Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 20 OCTOBRE 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/04927 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFNJ2

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 19 Novembre 2021 -Pole social du TJ de Paris – RG n° 19/59582

APPELANTE

Mme [O] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée et assistée par Me Alice ANGELOT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

LA VILLE DE [Localité 5], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 5], Mme [S] [E], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

Substitué à l’audience par Me Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Septembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par assignations en date des 24 et 26 septembre 2019, la ville de [Localité 5] a fait assigner Mme [O] [C], Mme [V] [Z] et Mme [I] [D] devant le tribunal de grande instance de Paris, saisi en la forme des référés, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant l’appartement situé [Adresse 1]) (lots n°39, 40, 41 et 42).

Par ordonnance du 29 novembre 2019, le président du tribunal a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de [Localité 5] dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e, 15 nov. 2018, n°17-26.156), à apprécier la compatibilité de la réglementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la réglementation nationale conforme aux dispositions de la directive 2006/123/CE (CJUE, 22 septembre 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne. Elle a notamment jugé que la réglementation locale de la Ville de [Localité 5] sur le changement d’usage est conforme à la réglementation européenne.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 12 septembre 2021.

La ville de [Localité 5] a demandé au tribunal de :

‘ condamner solidairement Mmes [O] [C], [V] [Z] et [I] [D] au paiement d’une amende civile de 50.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

‘ ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sis [Adresse 1] (lots n°39 ; 40 ; 41 et 42), sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer,

‘ se réserver la liquidation de l’astreinte,

‘ condamner Mme [O] [C] à payer une amende civile de 5.000 euros sur le fondement de l’article L.324-1-1 III du code du tourisme,

‘ condamner solidairement Mmes [O] [C], [V] [Z] et [I] [D] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les défenderesses ont conclut au débouté, contestant avoir enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation et faisant valoir que le bien litigieux constitue la résidence principale de [O] [C].

Par ordonnance en la forme des référés rendue le 19 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a :

– condamné Mme [O] [C] à payer une amende civile de 30.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 5] ;

– rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dirigée à l’encontre de Mme [V] [Z] et Mme [I] [D] ;

– rejeté la demande portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation situés [Adresse 1] (lots n°39 ; 40 ; 41 et 42) ;

– rejeté la demande de la ville de [Localité 5] fondée sur les dispositions de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme ;

– condamné Mme [O] [C] à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné Mme [O] [C] aux dépens ;

– rejeté le surplus des prétentions des parties ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 03 mars 2022, Mme [O] [C] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle l’a :

– condamnée à payer une amende civile de 30.000 euros, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 5] ;

– condamnée à payer à la ville de [Localité 5] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamnée aux dépens ;

– rejeté le surplus des prétentions des parties.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 juin 2022, Mme [O] [C] demande à la cour de :

– infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée au règlement d’une amende civile de 30.000 euros sur le fondement de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, et à 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

– débouter la ville de [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

A titre subsidiaire, si la cour décidait que l’infraction de changement d’usage illicite est constituée,

– réduire le montant de l’amende civile à de plus justes proportions ;

– condamner la ville de [Localité 5] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance ;

En tout état de cause,

– condamner la ville de [Localité 5] à lui payer la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

– condamner la ville de [Localité 5] en tous les dépens de première instance et d’appel.

En substance, Mme [O] [C] soutient que le bien litigieux constitue sa résidence principale et que si elle ne conteste pas l’avoir loué pour de courtes durées à une clientèle de passage, elle l’a fait dans la limite des 120 jours autorisés et considère que les constats de la ville de [Localité 5] ne font pas la preuve d’un dépassement, notamment au titre de l’année 2018.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 19 mai 2022, la ville de [Localité 5] demande à la cour de :

– confirmer l’ordonnance entreprise ;

– dire et juger que Mme [C] a commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé [Adresse 1]) (lots 39 ; 40 ; 41 et 42) ;

– condamner Mme [O] [C] à une amende civile de 30.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– condamner Mme [O] [C] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La ville de [Localité 5] sollicite la confirmation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a jugé que [O] [N] démontre que le bien constitue sa résidence principale seulement à partir du 1er janvier 2019 et que pour le reste de la période incriminée (de juin 2017 à décembre 2018), l’infraction de locations de courtes durées à une clientèle de passage sans autorisation est constituée, la contrevenante ayant été justement condamnée à une amende civile de 30.000 euros.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, MOTIFS

A titre liminaire, sur la saisine de la cour il doit être précisé que la décision déférée n’est pas remise en cause en ce qu’elle a :

– rejeté la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 5] sur le fondement des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation à l’encontre de Mmes [V] et [I] [Z], nu-propriétaires du bien en cause ([O] [C] étant pour sa part usufruitière) ;

– rejeté la demande de la Ville portant sur le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation par [O] [C],

– rejeté la demande de la Ville tendant au paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L.324-1-1 III du code du tourisme.

Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement :

– qu’en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation et conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 5] d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

– que selon l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le local constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, l’autorisation de changement d’usage prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ;

– que selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation ;

– que selon l’article L.324-1-1 IV et V du code du tourisme, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, l’amende encourue étant alors de 10.000 euros.

En l’espèce, la condition relative à l’affectation du bien à l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 n’est pas discutée.

Mme [Z] soutient en revanche que le bien constitue sa résidence principale et qu’elle ne l’a pas loué pour de courtes durées au-delà des 120 jours autorisés.

Au vu des éléments fournis par l’appelante, ci-après énumérés, il apparaît que le local en cause, situé [Adresse 1], constitue bien la résidence principale de Mme [Z] depuis octobre 2017 comme celle-ci le prétend, et non depuis le 1er janvier 2019 comme l’a dit le premier juge :

– un congé aux fins de reprise pour habiter adressé par [O] [C] à la locataire du local concerné le 21 décembre 2016 à effet au 1er juillet 2017 ;

– une lettre de sa locataire lui confirmant son intention de quitter les lieux pour le 31 mars 2017,

– une courrier adressé le 2 janvier 2018 par Mme [C] à sa compagnie d’assurance l’informant de ce que le [Adresse 1] constitue sa résidence principale à partir du mois d’octobre 2017 ;

– des avis d’imposition à la taxe d’habitation pour les années 2018 et 2020 à l’adresse des locaux litigieux ;

– des avis d’échéance de cotisations émanant de la compagnie AXA au titre de l’assurance habitation des locaux concernés pour les années 2019 et 2020 ;

– une demande d’attribution du Pass [Localité 5] séniors de Mme [Z] à l’adresse du [Adresse 1] ;

– le passeport de Mme [Z] à l’adresse du [Adresse 1], ainsi que sa carte d’électeur;

– une demande de carte de stationnement pour cette même adresse au titre des années 2019 et 2020 ;

– une attestation d’assurance pour propriétaire non occupant au titre du second appartement de Mme [Z] sis [Adresse 2], pour la période de juillet à décembre 2019

– la copie d’enveloppes de divers courriers qui lui ont été adressé au [Adresse 1];

– des témoignages émanant d’un employé de l’immeuble du [Adresse 1], de résidents de cet immeuble et de la pharmacienne du [Adresse 3] attestant de rencontres régulières avec Mme [Z].

Il résulte toutefois des constats dressés par la Ville de [Localité 5] les 17 juin 2019, 25 juin 2021 et 19 mai 2022, pour lequels le tribunal a exactement rappelé qu’ils n’ont pas de valeur probatoire particulière, comme les constats d’huissiers de justice, et que leur contenu peut être librement discuté par les parties et contredits par des éléments de nature à en démontrer l’exactitude, que l’appartement du [Adresse 1] a fait l’objet de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile depuis au moins le mois de juin 2017, date du premier commentaire laissé par des touristes sur le site airbnb via lequel Mme [Z] a passé une annonce, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas, contestant en revanche le nombre de nuitées retenu par la Ville de [Localité 5] dans ses constats.

S’agissant de l’année 2017, le constat établi par la Ville le 17 juin 2019, précisément son annexe constituée des commentaires laissés par les touristes de passage, fait ressortir deux commentaires distincts en juin 2017, soit avant que le bien ne constitue la résidence principale de Mme [Z] en octobre 2017, en sorte que l’infraction de location non autorisée à une clientèle de passage pour de courtes durées se trouve caractérisée pour la période de juin à septembre 2017.

Pour le reste de l’année 2017, Mme [Z] soutient à juste titre que le total de 208 nuitées retenu par la Ville de [Localité 5] dans son décompte ne peut être considéré comme exact dès lors qu’il se fonde sur un calcul théorique : deux réservations pour un commentaire et une durée moyenne de séjour de quatre jours pour chaque commentaire, ce qui ne correspond pas nécessairement à la réalité. Or, au titre de l’année 2017, la Ville ne se prévaut d’aucun décompte de nuitées transmis par la plateforme Airbnb, contrairement aux années suivantes. Il ne peut donc être considéré que Mme [Z] a loué son bien au-delà de quatre mois au titre de l’année 2017.

S’agissant des années postérieures, la Ville produit en annexe 4 de ses deux constats complémentaires le nombre des nuitées qui lui a été transmis par la plateforme Airbnb, que Mme [Z] ne conteste pas valablement faute de produire des éléments de preuve contraires, soit 309 nuitées pour l’année 2018, 114 nuitées pour l’année 2019, 117 nuitées pour l’année 2020 et 120 nuitées pour l’année 2021.

Il en résulte que Mme [Z] s’est trouvée en infraction au titre de l’année 2018 en donnant son bien à la location à une clientèle de passage au-delà de la période autorisée de quatre mois.

Sur le montant de l’amende, dont il convient de rappeler qu’elle doit être suffisamment dissuasive au regard de l’objectif d’intérêt général de la loi qui est de lutter contre le manque de logements d’habitation à [Localité 5], de la période de l’infraction (de juin à septembre 2017 et au cours de l’année 2018), du nombre minimum de locations prohibées (au moins deux sur la première période et 189 pour l’année 2018), des revenus fonciers déclarés par Mme [Z] à hauteur de 6.000 euros au titre de l’année 2018 et de sa situation de revenus (retraite annuelle de 13.000 euros) et patrimoniale (elle est propriétaire d’un autre appartement à [Localité 5]), il sera prononcé à l’encontre de l’appelante une amende civile de 8.000 euros.

L’ordonnnance entreprise sera donc infirmée sur le montant de l’amende.

Elle sera confimée en ses dispositions relatives aux dépens et à l’application de l’article 700 du code de procédure civile dont il a été fait une juste appréciation.

Le sens du présent arrêt commande de laisser à chaque partie la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise sur le montant de l’amende prononcée contre Mme [O] [C] au profit de la Ville de [Localité 5],

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne Mme [O] [C] au paiement d’une amende civile de 8.000 euros au profit de la Ville de [Localité 5],

Confirme l’ordonnance pour le surplus,

Y ajoutant,

Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens et frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE