Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09442 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2FD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2022 -Président du TJ de Paris / France – RG n° 20/55145

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 3], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 3], Mme [G] [L], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

représentée et assistée par Me Colin MAURICE de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

INTIME

Monsieur [S] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté et assisté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit du 22 juillet 2020, la ville de [Localité 3] a fait assigner M. [C] devant le tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond sur le fondement des dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1], lots n°7 et 8).

Par jugement du 16 octobre 2020, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov.2018, n° 17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Le 22 septembre 2020, la Cour de justice de 1′ Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18). Le 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne, jugeant notamment que la réglementation locale de la ville de [Localité 3] sur le changement d’usage était conforme à la réglementation européenne.

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 3] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 18 février 2022.

Par jugement du 25 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

– débouté la ville de [Localité 3] de ses demandes ;

– dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné la ville de [Localité 3] aux dépens ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 11 mai 2022, la ville de [Localité 3] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 septembre 2022, la ville de [Localité 3] demande à la cour de :

In limine litis, vu l’article 378 du code de procédure civile,

– surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour de cassation saisie du pourvoi n°X2221797;

Au fond,

– la juger recevable en son appel ainsi qu’en ses conclusions et l’y juger bien fondé ;

– infirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 25 mars 2022 par le juge au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du président du tribunal (N° RG 20/55145) en ce que le premier juge :

l’a débouté de ses demandes ;

dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la ville de [Localité 3] aux dépens ;

Statuant de nouveau,

– juger que M. [C] a enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées l’appartement situé escalier [Adresse 1] (constituant les lots n°7 et 8) ;

– condamner M. [C] à une amende civile de 50.000 euros et ordonner que le produit de cette amende lui soit intégralement versée conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement

situé escalier [Adresse 1] (constituant les lots n°7 et 8), sous astreinte de 540,84 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

– et se réserver la liquidation de l’astreinte ;

En tout état de cause,

– débouter M. [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

– condamner M. [C] à lui verser une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner M. [C] aux entiers dépens d’instance et d’appel.

La ville de [Localité 3] soutient en substance que :

– elle sollicite in limine litis que soit ordonné le sursis à statuer au visa des dispositions de l’article 378 du code de procédure civile dans l’attente de la Cour de cassation saisie du pourvoi n°X2221797 formé contre des arrêts rendus par la cour d’appel de Paris et notamment l’arrêt du 15 septembre 2022 rendu sur des faits similaires à la présente espèce,

– l’usage d’habitation des lieux au 1er janvier 1970 est démontré,

– le local litigieux ne peut constituer la résidence principale de M. [C], qui a déclaré les lots 7 et 8 comme sa résidence principale à l’administration fiscale,

– M. [C] met son bien, ayant fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée en octobre 2017 en application de l’article L.324-1-1 du code du tourisme par lui-même pour un bien ne constituant pas sa résidence principale, en locations de courtes durées via des annonces sur les sites airbnb et booking, ce qu’il a reconnu,

– cette activité a généré 19.026 euros pour les années 2018 et 2019 et la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à un montant de 88.000 euros.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 26 septembre 2022, M. [C] demande à la cour de :

A titre principal,

– juger que la fiche H2 et le calepin produits par la ville de [Localité 3] ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

– débouter la ville de [Localité 3] de toutes condamnations à son égard ;

En conséquence,

-confirmer le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond rendue le 25 mars 2022 par le tribunal judiciaire de Paris, RG n°20/55145 ;

A titre subsidiaire si, par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être

caractérisée,

– juger de sa bonne foi et de ses diligences ;

– juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence,

– débouter la ville de [Localité 3] de l’intégralité de ses demandes de condamnations dirigées contre lui ;

– le condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et de sa coopération avec la ville de [Localité 3] ;

A titre infiniment subsidiaire, si, par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée,

– si la cour d’appel de Paris devait rejeter les demandes de condamnation formulées à titre subsidiaire, le condamner à une somme qui ne pourrait excéder 15.000 euros ;

En tout état de cause et statuant à nouveau,

– juger que l’équité commande qu’il ne soit pas condamné au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la ville de [Localité 3] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

M. [C] soutient en substance que :

– la ville de [Localité 3] ne démontre pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

– notamment, le règlement de copropriété du 6 décembre 1955 indique que les lots litigieux peuvent faire l’objet d’une exploitation commerciale sans la moindre restriction,

-en cas de condamnation, celle-ci doit être ramenée à la somme symbolique d’un euro, au regard des circonstances personnelles, exceptionnelles et atténuantes qui sont les siennes,

– encore plus subsidiairement, il sollicite que l’amende soit ramenée à la somme de 1.000 euros au regard des circonstances précédemment énoncées.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile, il peut être sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Une bonne administration de la justice commande de traiter les justiciables de manière égale, en statuant sur leur litige en l’état des textes et de la jurisprudence applicables au moment où la cour est saisie.

Tel ne serait pas le cas s’il était sursis à statuer en l’attente de la jurisprudence de la Cour de cassation sur la question en débat de la force probante d’une fiche H2 portant mention d’une occupation par le propriétaire pour démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970.

La demande de sursis à statuer sera par conséquent rejetée.

Sur l’infraction reprochée

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, tel qu’issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l’usage en cause ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n’excédant pas 120 jours par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 3] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

En l’espèce, les parties s’opposent sur les éléments de preuve à apporter par la ville de [Localité 3] de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la ille de [Localité 3], pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

La fiche H2 a été ici remplie le 15 octobre 1970.

Elle précise que le bien a été acquis en 1956.

Elle décrit le local comme un appartement à usage exclusif d’habitation, de 40 m2, composé d’une salle à manger/pièce de réception, d’une chambre, d’une cuisine et d’une salle d’eau, et fait état d’une occupation par les propriétaires, les consorts [V], pères et fils, en indivision, sans donc mention d’un locataire et d’un loyer au 1er janvier 1970.

Si ces mentions ont été portées à une date assez proche du 1er janvier 1970, elles ne suffisent cependant à établir un usage d’habitation au 1er janvier 1970, étant observé :

– qu’aux termes de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le local doit être affecté à un usage d’habitation au 1er janvier 1970, le texte ne posant pas une simple présomption d’affectation à un usage d’habitation ;

– que la mention de l’occupation du bien par le propriétaire ne se réfère pas à la date du 1er janvier 1970 (contrairement à l’hypothèse de la perception d’un loyer au 1er janvier 1970), en sorte que l’occupation par le propriétaire ne peut être considérée comme étant acquise dès le 1er janvier 1970 ;

– qu’au demeurant, comme le souligne d’ailleurs habituellement la vVille de [Localité 3], la preuve à apporter n’est pas celle de l’occupation du bien au 1er janvier 1970 mais de l’affectation du bien à un usage d’habitation à cette date de référence ;

– que de même, si le local est décrit sur la fiche comme étant à usage exclusif d’habitation, cette description ne vaut qu’à la date à laquelle la fiche est renseignée, soit au 15 octobre 1970.

Si la ville de [Localité 3] soutient que l’établissement de la fiche H2 impliquerait nécessairement un usage d’habitation au 1er janvier 1970, les dispositions invoquées du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ne permettent toutefois pas non plus une telle déduction (article 38, les déclarations sont établies sur des formules spéciales fournies par l’administration ; article 39, la date de référence de la première révision foncière quinquennale des évaluations foncières des propriétés bâties est fixée au 1er janvier 1970 ; article 40, les formules visées à l’article 38 comportent, à la date de leur souscription, les renseignements utiles à l’évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété […] la date limite d’envoi ou de remise des déclarations est fixées au plus tard en ce qui concerne les biens autres que les établissements industriels au 15 octobre 1970 pour les communes de plus de 5.000 habitants).

La présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970 telle qu’alléguée ne résulte ainsi ni de ces textes ni, par ailleurs, d’aucun autre texte.

Au surplus, il faut constater :

– que le calepin des propriétés bâties, produit en cause d’appel, atteste certes de la continuité de l’occupation de 1962 à 1971 mais n’est pas de nature à établir l’usage du bien au 1er janvier 1970 alors qu’au surplus, le document produit comporte de nombreuses ratures et indique que les consorts [V] occupent le bien, décrit comme un “magasin-atelier” depuis 1971 ;

– que le règlement de copropriété produit par la Ville, en date de l’année 1955, autorise, en ce qui concerne les lots n°3, n°7 et n°8, qualifiés de “pièce et local”, l’exploitation commerciale ;

– que le relevé de propriété, en date de l’année 2020 , est largement postérieur au 1er janvier 1970, ne pouvant donc déterminer l’usage du bien au 1er janvier 1970.

Aucun autre élément probant n’est versé aux débats, s’agissant de la preuve de l’usage d’habitation, qui n’apparaît donc pas établi au 1er janvier 1970.

Aussi, sans se prononcer sur les autres moyens soulevés, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la ville de [Localité 3] de sa demande, faute pour celle-ci d’établir l’usage d’habitation du bien conformément au code de la construction et de l’habitation.

Sur les autres demandes

Le sort des frais et dépens a été exactement réglé par le premier juge, de sorte qu’il y a lieu également de confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Partie succombante en appel, la ville de [Localité 3] devra indemniser l’intimé pour les frais non répétibles exposés et sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Confirme le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la ville de [Localité 3] à verser à M. [S] [C] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel ;

Condamne la ville de [Localité 3] aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE