MM/ND

Numéro 22/1690

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRÊT DU 28/04/2022

Dossier : N° RG 20/02418 – N° Portalis DBVV-V-B7E-HVF7

Nature affaire :

Demande en dommages-intérêts contre le prestataire de services pour mauvaise exécution

Affaire :

S.C. SOCIETE CIVILE PATRIMONIALE N. OCEANA

C/

[R] [Z], [L] [Z]

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R Ê T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 28 Avril 2022, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 17 Février 2022, devant :

Monsieur Marc MAGNON, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame Nathalène DENIS, greffière présente à l’appel des causes,

[J] [G], en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Monsieur Marc MAGNON, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

La SOCIETE CIVILE PATRIMONIALE N. OCEANA

société civile immatriculée au RCS de Dax sous le n° 813 710 639, prise en la personne de son gérant monsieur [O] [I], domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Barbara CANLORBE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE, avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN

INTIMES :

Madame [R] [Z]

née le 04 Juillet 1976 à [Localité 5] (26)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Monsieur [L] [Z]

né le 14 Octobre 1974 à [Localité 3] (30)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentés par Me Audrey CAULLET MEILHAN de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 02 SEPTEMBRE 2020

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE DAX

Exposé des faits et procédure :

Le 12 janvier 2017, M. [L] [Z] et Mme [R] [Z] son épouse ont loué pour la période du 5 au 26 août 2017 une maison de vacances située [Adresse 1]) appartenant à la SCP N. Oceana, représentée par [O] [I], moyennant la somme de 6.500 euros, ménage et charges compris.

Le même jour, les époux [Z] ont versé la somme de 2.500 euros par chèque à la SCP N Oceana en retournant les deux exemplaires du contrat signés.

Le 30 juin 2017, les époux [Z] ont versé par mandat postal la somme de 1.500 euros à la SCP N Oceana, le solde du prix de la location étant payé par un chèque n° 0001684 de 2.500 euros établi le 5 août 2017 et portant la date du 15 août 2017.

Le 9 août 2017, les époux [Z] ont fait opposition à ce chèque auprès de leur établissement bancaire, la SA Caisse d’épargne.

Par message électronique du 29 août 2017, après la période de location, M. [L] [Z] a informé M. [O] [I] de son insatisfaction en évoquant notamment un état de dégradation et de saleté du bien loué.

Par lettre du 19 octobre 2017, l’assurance de protection juridique de M. [I] a invité M. [L] [Z] à lui adresser un chèque de 2.500 euros correspondant au solde du prix de la location.

Par lettre du 27 octobre 2017, M. [Z] a indiqué à l’assurance de protection juridique de M. [I] son refus de procéder à ce paiement.

Par acte du 10 avril 2018, la SCP N Oceana a assigné M. [Z] et la SA Caisse d’épargne devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint Étienne afin d’obtenir la main-levée de l’opposition.

Mme [R] [Z] est intervenue volontairement à l’instance de référé.

Les époux [Z] ont sollicité notamment, à titre reconventionnel, une réduction du prix de la location et l’allocation de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral, considérant que le bien loué n’était pas conforme à ce qui était annoncé dans la publicité.

Par décision du 20 décembre 2018, le juge des référés a notamment :

– ordonné la main-levée de l’opposition formée par M. [Z] sur le chèque litigieux de 2500 euros ;

– au besoin, condamné provisionnellement M. [Z] à payer à la SCP N Oceana la somme de 2500 euros en cas de provision insuffisante sur son compte ;

– a condamné la SCP N Oceana à verser aux époux [Z] la somme de 1000 euros à titre de provision au titre du préjudice subi.

Par acte du 18 février 2019, les époux [Z] ont assigné la SCP N. Oceana devant le tribunal de grande instance de Dax aux fins, sur le fondement des articles 1217, 1223, 1231-1 et suivants du code civil, de :

– dire que le prix de location est de 3250 euros pour la durée de la location ;

– condamner la SCP N. Oceana au remboursement de la somme de 3250 euros compte tenu du trop versé ;

– condamner la SCP N. Oceana à verser à chacun des époux [Z] la somme de 3000 euros au titre du préjudice moral subi ;

– condamner la SCP N. Oceana au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement du 02 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Dax a :

– débouté la SCP N Oceana de l’ensemble de ses demandes ;

– fixé à la somme de 3250 euros le prix de la location de la maison de vacances située [Adresse 1]) consentie pour la période du 5 août au 26 août 2017 par la SCP N. Oceana à M. [L] [Z] et Mme [R] [Z] son épouse ;

– condamné la SCP N. Oceana à rembourser à M. [L] [Z] la somme de 3250 euros au titre du trop perçu par la SCP N. Oceana ;

– condamné la SCP N. Oceana à verser à M. [L] [Z] et Mme [R] [Z] son épouse, chacun, la somme de 750 euros en réparation de leur préjudice moral ;

– condamné la SCP N. Oceana à verser à M. [L] [Z] et Mme [R] [Z] son épouse la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la SCP N. Oceana aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 20 octobre 2020, la SCP N. Oceana a relevé appel de ce jugement.

La clôture est intervenue le 12 janvier 2022.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Vu les conclusions notifiées le 18 mai 2021 par la société SCP N. Oceana qui demande de:

Réformer la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de Dax en toutes ces dispositions,

Vu les dispositions des articles 1134 et 1147 du Code Civil, et L 131-35 du Code Monétaire et Financier,

Vu les pièces et éléments versés aux débats,

Débouter M [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris le préjudice moral allouée en référé à titre de provision,

Condamner M [Z] au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages et 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Le condamner aux entiers dépens,

*

Vu les conclusions notifiées le 31 mai 2021 par M. [L] [Z] et Mme [R] [Z] qui demandent de :

Vu les articles 1217, 1223, 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Dire et juger que la Société N. Oceana n’a pas respecté ses obligations contractuelles en délivrant un bien qui n’était pas conforme à ce qui était annoncé dans sa publicité,

Dire et juger que la Société N. Oceana a pratiqué un prix abusif de location, à tout le moins excessif car largement supérieur au prix du marché pour un logement identique, c’est-à-dire dégradé, malodorant, bruyant et faisant l’objet d’un permis de construire avec une autorisation de démolir la totalité de la maison juste après le départ des locataires, soit au mois de septembre 2017,

Dire et juger que l’obtention par la Société N. Oceana d’un permis de construire avec une autorisation de démolir la totalité de la maison juste après le départ des locataires, soit au mois de septembre 2017, a eu pour conséquence un défaut d’entretien général de ladite maison et une dégradation de l’état de celle-ci,

Confirmer, en conséquence le jugement entrepris en ce qu’il a réduit le prix du contrat à hauteur de 3 250 €, condamné la SCP N. Oceana à rembourser à M. [L] [Z] la somme de 3250 € compte tenu du trop versé, condamné la même à verser aux Consorts [Z] la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance,

Réformer, en conséquence, la décision entreprise en ce qu’elle a octroyé aux Consorts [Z] la somme de 750 € chacun au titre du préjudice moral,

Dire et juger que le préjudice moral est constitué par la déception vécue et liée à la différence entre la présentation publicitaire fausse des caractéristiques du logement loué par les époux [Z] et la réalité du logement pris à bail, outre l’exécution du contrat dans un logement dégradé, malodorant, bruyant et faisant l’objet d’un permis de construire avec une autorisation de démolir la totalité de la maison juste après le départ des locataires, soit au mois de septembre 2017.

Condamner en conséquence la SCP N. Oceana à payer tant à Mme [R] [Z] qu’à M. [L] [Z] la somme de 1500 €,pour chacun d’eux, à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi personnellement, soit la somme totale de 3000 €,

Condamner la SCP N.Oceana à payer à Mme [R] [Z] et M. [L] [Z] la somme de 3 000,00 € supplémentaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Condamner la SCP N.Oceana aux entiers dépens.

Motivation de la décision :

Sur la réduction du prix :

A l’appui de sa demande d’infirmation du jugement, la SCP N Oceana soutient en premier lieu que la demande de réduction du prix n’a pas été précédée d’une mise en demeure adressée à la concluante, conformément aux dispositions de l’article 1223 du code civil, l’informant de sa décision de réduire de manière proportionnelle le prix, en raison d’une exécution imparfaite de la prestation fournie.

A la date du contrat, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2018-287 du 20 avril 2018, applicable au 1er octobre 2018, l’article 1223 était ainsi rédigé : « Le créancier peut, après mise en demeure, accepter une exécution imparfaite du contrat et solliciter une réduction proportionnelle du prix.

S’il n’a pas encore payé, le créancier notifie sa décision de réduire le prix dans les meilleurs délais. »

Il ressort de ce texte que la mise en demeure préalable n’est pas une condition de recevabilité de la demande en justice de réduction du prix.

En outre, il résulte de l’article 1231 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, que la mise en demeure préalable de s’exécuter n’est pas nécessaire lorsque l’inexécution est acquise et préjudiciable, ce que soutiennent les intimés, puisqu’ils invoquent la non-conformité de la résidence de vacances louée à celle qui apparaissait sur la publicité du bien et qu’ils étaient en droit d’attendre, en raison des photographies et du descriptif de la villa, publiés sur le site de location, et du prix payé.

Ils affirment ainsi avoir été placés devant le fait accompli renonçant à dénoncer le contrat, compte tenu du fait qu’ils n’avaient aucune solution alternative, pour profiter de leur séjour de vacances.

Il va de soi, que la non-conformité du bien loué au bien proposé, à la supposer établie, ne pouvait se résoudre que par la location d’une villa différente, conforme au descriptif contractuel, à défaut d’accepter une réduction du prix en guise d’indemnisation. Il y a donc bien, dans cette hypothèse inexécution acquise du contrat de location de la villa objet du contrat et donc nulle nécessité d’une mise en demeure préalable.

En second lieu, la société N Oceana fait valoir que l’état de la villa louée correspond à ce qui était annoncé et que les photographies versées aux débats par les intimés ou les attestations peu probantes qu’ils produisent ne sauraient faire la démonstration d’un bien non-conforme à ce qui était décrit dans l’annonce à laquelle les époux [Z] ont répondu.

L’appelante souligne à cet égard que les époux [Z] n’ont fait part d’aucune réserve lors de leur entrée dans les lieux, ni d’aucune protestation durant leur séjour et se sont bien gardés de faire intervenir un huissier pour faire constater le prétendu mauvais état d’entretien de la villa.

Enfin, la société N Oceana explique que si la villa a par la suite été démolie, ce dont les intimés tirent argument pour alléguer qu’elle était en mauvais état, ce fut pour construire un local commercial élevé d’un étage à usage d’habitation.

S’agissant du prix, la société N Oceana indique qu’il est inférieur au prix pratiqué pour des villas en front de mer à [Localité 4].

Pour demander la réduction du prix de la location, les époux [Z] ont produit :

– des photographies de la villa offerte à la location publiées par la SCP N. Oceana sur le site Airbnb,

– des photographies de la villa prises par eux,

– plusieurs attestations.

A hauteur d’appel, ils maintiennent les moyens et arguments soutenus en première instance, à savoir que Monsieur [I], gérant de la société N Oceana, leur a fait miroiter la location d’une maison dans un état parfait, alors que celle-ci était complètement dégradée et qu’elle a été détruite dès le mois de septembre 2017, juste après le départ des concluants.

Ils ajoutent qu’ils se sont rendus au sein d’une location dont ils pensaient qu’elle respecterait les conditions publicitaires de présentation mises en ligne, ce qui n’était pas du tout le cas.

Ils soutiennent que selon les photographies versées aux débats et les témoignages des personnes ayant vu le logement loué, le prix fixé par le bailleur à hauteur de 2.166,00 euros par semaine ne correspond pas à l’état dégradé du logement et à la présentation publicitaire de celui-ci.

Ils estiment avoir été abusés.

A titre liminaire, il convient de relever que la villa louée est, selon le panneau publicitaire photographié par les intimés, décrite de la façon suivante:

«  75 m² tout confort + 2 terrasses… 2 chambres… cuisine toute équipée… 2 places de parking… internet WIFI, Barbecue… toute l’année à partir de 590 euros par semaine . »

Selon le plan de situation produit par la société appelante, la villa se situe sur le front de mer de la commune d'[Localité 4], à quelques dizaines de mètres de la plage de sable et de l’océan.

Les photographies des abords et de l’intérieur des lieux telles que les époux [Z] les ont récupérées sur le site de réservation en ligne montrent la présence d’une piscine, d’un aménagement intérieur de bonne qualité, ainsi que d’une terrasse et d’abords paysagers en apparence harmonieux et bien entretenus.

A l’inverse, les photographies qu’ils ont prises et dont l’appelante ne conteste pas qu’elles se rapportent à la maison louée, montrent des gros plans de certains détails des parties extérieures, laissant apparaître notamment des peintures défraichies et des éléments en bois des terrasses et brises vue quelques peu fatigués. Toutefois les copies en noir et blanc versées aux débats sont de mauvaise qualité et ne permettent pas de se faire une idée de l’aspect d’ensemble des abords. De plus, aucune photographie de l’intérieur de l’habitation, et notamment pas quelques gros plans, peu exploitables, sur le tableau de commande d’une machine à laver, un interrupteur et les parties d’une paroi de bac à douche apparemment oxydées, ne permet d’affirmer que le confort intérieur de l’habitation et son état d’entretien ne correspondaient pas à ceux annoncés au travers du descriptif de la villa et des photographies publiées sur internet.

Les autres photographies en noir et blanc ne permettent pas non plus de rendre compte d’un état d’entretien, d’aménagements et d’équipements de confort non conformes à ceux présentés sur l’annonce de location.

Enfin, les témoignages pour le moins subjectifs qui ressortent des attestations produites par les intimés, établies par des amis venus les visiter durant leur séjour, sont contrebalancés par ceux des clients de la société N Oceana qui ont attesté de leur satisfaction et de la conformité du bien loué à leurs attentes pour des séjours effectués en 2017 et notamment pour deux d’entre-eux, juste avant et juste après le séjour de la famille [Z].

Enfin, le prix payé correspond au tarif de location d’un bungalow de 40 m² pour six personnes, pour le mois d’août, dans un complexe touristique Blue Océan-Green Ressort, plus éloigné de la plage puisque situé à un peu plus d’1,5 km de l’océan.

Au vu des éléments soumis à son appréciation, la cour considère que les époux [Z] sur qui pèse la charge de la preuve des faits qu’ils allèguent au soutien de leur demande de réduction du prix, n’établissent pas que la prestation locative fournie par la société N Oceana ne correspond pas à celle contractuellement convenue, ni que cette dernière a manqué à ses obligations contractuelles.

Le jugement est en conséquence infirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts des époux [Z] :

Compte tenu de l’issue du litige, les époux [Z] sont déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour réparation d’un préjudice moral non démontré et qui en tout état de cause n’est en lien avec aucune inexécution fautive établie à l’encontre de l’appelante.

Sur les demandes annexes :

Les époux [Z] qui succombent supporteront la charge des dépens de l’entière procédure.

Au regard des circonstances de la cause et de la position respective des parties, l’équité justifie de condamner les époux [Z] à payer à la société N Oceana une somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute les époux [Z] de l’ensemble de leurs demandes, en ce compris leur demande indemnitaire pour préjudice moral,

Rappelle que la présente décision constitue le titre exécutoire de la créance de restitution de la somme qui a pu être payée par la SCP N Oceana, à titre provisionnel, en exécution de l’ordonnance de référé du 20 décembre 2018,

Condamne les époux [Z] aux dépens de l’entière procédure,

Condamne les époux [Z] à payer à la société SCP N.Oceana une somme de 1 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Marc MAGNON, conseiller, suite à l’empêchement de Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La GreffièreLe Président