Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 26 JANVIER 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19945 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVQA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Octobre 2021 -Président du TJ de PARIS – RG n° 20/52545

APPELANTE

S.C.I. PLATEAU LES HALLES, RCS de PARIS n°514 318 781, prise en la personne de son représentant légal : M. [I] [E], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée et assistée par Me Corinne PEROT-REBOUL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2387

INTIME

LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [X] [S], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représenté par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

Substitué à l’audience par Me Claire LITAUDON, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Décembre 2022, en audience publique, rapport ayant été fait par Mme Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller

Michèle CHOPIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement rendu le 15 octobre 2021 selon la procédure accélérée au fond (n°RG 20/5245), le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI Plateau les halles à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 40.000 euros pour avoir enfreint les dispositions des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation concernant un appartement (lot n°195) situé [Adresse 2]; ordonné sous astreinte le retour à l’habitation de cet appartement ; rejeté la demande de la ville de [Localité 6] en paiement d’une amende civile fondée sur les dispositions de l’article L 324-1-1 III et IV du code de tourisme et condamné la SCI Plateau les halles à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement rendu le 15 octobre 2021 selon la procédure accélérée au fond (n°RG 20/5247), le tribunal judiciaire de Paris a condamné la SCI Plateau les halles à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 50.000 euros pour avoir enfreint les dispositions des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation concernant un appartement (lot n°197) situé [Adresse 2] ; ordonné sous astreinte le retour à l’habitation de cet appartement ; condamné la SCI Plateau les halles à payer à la ville de [Localité 6] une amende civile de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article L 324-1-1 III du code de tourisme ; rejeté la demande de la ville de [Localité 6] en paiement d’une amende civile fondée sur les dispositions de l’article L 324-1-1 IV du code de tourisme et condamné la SCI Plateau les halles à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration du 17 novembre 2021, la SCI Plateau les halles a relevé appel du premier jugement (n° RG 20/5245). Par déclaration du 21 novembre 2021, elle a relevé appel du second jugement (n° RG 20/5247). Ces deux déclarations d’appel ont été enregistrées sous les n° RG 21/19945 et 21/20224. Par ordonnance rendue le 6 janvier 2022 par le président de la chambre saisie, ces deux dossiers ont été joints sous le numéro de RG le plus ancien : 21/19945.

Par arrêt du 8 septembre 2022, ayant relevé,

– d’une part, que les parties n’ont pas tenu compte de la jonction ordonnée et n’ont conclu que sur l’appel du jugement portant le n° RG 20/524,

– d’autre part, que la SCI Plateau les halles a conclu sur le lot 195 et n’a pas répliqué aux conclusions de la ville de [Localité 6] qui expose que l’infraction ayant donné lieu au jugement susvisé ne concerne pas le lot 195 mais le lot 196, la mention du lot 195 dans le procès-verbal d’infraction procédant d’une erreur matérielle,

la cour a ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de conclure sur chacun des deux lots ayant donné lieu aux deux jugements frappés d’appel, et renvoyé l’affaire à l’audience de procédure du 29 novembre 2022 pour clôture et fixation à l’audience de plaidoirie du 14 décembre 2022,

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 05 octobre 2022, la société Plateau les halles demande à la cour de :

– déclarer recevables et fondés ses appels interjetés ;

Y faisant droit,

Concernant le lot n°195,

– infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 15 octobre 2021, en ce qu’il a:

condamné celle-ci à payer une amende civile de 40.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 6],

ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 4] (lot n°195), lui appartenant, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à celle-ci, pour une durée maximale de huit mois,

dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte,

condamné celle-ci à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné celle-ci aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

– confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes de la ville de [Localité 6] fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 III et IV du code du tourisme ;

– prononcer la nullité des procès-verbaux de constat d’infraction dressée par l’agent de la ville de [Localité 6], en date des 11 septembre 2019, 25 juin 2021 et 02 mars 2022 et relatifs au lot n°195 ;

Concernant le lot n°197,

– infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 15 octobre 2021, en ce qu’il a :

condamné celle-ci à payer une amende civile de 50.000 euros dont le produit sera versé à la ville de [Localité 6],

ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 3]) (lot n°197), lui appartenant, sous astreinte provisoire de 200 euros à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à celle-ci, pour une durée maximale de huit mois,

dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte,

condamné celle-ci à payer une amende civile de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article L. 324-1-1 III du code du tourisme,

condamné celle-ci à payer à la ville de [Localité 6], la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné celle-ci aux dépens,

Et statuant à nouveau,

– confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a rejeté les demandes de la ville de [Localité 6] fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme ;

En tout état de cause,

– condamner la ville de [Localité 6] à lui verser la somme de 6.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la ville de [Localité 6] en tous les dépens.

En substance, la société Plateau les halles soutient :

Sur le lot ° 197 : que l’appartement objet des constats effectués par l’agent de la ville de [Localité 6] n’est pas le lot n°197, lequel n’est pas loué sous la forme de meublés touristiques mais à la SARL [I] Poussier Conseil qui y établit son siège social et son activité ;

Sur le lot n°195 : que ce lot ne correspond pas à celui objet des constats effectués par la ville de [Localité 6] ; que cette dernière se prévaut d’une erreur matérielle et soutient qu’il s’agit en réalité du lot 196 ; que toutefois elle ne rapporte pas la preuve que le lot 196 serait la propriété de la société Plareau les halles au moment de la constatation de l’infraction, les relevés de propriété établissant au contraire qu’elle n’en est pas propriétaire.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 28 octobre 2022, la ville de [Localité 6] demande à la cour de :

– statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel de la société Plateau les halles ;

– juger que, représentée par Mme la maire de [Localité 6], elle est recevable et bien fondée en ses écritures et prétentions ;

– confirmer le jugement rendu le 15 octobre 2021 en ce que le juge au tribunal judiciaire de Paris a :

condamné la société Plateau les halles à payer une amende civile de 40.000 euros, dont le produit lui sera versé,

ordonné le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 4] (lot n°195), appartenant à la société Plateau les halles, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision à la société Plateau les halles, pour une durée maximale de huit mois,

dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte,

condamné la société Plateau les halles à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la société Plateau les halles aux dépens,

– infirmer le jugement rendu le 15 octobre 2021 en ce que le juge au tribunal judiciaire de Paris a rejeté ses demandes fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme,

Et statuant de nouveau,

– juger que la société Plateau les halles a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme et la délibération du Conseil de [Localité 6] des 4, 5 et 6 juillet 2017 en ne procédant pas à l’enregistrement de déclaration préalable auprès de la commune ;

– condamner la société Plateau les halles à payer une amende civile de 5.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 324-1-1 V du code du tourisme ;

– juger que la société Plateau les halles a enfreint les dispositions de l’article L. 324-1-1 IV du code du tourisme en ne transmettant le nombre de jours au cours desquels l’appartement a été loué dans le mois qui a suivi la demande ;

– condamner la société Plateau les halles à payer une amende civile de 10.000 euros de l’article L. 324-1-1 V du code du tourisme et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versé ;

En tout état de cause,

– débouter la société Plateau les halles de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner la société Plateau les Halles à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la société Plateau les halles aux entiers dépens d’instance et d’appel.

En substance, la ville de [Localité 6] expose :

– qu’elle n’a conclu après la réouverture des débats que sur le lot 195/196, dès lors que la cour d’appel de Paris a déjà statué sur le lot 197, par arrêt du 6 octobre 2022 ayant confirmé le jugement rendu le 15 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Paris, qui a autorité de la chose jugée ;

– s’agissant du lot 195/196, que l’agent assermenté de la Ville a précisé dans son constat du 2 mars 2022 que le bien contrôlé est en fait le lot 196, la mention du lot 195 procédant d’une erreur matérielle ; qu’il ressort d’un acte de vente du 18 septembre 2009 que la société Plateau les halles est bien propriétaire de ce lot 196 ; qu’il résulte des constatations effectuées qu’elle met cet appartement à la location de courte de durée à une clientèle de passage ; qu’en outre elle n’a pas déclaré ce bien, aucun numéro d’enregistrement ne figurant sur l’annonce publiée sur la plate-forme airbnb ; qu’elle n’a pas non plus transmis à la Ville le nombre de jours de location ; qu’à ce dernier titre le premier juge a commis une erreur d’interprétation du texte en retenant que l’infraction n’est pas caractérisée dès lors qu’il ne s’agit pas d’une résidence principale.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR

Sur le lot n° 197

Il apparaît, au vu des écritures prises par la ville de [Localité 6] après réouverture des débats, que le lot n° 197 (escalier D, 2ème étage, porte face du bâtiment A), situé [Adresse 2], a déjà fait l’objet d’un arrêt rendu par cette cour le 6 octobre 2022, sur un appel qui avait été formé le 18 novembre 2021 par la société Plateau Les halles.

Il s’avère que ce même jugement a été frappé d’un second appel par la société Plateau les halles, par déclaration du 21 novembre 2021, que la cour a enrôlé puis joint avec l’autre appel de la société Plateau les halles portant, lui, sur le jugement rendu le 15 octobre 2021 du tribunal judiciaire de Paris concernant le lot n°195 (ou n°196).

Ce premier arrêt du 6 octobre 2022 a confirmé le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 octobre 2021 qui condamne la société Plateau les halles au paiement à la ville de [Localité 6] d’une amende civile de 50.000 euros, ordonne le retour à habitation du lot n° 197 sous astreinte, condamne la société Plateau les halles au paiement d’une amende civile de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article L 324-1-1 III du code du tourisme, rejette la demande de la Ville fondée sur les dispositions de l’article L 324-1-1 IV du code du tourisme, condamne la société Plateau les halles à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il y a lieu de constater que cet arrêt du 6 octobre 2022 a autorité de chose jugée sur le lot n° 197, la cour n’étant donc saisie, dans le cadre de la présente instance, que de l’appel du jugement du 15 octobre 2021 portant sur le lot n° 195 (ou 196).

Sur le lot n° 195 (ou 196)

La ville de [Localité 6] a fondé ses poursuites contre la société Plateau les halles sur un constat d’infraction du 11 septembre 2019 et un constat complémentaire du 25 juin 2021, portant tous deux sur un appartement de 135 m² situé dans le bâtiment A, escalier D, 2ème étage et constituant le lot n° 195.

En cause d’appel, la ville de [Localité 6] verse un constat complémentaire en date du 2 mars 2022, portant sur un appartement de 61,40 m² situé dans le bâtiment A, escalier D, 2ème étage et constituant le lot n° 196. Son agent y expose que suite au règlement de copropriété transmis par le syndic de l’immeuble, elle a constaté que la SCI Plateau les halles est propriétaire des lots 191 et 195 situés au 2ème étage de l’escalier B et des lots 196 et 197 situés au 2ème étage de l’escalier D ; que le syndic lui a précisé que les gérants de la société Plateau les halles habitaient dans les lots 191 et 195 du bâtiment B et qu’ils louaient en airbnb les appartements constituant les lots 196 et 197. L’agent de la Ville constate donc que suite à une erreur matérielle le lot 195 visé dans le constat du 11 septembre 2019 doit être remplacé par le lot 196, qui correspond au local visité le 20 juin 2019 à 8 heures, soit un logement de 61,40 m² comportant une salle de séjour, une salle de bains et deux chambres, ce descriptif correspondant également aux différents commentaires reproduits dans le constat initial du 11 septembre 2019. L’agent atteste en outre que lors de ses visites sur place les 26 mars et 20 juin 2019, il a pénétré dans l’appartement constituant le lot 196 et non le lot 195.

Un procès-verbal de constat établi le 1er février 2022 est produit par la société appelante, venant confirmer que le lot n° 195 n’est pas celui qui est mentionné sur les constats d’infraction de la ville de [Localité 6] des 11 septembre 2019 et 25 juin 2021.

Il apparaît ainsi que l’agent assermenté de la ville de [Localité 6] a commis une erreur dans la dénomination du lot dans ses procès-verbaux de constat de l’infraction, en ce que le lot contrôlé n’est pas le n° 195 mais le lot n° 196 situé au même étage, les photographies et les commentaires laissés par les touristes se rapportant manifestement à cet appartement de 61,40 m² doté de deux chambres correspondant au lot 196.

Cette erreur de dénomination du lot n’entache pas de nullité les procès-verbaux de constat fondant les poursuites, dès lors qu’il résulte des éléments qui précèdent que le local contrôlé les 26 mars et 20 juin 2019 puis à nouveau le 25 juin 2021correspond bien au lot n°196 situé bâtiment A, escalier D, étage 2, porte D et que par ailleurs il est suffisamment établi par la Ville, en dépit de la contestation opposée par l’appelante, que la société Plateau les halles était bien propriétaire du lot 196 au moment du contrôle dont elle a fait l’objet.

Il est en effet produit par l’intimée un extrait de l’acte de vente, daté du 18 septembre 2009, conclu entre l’association Coop de France et la SCI Plateau les halles (acquéreur) et portant modification de l’état descriptif de division à la demande de l’acquéreur, duquel il ressort que la société Plateau les halles a acquis plusieurs lots dont le lot n°196, issu du lot 193 lui-même issu du lot n°20, étant précisé par l’acte que les lots 192, 193 et 194, précédemment à usage de locaux professionnels, sont aujourd’hui affectés à usage d’habitation.

En transmettant cet acte du 18 septembre 2009 à la ville de [Localité 6], le syndic de l’immeuble lui a précisé que la SCI Plateau les halles est bien propriétaire du lot 196 et des lots 191, 195 et 197.

L’appelante ne peut seulement se retrancher derrière les relevés de propriété, qui ne portent pas mention du lot 196, pour soutenir que la preuve n’est pas faite de sa propriété sur le lot 196. L’extrait du titre de propriété transmis par le syndic à la ville de [Localité 6] suffit en effet à le démontrer, sauf la société Plateau les halles à prouver le contraire, ce qu’elle s’abstient de faire.

Il est ainsi fait la preuve par la ville de [Localité 6] de ce que la société Plateau les halles était bien propriétaire du lot 196 au moment des contrôles opérés par son agent assermenté et qu’il s’agit d’un local à usage d’habitation, lequel ne correspond pas à la résidence principale des gérants de la SCI (qui ne la revendiquent que sur le lot 195) et qui a bien fait l’objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile comme en attestent les procès-verbaux d’infraction.

En effet, il ressort des constatations du 11 septembre 2019 que le bien fait l’objet d’une annonce consultable à l’adresse https://www.airbnb.fr/rooms/1362667 ; que cette annonce comporte 293 commentaires de touristes, le premier datant de septembre 2013 et le dernier de d’août 2019 ; que le 20 juin 2019 le contrôleur a constaté la présence d’une touriste américaine dans les lieux ; que lors de ses investigations complémentaires du 25 juin 2021 il a constaté que l’annonce concernant le bien nommé ‘Charming flat in the heart of Paris’ est toujours active sur la plate-forme Airbnb et que le nombre de commentaires est passé de 293 à 327.

En outre, lors du constat complémentaire du 2 mars 2022, le syndic de l’immeuble a confirmé à l’agent de la ville de [Localité 6] que les lots 196 et 197 situés dans l’escalier D au 2ème étage sont occupés en Airbnb depuis des années et ce avec beaucoup de nuisances dans l’immeuble.

Il convient d’observer que la société Plateau les halles n’élève titre subsidiaire aucune contestation sur la réalité de la location de son bien pour de courtes durées à une clientèle de passage, pas plus qu’elle ne discute du montant de l’amende de 40.000 euros prononcée par le premier juge.

Cette amende apparaît justifiée au regard de la très longue durée de l’infraction, des profits qu’elle a générés, largement supérieurs à ceux qui auraient été tirés d’une location de longue durée et de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la réglementation qui est de lutter contre la pénurie de logements offerts à la location à [Localité 6], cet objectif nécessitant le prononcé d’une amende suffisamment dissuasive.

Le jugement entrepris sera ainsi confirmé sur le quantum de l’amende de même et en ce qu’il a ordonné le retour à l’habitation sous astreinte, sauf à actualiser les modalités du prononcé de cette astreinte.

La ville de [Localité 6] est en outre fondée à solliciter le paiement d’une amende civile de 5.000 euros sur le fondement du paragraphe III de l’article L 324-1-1 du code du tourisme, dès lors qu’il résulte des constatations opérées par son agent assermenté que la mise en location du lot 196 sur le site Aibnb n’a fait l’objet d’aucune déclaration en contravention avec ce texte, le contrôleur ayant relevé lors de ses premières et dernières constatations l’absence de numéro d’enregistrement sur l’annonce.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Il sera par contre confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en paiement d’une amende civile de 10.000 euros sur le fondement du paragraphe IV de l’article L 324-1-1 du code du tourisme, dont il convient de rappeler qu’il dispose :

‘Dans les communes ayant mis en oeuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans le délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration. […]’.

Il en résulte que cette amende ne peut être prononcée que lorsque le bien est déclaré comme étant la résidence principale du contrevenant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En définitive, le jugement entrepris sera confirmé, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’amende civile sur le fondement de l’article L 324-1-1 III du code du tourisme, et sauf à préciser que les amendes prononcées se rapportent au lot n° 196 et non au lot n° 195.

Partie perdante, la société Plateau les halles sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel et à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour chacune des deux instances, le jugement déféré étant également confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Sur le lot n°197,

Constate l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt rendu par la cour de céans le 06 octobre 2022 (RG n° 21/19984) ;

Sur le lot n° 196 (et non 195),

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande en paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L 324-1-1 III du code du tourisme, et sauf à actualiser les dispositions relatives à l’astreinte prononcée pour le retour à l’habitation,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Condamne la société Plateau les halles à payer au profit de la ville de [Localité 6] une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l’article L 324-1-1 III du code du tourisme,

Dit que le retour à l’habitation du lot n° 196 devra avoir lieu dans les deux mois de la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 200 euros par jour de retard courant pour une durée maximale de huit mois,

Y ajoutant,

Condamne la société Plateau les halles aux dépens de l’instance d’appel,

La condamne à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1.500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE