Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 20 AVRIL 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/17958 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGSNQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 22/53254

APPELANTE

LA VILLE DE [Localité 6], prise en la personne de Madame la Maire de [Localité 6], Mme [L] [Y], domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par Me Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

INTIMEE

Mme [W] [G]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, toque : D1735

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Mars 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Thomas RONDEAU, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit délivré le 7 avril 2022, la Ville de [Localité 6] a assigné Mme [G] devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4] ([Adresse 1], lot n°65).

A l’audience du 1er juillet 2022, la Ville de [Localité 6] soutenait son acte introductif d’instance aux termes duquel elle sollicitait :

la condamnation de la défenderesse à une amende civile de 50.000 euros, dont le produit lui sera intégralement versé conformément à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation sous astreinte de 150,44 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et pendant le délai qu’il plaira au président de fixer et qui s’en réservera la liquidation,

sa condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [G] sollicitait le rejet des demandes, à titre subsidiaire la réduction de l’amende à un euro, à titre infiniment subsidiaire la réduction de l’amende à 3.000 euros, outre 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire rendu selon la procédure accélérée au fond du 14 septembre 2022, le magistrat saisi a :

– débouté la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes ;

– condamné la Ville de [Localité 6] à verser à Mme [G] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

– condamné la Ville de [Localité 6] au paiement des dépens ;

– rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 19 octobre 2022, la Ville de [Localité 6] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions remises le 15 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la Ville de [Localité 6] demande à la cour, au visa de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, de l’article 492-1 du code de procédure civile et des articles L. 631-7, L. 632-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

– infirmer le jugement dont appel ;

statuant à nouveau,

– constater les infractions commises par Mme [G] ;

– condamner Mme [G] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément aux dispositions de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

– ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, de l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 4], [Adresse 1] constitutif du lot 65 d’une superficie de 27m², sous astreinte de 150,44 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai qu’il plaira au tribunal de fixer ;

– se réserver la liquidation de l’astreinte ;

– condamner Mme [G] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La Ville de [Localité 6] soutient en substance :

– que le local en cause est à usage d’habitation sans aucun changement d’affectation comme l’attestent la véritable déclaration H2, produite en cause d’appel, et la déclaration d’achèvement des travaux effectuée au mois de juillet 1969 pour la construction d’un immeuble à usage d’habitation ; que cette nouvelle déclaration H2, correspondant au lot 65, mentionne un loyer au 1er janvier 1970 avec un locataire entré dans les lieux en 1969 ; qu’en outre, le numéro de porte et le nombre de m² correspondent au lot litigieux ; que le nom du propriétaire, Mme [V]-[N], concorde avec le nom du propriétaire « [N] » et le numéro du lot 65 figurant sur le fichier hypothécaire des services de la publicité foncière ;

– que le local litigieux ne constitue pas la résidence principale de Mme [G], qu’il a fait l’objet de locations de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, de sorte qu’elle a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage du bien sans autorisation préalable.

Dans ses conclusions remises le 24 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, Mme [G] demande à la cour, au visa des articles L. 637-1 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

à titre principal,

– juger que la Ville de [Localité 6] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante de la déclaration H2 fournie par les services de la Ville constituant la base légale de l’assignation ;

en conséquence,

– confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la Ville de [Localité 6] de toutes ses demandes de condamnations ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire l’infraction présumée au changement d’usage devait être caractérisée,

– juger la bonne foi et des diligences de Mme [G] ;

– juger les circonstances particulières l’ayant conduit à louer son appartement en courtes durées sur une période temporaire ;

– juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

en conséquence,

– condamner celle-ci à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction présumée et de sa coopération avec la Ville de [Localité 6] ;

à titre infiniment subsidiaire,

– juger que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié ;

en conséquence,

– condamner celle-ci à une somme qui n’excéderait pas 3.000 euros ou toute somme que la cour jugerait équitable ;

en tout état de cause,

– juger que l’équité ne commande pas qu’elle soit condamnée au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la Ville de [Localité 6] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

Mme [G] soutient en substance :

– que la Ville de [Localité 6] ne parvient pas à démontrer que le local litigieux était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, la déclaration H2 produite en première instance étant datée du 8 octobre 1970 et non du 1er janvier 1970 comme l’exige l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ; qu’en outre, la déclaration H2 produite en première instance présente des ratures et manque d’indications, en particulier la date d’entrée dans les lieux ou le numéro de lot ;

– qu’au sujet de la nouvelle fiche H2 produite en cause d’appel, la mention du lot n°65 n’est pas reproduite sur la fiche H2, et elle porte sur un appartement situé au 1er étage porte gauche, alors que le constat d’infraction évoque une porte 03001 et non une porte gauche et que l’acte de vente produit par la Ville de [Localité 6] désigne un appartement au 1er étage porte fond de couloir et non porte gauche ; que rien ne permet de démontrer que le local vendu par Mme [N] est celui qu’elle a acquis et reproduit dans la fiche H2 ; qu’au demeurant, la nouvelle fiche H2 identifie le local au premier étage première porte gauche et que le règlement de copropriété fait également état d’un studio situé 1ère porte gauche alors que le lot 65 est situé sur le règlement de copropriété et l’acte de vente à la porte fond couloir ;

– qu’une amende d’un montant de 50.000 euros serait manifestement disproportionnée et injustifiée eu égard à sa bonne foi et à son ignorance légitime quant à la réglementation relative à la location saisonnière.

SUR CE LA COUR

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, tel qu’issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

– l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés, le formulaire administratif de type H2 rempli à cette époque permettant de préciser l’usage en cause ;

– un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment la location saisonnière de son logement résidence principale, pour une durée n’excédant pas 120 jours par an, la location d’un meublé résidence principale (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore la location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

En l’espèce, les parties s’opposent d’abord sur l’usage d’habitation du logement en cause.

Il sera à cet égard relevé :

– qu’en première instance était produite une première fiche H2 ;

– qu’à hauteur d’appel, une autre fiche H2 est produite (pièce 4), la Ville de [Localité 6] indiquant que celle produite en première instance était erronée ;

– que cette fiche, datée du 1er février 1971, fait mention que le logement, à usage d’habitation, appartenant à Mme [V]-[N], était loué au 1er janvier 1970 ;

– qu’il est décrit comme ayant une superficie de 27 mètres carrés et étant situé dans le [Adresse 1] ;

– que le fichier hypothécaire des services de la publicité foncière établit que Mme [N] a acquis le lot 65 ;

– que l’acte de vente du 15 septembre 2016, également versé aux débats, démontre que Mme [N] a vendu le lot 65 à Mme [G], avec la description d’un studio situé porte fond de couloir ;

– que l’appartement objet du contrôle, aux termes du constat dressé par l’agent de la ville du 16 décembre 2020 (pièce 2), concerne un appartement de 27 mètres carrés, appartement à Mme [G], situé [Adresse 1] ;

– que, dans ces conditions, il est indifférent que la fiche H2 ne comporte pas de numéro de lot, dans la mesure où les diverses pièces produites établissent bien la correspondance entre le lot concerné par la fiche H2 du 1er février 1971 et le bien contrôlé, les caractéristiques de l’appartement étant les mêmes, ce d’autant que Mme [G] a bien acquis le lot 65 de Mme [N], la seule divergence sur la porte entre la fiche H2 (‘porte gauche’) et l’acte de vente (‘porte fond de couloir’) n’étant pas de nature à créer une confusion eu égard aux autres éléments versés, étant rappelé que fiche H2 et constat de contrôle portent tous deux mentions d’un numéro de porte 03 ;

– que ces éléments établissent bien que le bien litigieux était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, le relevé de propriété confirmant qu’aucun changement d’usage n’est intervenu depuis cette date.

La décision devra donc être infirmée, compte tenu des éléments versés à hauteur d’appel.

En deuxième lieu, Mme [G] indique demeurer [Adresse 2], de sorte que l’appartement en cause ne constitue pas sa résidence principale.

En troisième lieu, s’agissant des locations de courte durée, le constat de l’agent assermenté de la ville établit :

– que l’annonce sur le site Airbnb a fait l’objet, entre avril 2017 et septembre 2019, de 188 commentaires de touristes, l’agent ayant pu faire une simulation de réservation pour quatre nuits du 27 au 31 août 2019 ;

– que, lors du rendez-vous du 23 septembre 2020, Mme [G] a reconnu l’existence d’un site internet proposant le logement en location courte durée ;

– que le relevé de réservations fournis par l’intimée fait état de 190 nuitées pour la période de janvier à septembre 2019, pour un montant total de 14.291,62 euros.

Ainsi, le logement, pourtant à usage d’habitation, a bien été loué à une clientèle de passage pour de courtes durées, de manière non conforme au code de la construction et de l’habitation.

En quatrième et dernier lieu, s’agissant du montant de l’amende à prononcer à l’encontre du propriétaire, il faut rappeler que la législation poursuit un objectif d’intérêt général, visant à lutter contre la pénurie de logements à [Localité 6], dans la mesure où certains logements à usage d’habitation ne font plus l’objet de baux classiques.

Mme [G], dont la responsabilité est encourue en sa qualité de propriétaire, ne peut non plus prétendre ignorer la réglementation applicable.

Il est ici établi que le bien a été loué pour de courtes durées depuis le mois d’avril 2017, la fiche financière (pièce 3) produite par l’appelante rappelant que, de janvier à septembre 2019, au vu du relevé produit, le gain a été de 14.291,62 euros, soit par mois 1.587,96 euros.

En location classique, compte tenu du loyer de référence, le logement aurait pu être loué 729 euros, comme l’atteste la fiche financière de l’appelante, la seule ‘simulation loyer’ produite par l’intimée, sur des bases non connues, ne permettant pas de remettre en cause le calcul ainsi opéré.

Il faut aussi rappeler que le coût de la compensation aurait été de 54.000 euros, comme le rappelle la commune appelante.

En revanche, il faut aussi prendre en compte la coopération de Mme [G] lors du contrôle, l’intimée indiquant à très juste titre qu’elle a communiqué à l’agent de la ville les pièces réclamées, notamment les relevés de nuitées pour l’année 2019.

Mme [G] expose être sans activité professionnelle, étant en arrêt maladie depuis le 21 février 2020, avec une enfant étudiante à charge.

L’annonce concernant le lot litigieux a été désactivée, le logement n’étant plus réservable. L’intimé justifie ainsi avoir régularisé la situation.

Dans ces conditions, par infirmation de la décision entreprise en tous ses éléments, l’amende civile sera fixée à la somme de 10.000 euros, dont le produit sera versé à la Ville de [Localité 6].

La demande de retour à l’habitation sera rejetée.

S’agissant des frais non répétibles exposés, il sera observé que la ville n’a produit la bonne fiche H2 qu’à hauteur d’appel.

Ces circonstances commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G] sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement entrepris ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [W] [G] à régler une amende civile de 10.000 euros dont le produit sera réglé à la Ville de [Localité 6] ;

Rejette la demande de la Ville de [Localité 6] de retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation ;

Dit n’y avoir lieu à application l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non répétibles de première instance et d’appel ;

Condamne Mme [W] [G] aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE