Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 27 OCTOBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/05852 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFP4N

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Mars 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 21/56084

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [L] [U], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

Assistée par Me Grégoir DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS,

INTIMES

Mme [G], [J] [D] [R] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

M. [V], [Y] [C]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assistés par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit délivré le 6 août 2021, la Ville de [Localité 6] a fait citer M. [C] et Mme [C] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1]) (bâtiment A, escalier 01, rez-de-chaussée, porte 02001, lot n°15).

Par ordonnance, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 6] dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 6] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience, la Ville de [Localité 6] demandait de voir :

‘condamner les époux [C] au paiement d’une amende civile de 50.000 euros dont le produit lui sera intégralement versé,

‘ordonner le retour à l’habitation de l’appartement transformé sans autorisation, sous astreinte de 132 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer et qui s’en réservera la liquidation,

‘condamner les consorts au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réplique, M. et Mme [C] demandaient le rejet des demandes et la condamnation de la ville à leur verser 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, subsidiairement la réduction du montant de l’amende.

Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond du 02 mars 2022, le magistrat saisi a :

– constaté le désistement de la demande de retour à l’habitation ;

– débouté la Ville de [Localité 6] de ses demandes ;

– rejeté le surplus des demandes ;

– condamné la Ville de [Localité 6] aux dépens ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 19 mars 2022, la Ville de [Localité 6] a relevé appel de la décision.

Dans ses conclusions remises le 15 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de l’article 492-1 du code de procédure civile, de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, de l’article L. 632-1 du code de la construction et de l’habitation; de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 et des articles L. 324-1-1 et L. 324-2 du code du tourisme, de :

infirmer le jugement dont appel et statuant à nouveau de,

– constater les infractions commises par M. et Mme [C] ;

– condamner M. et Mme [C] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– condamner M. et Mme [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La Ville de [Localité 6] soutient en substance :

– que dans le cadre d’une opération de contrôle de l’occupation des locaux d’habitation, une présomption d’infraction (location meublée de courte durée dans un local à usage d’habitation) a été détectée concernant un appartement situé [Adresse 1]) (bâtiment A, escalier 01, rez-de-chaussée, porte 02001, constitutif du lot 15 pour une superficie de 25m²) ;

– que, suite à ce contrôle, les recherches effectuées ont permis de déterminer que M. et Mme [C] sont propriétaires de cet appartement ;

– que le tribunal a considéré à tort que la ville de Paris ne rapportait pas la preuve de l’occupation du logement au 1er janvier 1970 alors que l’article L. 631-7 alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation fait uniquement référence à l’usage du bien ;

– que l’examen de la déclaration H2 produit aux débats par la ville de [Localité 6] montre qu’elle a été remplie le 28 septembre 1970 par la propriétaire du bien et rappelle la situation pour l’année fiscale 1970 ;

– que la rubrique 41 de la fiche H2 intitulée « consistance et confort du logement » porte mention de « pièces et annexes affectés exclusivement habitation », à savoir une « chambre et autres pièces habitables » et une cuisine ;

– que la fiche H2 précise que la surface totale des pièces et annexes affectées exclusivement habitation est de 25 m² ;

– que la rubrique 41 b) intitulée pièces et annexes à usage professionnel n’est pas renseignée et la rubrique 42 est réservée au confort (gaz, électricité…) ;

– que le fait qu’il n’y ait pas de salle d’eau ne change pas la destination du bien dès lors qu’il était fréquent d’avoir des salles d’eau et des toilettes communes aux occupants de l’immeuble, souvent installée au dernier étage ;

– qu’il est ainsi établi que le bien litigieux était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ce qui est par ailleurs confirmé par le relevé de propriété qui établit qu’aucun changement d’usage n’est intervenu depuis le 1er janvier 1970, que le bien demeure affecté à usage d’habitation ;

– que le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur comme l’attestent les informations transmises par l’administration fiscale ;

– qu’il résulte des constats effectués par l’agent assermenté sur le site airbnb que le bien litigieux est mis en location par un hôte qui se prénomme [V] ;

– qu’il a été constaté 170 commentaires de clients entre les mois de décembre 2015 et d’août 2020 ;

– que le local est loué en courte durée depuis le mois de décembre 2015, selon les indications figurant sur le site airbnb et que le gain total estimé serait de l’ordre de 15.594 euros pour l’année 2019 et 17.940 euros pour l’année 2018.

Dans leurs conclusions remises le 09 mai 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [C] demandent à la cour, au visa des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

à titre principal,

– confirmer le jugement rendu le 2 mars 2022 (RG n°21/56084) en ce que la Ville de [Localité 6] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante, la déclaration H2 constituant la base légale de l’assignation ;

– confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la Ville de [Localité 6] de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée,

– juger que compte tenu de leur bonne foi, des diligences et de leur coopération, ils sont fondés à n’être condamnés qu’à une amende symbolique ;

en conséquence,

– condamner ceux-ci à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et de leur coopération avec la ville de [Localité 6] ;

à titre infiniment subsidiaire,

– juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

en conséquence, si la cour d’appel de Paris devait entrer en voie de condamnation,

– condamner ceux-ci à une somme qui ne pourrait excéder 5.000 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

en tout état de cause,

– juger que l’équité commande qu’ils ne soient pas condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la Ville de [Localité 6] à leur payer une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ordonner que les parties conservent la charge de leurs frais de procédure et leurs dépens.

M. et Mme [C] soutiennent en substance :

– que la cour ne pourra que confirmer le jugement au regard d’une jurisprudence établie concrète et constante en la matière, en ce que le formulaire H2 était irrégulier ;

– qu’en effet, celui-ci est daté du 28 septembre 1970 et enregistré le 02 octobre 1970 si bien qu’il est impossible d’affirmer avec certitude que le local était à usage d’habitation dans la mesure où la date de ladite déclaration est postérieure au 1er janvier 1970 ;

– qu’en outre, la fiche H2 ne permet aucunement d’établir de manière certaine l’état d’occupation au 1er janvier 1970 étant donné que la rubrique 32 relative à la location est vierge de tout loyer annuel au 1er janvier 1970 ;

– que par conséquent, en l’absence de loyer annuel au 1er janvier 1970 dans ledit document, il est impossible de déduire que le local avait un usage d’habitation au 1er janvier 1970, comme l’exige l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

– que les autres pièces fournies par la ville de [Localité 6] ne permettent pas non plus de caractériser l’usage d’habitation du lot litigieux au 1er janvier 1970 ;

– que subsidiairement, la cour devra fixer le montant de l’amende en tenant compte de la bonne foi et des diligences accomplies pour la cessation rapide et pérenne de l’infraction présumée, de leur coopération totale avec les services de la Ville de [Localité 6] et de leur situation personnelle.

SUR CE LA COUR

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, tel qu’issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H1 rempli à cette époque permettant de préciser l’usage en cause ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n’excédant pas 120 jours par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

En l’espèce, les parties s’opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la Ville de [Localité 6], pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

La fiche H2 a été ici remplie le 28 septembre 1970.

Elle décrit le local comme un appartement à usage exclusif d’habitation de 25 m² et fait état d’une occupation par le propriétaire, sans donc mention d’un locataire et d’un loyer au 1er janvier 1970.

Si ces mentions ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant à établir un usage d’habitation au 1er janvier 1970, étant observé :

– qu’aux termes de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le local doit être affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d’affectation à un usage d’habitation ;

– que la mention de l’occupation du bien par le propriétaire ne se réfère pas à la date du 1er janvier 1970 (contrairement à l’hypothèse de la perception d’un loyer au 1er janvier 1970), en sorte que l’occupation par le propriétaire ne peut être considérée comme étant acquise dès le 1er janvier 1970 ;

– qu’au demeurant, comme le souligne d’ailleurs habituellement la Ville de [Localité 6], la preuve à apporter n’est pas celle de l’occupation du bien au 1er janvier 1970 mais de l’affectation du bien à un usage d’habitation à cette date de référence ;

– que de même, si le local est décrit sur la fiche comme étant à usage exclusif d’habitation, cette description ne vaut qu’à la date à laquelle la fiche est renseignée, soit au 28 septembre 1970.

Si la Ville de [Localité 6] soutient que l’établissement de la fiche H2 impliquerait nécessairement un usage d’habitation au 1er janvier 1970, les dispositions invoquées du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ne permettent toutefois pas non plus une telle déduction (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l’administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l’article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété […] la date limite d’envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants).

La présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970 telle qu’alléguée ne résulte ainsi ni de ces textes ni, par ailleurs, d’aucun autre texte.

Aucun autre élément probant n’est versé aux débats s’agissant de la preuve de l’usage d’habitation, qui n’apparaît donc pas établi au 1er janvier 1970.

Aussi, sans se prononcer sur les autres moyens soulevés, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce compris le sort des frais et dépens de première instance exactement réglé par le premier juge.

La Ville de [Localité 6], succombant en son appel, devra à hauteur d’appel indemniser les intimés pour les frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la Ville de [Localité 6] à verser la somme globale de 2.000 euros à Mme [G] [C] et à M. [V] [C] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la Ville de [Localité 6] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE