COUR D’APPEL DE BORDEAUX

QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 03 AVRIL 2023

N° RG 21/00485 – N° Portalis DBVJ-V-B7F-L5AU

S.A.R.L. L’UNI-VERRE

c/

S.C.I. NONA

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 08 janvier 2021 (R.G. 19/00675) par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BERGERAC suivant déclaration d’appel du 28 janvier 2021

APPELANTE :

S.A.R.L. L’UNI-VERRE, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Karine PERRET de la SELAS PERRET & ASSOCIES, avocat au barreau de BERGERAC

INTIMÉE :

S.C.I. NONA, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Annie TAILLARD de la SCP ANNIE TAILLARD AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX et assistée par Maître Vincent CHATRAS, avocat au barreau de BRIVE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 février 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller,

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT

ARRÊT :

– contradictoire

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 mars 2009, la SCI Nona, en qualité de bailleur, a consenti un bail commercial de 9 années à la société L’Uni-Verre, en qualité de preneur, portant sur un local situé à [Localité 2], pour y exercer une activité d’artisan verrier, et moyennant un loyer mensuel de 430 euros charges incluses.

Par courrier du 14 mars 2018, Maître [J] [D], notaire mandaté par la SCI Nona, a proposé à la société L’Uni-Verre le renouvellement du bail, dans les mêmes charges et conditions, seul le loyer étant réévalué à la somme mensuelle de 505 euros charges incluses. Par courrier du 08 avril 2018, cette dernière a accepté et a commencé à verser le nouveau loyer.

La signature de l’acte en l’étude notariale a été fixée le 25 mai 2018. Mme [U] [M], gérante de la SCI Nona, a annulé le rendez-vous par courriel du 24 mai 2018. Le notaire ainsi que la société L’Uni-Verre ont relancé plusieurs fois la société Nona. La société Nona a encaissé le loyer de 505 euros, à compter du mois d’avril 2018.

Le 21 février 2019, un compromis de vente portant sur la cession du fonds de commerce de la société l’Uni-Verre a été signé entre la société L’Uni-Verre et les époux [K] . La cession n’est finalement pas intervenue, la banque Populaire Aquitaine Centre Atlantique ayant refusé la demande de crédit des époux [K].

Par acte d’huissier du 17 juin 2019, la société L’Uni-Verre a assigné la société Nona devant le tribunal de grande instance de Bergerac aux fins de :

– voir juger que le bail conclu le conclu le 10 mars 2009 entre la société Nona et la société L’Uni-Verre a été renouvelé pour une période de 9 ans, aux mêmes conditions et charges que le bail précédent,

– voir condamner la SCI Nona à lui verser la somme de 6500 euros en indemnisation du préjudice de jouissance que lui a causé les agissements de la gérante de la SCI Nona,

– voir condamner la SCI Nona à lui verser la somme de 23 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de sa perte de céder son fonds de commerce du fait du refus du bailleur de signer le bail renouvelé.

Par jugement contradictoire du 08 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Bergerac a :

– constaté que le bail conclu le 10 mars 2009 entre la société Nona et la société L’Uni-Verre a été renouvelé pour une période de 9 ans, aux mêmes conditions et charges que le bail précédent, avec un loyer réévalué à la somme de 505 euros,

– débouté la société L’Uni-Verre de sa demande de condamnation de la société Nona à lui verser la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

– débouté la société L’Uni-Verre de sa demande de condamnation de la société Nona à lui verser la somme de 23 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et perte de chance,

– condamné la société L’Uni-Verre aux dépens,

– débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– rejeté toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Pour statuer comme il l’a fait, le tribunal a retenu que :

– la signature du nouveau bail n’avait pas pu intervenir en raison de la seule carence de la bailleresse mais que les parties sollicitant toutes deux que le tribunal constate le renouvellement du bail aux mêmes conditions et charge, il y avait lieu de faire droit à la demande,

– il n’était pas suffisamment caractérisé de faute de Mme [M] ou de son entourage susceptible d’engager la responsabilité délictuelle de la société Nona,

– il n’était pas établi avec certitude que la vente du fonds de commerce n’était pas intervenue du fait de l’absence de bail écrit et de l’attitude de la bailleresse.

Par déclaration du 28 janvier 2021, la société L’Uni-Verre a interjeté appel de cette décision, énonçant les chefs de la décision expressément critiqués, intimant la société Nona.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 6 février 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société L’Uni-Verre, demande à la cour de :

– vu les articles L. 145-10 et suivants du code de commerce,

– vu l’article 1240 du code civil,

– vu l’article 1719 du code civil,

– infirmer le jugement prononcé le 08 janvier 2021 par le tribunal Judiciaire de Bergerac en ce qu’il l’a débouté de sa demande présentée au titre du trouble de jouissance et, statuant à nouveau, de condamner la société Nona au paiement de la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts,

– et statuant à nouveau,

– condamner la société Nona au paiement de la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

– condamner la société Nona au paiement de la somme de 6 500 euros en réparation du trouble de

jouissance,

– infirmer le jugement prononcé le 08 janvier 2021 par le tribunal judiciaire de Bergerac en ce qu’il l’a débouté de sa demande présentée au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce et du préjudice financier,

– et, statuant à nouveau,

– condamner la société Nona au paiement de la somme de 23 000 euros correspondant à la moitié du prix de vente,

– condamner la société Nona au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières écritures notifiées par RPVA le 19 janvier 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Nona, demande à la cour de :

– vu les dispositions des articles 1231-1 et 1240 du code civil,

– vu les faits sus-rappelés,

– débouter la société L’Uni-Verre de sa demande nouvelle uniquement en appel de condamnation de la société Nona à lui verser la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la prétendue faute, à elle seule imputable, commise en la non-signature d’un acte en renouvellement de bail accepté par les deux parties,

– confirmer en tous points les chefs du jugement du tribunal judiciaire de Bergerac du 08 janvier 2021 entrepris à tort par la société L’Uni-Verre en ce qu’il a :

– constaté que le bail conclu le 10 mars 2009 entre la société Nona et la société L’Uni-Verre a été renouvelé pour une période de neuf ans, aux mêmes conditions et charges que le bail précédent, avec un loyer réévalué à la somme de 505 euros,

– débouté la société L’Uni-Verre de sa demande de condamnation de la société Nona à lui verser la somme de 6 500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,

– débouté la société L’Uni-Verre de sa demande de condamnation de la société Nona à lui verser la somme de 23 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice financier et perte de chance,

– condamné la société L’Uni-Verre aux dépens de première instance,

– mais infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Bergerac du 08 janvier 2021 en ce qu’il a :

– débouté la société Nona de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– par conséquent, la cour condamnera la société L’Uni-Verre :

– au paiement d’une somme de 10 000 euros au profit de la société Nona, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– et condamnera également la société L’Uni-Verre aux dépens d’appel.

Par conclusions d’incident notifiées par RPVA le 07 février 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la SCI Nona, demande à la cour de :

– vu le calendrier de procédure,

– vu les articles 15 et 16 du code de procédure civile,

– déclarer irrecevables comme tardives les conclusions notifiées et déposées le jour de l’ordonnance de clôture soit le 06 février 2023 à 09h08 dans l’intérêt de la société L’Uni-Verre, comme tardives,

– les rejeter purement et simplement des débats.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 06 février 2023 et le dossier a été fixé à l’audience du 20 février 2023.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer au jugement entrepris et aux conclusions déposées.

Par conclusions d’incident notifié le 16 février 2023, la société L’Uni-Verre demande à la cour de débouter la SCI Nona de son incident de procédure faisant valoir que celles-ci ne contiennent ni moyens ni demandes nouvelles et sont à réplique à des conclusions elles-même tardives de la société l’Uni-Verre.

MOTIFS

* Sur la recevabilité des conclusions notifiées le jour de la clôture par la société L’Uni Verre :

1-La société l’Uni-Verre a notifié ses dernières conclusions le jour de la clôture mettant ainsi son contradicteur dans l’impossibilité d’y répondre. Ses écritures font suite à des écritures de son contradicteur prises seulement quinze jours avant la clôture, en réponse à des écritures prises seize mois plus tôt.

Il ressort de la lecture de ses dernières conclusions que celles-ci ne comportent ni prétentions ni moyens nouveaux et qu’il n’y a pas eu communication de nouvelles pièces. Il apparaît ainsi qu’il n’y a pas eu d’atteinte au principe du contradictoire.

La demande de la SCI Nona visant à voir rejeter les dernières conclusions de la société l’Uni-Verre sera rejetée.

* Sur le fond :

2- Aux termes de ses dernières conclusions, la preneuse limite son appel au chef de la décision de première instance relatif au débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3-Le chef de la décision ayant constaté que le bail conclu le 10 mars 2009 a été renouvelé aux mêmes conditions que le précédent bail malgré l’absence d’écrit, et compte tenu de l’accord des parties, est donc définitif.

4- La preneuse sollicite l’indemnisation à hauteur de 8000 euros du préjudice que lui a causé le refus illégitime de la bailleresse de signer un acte comportant renouvellement du bail aux conditions antérieures comme elle s’y était engagée.

Elle fait valoir que si un bail verbal peut être valable, l’absence d’écrit rend difficile voire impossible la cession du fonds de commerce;qu’en effet, tout acquéreur d’un fonds de commerce, pour requérir son immatriculation à la chambre du commerce et des sociétés doit produire un bail écrit dûment enregistré; que les cessionnaires n’ont pas souhaité donner de suite à la promesse de cession du fonds de commerce en raison de l’absence de signature de bail écrit et compte tenu des actes d’intimidation dont ils ont été victimes du fait du concubin de la gérante de la SCI Nona; que les cessionnaires ont d’ailleurs depuis acquis un nouveau fonds de commerce, ce qui démontre qu’il n’y avait pas de difficulté de financement; qu’à défaut de renouvellement écrit du bail, le preneur aura des difficultés à prouver l’existence de ce renouvellement; que dans l’hypothèse d’une tacite reconduction, le preneur perd son droit au renouvellement au bail.

Elle sollicite en outre la somme de 6500 euros en indemnisation de son préjudice de jouissance, ne pouvant jouir complètement de la chose louée du fait des agissements de la gérante de la société preneuse et de son entourage ( claquage intempestif de volets, stationnement gênant de véhicule, boîte aux lettres inaccessible).

Elle demande enfin la condamnation de la bailleresse à lui verser la somme de 23 000 euros au titre de la perte de chance de vendre son fonds de commerce.

5- L’appelante soutient que l’absence de bail écrit ne fait pas obstacle à la cession du fonds de commerce; qu’un bail verbal est valable; que le notaire avait confirmé le principe du renouvellement même en l’absence d’écrit; que le preneur n’est ainsi pas privé du droit au renouvellement.

Elle conteste formellement les actes répréhensibles qui sont imputés à ses proches et à elle-même.

Elle fait valoir enfin qu’il n’est pas démontré que la banque a refusé le prêt en raison d’une absence d’écrit.

6-Il ressort des nombreuses pièces produites aux débats que la bailleresse a refusé de signer le bail renouvelé aux conditions du bail précédent, comme elle s’y était engagée, car elle souhaitait y apporter deux modifications non acceptées par la preneuse, à savoir, la prise en charge des impôts fonciers par la preneuse et surtout la pose d’un ‘bloc-porte’ maintenant les volets du commerce du preneur partiellement ouvert pour ne pas masquer l’entrée de l’immeuble aux locataires Airbnb de la bailleresse.

Le notaire n’ayant pu concilier les parties, le bail n’a pas été signé, ce qui a pu légitiment inquiéter les acquéreurs du fonds de commerce.

Ceux-ci témoignent que la vente a été ‘compliquée’ du fait du refus des bailleurs de signer un nouveau bail et de l’attitude menaçante à leur égard à deux reprises d’un homme se présentant comme le propriétaire des lieux. Ils précisent que ‘l’achat parait difficile dans ces conditions, en effet sans bail valide, notre banque ne débloquera aucun fonds’et qu’ils sont ‘obligés d’annuler leur souhait d’acquérir ce local et de chercher à nouveau une autre solution d’implantation pour pouvoir développer notre activité’.

7- Si le bail commercial peut effectivement n’être que verbal, les appelants soutiennent avec raison que ce choix de forme de bail peut poser des difficultés de preuve, notamment comme en l’espèce quand l’une des parties n’est pas commerçante.

8- Or, dans cette affaire, le preneur, et son éventuel successeur, était exposé au risque que le bailleur conteste l’existence de ce bail renouvelé et argue d’une prolongation tacite de l’ancien bail. Dans cette hypothèse, le locataire n’était plus titulaire du droit au bail, ce qui pouvait dévaluer considérablement son fonds de commerce.

9- Le refus de la bailleresse de signer un acte écrit de bail renouvelé conformément à l’accord convenu entre les parties a donc effectivement causé un préjudice au preneur, puisqu’il a rendu plus difficile la cession de son fonds de commerce et l’a obligé à introduire une instance judiciaire.

En l’espèce, le courrier de la banque ne précise pas les raisons du refus du prêt mais l’exigence d’un bail écrit attestant de la validité du droit au bail, élément essentiel du fonds de commerce, apparaît être une exigence normale de la part d’une banque diligente.

L’attestation des candidats à l’acquisition sera jugée ainsi suffisamment probante pour établir qu’ils n’ont pas pu procéder à cette acquisition du fait du refus du bailleur de ratifier par un écrit son engagement de renouveler le bail aux mêmes conditions que le bail précédent.

Le préjudice subi, qui n’est qu’une perte de chance de vendre le fonds de commerce, ne peut être évalué à la moitié du prix de son fonds de commerce, alors que la société Uni-Verre est toujours propriétaire de celui-ci et qu’elle peut maintenant le vendre, une décision judiciaire ayant acté le renouvellement du bail.

Ce préjudice sera donc évalué à la somme de 5000 euros que la société Nona sera condamnée à verser à la société L’Uni-Verre.

S’agissant de la demande distincte, et nouvelle en appel, de dommages et intérêts formée à hauteur de 8000 euros sans qu’un fondement distinct ne soit clairement exprimé, elle sera rejetée.

S’agissant de la demande formée à hauteur de 6500 euros en indemnisation du trouble de jouissance que lui cause la bailleresse du fait des agissements de sa gérante et de ses proches, la cour adopte les motifs pertinents du premier juge et ajoute que les attestations émanent en quasi totalité de la famille des consorts [E] ( les gérants de la société L’Uni-Verre) de sorte qu’elles ne présentent pas de garantie d’objectivité suffisante compte tenu du conflit ayant opposé pendant plusieurs mois les protagonistes de cette affaire.

10- La SCI Nona qui succombe partiellement sera condamnée aux dépens de cette instance.

11- Elle sera condamnée à verser la somme de 3000 euros à la société L’Uni-Verre au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par celle-ci en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par décision contradictoire et en dernier ressort,

Rejette la demande visant à voir écarter des débats les conclusions notifiées le jour de la clôture par la société L’Uni-Verre,

Infirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bergerac le 8 janvier 2021 en ses dispositions soumises à cour sauf en ce qu’elle a débouté la société L’Uni-Verre de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée à hauteur de 6500 euros,

Et statuant à nouveau,

Condamne la SCI Nona à verser la somme de 5000 euros à la société L’Uni-Verre en indemnisation de la perte de chance causée à celle-ci de vendre son fonds de commerce,

y ajoutant,

Déboute la société L’Uni-Verre de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 8000 euros,

Condamne la SCI Nona aux dépens de cette instance.

Condamne la SCI Nona à verser la somme de 3000 euros à la société L’Uni-Verre au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés par celle-ci en première instance et en appel.

Le présent arrêt a été signé par M. Franco, président, et par M. Goudot, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.