Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 13 JANVIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09069 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFZDA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Avril 2022 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 22-000303

APPELANT

M. [K], [I], [V] [O]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Me Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Représenté par Me Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0268

INTIMEE

Mme [A] [M] épouse [S]

chez Madame [B] [C],

[Adresse 3]

[Localité 4] FRANCE

Représentée par Me Yassine BEN BELLA, avocat au barreau de PARIS, toque : B0281

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier, lors de la mise à disposition.

Par acte du 23 avril 2015, M. [O] a consenti un bail d’habitation à Mme [S] et M. [H] portant sur un appartement situé [Adresse 6], pour un montant mensuel de 990 euros, charges comprises.

Par acte du 24 janvier 2022, Mme [S] a assigné M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de réintégration dans le logement.

Par ordonnance contradictoire du 7 avril 2022, le juge des référés a :

débouté M. [O] de sa demande d’annulation de l’assignation ;

débouté Mme [S] de sa demande de réintégration dans l’appartement situé [Adresse 6] ;

condamné M. [O] à payer à Mme [S] la somme de 11.000 euros à titre de provision à valoir sur sa demande de dommages et intérêts ;

dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle de M. [O] en paiement de dommages et intérêts ;

condamné Mme [S] à payer à M. [O] la somme provisionnelle de 3.960 euros au titre de l’arriérés de loyers et de charges arrêté au mois de janvier 2021, échéance de janvier 2021 incluse ;

condamné M. [O] à payer à Mme [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [O] aux dépens.

Par déclaration du 6 mai 2022, M. [O] a interjeté appel de cette décision en ce qu’elle :

l’a débouté de sa demande d’annulation de l’assignation ;

l’a condamné à payer à Mme [S] la somme de 11.000 euros à titre de provision sur sa demande de dommages et intérêts ;

a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts ;

l’a condamné à payer à Mme [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

l’a condamné aux entiers dépens.

Par déclaration du 30 mai 2022, Mme [S] a également interjeté appel de cette décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de réintégration et l’a condamnée à payer à M. [O] la somme provisionnelle de 3.960 euros au titre de l’arriérés de loyers et charges arrêté au mois de janvier 2021.

Par ordonnance du 7 septembre 2022, les instances ont été jointes.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 septembre 2022, M. [O] demande à la cour de :

infirmer la décision entreprise et, statuant à nouveau ;

in limine litis,

déclarer nul l’acte introductif d’instance ;

prononcer la nullité consécutive de l’ordonnance déférée ;

à titre principal,

dire n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mme [S] ;

à titre subsidiaire,

constater que le logement objet du bail n’était manifestement pas la résidence de Mme [S], qui habite [Adresse 2], ainsi qu’il ressort du constat d’huissier établi, et des différentes attestations de témoin et des documents sociaux produits, en conséquence ;

rappeler que la fraude corrompt tout ;

qu’ainsi Mme [S] n’occupait pas le logement qu’elle mettait en sous-location sur Airbnb et que la manoeuvre aurait fait échec à la procédure de récupération des biens laissés vacants initiée par lui ;

constater que la mise en sous-location Airbnb à des prostituées constitue un trouble manifestement illicite que le premier juge devait relever ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 23 avril 2015 consenti à Mme [S] depuis le 21 mars 2021, soit 2 mois après la date du commandement demeuré infructueux du 21 janvier 2021 ;

condamner Mme [S] à lui payer la somme provisionnelle de 4.114,49 euros à titre de loyers impayés ;

condamner Mme [S] à lui payer la somme provisionnelle de 35.000 euros à titre de dommages et intérêts à valoir sur la somme principale de 171.348 euros réclamée dans la procédure pendante devant les juges du fond ;

en tout état de cause,

confirmer la décision en ce qu’elle a débouté Mme [S] de sa demande de réintégration dans le logement situé [Adresse 6] compte tenu de la présence de tiers locataires dans le logement ;

condamner Mme [S] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 octobre 2022, Mme [A] [S] demande à la cour de :

confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle :

déboute M. [O] de sa demande d’annulation de l’assignation ;

déboute M. [O] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts ;

condamne M. [O] à lui payer la somme de 11.000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts ;

condamne M. [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne M. [O] aux entiers dépens ;

par conséquent,

débouter M. [O] de ses demandes ;

condamner M. [O] à lui payer la somme de 11.000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts qui lui sont dus ;

condamner M. [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

condamner M. [O] aux entiers dépens de première instance ;

infirmer l’ordonnance de référé entreprise en ce qu’elle :

la déboute de sa demande de réintégration dans l’appartement situé [Adresse 6] ;

la condamne à payer à M. [O] la somme provisionnelle de 3.960 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges arrêté au mois de janvier 2021, échéance de janvier 2021 incluse ;

statuant à nouveau,

condamner M. [O] à procéder sans délai à sa réintégration dans son logement situé [Adresse 6] au 1er étage 1ère porte gauche, sans délai et sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du jour suivant la signification de « l’ordonnance » à intervenir ;

juger que le caractère incontestable de la créance locative ne peut être vérifié par le juge;

débouter M. [O] de sa demande de paiement à titre provisionnel de la somme 3.960 euros au titre de l’arriéré locatif ;

subsidiairement,

condamner M. [O] à lui restituer l’ensemble de ses effets personnels listés en pièce 17, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à compter du lendemain de la signification de la décision à intervenir ;

en tout état de cause,

juger irrecevable la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

condamner M. [O] à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner M. [O] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 novembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande d’annulation de l’assignation

M. [O] soutient que l’assignation devant le juge des référés est nulle, en application des articles 648, 753, alinéa 1er, 111 et 114 du code de procédure civile au motif qu’elle ne comporte pas l’indication de la profession de Mme [S], pourtant obligatoire, ni son adresse, alors qu’elle réside à l’étranger, au Cameroun, ou dans un autre département, à [Localité 7] (78) et qu’elle n’a pas procédé à une élection de domicile.

Il affirme que ces vices de forme lui causent un grief car il n’a pas connaissance de son adresse exacte ni de sa situation professionnelle actuelle, ce qui ne permet pas d’exécuter la décision rendue.

Cependant, ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, l’adresse de Mme [S] était mentionnée dans l’assignation, soit le [Adresse 3] (chez Mme [B] [C]), sans que M. [O] ne démontre le caractère fictif de cette adresse.

Mme [S] produit son avis d’imposition sur les revenus de 2020 ainsi qu’une attestation de pension d’invalidité de l’assurance maladie mentionnant cette adresse.

Ayant un domicile réel établi, elle n’était pas tenue de faire élection de domicile.

Pour le surplus, l’absence d’indication de la profession de Mme [S] ne cause aucun grief à M. [O].

L’exception de nullité de l’assignation sera donc rejetée et, par suite, la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise.

Sur la demande de réintégration

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En l’espèce, il est constant que M. [O] a procédé à l’expulsion de fait de Mme [S] sans décision de justice ou procès-verbal de conciliation exécutoire préalable. Il a en effet repris possession des lieux loués, pendant que Mme [S] était en voyage au Cameroun, sans avoir donné congé, ce qui constitue un trouble manifestement illicite.

La circonstance que Mme [S] ait commis des fautes en qualité de locataire en sous-louant l’appartement sans l’accord de son bailleur et en y faisant venir des prostituées, ainsi que les attestations produites par M. [O] le démontrent, n’exonérait en rien ce dernier de l’obligation de saisir le juge d’une demande de résiliation du bail et d’expulsion.

M. [O] argue de l’absence d’occupation de son appartement, qui n’était plus « habité », au sens du texte précité, par Mme [S] depuis plusieurs mois voire années puisqu’il était sous-loué via le site booking.com. Il ajoute qu’il a changé les serrures de l’appartement en mars 2021 pour des raisons de sécurité, celui-ci ayant été laissé ouvert et vandalisé après le départ de prostituées.

Mais l’appartement était loué à Mme [S] en vue de son habitation et M. [O] ne produit aucune pièce attestant d’un départ définitif de celle-ci ou d’une absence d’habitation lorsqu’il a changé les serrures. Au demeurant, Mme [S] produit différentes pièces (attestation de droit à l’assurance maladie d’octobre 2020, avis d’imposition 2021, passeport délivré en avril 2019 et passeport de son fils délivré en 2015) démontrant qu’elle était alors domiciliée dans les lieux loués.

M. [O] soutient encore que les lieux étaient déserts lorsqu’il en a repris possession mais il n’en rapporte pas la preuve. En tout état de cause, si le logement était effectivement abandonné, il lui appartenait de respecter la procédure prévue à l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et faire constater cet abandon par huissier de justice puis par le juge.

Il prétend également que l’article L. 411-1 précité réserve l’hypothèse d’une « disposition spéciale » et que l’article X du bail prévoyait expressément la possibilité de résilier le contrat immédiatement et de plein droit « sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Mais cette stipulation contractuelle ne saurait exonérer le bailleur d’une procédure d’ordre public protectrice du domicile et l’autoriser à expulser son locataire sans décision de justice.

En conséquence, c’est par de justes motifs que la cour adopte que le premier juge a constaté que le trouble manifestement illicite était caractérisé.

Néanmoins, ainsi qu’il l’a également relevé, M. [O] a produit un contrat de bail signé le 11 avril 2021 avec M. [W], de sorte que le logement, loué à un tiers, ne pouvait plus être réintégré par Mme [S] (3e Civ., 12 décembre 2019, pourvoi n° 18-22.410, publié).

Mme [S] conteste la validité de ce contrat de bail, faisant valoir qu’il comporte des anomalies et serait un faux, M. [W] résidant dans l’immeuble depuis 2017.

Mais le contrat de bail produit ne présente aucune irrégularité apparente, la simple coquille sur l’orthographe du locataire étant sans incidence sur sa validité.

La circonstance que M. [W] soit également locataire d’un local commercial au rez-de-chaussée de l’immeuble, voire d’un appartement au 3ème étage, n’est pas davantage de nature à établir l’existence d’un faux.

En présence d’un contrat de bail qui n’a pas été annulé à ce jour, la réintégration dans les lieux litigieux ne saurait en tout état de cause être ordonnée en référé.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de réintégration formée par Mme [S].

Sur la demande subsidiaire de restitution de ses effets personnels formée par Mme [S]

Mme [S] demande à titre subsidiaire la restitution sous astreinte de ses effets personnels, dont elle a dressé la liste dans sa pièce n° 17.

Elle ne produit toutefois qu’une liste de biens et effets, sans aucune pièce permettant de justifier de la présence de ces derniers dans les lieux, ni même de l’appartenance de ces biens à la locataire, aucune facture, aucune photographie, aucune attestation n’étant produite.

La demande de restitution sous astreinte se heurte en conséquence à une contestation sérieuse et échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande de provision formée par Mme [S]

Selon l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion sans titre de Mme [S] lui a, à l’évidence, causé un préjudice matériel et moral puisqu’elle n’a pu réintégrer son domicile et reprendre possession de ses affaires à son retour du Cameroun.

Une provision de 5.000 euros, montant non sérieusement contestable de l’obligation de M. [O], lui sera allouée à ce titre, l’ordonnance étant partiellement infirmée en ce qu’elle a fixé cette provision à 11.000 euros, montant qui paraît excessif à ce stade, dans l’attente d’une décision du juge du fond.

Sur les demandes de condamnation provisionnelle formées par M. [O]

Ainsi que l’a exactement retenu le premier juge, Mme [S] reste redevable de la somme non sérieusement contestable de 3.960 euros au titre des loyers impayés, somme au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre provisionnel, en l’absence de tout justificatif de paiement des loyers d’octobre 2020 à janvier 2021 figurant au décompte du bailleur et réclamés par un commandement de payer du 20 janvier 2021.

En revanche, la demande de dommages et intérêts formée par M. [O] au titre du manque à gagner lié à la sous-location en Airbnb de son appartement par Mme [S], dont le juge du fond est saisi, ne relève pas de l’évidence requise en référé et sera rejetée.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ces chefs.

Sur la demande subsidiaire de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

M. [O] demande, à titre subsidiaire, à la cour de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail en application du commandement de payer délivré le 20 janvier 2021 et non suivi d’effet.

Cependant, cette demande, formée pour la première fois en appel, est nouvelle. Elle n’est pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des demandes formées en première instance par M. [O] et elle ne tend pas aux mêmes fins que ses demandes devant le premier juge, qui visaient au rejet de la demande de réintégration de Mme [S] et à l’octroi de provisions. Elle est donc irrecevable en application des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile.

En tout état de cause, l’acquisition de la clause résolutoire du bail par suite de la délivrance d’un commandement de payer ne permettait pas à M. [O] de reprendre possession de son appartement, comme il le soutient, sans décision judiciaire.

Sur les frais et dépens

L’ordonnance entreprise étant confirmée en toutes ses dispositions, sauf sur le montant de la provision pour dommages et intérêts allouée à Mme [S], M. [O] sera tenu aux dépens d’appel et débouté de sa demande d’indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande toutefois de rejeter la demande formée sur ce fondement par Mme [S].

PAR CES MOTIFS

Rejette la demande d’annulation de l’ordonnance entreprise ;

Confirme cette ordonnance en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a condamné M. [O] à payer à Mme [S] la somme de 11.000 euros à titre de provision à valoir sur sa demande de dommages et intérêts ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [O] à payer à Mme [S] la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur sa demande de dommages et intérêts ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande nouvelle de M. [O] tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande subsidiaire de restitution de ses effets personnels formée par Mme [S] ;

Condamne M. [O] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées par les parties en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,