générale des finances publiques ;

– qu’en effet, M. [F] ne conteste pas être domicilié fiscalement en Belgique alors qu’une domiciliation fiscale belge impose que l’intéressé possède un foyer d’habitation permanent en Belgique et qu’il y séjourne de façon habituelle ;

– que M. [F] met son bien en locations de courtes durées via une annonce consultable sur le site airbnb.fr ;

– que les locaux à usage d’habitation litigieux ont été utilisés à usage de meublé touristique, loués de manière répétée, pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, en infraction à la réglementation du changement d’usage ;

– qu’en l’absence d’autorisation préalable, cette location meublée pour de courtes durées à une clientèle de passage, constitue un changement d’usage d’un local d’habitation pour une activité commerciale et caractérise l’infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 réprimée par les dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation à l’encontre de M. [F] ;

– que le gain total estimé est de l’ordre de 91.712 euros depuis le mois de juin 2016 ;

– que par conséquent, M. [F] sera condamné à une amende civile de 50.000 euros.

Dans ses conclusions remises le 02 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [F] demande à la cour, au visa des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 102 alinéa 1er du code civil, de :

à titre principal,

– confirmer l’ordonnance du 7 janvier 2022 en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation au paiement d’une amende civile de 50.000 euros du fait de l’incapacité de la ville de [Localité 3] à démontrer l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 ;

à titre subsidiaire,

– juger que l’appartement situé [Adresse 1] constitue sa résidence principale ;

– constater que la sous-location de sa résidence principale n’a pas excédée la limite de 120 jours par an ;

à titre infiniment subsidiaire,

– limiter le montant de l’amende civile à une somme symbolique d’un euro ;

en tout état de cause,

– débouter la Ville de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

– condamner la Ville de [Localité 3] à lui régler une somme de 3.000 en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la Ville de [Localité 3] aux dépens.

M. [F] soutient en substance :

– que sa résidence principale est toujours restée dans l’appartement du [Adresse 1] et non en Belgique où il a uniquement tenté de monter une nouvelle société ;

– que, compte tenu de sa situation financière délicate, il a décidé de sous-louer le bien pendant ses périodes de déplacements professionnels en Belgique pour faire face au loyer ;

– qu’il a toutefois veillé à ne pas dépasser la limite de 120 jours par an ;

– que souhaitant éviter toute difficulté, compte tenu des courriers reçus de la mairie et de son bailleur en 2018, M. [F] a préféré mettre fin aux sous-locations avant même la visite de la mairie de [Localité 3] du 21 décembre 2018 et a procédé à la fermeture du compte airbnb à partir duquel il proposait les sous-locations ;

– que la partie demanderesse ne démontre pas l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970 et qu’en tout état de cause, la sous-location n’a jamais dépassé la limite des 120 jours ;

– que la déclaration H2 produite ne saurait être regardée comme une preuve suffisante de l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 dans la mesure où elle ne concerne pas le local litigieux situé au [Adresse 1] mais un autre local situé au numéro 98 de l'[Adresse 1] ;

– que contrairement à ce qu’affirme la ville, les numéros 96 et 98 de l'[Adresse 1] correspondent à deux adresses différentes, situées dans deux bâtiments différents ;

– que la déclaration H2 fournie par la ville de [Localité 3] date du 15 octobre 1970, que le numéro de lot n’est pas indiqué, que les éléments décrits dans la case K sont illisibles, que le nombre de mètres carrés indiqués ne correspond pas au réel nombre qui est de 78, tel qu’il ressort du constat de la ville de [Localité 3], que la case locataire (n°32) n’est pas renseignée et que la case n°31 indique que le local est occupé par le propriétaire ;

– que les nouvelles pièces communiquées, en l’occurrence, le règlement de copropriété, le bordereau de la conservation des hypothèques, l’annuaire téléphonique et la fiche R ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

– qu’en tout état de cause, l’intimé a respecté la limite des 120 jours dès lors que le local du 96 [Adresse 1] constitue sa résidence principale ;

– que si, par extraordinaire, la cour considérait que des infractions aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ont été commises, elle ne pourra que limiter le montant de l’amende civile à une somme symbolique d’un euro compte tenu de sa bonne foi et de sa situation financière.

SUR CE LA COUR

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Selon l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque dans le cadre de la législation fiscale permettant de préciser l’usage en cause ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 3] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation qui n’apparaît pas voir été respectée dans le cadre de la présente procédure.

En l’espèce, les parties s’opposent d’abord sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la Ville de [Localité 3], pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

La Ville de [Localité 3] a produit en première instance une fiche H2, qu’elle verse à nouveau en appel, laquelle est datée du 15 octobre 1970, indique que le local est occupé par le propriétaire, sans préciser l’existence d’un loyer au 1er janvier 1970.

A titre liminaire, force est de relever que, contrairement à ce qu’indique M. [F], le [Adresse 1] et le 98 [Adresse 1] constituent bien le même ensemble immobilier, ainsi qu’il résulte du règlement de copropriété et du bordereau de la conservation des hypothèques, de sorte qu’il importe peu que la fiche H2 mentionne le 98 et non le 96.

C’est cependant à raison que le premier juge a considéré que les mentions de la fiche H2 ne suffisaient pas à faire la preuve de l’usage d’habitation du local au 1er janvier 1970, cette fiche ayant été remplie au 15 octobre 1970 sans mention d’un locataire au 1er janvier 1970.

Si la Ville de [Localité 3] indique que la déclaration H2 impliquerait nécessairement un usage d’habitation, les dispositions du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l’administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l’article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété […] la date limite d’envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants) ne permettent pas une telle déduction, la présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970 telle qu’alléguée ne résultant ni de ces textes, ni par ailleurs d’aucun autre texte.

De même, le relevé de propriété, édité sur support informatique à la date des constatations de l’agent de la ville, n’établit pas un usage d’habitation.

En revanche, nonobstant ces divers points, la Ville de [Localité 3] produit aussi plusieurs éléments complémentaires, en appel, qui permettent d’établir l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, à savoir :

– le règlement de copropriété du 22 juillet 1960 (pièce 15), décrivant l’immeuble comme à usage principal d’habitation, étant précisé que le lot 39 est décrit comme un “appartement portant le n°12”, comprenant notamment deux chambres ;

– le bordereau de la conservation des hypothèques délivré le 29 avril 1969 (pièce 11), faisant état de ce que le bien a été vendu par la société immobilière Suffren Champ de Mars à M. [M] ;

– l’attestation de propriété du 1er octobre 1970 (pièce 12), après le décès de M. [M], dont il résulte que le lot 39 est un appartement dépendant d’un immeuble à usage principal d’habitation ;

– la fiche R en date du 10 mars 1971 précisant que le bien appartient à la famille [M].

Dans ces circonstances, il apparaît que le bien était à usage d’habitation en 1960, usage qu’il a conservé lors de la vente intervenue en 1969 puis de la succession en 1970, de sorte que la preuve d’un usage d’habitation au 1er janvier 1970 est suffisamment établie.

Reste que, pour caractériser l’infraction, la ville doit également établir que le bien n’est pas la résidence principale de M. [F], dans la mesure où, en application de l’article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Or, il sera relevé :

– que certes, M. [F] est résident fiscal en Belgique, étant toutefois observé que ce seul élément ne suffit pas établir qu’il réside dans ce pays, nonobstant les dispositions fiscales applicables, la cour n’ayant pas vocation à se substituer aux autorités fiscales belges pour connaître du respect des règles applicables dans ce pays ;

– que l’intimé produit notamment un abonnement téléphonique fixe (pièce 3), une assurance automobile (pièce 4), son abonnement “Vélib” traduisant la nécessité de se déplacer à [Localité 3] (pièce 5), des factures téléphoniques (pièce 6) établissant une consommation de données de l’ordre de 70 % en France et de 30 % en Belgique donc avec la majorité du temps passée en France, des billets de train pour la Belgique correspondant aux périodes de location (pièce 8), des livraisons d’objets du quotidien effectuées à l’adresse à [Localité 3] (pièce 12) et son passeport mentionnant son adresse [Adresse 1] (pièce 13) ;

– que ces éléments, qui ne sont pas uniquement déclaratifs comme l’indique à tort la Ville de [Localité 3], montrent que M. [F] a de manière effective sa résidence principale en France, étant observé qu’il fait aussi état de ce que les locations de courte durée se sont limitées à 115 jours pour l’année 2018 (pièce 7) – et encore moins pour les années 2016 et 2017 -, en-dessous donc du seuil de 120 jours permettant la location de son domicile.

La Ville de [Localité 3] indique en vain que l’historique allégué par l’intimé ne serait pas probant dans la mesure où il s’agit de documents établis par lui, alors qu’elle-même ne fait état d’aucun élément de nature à indiquer que logement aurait été loué plus de 120 jours par an, ce point ne résultant pas non plus du procès-verbal de l’agent de la ville.

Dès lors, l’infraction poursuivie n’est pas caractérisée, la résidence principale pouvant être licitement louée à une clientèle de passage pour une durée n’excédant pas 120 jours par an.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a dit que le manquement aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’est pas caractérisé et a en conséquence débouté la Ville de [Localité 3] de ses demandes, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres moyens.

La cour confirmera ainsi l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance, exactement réglé par le premier juge.

A hauteur d’appel, la commune appelante devra indemniser l’intimé pour ses frais exposés et sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Condamne la Ville de [Localité 3] à payer à M. [I] [F] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la Ville de [Localité 3] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE