Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 11 OCTOBRE 2022

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/04285 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBST2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS – RG n° 19-007773

APPELANTES

Madame [H] [X] épouse [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 et assistée de Me Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS, plaidant, toque : E 1320

Madame [B] [X]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050 et assistée de Me Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS, plaidant, toque : E 1320

INTIME

Monsieur [P] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représenté par Me David RICHARD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2168

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 septembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

Michel CHALACHIN, président

François BOUYX, conseiller

Marie MONGIN, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur [L] [G] dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2014, Mmes [H] [X] épouse [I] et [B] [X] ont donné à bail à M. [P] [E] un logement meublé de deux pièces situé [Adresse 2] ; le loyer était fixé à 1 575 euros par mois, outre une provision sur charges de 325 euros.

Par courriel du 11 janvier 2017, le locataire a demandé aux bailleresses l’autorisation de sous-louer la chambre de l’appartement ; Mmes [X] ont refusé de faire droit à cette demande par courriels des 11 et 12 janvier 2017.

Les 30 novembre et 3 décembre 2018, les bailleresses ont fait constater par huissier que la chambre du logement était proposée à la location saisonnière sur le site internet Airbnb.

Le 2 février 2019, elles ont fait constater par huissier que l’appartement entier était également proposé à la location par la société de conciergerie Guestready.

Le 25 avril 2019, elles ont mis en demeure les sociétés Airbnb et Guestready de leur communiquer l’identité du titulaire du compte ainsi que les décomptes locatifs ; leurs lettres n’ont pas été suivies d’effets.

Le 6 mai 2019, Mmes [X] ont fait sommation à M. [E] de mettre un terme à ses agissements et de leur communiquer ses relevés de transactions.

Par acte d’huissier du 3 mai 2019, les bailleresses ont fait assigner le locataire devant le tribunal d’instance de Paris afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et obtenir le paiement des fruits civils issus des sous-locations illicites et de dommages-intérêts.

Le 20 novembre 2019, soit deux jours avant la date des plaidoiries, M. [E] a communiqué le décompte des sous-locations faisant apparaître un gain total de 14 352,57 euros.

Par jugement du 24 janvier 2020, le tribunal a :

– rejeté la demande de nullité de l’assignation,

– condamné M. [E] au paiement de la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en indemnisation du préjudice moral causé et la somme de 547,80 euros au titre de la serrure à changer,

– prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [E],

– prononcé l’expulsion des occupants du logement à défaut de libération des lieux,

– condamné le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer (soit 1 575 euros) majoré des charges récupérables dûment justifiées, à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux,

– débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

– condamné M. [E] à payer la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamné M. [E] aux dépens comprenant le coût des deux procès-verbaux de constat et de la sommation de communiquer le relevé de compte Airbnb,

– ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 25 février 2020, Mmes [X] ont interjeté appel de cette décision.

Par dernières conclusions notifiées le 8 juin 2022, les appelantes demandent à la cour de :

– débouter M. [E] de ses demandes incidentes,

– confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté leur demande à voir condamner M. [E] à leur payer la somme de 14 352,57 euros au titre des fruits civils perçus au titre de l’activité illicite de sous-location, et infirmer le jugement sur ce point,

– statuant à nouveau, condamner M. [E] au paiement de la somme de 14 352,57 euros correspondant aux fruits civils revenant par accession aux bailleresses, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 mai 2019, annuellement capitalisés conformément à l’article 1342-2 du code civil,

– subsidiairement, le condamner à leur rembourser la somme de 8 994,72 euros correspondant aux fruits civils revenant par accession aux bailleresses après déduction des loyers versés au prorata de la surface de l’appartement loué, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’assignation du 3 mai 2019, annuellement capitalisés conformément à l’article 1342-2 du code civil,

– condamner l’intimé au paiement de la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en procédure d’appel, ainsi qu’aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 9 juin 2022, M. [E] demande à la cour de :

– déclarer les appelantes irrecevables et mal fondées en toutes leurs demandes,

– confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que les revenus de la sous-location ne devaient pas revenir aux bailleresses,

– l’infirmer en ses autres dispositions,

– en tout état de cause, rejeter toutes les autres demandes des bailleresses, y compris celles au titre des articles 699 et 700 du code de procédure civile.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 juin 2022.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes

M. [E] soulève la nullité de l’assignation sur le fondement de l’article 56 du code de procédure civile dans sa rédaction en vigueur avant le décret du 11 décembre 2019, ce texte imposant alors à l’huissier de préciser dans l’acte les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige ; il reproche aux bailleresses de n’avoir entrepris aucune démarche à son égard avant la délivrance de l’assignation, alors que le droit au logement a valeur constitutionnelle.

Mais c’est à bon droit que le tribunal a rappelé que cette disposition légale n’était assortie d’aucune sanction et que l’article 127 du même code permettait au juge, en l’absence de diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, de proposer aux parties une mesure de conciliation ou de médiation.

M. [E] peut d’autant moins se plaindre de n’avoir reçu aucune proposition de résolution amiable du litige qu’il n’a pas lui-même demandé au juge, avant l’ouverture des débats, d’orienter les parties vers une conciliation ou une médiation.

De plus, il a attendu le 20 novembre 2019, soit deux jours avant l’audience devant le tribunal, pour fournir les relevés de sous-locations qui avaient été réclamés par les bailleresses depuis la sommation du 6 mai 2019 ; son propre comportement n’allait donc pas dans le sens d’une résolution amiable du litige.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a refusé de faire droit à la demande de nullité de l’assignation.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

M. [E] ne conteste pas que les dispositions légales et contractuelles lui interdisaient de sous-louer son appartement sans l’accord des bailleresses ; mais il soutient que la violation de l’interdiction de la sous-location n’était pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail dans la mesure où son activité n’était qu’occasionnelle (186 nuits sur trois années) et ne lui a rapporté que des revenus nets modestes (3 192,57 euros).

Mais le comportement de M. [E] est d’autant plus grave que, par courriels des 11 et 12 janvier 2017, Mmes [X] avaient clairement exprimé leur refus de faire droit à la demande d’autorisation formulée par le locataire, ce qui n’avait pas empêché celui-ci de poursuivre son activité.

En outre, l’intimé n’explique pas pour quelle raison, après avoir publié une annonce sous son prénom [P], il en a publié une autre sous le deuxième prénom ([S]) de sa compagne, Mme [Z] [R], laquelle n’est d’ailleurs pas cotitulaire du bail ; ce choix peut s’expliquer par la volonté de dissimuler l’activité de sous-location aux yeux des bailleresses.

Par ailleurs, les relevés de transactions communiqués aux bailleresses révèlent que le bien a été sous-loué 186 nuits entre janvier 2017 et mars 2019, ce qui représente, sur 26 mois, une moyenne de 7,15 nuits par mois, soit un peu plus d’une semaine par mois.

Quelles que soient les raisons pour lesquelles un locataire décide de sous-louer son logement sans l’accord du bailleur, un tel comportement constitue une violation suffisamment grave de ses obligations pour justifier la résiliation du bail.

Les sous-locations opérées par M. [E] ont été multiples, ont été pratiquées pendant plus de deux années malgré l’opposition exprimée par les bailleresses et n’ont pris fin qu’après l’envoi de lettres de mise en demeure aux sociétés Airbnb et Guestready, dont le locataire a dû avoir connaissance puisqu’il a cessé son activité illicite après cet envoi.

Cette violation délibérée et réitérée de ses obligations justifiait pleinement la résiliation du bail aux torts du locataire qui a été prononcée par le tribunal.

Le jugement doit donc être confirmé sur ce point et en ce qu’il a tiré toutes conséquences de la résiliation du bail.

Sur la demande de remboursement des fruits civils

Le bailleur, sur le fondement des articles 546 et 547 du code civil, est en droit de percevoir les fruits civils produits par le bien dont il est propriétaire, soit en l’espèce le montant des sous-loyers indûment perçus par le locataire.

Contrairement à ce que soutient M. [E], l’application de ces dispositions légales n’a pas pour effet de contourner l’interdiction de sous-louer qui s’impose tant au bailleur qu’au locataire, dès lors que Mmes [X] avaient clairement opposé un refus à l’exercice de cette activité par l’intimé, lequel est seul responsable de la violation de cette interdiction.

De plus, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, les bailleresses n’ont pas cherché à tirer un bénéfice des sous-locations prohibées, mais ont au contraire refusé de donner leur accord à une telle activité, puis ont entrepris des démarches (constats d’huissier et sommation) pour y mettre fin ; leur action trouve son fondement dans le seul comportement illicite de leur locataire, dont elles ne sont nullement responsables et auquel elles ont voulu mettre un terme lorsqu’elles en ont eu connaissance.

C’est donc à tort que le tribunal a refusé de condamner l’intimé au remboursement des sous-loyers qu’il avait perçus de manière illicite.

M. [E] sollicite la déduction des loyers qu’il a dû assumer pendant la durée des sous-locations, sur le fondement de l’article 548 du code civil selon lequel les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les impenses, c’est-à-dire les frais en argent ou en nature engagés pour obtenir ces fruits.

Il sera relevé que c’est en vain que les appelantes invoquent l’article 549 du code civil pour s’opposer à cette demande puisque, à supposer qu’un locataire puisse être considéré comme un possesseur de mauvaise foi au sens de ce texte, il est, en effet, de principe constant que l’article 549 dudit code ne déroge pas à l’article 548 posant comme condition à l’acquisition des fruits par le propriétaire que ce dernier rembourse les impenses.

Il est vrai que le fait que le locataire ait dû assumer, durant les périodes de sous-location, le coût du loyer s’analyse en une dépense utile à la perception de fruits destinés aux bailleresses ; il convient donc de déduire des sous-loyers le montant des loyers versés par M. [E] durant les périodes où il n’occupait pas lui-même le logement loué et le mettait à disposition de sous-locataires ; le calcul de ces dépenses dépend de la durée des sous-locations qui sera retenue par la cour.

Les appelantes font observer que, au vu de certaines annonces, M. [E] ne sous-louait que la chambre du logement, si bien que le montant des loyers à déduire devrait être fixé en tenant compte de la surface concernée par les sous-locations ; mais il convient de rappeler que le logement concerné n’est composé que de deux pièces principales, si bien que, durant les périodes de sous-location, M. [E] ne pouvait demeurer dans les lieux, qui étaient nécessairement proposés dans leur intégralité aux sous-locataires, lesquels avaient à leur disposition la salle de bains, la cuisine et le salon ; durant ces périodes, l’intimé pouvait occuper le logement dont il est propriétaire et qui se situe dans le même immeuble que le bien loué ; c’est donc l’intégralité du loyer journalier qui doit être déduite des sous-loyers perçus.

Au vu des relevés de transactions produits, l’intimé a perçu une somme totale de 14 352,57 euros au titre des sous-loyers.

Les parties s’entendent sur le montant journalier du loyer réglé par M. [E], à savoir 60 euros ; les dépenses utiles qu’il a dû assumer se sont donc élevées à la somme de 60 x 186 = 11 160 euros.

Au final, les bailleresses sont donc en droit de percevoir la somme de 14 352,57 – 11 160 = 3 192,57 euros.

L’intimé sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 mai 2019 ; la capitalisation des intérêts doit être ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a refusé d’allouer les fruits civils aux bailleresses.

Sur les autres demandes en paiement présentées par les appelantes

Mmes [X] ont obtenu du tribunal la somme de 547,80 euros en remboursement du coût de changement de la serrure de la porte d’entrée, au motif que les sous-locations auraient généré des reproductions et diffusions de clés toujours en circulation ; mais il s’agit d’un préjudice purement hypothétique, rien ne permettant d’affirmer que des occupants temporaires du logement auraient conservé des doubles des clés ; dans toute location, le preneur est en droit de remettre ses clés à toute personne de son choix, sans que ce droit n’engendre l’obligation pour lui d’assumer le coût de remplacement de la serrure ; de plus, les appelantes ne démontrent pas que la serrure qui avait été changée en 2016 par M. [E] présenterait moins de garanties de sécurité que celle qui était en place à son entrée dans les lieux ; le jugement doit donc être infirmé sur ce point.

Les appelantes ont également obtenu en première instance le paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, en raison des manoeuvres frauduleuses ou dolosives employées par M. [E] pour tenter de dissimuler les sous-locations illicites.

Il est vrai que le fait d’avoir créé une nouvelle annonce en utilisant le deuxième prénom de sa compagne, après avoir supprimé la première annonce publiée sous son propre prénom, incite la cour à affirmer, comme l’a fait le tribunal, que M. [E] a tenté de dissimuler son activité illicite aux yeux des bailleresses, afin de contourner le refus qu’elles lui avaient opposé en janvier 2017.

Toutefois, si la faute commise par le locataire est indéniable, le préjudice moral invoqué par les bailleresses est limité dans la mesure où elles ne démontrent pas que les autres occupants de l’immeuble se sont plaints des sous-locations litigieuses ni que cette situation a eu un impact sur leur réputation.

Dans ces conditions, leur préjudice moral, constitué uniquement des tracas causés par l’activité illicite de leur locataire, doit être indemnisé à hauteur d’une somme de 1 000 euros.

Sur les demandes accessoires

L’intimé, dont l’activité illicite est à l’origine de la présente instance, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel ; son comportement justifie la confirmation du jugement quant à sa condamnation au paiement du coût des constats, de la sommation de communiquer et des frais irrépétibles de première instance.

L’équité commande d’allouer aux appelantes la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le remboursement des fruits civils et les indemnités allouées à Mmes [X],

Statuant à nouveau sur les points infirmés :

Condamne M. [P] [E] à payer à Mme [H] [X] épouse [I] et Mme [B] [X] la somme de 3 192,57 euros au titre des fruits civils indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 mai 2019,

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute Mmes [X] de leur demande d’indemnité pour frais de changement de serrure,

Condamne M. [E] à payer à Mmes [X] la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral,

Y ajoutant :

Condamne M. [E] à payer à Mmes [X] la somme supplémentaire de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires présentées devant la cour,

Condamne M. [E] aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,