COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

1re chambre 2e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU TROIS JANVIER 2023

N° RG 21/05520 – N° Portalis DBV3-V-B7F-UXDA

AFFAIRE :

Mme [R] [J]

C/

S.A. SEQENS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Juillet 2021 par le Tribunal de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 1121000442

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 03/01/23

à :

Me Kazim KAYA

Me Véronique BUQUET-ROUSSEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [R] [J]

chez feu [T] [Y] [Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Kazim KAYA, Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 574 – N° du dossier [J] – Représentant : Maître Gary GOZLAN, Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 310

APPELANTE

****************

S.A. SEQENS

Ayant son siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : Maître Véronique BUQUET-ROUSSEL de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 462 – N° du dossier 21021 –

Représentant : Maître Fabienne BALADINE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0744

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Octobre 2022 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président, rédacteur

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,

Madame Laurence TARDIVEL, Vice présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

La société Seqens a conclu un contrat de bail avec M. [T] [Y] le 13 janvier 2020 portant sur un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 280, 54 euros et une provision pour charges de 135, 88 euros. La société Seqens lui a également donné à bail un emplacement de stationnement n°1089 dans le parking couvert situé au même lieu pour un loyer mensuel de 40,61 euros, une provision mensuelle pour charges de 8 euros et un dépôt de garantie équivalent aux loyers mensuels.

M. [Y] est décédé le 18 avril 2020.

Par acte de commissaire de justice délivré le 19 avril 2021, la société Seqens a assigné Mme [R] [J], occupante des lieux donnés à bail à M. [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency aux fins de voir :

– constater la résiliation du bail consenti à M. [Y] à la suite de son décès survenu le 18 avril 2020,

– dire et juger que Mme [J] est occupante sans droit ni titre du logement, faute de remplir les conditions de transfert du bail prévues par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989,

– ordonner l’expulsion de Mme [J] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, en cas de besoin, l’aide de la force publique du logement situé [Adresse 2] à [Localité 4] et de l’emplacement de stationnement couvert situé au même endroit,

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou réserve au choix de la partie requérante et ce, en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

– fixer et condamner Mme [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges, jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 2 796, 51 euros dues au 7 avril 2021, outre intérêts de droit à compter de l’assignation,

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner Mme [J] aux entiers dépens de l’instance,

– dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par jugement contradictoire du 26 juillet 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency a :

– constaté la résiliation du bail consenti à M. [Y] à la suite de son décès survenu le 18 avril 2020,

– constaté que Mme [J] était occupante sans droit ni titre du logement, tout comme sa fille, Madame [B] [Y],

– ordonné l’expulsion des lieux loués de Mme [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, dont Mme [B] [Y], avec en cas de besoin l’aide de la force publique, du logement situé [Adresse 2] et de l’emplacement de stationnement couvert [Adresse 2] à [Localité 4],

– rappelé que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion serait régi conformément aux dispositions des articles L 433-l et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– condamné Mme [J] à payer à la société Seqens une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, en sus des charges, à compter du 18 avril 2020 jusqu’à la libération effective des lieux,

– condamné en conséquence Mme [J] à payer à la société Seqens la somme de 2 830, 79 euros due au 17 juin 2021 (terme de mai 2021 inclus), outre les intérêts de droit à compter de l’assignation sur la somme de 2 7962, 51 euros et de la décision sur le surplus,

– condamné Mme [J] à payer à la société Seqens la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts,

– débouté Mme [J] de l’ensemble de ses demandes,

– condamné Mme [J] à payer à la société Seqens la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– constaté Mme [J] aux entiers dépens de l’instance,

– dit qu’il n’y avait pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration reçue au greffe le 1er septembre 2021, Mme [J] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 novembre 2021, Mme [J], appelante, demande à la cour de :

– infirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Montmorency en date du 26 juillet 2021,

Statuant à nouveau,

– dire et juger qu’il n’a pas été procédé à la résiliation du bail consenti à M. [Y],

– l’autoriser à se maintenir dans les lieux,

– lui accorder, en qualité de représentant légal de l’enfant [B] [Y], le transfert du bail consenti à M. [Y],

– dire et juger qu’elle n’est pas redevable de la somme de 2 796,51 euros arrêtée au 7 avril 2021,

– dire et juger qu’elle n’est pas redevable de la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts,

– dire et juger qu’elle n’est pas redevable de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire, et par extraordinaire,

– lui accorder des délais de paiement afin de lui permettre de pouvoir régler les sommes réclamées, soit sur 24 mois,

– lui accorder un délai d’un an pour quitter les lieux, à charge pour elle de régler les loyers et charges,

En tout état de cause,

– condamner la société Seqens aux dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 août 2022, la société Seqens, intimée, demande à la cour de :

– confirmer le jugement rendu le 26 juillet 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montmorency en toutes ses dispositions,

– débouter Mme [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence :

– constater la résiliation du contrat de bail consenti à M. [T] [Y] à la suite de son décès survenu le 18 avril 2020,

– constater que Mme [J] et sa fille [B] [Y] sont occupantes sans droit ni titre du logement,

– ordonner l’expulsion des lieux loués de Mme [J] et celle de tous occupants de son chef, dont sa fille [B] [Y], si besoin est avec l’aide de la force publique du logement situé [Adresse 2] et de l’emplacement de stationnement couvert n°1089 situé [Adresse 2] à [Localité 4],

– ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans tel garde-meuble ou resserre au choix de la partie requérante, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues aux frais, risques et périls de la partie expulsée,

– condamner Mme [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en principal comme si le bail s’était poursuivi, charges en sus, à compter du 18 avril 2020 et jusqu’à la libération effective des lieux le 13 avril 2022, avec indexation,

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance,

– dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement de première instance,

Y ajoutant :

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 15 247,10 euros au titre de l’arriéré d’occupation dû au 29 août 2022, échéance du mois d’avril 2022 incluse, outre les intérêts de droit à compter de la sommation de payer du 4 décembre 2020,

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 3 480 euros au titre des loyers perçus de manière illicite sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil,

A titre subsidiaire :

– prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail transféré aux torts de Mme [J],

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 15 247,10 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges dus au 29 août 2022, échéance du mois d’avril 2022 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 4 décembre 2020,

En tout état de cause :

– condamner Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel,

– condamner Mme [J] au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 septembre 2022.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le transfert de bail sollicité par Mme [J]

Mme [J] fait valoir que, alors que le bail entre M. [Y] et la société Seqens avait été signé le 13 janvier 2020, M. [Y] est décédé le 18 avril 2020, de sorte qu’il a vécu lui-même moins d’un an dans le logement.

Indiquant que M. [Y] avait la garde de l’enfant mineur conformément au jugement rendu par l’ancien tribunal de grande instance de Paris en date du 24 septembre 2019, Mme [J] soutient que l’enfant mineure [B] [Y], dont elle est le représentant légal, peut bénéficier du transfert de bail de son père décédé.

Elle expose s’être installée, quelque temps après le décès de M. [Y], dans le logement loué pour pouvoir s’occuper de leur fille et soutient qu’il est de l’intérêt de celle-ci de rester dans son environnement familier.

Subsidiairement, Mme [J] sollicite un délai d’un an pour quitter l’appartement et les plus larges délais de paiement afin de pouvoir régler les sommes réclamées.

La société Seqens indique en réponse que, pas davantage qu’en première instance, l’enfant mineure, [B] [Y] n’est partie à la présente procédure en cause d’appel et que Mme [J] est en conséquence irrecevable à former une demande au nom de sa fille mineure.

Elle fait valoir qu’une enfant mineure ne peut solliciter le transfert de bail à son profit et qu’en tout état de cause, la condition tenant au délai d’un an depuis lequel le bénéficiaire du transfert résidait dans les lieux n’est pas remplie en l’espèce.

Concluant au rejet des demandes de l’appelante, la société Seqens soutient qu’en tout état de cause, Mme [J] ne résidait déjà pas ou plus dans les lieux au mois de février 2022, date à laquelle le logement a été mis en location sur le site AirBnB par Mme [J], le procès-verbal d’expulsion du 13 avril 2022 confirmant l’absence d’effets personnels de l’occupante ou d’un enfant dans les lieux.

Sur les demandes subsidiaires de Mme [J], l’intimée expose que l’appelante ne justifie pas de ses revenus et de ses charges et que sa demande de délais pour quitter les lieux est désormais sans objet du fait de son expulsion survenue le 13 avril 2022.

Sur ce,

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…). A défaut de personnes remplissant les conditions légales pour bénéficier du transfert du bail, celui-ci est résilié de plein droit.

En vertu de ce texte, il appartient à celui qui se prévaut du transfert de bail à son profit d’établir qu’il existait une véritable communauté de vie avec le locataire en titre au moins un an avant le décès de ce dernier, le délai étant calculé à compter de la date du décès.

Il n’est pas contesté qu’en l’espèce, M. [Y] résidait depuis moins d’un an dans le logement à la date de son décès, de sorte qu’aucun descendant ne peut se prévaloir des dispositions de cet article.

Au surplus, non seulement Mme [J] n’a pas formé la demande de transfert du bail au nom de sa fille mineure, mais il est établi que l’appartement litigieux a été proposé à la location sur le site AirBnB en février 2022, ce qui est incompatible avec l’occupation personnelle du logement.

En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [Y] au jour du décès de ce dernier, en ce qu’il a constaté que Mme [J] et sa fille mineure [B] [Y] sont occupantes sans droit ni titre des lieux loués depuis cette date et en ses dispositions subséquentes relatives à l’expulsion et ses conséquences.

Sur les demandes en paiement de la société Seqens

La bailleresse intimée sollicite la condamnation de Mme [J] à lui payer une somme de 15 245, 05 euros représentant le montant de l’arriéré locatif au 2 août 2022, la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [J] à lui payer une somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts, et, enfin, une somme de 3 480 euros, au titre des sous loyers irrégulièrement perçus, consécutivement à la mise en location du logement sur le site Airbnb.

Mme [J] prie la cour d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée au paiement de la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts en faisant valoir que cette condamnation est abusive.

Sur ce

S’agissant de l’arriéré locatif, la société Seqens produit un décompte arrêté au 2 août 2022, faisant apparaître, à cette date, un solde débiteur de 15 245,05 euros.

Il convient, toutefois, de déduire du montant réclamé l’ensemble des frais de contentieux imputés par la bailleresse au débit du compte locatif de Mme [J], ces frais ne faisant pas partie de la dette de loyers.

Par suite, Mme [J], qui a été expulsée le 13 avril 2022, sera condamnée à payer à la société Seqens une somme de 9 788,10 euros représentant le montant des indemnités d’occupation impayées à la date de son expulsion, déduction opérée des frais de contentieux, qui font partie des dépens.

S’agissant de la condamnation à des dommages et intérêts, la cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause en condamnant Mme [J] au paiement d’une somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts.

En effet, l’attitude fautive de Mme [J], qui s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail, a causé à la bailleresse un dommage distinct de celui réparé par ailleurs par la condamnation au paiement des indemnités d’occupation, dans la mesure où ce maintien dans les lieux a eu pour conséquence de rendre le bien indisponible à la location pour les nombreuses familles en attente d’un logement social, faisant ainsi obstacle au bon accomplissement par la bailleresse de la mission sociale qui lui est dévolue.

C’est pourquoi le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

S’agissant, enfin, de la demande en paiement des sous loyers perçus par Mme [J], à concurrence de la somme de 3 480 euros, la bailleresse est bien fondée à soutenir, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, que les sous loyers constituent des fruits civils, qui lui reviennent en sa qualité de propriétaire du logement.

Toutefois, il incombe à la société Seqens, pour que sa demande puisse être accueillie, de démontrer que Mme [J] a bien perçu des sous loyers à concurrence de cette somme.

Or elle échoue à rapporter cette preuve, dès lors qu’elle ne produit qu’une seule pièce – pièce n°30 – qui est l’annonce passée concernant sur la plate-forme Airbnb. Cette annonce permet de constater que le prix de la nuitée était fixé à 58 euros, qu’une personne dénommée [U], a passé la nuit du 25 au 26 février 2022 dans le logement, laissant le commentaire suivant : ‘ Bon séjour dans l’ensemble’, et que le calendrier des réservations mentionnait comme dates réservées (barrées) pour le mois de mars 2022 les dates du 7 au 13 et du 14 au 19, et pour le mois d’avril 2022, les dates du 12 au 16.

Mme [J] ayant été expulsée le 13 avril, seules la date du 12 pourra être retenue concernant le mois d’avril 2022.

Par suite, il sera retenu une nuitée pour le mois de février, 13 nuitées pour le mois de mars et une seule nuitée pour le mois d’avril, correspondant à la somme totale de 870 euros (58 X 15).

Mme [J] sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par l’ordonnance du 19 décembre 2014, en vigueur à compter du 1er janvier 2015, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il peut ainsi, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite de tels délais de présenter une offre sérieuse et précise de règlement et d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Or en l’espèce, Mme [J] ne justifie ni de ses revenus ni de ses charges. Il est donc impossible de vérifier s’il lui est possible de régler son arriéré locatif dans un délai raisonnable. Au surplus, elle a déjà bénéficié de fait de larges délais de paiement et elle a mis en location le logement sur un site dédié, ce qui démontre sa mauvaise foi. Il y a donc lieu de rejeter sa demande de délais de paiement. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de délais pour libérer les lieux.

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. L’article L412-4 précise que la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [J] ayant déjà été expulsée, il ne peut être fait droit à sa demande de délais pour libérer les lieux. Le jugement sera confirmé à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Succombant en son recours, Mme [J] sera condamnée aux dépens d’appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [J] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d’appel par la société Seqens peut être équitablement fixée à 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf à l’émender sur le montant de l’arriéré locatif mis à la charge de Mme [R] [J] ;

Statuant à nouveau du chef émendé

Condamne Mme [R] [J] à payer à la société Seqens une somme de 9 788,10 euros au titre de l’arriéré locatif à la date de l’expulsion de Mme [R] [J], avec intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2020, date de la sommation de payer ;

Ajoutant au jugement entrepris

Condamne Mme [R] [J] à payer à la société Seqens une somme de 870 euros en remboursement des sous loyers perçus illicitement ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Condamne Mme [J] à verser à la société Seqens la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [J] aux dépens d’appel.

– prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,