COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 MARS 2023

N°2023/ 95

Rôle N° RG 22/03079 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BI6PS

[T] [F]

C/

[B] [P] épouse [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Clémentine PUJOS

Me Julien CAZERES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 17 Décembre 2021 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 21/01240.

APPELANT

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Clémentine PUJOS, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

Madame [B] [P] épouse [G]

née le [Date naissance 2] 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Julien CAZERES, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Janvier 2023 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M. Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mars 2023.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon accord verbal, Madame [G] a consenti à Monsieur [F] un bail d’habitation portant sur un bien situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennent un loyer mensuel de 700 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2020, Madame [G] a fait délivrer à son locataire un congé pour reprise à effet au 15 septembre 2020. Elle reprochait également à son locataire plusieurs manquements à ses obligations : sous-location sans autorisation ; installation d’un jacuzzi sans autorisation ; nuisances sonores et exhibitionnisme ; non règlement de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.

Par acte d’huissier du 18 janvier 2021, Madame [G] a fait assigner son locataire aux fins principalement de voir déclarer valable le congé pour reprise, et subsidiairement, que soit prononcée la résiliation judiciaire du bail. Elle sollicitait en outre l’expulsion de Monsieur [F], sa condamnation au paiement d’arriérés de charges et de taxes d’enlèvement sur les ordures ménagères, le remboursement d’une somme au titre de la sous-location illicite ainsi que des dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Toulon a :

– prononcé la résiliation du bail à la date du 17 décembre 2021,

– dit que Monsieur [T] [F] sera occupant sans droit ni titre à compter du 17 décembre 2021,

– ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [F], ainsi que

celles de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 5], au

besoin avec l’assistance de la force publique,

– rappelé que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de deux mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

– dit que la demande de Monsieur [T] [F] tendant à voir condamner sous astreinte

Madame [B] [G] à la réalisation de travaux et à voir suspendre les loyers durant leur exécution est devenue sans objet,

– condamné Monsieur [T] [F] à payer à Madame [B] [G] la somme de 700

euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 décembre 2021 et ce, jusqu’à

parfaite libération des lieux,

– condamné Monsieur [T] [F] à payer à Madame [B] [G] une somme de 2.160 euros au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus par l’exercice illicite de la

sous-location,

– condamné Monsieur [T] [F] à payer à Madame [B] [G] une somme de 146 euros au titre du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2018.

– condamné Madame [B] [G] à payer à Monsieur [T] [F] une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par ce

dernier,

– condamné Madame [B] [G] à payer à Monsieur [T] [F] une somme de 546,10 euros au titre de la répétition de la rétrocession d’eau indûment versée,

– condamné Madame [B] [G] à payer à Monsieur [T] [F] une somme de 540 euros au titre de la répétition des charges indûment payées

– dit que chacune des parties à l’instance conservera à sa charge ses propres dépens,

– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile,

– débouté les parties à l’instance de toutes leurs autres demandes.

Le premier juge, qui a estimé que le bailleur ne rapportait pas la preuve de troubles anormaux du voisinage émanant de Monsieur [F], a retenu que ce dernier avait commis des dégradations sur une terrasse en raison de la pose d’un jacuzzi. Il a débouté Madame [G] de sa demande au titre du financement des réparations, en raison de l’absence de chiffrage de sa demande et de l’absence de devis ou facture.

Il a condamné Monsieur [F] à restituer les sommes qu’il avait reçues dans le cadre d’une sous-location non autorisée par le bailleur sur la plate-forme Airbnb. Il a accompagné cette condamnation d’intérêts au taux légal à compter du jugement en indiquant que la créance relative au remboursement de fruits civils n’était pas fondée sur la responsabilité contractuelle sur le droit d’accession.

Il a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison d’une sous-location des locaux non autorisée et de la pose et l’usage d’un jacuzzi sur une terrasse de nature à desceller celle-ci et à provoquer des fissures.

Il a rejeté la demande d’arriéré de charges sollicitée par Madame [G] au motif que cette dernière ne justifiait pas de l’existence de contrepartie au paiement de ces dernières (entretien du jardin; ménage des parties communes).

Après avoir indiqué qu’une partie des demandes était prescrite, le premier juge a condamné Monsieur [F] à verser à Madame [G] le montant de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères qu’il a qualifié de charges récupérables au visa du décret 87-713 du 26 août 1097.

Il a rejeté la demande de dommages et intérêts formée par Madame [G] en indiquant qu’elle ne démontrait pas l’existence d’un comportement de mauvaise foi de Monsieur [F] et que ce dernier n’avait pas commis de faute en discutant la validité du congé pour reprise.

Il a condamné Madame [G] à verser des dommages et intérêts à Monsieur [F] en raison de désordres affectant le logement (absence d’ouvrant dans l’une des chambres; absence de chauffage dans la salle de bains; présence d’humidité dues à des causes structurelles), constatés par le service communal d’hygiène et de santé d'[Localité 4] et dont ce dernier s’était plaint, désordres qui n’étaient pas imputables à des dégradations effectués par le locataire.

Il a rejeté la demande de travaux sous astreinte et de suspension des loyers en raison de la résiliation judiciaire du bail.

Il a condamné Madame [G] à restituer à Monsieur [F] l’indû au titre des provisions sur charges et au titre de remboursement de factures d’eau, en l’absence de démonstration de l’existence d’un compteur individuel.

Le 28 février 2022, Monsieur [F] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

– prononcé la résiliation du bail,

– ordonné son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef,

– dit que sa demande de travaux et de suspension des loyers est sans objet,

– condamné Monsieur [F] à une indemnité d’occupation de 700 euros à compter du 17 décembre 2021 jusqu’à la parfaite libération des lieux

– condamné Monsieur [F] à verser à Madame [G] la somme de 2160 euros au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus par l’exercice illicite de la sous-location.

Madame [P] épouse [G] a constitué avocat et formé un appel incident.

Par conclusions notifiées le 17 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Monsieur [F] demande à la cour :

– de déclarer irrecevable l’appel incident de Madame [G]

– de déclarer recevables les conclusions de Monsieur [F] notifiées le 09 janvier 2022

– de dire et juger irrecevables comme tardives les conclusions notifiées le 13 janvier 2023 par Madame [G]

– d’écarter des débats les conclusions notifiées le 13 janvier 2023 par Madame [G], Monsieur [F] n’ayant pu s’expliquer sur ces dernières

– de constater l’effet dévolutif de l’appel

– d’infirmer le jugement en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail à la date du 17 décembre

2021,

– d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que Monsieur [T] [F] sera occupant sans

droit ni titre à compter du 17 décembre 2021,

– d’infirmer le jugement en tant qu’il a ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [T] [F], ainsi que celles de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique,

– d’infirmer le jugement en tant qu’il a condamné Monsieur [T] [F] à payer à Madame [B] [P] épouse [G] la somme de 700 euros à titre d’indemnité

mensuelle d’occupation à compter du 17 décembre 2021 et ce, jusqu’à parfaite libération des

lieux,

– d’infirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [T] [F] à payer à Madame [B] [P] épouse [G] une somme de 2.160 euros au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus par l’exercice illicite de la sous-location,

– d’infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la demande de Monsieur [T] [F] tendant à voir condamner sous astreinte Madame [B] [G] à la réalisation de travaux et à voir suspendre les loyers durant leur exécution est devenue sans objet,

Statuant à nouveau,

– de constater l’absence de motifs légitimes et sérieux pouvant servir de fondement à une action en résiliation du bail ;

En conséquence,

– de débouter Madame [B] [P] épouse [G] de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

– de déclarer Madame [B] [P] [G] irrecevable en l’ensemble de ses

demandes, fins et prétentions ;

– de débouter Madame [B] [P] épouse [G] de sa demande de restitution des fruits civils de la sous location ;

– de condamner Madame [B] [P] épouse [G] à procéder à l’exécution des

travaux de remise aux normes de décence tels que fixés par le rapport du service communal d’hygiène et de santé, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de 8 jours, à compter de la signification de la décision à intervenir ;

– de dispenser intégralement Monsieur [T] [F] du paiement du loyer jusqu’à

parfaite exécution des travaux de mise en conformité du logement ;

– de confirmer le jugement en tant qu’il a condamné Madame [B] [G] à payer à Monsieur [T] [F] une somme de 540 euros au titre de la répétition des charges indûment payées ;

– de confirmer le jugement en tant qu’il a condamné Madame [B] [G] à payer à Monsieur [T] [F] une somme de 546,10 euros au titre de la répétition de la rétrocession d’eau indûment versée ;

– de confirmer le jugement en tant qu’il a condamné Madame [B] [G] à payer à Monsieur [T] [F] la somme de 2.00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par ce dernier ;

– de condamner Madame [P] [G] à la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– de condamner Madame [B] [P] épouse [G] aux entiers dépens.

In limine litis, il soulève l’irrecevabilité de l’appel incident formé par Madame [G] au motif qu’elle n’a pas joint à ce dernier une copie de l’avis de fixation.

Il soulève également l’irrecevabilité des conclusions notifiées le 13 janvier 2023 par Madame [G] au motif de leur caractère tardif.

Il soutient que ses propres conclusions ‘responsives’ sont recevables puisqu’elles tendent dans leur majeure partie à développer son appel principal.

Sur le fond, il conteste tout motif de résiliation judiciaire du bail. Il relève n’être pas à l’origine de troubles du voisinage, note n’avoir pas utilisé le logement de façon non conforme et soutient n’être pas responsable des fissures de la terrasse. Il explique n’être pas à l’origine de dégradations dans les lieux loués. Il soutient avoir reçu l’accord verbal du bailleur pour procéder à la location d’une pièce du rez-de-jardin par le biais d’Airbnb. Il ajoute avoir mis fin à cette location depuis de nombreux mois. Il relève que son bailleur ne l’avait pas mis en demeure de se conformer à ses obligations et note que cette sous-location n’a nui à personne.

Il s’oppose à sa condamnation au titre de la restitution des fruits civils en indiquant que Madame [G] ne justifie pas du nombre de nuitées de location et donc de son préjudice.

Il indique que le logement loué est indécent et n’est pas en bon état de réparation. Il fait état de problèmes d’évacuation, d’humidité, d’infiltrations, d’un défaut de chauffage et de garde-corps désolidarisés. Il sollicite la condamnation de son bailleur à exécuter des travaux sous astreinte et la suspension des loyers jusqu’à leur exécution.

Il fait état de la mauvaise foi de son bailleur. Il souligne que ce dernier souhaite uniquement le voir partir pour louer le logement plus cher.

Il s’oppose aux demandes de charges formées par Madame [G] en indiquant qu’elle n’en justifie pas et qu’elle n’a procédé à aucune régularisation. Il sollicite la restitution des provisions sur charges qu’il a versées. Il soutient qu’en l’absence de stipulation expresse dans le bail, elle ne peut solliciter le paiement de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères. Il fait également état d’une prescription.

Il conteste le moindre préjudice économique et moral de Madame [G].

Il demande le remboursement des sommes qu’il a versées au titre de la consommation d’eau, alors qu’il ne dispose pas d’un compteur individuel.

Il sollicite enfin des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance lié aux désordres du logement loué.

Par conclusions notifiées le 13 janvier 2023 sur le RPVA auxquelles il convient de se référer, Madame [P] demande à la cour :

– de déclarer irrecevables les conclusions d’appel responsives de Monsieur [F] et ses pièces communiquées les 9 et 10 juin 2022 au visa de l’article 905-2 du code de procédure civile

– de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– Prononcé la résiliation du bail à la date du 17 décembre 2021,

– Dit que Monsieur [F] est occupant sans droit ni titre à compter de cette même date,

– Ordonné son expulsion à défaut de départ volontaire, et à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer le local,

– Dit que la demande de Monsieur [F] tendant à voir condamner sous astreinte Madame [G] à la réalisation de travaux et à voir suspendre les loyers durant leur exécution est devenue sans objet,

– Condamné Monsieur [F] à payer à Madame [G] la somme de 700 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 décembre 2021 jusqu’à libération des lieux,

– Condamné Monsieur [F] à payer à Madame [G] une somme de 146 € au titre du paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2018,

Recevant Madame [B] [G] dans son appel incident :

– d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

– Condamné Monsieur [F] à payer à Madame [G] une somme de 2.160 € au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus par l’exercice illicite de la sous- location,

– Condamné Madame [G] à payer à Monsieur [F] une somme de 2.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi par ce dernier,

– Condamné Madame [G] à payer à Monsieur [F] une somme de 546,10 € au titre de la répétition de la rétrocession d’eau indûment versée,

– Dit que chacune des parties à l’instance conservera à sa charge ses propres dépens,

– Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 code de procédure civile,

– Débouté les parties de toutes les autres demandes.

Statuant à nouveau :

– de condamner Monsieur [F] à payer à Madame [G] une somme de 7.155 €, ou en

tout cas à une somme qui ne saurait être inférieur à 2.655 €, au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus par l’exercice illicite de la sous-location,

– de rejeter toute demande de condamnation de Madame [G] au titre de dommages et intérêts en réparation de quelque préjudice de jouissance,

– de rejeter toute demande de condamnation de Madame [G] au titre de quelque répétition

de rétrocession d’eau,

– de rejeter Monsieur [F] à payer à Madame [G] la somme de 720 € due au titre du solde de charges fixes impayées entre 2017 et 2020 inclus.

– de condamner Monsieur [F] au paiement d’une somme de 2.500 € à titre de dommages

et intérêts, en raison du préjudice moral subi.

– de condamner Monsieur [F] à payer à Madame [G] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais de justice en première instance, outre 2.500 € pour l’instance d’appel.

– de condamner Monsieur [F] aux entiers dépens.

– de rejeter toutes les demandes reconventionnelles adverses.

In limine litis, elle soulève l’irrecevabilité des conclusions et pièces notifiées par l’appelant les 9 et 10 juin 2022. Elle expose que ce dernier devait produire ses conclusions en réplique à l’appel incident dans le mois suivant la notification des ces derniers, soit le 7 juin 2022, puisque son appel incident datait du 07 mai 2022. Elle soutient qu’en ne respectant pas les délais impartis, les conclusions de l’appelant du 09 juin 2022 sont irrecevables, tout comme les pièces notifiées le 10 juin 2022. Elle conteste le fait que les conclusions de l’appelant du 09 juin 2022 étaient destinées à développer son appel principal. Elle affirme qu’elles avaient comme objectif de répliquer à son propre appel incident.

Sur le fond, elle reproche à son locataire divers manquements justifiant la résiliation judiciaire du bail. Elle fait état de troubles de voisinage, d’une utilisation non conforme du bail ayant provoqué des dégradations liée à la pose d’un jacuzzi sur une terrasse et d’une sous-location non autorisée.

Elle demande la condamnation de Monsieur [F] au versement de charges et de la taxe sur les ordures ménagères. Elle souligne que les parties avaient convenu de charges fixes.

Elle sollicite des dommages et intérêts liés à son préjudice économique en raison de la sous-location illicite. Elle soutient que Monsieur [F] est un Superhost sur Airbnb ce qui lui permet d’établir que un nombre minimum de nuitées est de 159.

Elle fait état d’un préjudice moral au motif d’un comportement inadapté de son locataire.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’appel incident formé le 07 mai 2022 par Madame [G]

Selon l’article 905-2 du code de procédure civile, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

L’irrecevabilité de l’appel incident de Madame [G], au motif de l’absence de jonction à la notification de son appel incident de la copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe, est de la compétence du président de chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président et non de la cour.

En conséquence, la demande formée par Monsieur [F] devant la cour (alors qu’il n’a pas saisi le président de la chambre pour statuer sur la difficulté qu’il évoque et qu’il soulève cette irrecevabilité uniquement dans ses conclusions adressées à la cour et notifiées le 17 janvier 2023) tendant à voir déclarer irrecevable l’appel incident formé par Madame [G] dans des conclusions notifiées le 07 mai 2022 sur le RPVA est irrecevable.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 09 juin 2022 par Monsieur [F] et des pièces communiquées le 10 juin 2022

A titre préliminaire, la cour relève que Monsieur [F], dans ses conclusions du 17 janvier 2023, a commis une erreur de plume dans son dispositif, évoquant la recevabilité de ses conclusions du 09 janvier 2022 alors qu’est discutée la recevabilité de ses conclusions du 09 juin 2022. C’est sur ce point que statuera la cour.

Aux termes de l’article 905-2 du même code, l’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président, d’un délai d’un mois à compter de la notification de l’appel incident ou de l’appel provoqué à laquelle est jointe une copie de l’avis de fixation pour remettre ses conclusions au greffe.

L’irrecevabilité des conclusions notifiées le 09 juin 2022 par Monsieur [F], au motif de leur caractère tardif puisque devant intervenir, selon Madame [G], au plus tard le 07 juin 2022, est de la compétence du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président de la cour.

En conséquence, la demande formée par Madame [G] devant la cour (alors qu’elle n’a pas saisi le président de la chambre pour statuer sur la difficulté qu’elle soulève et qu’elle évoque uniquement dans des conclusions adressées à la cour et notifiées le 13 janvier 2023), tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions du 09 juin 2022 notifiées par l’appelant, est irrecevable.

Sur la recevabilité des conclusions notifiées le 13 janvier 2023 par Madame [G]

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Les conclusions notifiées le 13 janvier 2023 par Madame [G] ont pour seul ajout la demande d’irrecevabilité des conclusions de Monsieur [F] du 09 juin 2022 et de ses pièces communiquées le lendemain. Rien n’a été modifié s’agissant du débat sur le fond.

Monsieur [F] a répondu à la demande d’irrecevabilité de ses conclusions du 09 juin 2022 par des conclusions du 17 janvier 2023.

Le contradictoire n’a pas été violé.

En conséquence, il n’y a pas lieu de déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 13 janvier 2023. Monsieur [F] sera débouté de cette demande.

****

La cour statuera en conséquence au visa des conclusions notifiées par l’appelant le 17 janvier 2023 et de celles notifiées par l’intimée le 13 janvier 2023.

La cour n’est pas saisie du débat sur le congé pour reprise.

****

Sur la résiliation judiciaire du bail

Les parties conviennent de l’existence d’un bail verbal courant 2015 moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

Ce bail obéit à la loi du 06 juillet 1989.

L’article 1224 du code civil énonce que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 8 de cette même loi dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours.

Monsieur [F] ne conteste pas la location d’une partie du bien loué sur la plate forme Airbnb. La sous-location d’une chambre est également démontrée par les captures d’écran produites au débat par Madame [G] qui établissent l’existence de celle-ci pour la période de novembre 2017 à octobre 2019. Ces captures d’écran font état d’une note de 4,42 et de 48 commentaires. Monsieur [F] ne conteste pas la réalité de ces commentaires qui font état de séjours passés dans son domicile. Il est également démontré que cette chambre était toujours proposée à la location sur cette plate-forme le premier mai 2020. Monsieur [F] ne justifie pas de l’accord écrit du bailleur. Il a ainsi commis une violation d’une de ses obligations de locataire.

Sauf si l’envoi d’une mise en demeure est expressément exigée par un texte, l’action en résiliation n’est pas subordonnée à la mise en demeure préalable du locataire fautif. Madame [G] n’avait pas à mettre en demeure Monsieur [F] de faire cesser cette sous-location. Par ailleurs, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 mars 2020, le conseil du bailleur a signifié au locataire les manquements qui lui étaient reprochés, et notamment la sous-location non autorisée. C’est par des motifs pertinents que le premier juge a indiqué que la demande de résiliation judiciaire du bail formée par Madame [G] au titre d’une sous-location non-autorisée n’était pas subordonnée à une mise en demeure préalable d’avoir à la cesser.

A supposer que chaque commentaire corresponde à une location, (48 commentaires pour la période de novembre 2017 à octobre 2019), l’essentiel des nuitées se situe durant les périodes estivales juillet, août et septembre avec 45 commentaires pour les années 2018 et 2019, soit 7,5 nuitées par mois sur deux ans sur les mois de juillet, août et septembre.

Cette sous-location, qui a duré dans le temps (2018 et 2019; persistance d’une proposition de location en 2020), qui s’est exercée essentiellement durant les périodes estivales, n’est pas ponctuelle ni occasionnelle, mais répétée et lucrative et constitue en manquement renouvelé et répété du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail, même s’il n’est pas démontré par le bailleur que la sous-location perdure à ce jour.

Dès lors, et sans qu’il y ait lieu d’étudier les autres manquements allégués par Madame [G], il convient de confirmer le jugement déféré qui a prononcé la résiliation du judiciaire du bail.

Le jugement sera également confirmé concernant les conséquences de cette résiliation ( expulsion à défaut de départ volontaire et de Monsieur [F] et de tous occupants de son chef, indemnité d’occupation due à compter du 17 décembre 2021 pour un montant de 700 euros jusqu’à la parfaite libération des lieux, cette indemnité étant destinée à compenser la jouissance du bien occupé sans droit ni titre et à réparer le préjudice du bailleur lié à la privation de son local).

Sur la demande de travaux et de dispense de loyers

Monsieur [F] étant occupant sans droit ni titre, il sera débouté de sa demande de travaux et de suspension de loyers jusqu’à la parfaite exécution des travaux. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la restitution des fruits civils sollicitée par Madame [G]

Aux termes de l’article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement.

Selon l’article 549 du même code, le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi.

Il résulte de la combinaison de ces deux textes que les sous-loyers perçus par le locataire constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire lorsque la sous-location n’a pas été autorisée par le bailleur.

Le droit par le bailleur de percevoir les fruits civils est indépendant de la démonstration d’un préjudice.

Madame [G], justifie par les captures d’écran, que le prix de la nuitée s’élevait jusqu’en 2019 à la somme de 45 euros pour passer à celle de 50 euros en 2020. Monsieur [F] ne produit aucune pièce permettant d’évaluer le montant des sommes qu’il a perçues via la plate forme Airbnb. Ces mêmes captures établissent l’existence 48 commentaires de 2017 à 2019. C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge, estimant qu’au moins 48 nuitées à 45 euros avait été effectuées, a condamné Monsieur [F] à verser à Madame [G] la somme de 2160 euros, cette somme ne constituant pas des dommages et intérêts et Madame [G] ne démontrant de façon certaine ni que plus de nuitées auraient été effectuées ni le prix de ces dernières. Le jugement déféré, qui a condamné Monsieur [F] au versement de la somme de 2160 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement déféré sera confirmé.

Sur la demande de paiement et de restitution au titre des charges

En sus du loyer de 700 euros, les parties avaient convenu du versement de charges de 30 euros par mois, soit 15 euros mensuels pour l’entretien du jardin et 15 euros pour l’entretien dans la partie commune.

Les parties sont soumises aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989 dans le cadre d’un bail non meublé. A ce titre, s’applique l’article 23 de cette loi qui dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat(…).

Les charges forfaitaires sont interdites dans le cadre de l’article 23 de la loi de 1989 pour un bail non meublé, hors colocation.

Ainsi, c’est à tort que Madame [G] soutient que les charges ne pouvaient être que d’un montant fixe et non provisionnelle.

Comme le relève avec justesse le premier juge, Madame [G] ne produit aucun justificatif de charges en contrepartie de l’entretien du jardin et du ménage dans les parties communes. Elle ne justifie d’aucune régularisation ni ne justifie avoir mis à la disposition de son locataire les pièces justificatives. En conséquence, sa demande tendant à voir condamner Monsieur [F] à lui verser la somme de 720 euros sera rejeté. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Madame [G] ne forme pas d’appel incident sur le chef du jugement qui l’a condamnée à verser à Monsieur [F] la somme de 540 euros au titre des charges qu’il a versées; ce dernier en demande la confirmation. Le jugement sera également confirmé sur ce point.

Sur le paiement de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères

Le chef du jugement déféré qui condamne Monsieur [F] à verser à Madame [G] la somme de 146 euros au titre de cette taxe pour l’année 2018 n’est pas déféré à la cour (la déclaration d’appel de Monsieur [F] n’évoque pas ce point et Madame [G] ne forme pas d’appel incident sur celui-ci).

Sur la demande de restitution au titre des charges d’eau

En application de l’article 1353 code civil qui dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation, il appartient à Madame [G] de justifier de la consommation qu’elle a facturée à Monsieur [F] et qu’il a payée à hauteur de 546,10 euros.

Madame [G] justifie que le bien dans lequel se trouve le logement loué dépend d’une copropriété avec trois lots à usage d’habitation.

Les pièces qu’elle produit ne démontre pas la réalité de la consommation qu’elle impute à Monsieur [F] (photographie d’un compteur d’eau; factures d’eau au nom de Monsieur [P] et Madame [X] ; écrits mentionnant des relevés).

En conséquence, le jugement déféré qui a condamné Madame [G] à restituer à Monsieur [F] la somme de 546,10 euros sera confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [F] au titre de son trouble de jouissance

L’article 1731 du code civil énonce que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Les parties sont liées par un bail verbal et il n’existe aucun état des lieux d’entrée. Monsieur [F] ne démontre pas n’avoir pas reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

Le décret du 30 janvier 2002 fixe les caractéristiques d’un logement décent qui peuvent être regroupées autour de trois catégories :

– le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants

– certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents

– des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

Ce décret énonce que le logement doit satisfaire, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires aux conditions suivantes

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 16 novembre 2019, Monsieur [F] s’est plaint auprès de son bailleur des désordres suivants :infiltrations d’eau entraînant un ruissellement à l’intérieur du logement au niveau des baies vitrée ; atmosphère humide liée à ces infiltrations d’eau ; toilettes du rez-de chaussée qui se bouchent régulièrement; problèmes d’évacuation des toilettes du niveau supérieur ; ensemble plan/meuble de la cuisine dans un état de vétusté avancée ; porte d’entrée en mauvais état qui laisse passer l’air et l’eau.

Par lettre du 25 novembre 2019, Madame [G] indiquait à Monsieur [F] attendre qu’il lui confirme un jour pour évaluer les travaux. Elle lui expliquait devoir faire effectuer un contrôle des canalisations d’eaux pluviales le 27 novembre 2019.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2019, Monsieur [F] indiquait à son bailleur qu’elle pouvait transmettre ses coordonnées aux entreprises concernées afin de convenir d’un rendez-vous avec celles-ci.

Un responsable du service de la santé publique et de l’environnement de la ville d'[Localité 4] a visité le logement loué le 17 novembre 2020 en présence du mari de la bailleresse. Il était fait injonction à Madame [G], par lettre du 30 novembre 2020 :

– d’entreprendre des investigations afin de connaître la cause rendant l’évacuation des eaux du WC difficile et y remédier

– de positionner un appareil de chauffage adapté dans la salle de bain

– d’installer une fenêtre ou un ouvrant dans la chambre située à l’étage supérieur ou considérer ce logement comme un type 2

– traiter l’humidité présente sur le mur situé au rez-de-jardin en y apposant une solution hydrofuge

– réajuster le verrouillage de la porte située au bas de l’escalier du rez-de-jardin

– sceller au sol des gardes-corps afin de sécuriser le parking situé en partie haute devant le logement

La preuve de l’existence de l’indécence du logement et du mauvais état de réparations du logement incombe à Monsieur [F].

Ce dernier n’avait aucune doléance relative à la fixation des gardes-corps. Il évoquait un problème d’évacuation des toilettes, le mauvais état d’une portée d’entrée et l’humidité du logement.

Monsieur [F] ne rapporte pas la preuve de ce que la cause du problème d’évacuation des toilettes ressortirait de la responsabilité de son bailleur.

Les constatations faites par le responsable de la ville d'[Localité 4] permettent d’établir que l’humidité de la pièce du rez-de-jardin est de la responsabilité du bailleur et ne relève pas d’un problème d’occupation des lieux par le locataire. Il n’est toutefois pas démontré que cette humidité présenterait un risque pour la santé de l’occupant. Il s’agit en réalité d’un manquement du bailleur à la jouissance paisible des lieux loués de son preneur. Monsieur [F] s’est plaint de cette situation en novembre 2019 et le responsable de la Ville d'[Localité 4] est venu en novembre 2020. Monsieur [F] ne démontre pas que cette humidité serait persistante durant toute l’année et les commentaires relevés sur la plate-forme AirBnb, pour des périodes estivales, n’évoquent pas ce désordre.

Il est enfin établi que la porte d’entrée est en mauvais état. Madame [G] ne justifie pas avoir réparé ce désordre, en dépit de la lettre de novembre 2019 qui lui a été envoyée par son locataire. Elle a donc manqué à son obligation de réparation sans démontrer que Monsieur [F] serait à l’origine d’une dégradation de la porte.

Compte tenu de ces éléments, il convient de fixer à la somme de 1500 euros le montant des dommages et intérêts dus par Madame [G], somme qui répare intégralement le trouble de jouissance subi par son locataire à raison des problèmes d’humidité et du mauvais état de la porte.

Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [G] au titre de son préjudice moral

Madame [G] évoque dans ses conclusions les mensonges de Monsieur [F], son obstruction à permettre une résolution amiable du litige et le fait qu’il n’ait pas quitté le logement, empêchant la reprise de celui-ci par son petit-fils. Or, elle n’a pas formé d’appel incident sur la validité du congé pour reprise; elle ne justifie pas de la mauvaise foi de Monsieur [F] qui aurait entravé la résolution amiable du litige et aurait eu pour conséquence d’entraîner un préjudice moral à son détriment. Elle ne produit aucune pièce justifiant du préjudice qu’elle dénonce. En conséquence, elle sera déboutée de cette prétention et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Chacune des parties est succombante. Il convient en conséquence de laisser à leur charge les dépens qu’elles ont exposés en première instance et en appel.

Elles seront déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Le jugement déféré qui a dit que chacune des partie conservera à sa charge ses propres dépens et qui a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe

DÉCLARE irrecevable la demande formée par Monsieur [F] tendant à voir déclarer irrecevable l’appel incident formé le 07 mai 2022 par Madame [G],

DÉCLARE irrecevable la demande formée par Madame [G] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions notifiées par Monsieur [F] le 09 juin 2022 et les pièces communiquées par ce dernier le 10 juin 2022,

REJETTE la demande de Monsieur [F] tendant à voir déclarer irrecevables les conclusions notifiées le 13 janvier 2023 par Madame [G],

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il a condamné Madame [B] [G] à verser à Monsieur [T] [F] la somme de 2000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [B] [G] à verser à Monsieur [T] [F] la somme de 1500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE les parties de leur demande au titre des frais irrépétibles qu’elles ont exposés en appel,

DIT que chacune des parties gardera à sa charge ses propres dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,