Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 24 NOVEMBRE 2022

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04980 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNO7

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 14 Février 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 19/59631

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 9], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 8], Mme [C] [Y], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 2]

représentée par Me Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079

Substitué à l’audience par Me Colin MAURICE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844

INTIME

Monsieur [S], [R], [Z] [G]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 assisté par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 octobre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par assignation du 30 octobre 2019, la ville de [Localité 8] a fait assigner M. [S] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure en la forme des référés, sur le fondement des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1]) (lot 34).

Par ordonnance du 9 décembre 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la ville de Paris dans l’attente d’une décision de la Cour de justice à l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la comptabilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la ville de [Localité 8] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie le 17 janvier 2022.

Par ordonnance rendue le 14 février 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

– rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– rejeté la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux ;

– condamné M. [G] à payer une amende civile de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article L. 324-1-1 III du code du tourisme, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8] ;

– condamné M. [G] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [G] aux dépens ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 3 mars 2022, la Ville de [Localité 8] a relevé appel de la décision en ce qu’elle a :

– rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– rejeté la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 25 juin 2022, la ville de [Localité 8] demande à la cour de :

-infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ainsi que celle relative au retour à l’habitation ;

Et statuant à nouveau sur ces deux demandes,

– condamner M. [G] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé au rez-de-chaussée, bâtiment B, lots [Adresse 1], sous astreinte de 178 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira à la cour de fixer

– condamner M. [S] [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvert ainsi qu’il est dit à l’article 699 du code de procédure civile par Me Bruno Mathieu, avocat.

La ville de [Localité 8] soutient en substance que :

– l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est établi par la fiche H2 datant en 1970 et reçue en décembre 1970 par l’administration fiscale, dès lors qu’elle mentionne pour le bien en cause une locataire avec le montant du loyer annuel applicable au 1er janvier 1970, soit 1.266 francs ;

– le bien litigieux n’est pas la résidence principale du loueur dès lors que celui-ci a déclaré auprès des services fiscaux l’adresse située [Adresse 5]) et que le logement a été déclaré en tant que résidence secondaire aux services fiscaux.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 juillet 2022, M. [G] demande à la cour de :

A titre principal,

– juger que les fiches H2 et les autres documents produits par la ville de [Localité 8] ne démontrent pas l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

En conséquence,

– confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a débouté la ville de [Localité 8] de toutes ses demandes pour avoir échoué à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 ;

– juger que la demande de retour à l’habitation sous astreinte est sans objet ;

En conséquence,

– confirmer l’ordonnance rendue en ce qu’elle a débouté la ville de [Localité 8] de ce chef de condamnation ;

– juger que sa condamnation à la somme de 3.000 euros pour défaut d’enregistrement n’est pas équitable, en ce que le défaut d’enregistrement n’a causé aucun préjudice financier à la ville de [Localité 8] ;

– juger que sa condamnation à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile n’est pas équitable ;

– juger que sa condamnation aux dépens de l’instance n’est pas équitable ;

– rejeter la demande de condamnation de la ville de [Localité 8] à son encontre, au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

En conséquence et statuant à nouveau,

– condamner celui-ci, à défaut de l’en exempter, à la somme de 500 euros ou toutes sommes que l’équité commandera au titre du défaut d’enregistrement ;

– condamner la ville de [Localité 8] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel ;

– juger que la ville de [Localité 8] n’a pas honoré son engagement envers lui, de se désister de toute procédure à l’encontre d’un propriétaire ayant conclu un bail aux conditions de loyer en dessous du marché ;

– juger qu’il a régulièrement mis en location leur bien conformément aux dispositions de [X] [M] ;

– juger de la mauvaise foi de la ville de [Localité 8] et que la présente procédure est abusive ;

En conséquence et statuant à nouveau,

– condamner la ville de [Localité 8] à lui verser la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, l’infraction au changement d’usage devait être caractérisée,

– juger que, compte tenu de sa bonne foi, des diligences et de sa coopération, il est fondé à n’être condamné qu’à une amende symbolique d’un euro ;

– juger de la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

En conséquence et statuant à nouveau,

– condamner celui-ci à une amende symbolique de 1 euro au regard de sa bonne foi, de son entière coopération avec la ville de [Localité 8], de ses diligences pour la cessation de l’infraction présumée et de la mise en location du bien aux conditions de l’offre publique proposées par les services de la ville de [Localité 8] ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire la cour d’appel de Paris ne trouvait justifiée la demande de condamnation à la somme symbolique de 1 euro,

– juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence et statuant à nouveau,

– condamner celui-ci à une somme qui ne pourrait excéder 3.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si la cour d’appel de Paris devait entrer en voie de condamnation ;

En toutes hypothèses,

– débouter la ville de [Localité 8] de toutes ses demandes de condamnation à son encontre ;

– condamner la ville de [Localité 8] à lui verser la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

– condamner la ville de [Localité 8] lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

M. [G] soutient en substance que :

– les fiches H2 produites par la ville de Paris ne permettent pas d’établir l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 et sont entachées d’irrégularités manifestes en ce que l’une d’elles mentionne un propriétaire occupant sans aucune autre information sur l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 et que la seule mention du propriétaire occupant sur la fiche H2 ne permet pas de démontrer l’usage d’habitation au regard de la jurisprudence récente rendu par la cour d’appel de Paris ;

– la présente instance est abusive en ce que la ville de [Localité 8] a persisté à le poursuivre en dépit de sa déclaration publique proposant un accord à l’amiable avec les propriétaires poursuivis ;

– si par extraordinaire, l’infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée, la cour devra prendre en considération la particularité de l’affaire pour fixer le montant de l’amende civile à la somme de 1 euro, compte tenu du fait que l’infraction présumée a cessé dès le contrôle de la ville de [Localité 8], que le bien litigieux est revenu sur le marché locatif traditionnel immédiatement après la réception du premier courrier de la ville et fait l’objet d’un bail de location meublée de longue durée depuis le 9 juillet 2020, que le bail respecte les conditions de l’offre publique proposée par les services de la ville de [Localité 8], que la mise en location du bien n’a généré aucune nuisance pour le voisinage, qu’il a fait preuve d’une bonne foi et d’une coopération totale avec les services de la ville de [Localité 8], qu’il a également fait preuve d’une transparence absolue concernant la procédure en cours en transmettant l’ensemble des relevés.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS

– sur l’infraction aux dispositions des articles L 631-7 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 8] d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

En l’espèce, les parties s’opposent d’abord sur la preuve à apporter par la Ville de ce que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé qu’un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve et que la preuve d’une affectation de fait à l’usage d’habitation postérieurement au 1er janvier 1970, date de référence, est inopérante.

Il revient ainsi à la Ville de [Localité 8], pour caractériser l’infraction dénoncée de changement d’usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l’usage d’habitation.

La Ville de [Localité 8] produit, en cause d’appel, deux fiches de révision foncière type H2.

L’une, non datée mais comportant un tampon au 17 décembre 1970, décrit un logement de 32 m² composé de deux salles à manger/pièce de réception et d’une cuisine, ainsi que d’une annexe.

Cette fiche porte la mention du nom de sa propriétaire, Mme [F], et précise qu’une locataire, Mme [O], occupe le bien, le loyer mentionné étant de 1.266 francs. Cette fiche comporte une surcharge en diagonale indiquant “Annulé en 1983”.

L’autre fiche H2 datée du 29 septembre 1987 décrit un logement de 26 m², composé de deux chambres, une cuisine, une salle d’eau. Elle mentionne également le nom de son propriétaire, M. [J], et précise que celui-ci occupe le bien.

Les deux fiches H2 produites sont bien relatives au même logement et l’établissement d’une seconde fiche H2 en 1987 comportant la mention du lot n°34 est issue de la mise en copropriété de l’immeuble en 1981, ce qui n’est pas discuté par les parties et explique la rature en diagonale portée sur la fiche H2 de décembre 1970.

Il s’en déduit que l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est établi par la fiche H2 reçue par les services fiscaux en décembre 1970, ce qui se déduit sans difficulté de la mention d’un occupant locataire et du loyer perçu à cette date.

Le logement en cause n’est en outre pas la résidence principale de M [G] qui a déclaré à l’administration fiscale une adresse située [Adresse 4] (92).

De plus, le logement a bien fait l’objet de locations de courte durée à une clientèle de passage, sans que ne soit mise en oeuvre une mesure de compensation, étant rappelé :

– que le constat établi par l’agent de la Ville de [Localité 8] le 23 mai 2019 fait état de 75 commentaires en février 2019 sous l’annonce airbnb, proposant le bien à la location de courte durée, commentaires qui vont de juin 2016 à février 2019, relevant en outre la possibilité à cette date de faire des simulations de réservation ;

– qu’il est en outre précisé par le contrôleur que, lors de sa visite, le frère de M. [G], présent sur place, a reconnu l’existence d’une site proposant le logement en location de courte durée.

L’infraction aux dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est ainsi parfaitement caractérisée.

Concernant le quantum de l’amende, il y a lieu de rappeler le caractère d’intérêt général de la législation, l’objectif étant de lutter contre les difficultés de logement à [Localité 8].

La Ville de [Localité 8] rappelle à juste titre que le gain tiré de la location de courte durée peut être estimé pour 30 nuits à la somme mensuelle de 2.670 euros, là où le loyer mensuel classique compte tenu du loyer médian aurait été de 728 euros, d’où un gain supérieur de 1.942 euros par mois.

L’infraction a perduré à tout le moins de juin 2016, date du commentaire le plus ancien, à février 2019 selon le constat initial.

L’amende civile sera ainsi fixée à la somme de 35.000 euros, montant qui apparaît tenir compte de la situation financière de M. [G], qui a perçu des gains issus de locations litigieuses à hauteur de 62.962,86 euros, de la cessation rapide de l’infraction par la conclusion par ses soins d’un bail d’habitation et de sa coopération, éléments qui sont constitutifs de bonne foi.

Aussi, la décision sera infirmée de ce chef. La demande de retour à l’habitation est sans objet, M. [G] produisant un contrat de bail d’habitation signé avec M. [N] [I] le 9 juillet 2020, portant sur les locaux litigieux.

Sur l’infraction aux dispositions de l’article L. 324-1-1 IV du code de tourisme

L’article L. 324-1-1 du code du tourisme dispose notamment que :

II.-Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.-Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

IV.-Dans les communes ayant mis en ‘uvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5.000 euros.

Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 10.000 euros.

S’agissant de l’infraction aux dispositions de l’article L 324-1-III du code du tourisme, en l’espèce, il résulte du constat d’infraction établi le 30 septembre 2019 qu’aucun numéro d’enregistrement ne figure sur les annonces publiées sur le site airbnb, ce que d’ailleurs M. [G] ne conteste pas. Il s’en déduit que le défaut de déclaration préalable est par voie de conséquence caractérisé.

Dans ces conditions, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a fait droit à cette demande de la Ville de [Localité 8] fondée sur les dispositions de l’article L 324-1-1 III du code du tourisme et a condamné M. [G] à une amende civile de 3.000 euros qui parait adaptée, proportionnée et tenant compte de la période d’infraction.

Sur la demande de dommages intérêts pour procédure abusive

Compte tenu du sens de cette décision, il ne sera pas fait droit à la demande de M. [G] tendant à se voir allouer des dommages intérêts pour procédure abusive.

Sur les autres demandes

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge, l’ordonnance rendue étant confirmée sur ces points.

A hauteur d’appel, M. [G], qui succombe, devra indemniser la Ville de [Localité 8] dans les conditions indiquées au dispositif, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance rendue en ce qu’elle a rejeté la demande de la Ville de [Localité 8] fondée sur les dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Confirme l’ordonnance rendue pour le surplus,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ;

Condamne M. [G] à une amende civile de 35.000 euros dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 8],

Condamne M. [G] à payer à la Ville de [Localité 8] la somme de 1.500 euros à hauteur d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] aux dépens d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE