COMM.
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 29 novembre 2017
Rejet non spécialement motivé
Mme MOUILLARD, président
Décision n° 10496 F
Pourvoi n° E 16-20.860
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIÈRE ET ÉCONOMIQUE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Blue immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,
contre l’arrêt rendu le 24 mars 2016 par la cour d’appel de Metz (chambre commerciale), dans le litige l’opposant à la société Organisation de maisons de retraite (OMR), société à responsabilité limitée, dont le siège est […] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l’audience publique du 10 octobre 2017, où étaient présents : Mme Mouillard, président, Mme X…, conseiller rapporteur, M. Rémery, conseiller doyen, Mme Y…, avocat général référendaire, M. Graveline, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société Blue immobilier, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Organisation de maisons de retraite ;
Sur le rapport de Mme X…, conseiller, l’avis de Mme Y…, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l’encontre de la décision attaquée, n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Blue immobilier aux dépens ;
Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Organisation de maisons de retraite la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf novembre deux mille dix-sept.
MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour la société Blue immobilier
Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné la société Blue Immobilier à payer à la société OMR une somme de 180.000 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2010 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE sur l’accord existant entre la SARL OMR et la SARL Blue Immobilier : l’existence d’une convention entre les parties n’est pas contestée en soi, alors qu’il n’est nul besoin à un contrat d’être écrit, les obligations en résultant pour les parties le sont : qu’il est relevé que la lettre datée du 30 novembre 2009, adressée par la SARL Blue Immobilier à la SARL OMR, indiquant « […] Suite à notre rencontre, nous vous confirmons qu’en rémunération de votre contribution à la réalisation de 70 logements pour personnes âgées dans notre programme « […] », vous percevrez la somme de 180.000 euros HT », permet de confirmer l’existence de relations contractuelles entre les deux SARL mais est insuffisante à préciser la nature des obligations de la SARL OMR ; qu’il convient ainsi à la Cour de déterminer la volonté des parties, au vu des pièces produites, d’une part quant aux prestations que la SARL OMR devait fournir et d’autre part, quant au paiement à la charge de la SARL Blue Immobilier ; qu’à ce titre, le projet de convention du 9 juillet 2009, non signé par la SARL Blue Immobilier, mais ayant fait l’objet d’observations de cette dernière uniquement quant à la rémunération de la SARL OMR, doit s’analyser comme un précontrat, caractérisé par un objet, une cause et un accord des volontés, dès lors que les relations commerciales entre les deux sociétés se sont poursuivies, sur cette seule base devant être regardée comme ayant fait l’objet d’un accord partiel entre les parties ; que les parties s’opposent sur la portée de leur accord, la SARL Blue Immobilier soutenant d’une part que l’obligation principale de la SARL OMR était de trouver un gestionnaire et un bailleur social se portant acquéreur de la résidence, la SARL OMR indiquant d’autre part que sa mission consistait en l’assistance du maître d’ouvrage jusqu’à l’achèvement du projet ; que la SARL Blue Immobilier rapproche ainsi la mission confiée à la SARL OMR d’un mandat d’entremise ou d’un courtage ; que cependant, cette analyse est contredite par les éléments du dossier dès lors qu’il est établi que la SARL OMR a réalisé plusieurs études de projet et participé à de nombreuses réunions entre intervenants au projet (pièces 1 à 19 de la SARL OMR), l’action de la SARL OMR dépassant là la simple obligation de conseil et de recherche de partenaires ; qu’en revanche, ces mêmes éléments sont de nature à caractériser la mission de prestation de services, consistant en l’assistance au maître d’ouvrage ; que cette analyse est par ailleurs confortée par l’absence d’observations adressées par la SARL Blue Immobilier sur le projet de convention établi par le SARL OMR le 9 juillet 2009, hormis celles adressées sur les modalités de règlement, alors que la relation contractuelle s’est poursuivie ; que le projet de convention du 30 septembre 2009 [lire : 9 juillet 2009] précise en son article 4.2 que « La SARL OMR agit comme prestataire de service dans l’intérêt du maitre d’ouvrage » (pièce 20 OMR, pièce 4 Blue) ; que l’article 2 décrit la mission d’assistance de la SARL OMR : « Article 2 : rôle de la société OMR : Au jour des présentes, OMR a réalisé les prestations suivantes : élaboration du dossier programme dont : étude de faisabilité (population, équipements, revenus de la population, services et réseaux locaux) ; proposition du cadre juridique du projet (mise en conformité avec la réglementation des résidences de service, des services à la personne ; délimitation des domaines de compétence) ; étude du montage (articulation des structures gérées par l’association et de ses missions avec le porteur des murs de nature social) ; assistance de l’architecte en charge de l’élaboration du programme immobilier tenant compte des cahiers des charges des Bruyères (gestionnaire) ; budgets prévisionnels de fonctionnement dont détermination du loyer ; suivi et mises au point du dossier ; portage du dossier auprès des intervenants locaux (Mairie, conseiller général du canton) – Déclaration de réservation de PLS pour l’année 2009 (décembre 2008 ; qu’au jour des présentes, OMR doit réaliser les prestations suivantes : a) assistance aux négociations – Maître d’ouvrage/porteur murs/gestionnaire ; coordination des études menées par chacune des parties pour parvenir à un coût d’opération compatible avec les objectifs de prix de revient du promoteur Blue SARL et de l’acquéreur final, à ce jour SNI avec lequel est étudié le projet ; il est précisé que le porteur des murs ne sera réputé définitivement partenaire à l’opération qu’après signature d’un protocole d’accord avec le Maître d’ouvrage et le gestionnaire. En cas de désaccord entre les trois précités, un autre intervenant, bailleur social, pourra être recherché ; répercussion des informations auprès du gestionnaire Les Bruyères pour vérification des coûts en fonctionnement du site et de leur compatibilité avec les prix de sorties visés, adaptés à la mission que se fixe le gestionnaire ; assistance à la mise en place de la convention de location liant le propriétaire du site et le gestionnaire ; b) étude du programme : étude des éléments de programme envisagés par le maître d’ouvrage pour vérification de la faisabilité administrative, technique et financière ; présentation de toutes critiques, suggestions ou propositions liées au cahier des charges du gestionnaire ; aide à la mise au point des différents documents à établir pour une bonne compréhension du concept développé. L’ensemble de ces travaux fait l’objet de comptes rendus et de validations par le Maître d’ouvrage » ; qu’en outre, il se déduit d’une part des dispositions du projet de convention précité et d’autre part des modalités de règlement des honoraires proposées par la SARL Blue Immobilier au 30 septembre 2009 (pièce 27 OMR, pièce 5 Blue), prévoyant le versement du solde des honoraires à la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, que la mission de la SARL OMR avait vocation à se poursuivre jusqu’à l’engagement définitif du bailleur social ; qu’à ce titre, il apparaît que la conduite du projet à son terme, si elle ne remet pas en cause la qualification de convention d’assistance entre les parties, revêt une importance dans les obligations de la SARL OMR ; qu’aussi, outre les modalités de règlement consenties par la SARL Blue Immobilier sus-rappelées, il convient de citer les dispositions de l’article 7 du projet de convention du 30 septembre 2009 relatif à la rémunération que la SARL OMR proposait elle-même et qui témoigne du caractère prépondérant accordé à la concrétisation du projet : « […] II est convenu par les présentes que Blue SARL rémunérera pour partie les études entreprises pour le montage et la mise en place du projet à hauteur de 10 % du montant prévisionnel des honoraires ci-dessus précités, soit la somme de 21 058 € HT » ; que la rémunération partielle convenue aux termes des présentes constitue tout à la fois la formalisation de l’accord entre les parties signataires et la réservation de l’opération pour l’association Les Bruyères ; que ces honoraires seront déduits du montant total des honoraires qui seront perçus par la société OMR suivant les modalités fixées au paragraphe 7.2 ci-dessous ; qu’en cas d’abandon de l’opération ou de non-réalisation de l’opération, ces honoraires resteront la propriété de la SARL OMR, rémunérant le travail accompli ; 7.2. Modalités de paiement : 10 % du montant estimé de l’opération, soit 21 058 € HT (vingt et un mille euros cinquante-huit centimes) sont payables à la signature des présentes ; 10 % du montant estimé de l’opération, soit 21 058 € HT (vingt et un mille euros cinquante-huit centimes) lors de la signature de l’acte de réservation par le preneur ; 80 % du montant des honoraires et solde de ceux-ci suivant arrêté définitif du coût d’opération lors de la réalisation de l’acte de vente, soit à ce jour 168.464 € HT (cent soixante-huit mille quatre cent soixante-quatre euros) ; ces honoraires définitifs seront dus à la SARL OMR dans un délai de 30 jours à compter de la signature de l’acte de vente et sur présentation de la facture correspondante » (pièces 19 et 20 OMR) ; que sur la mise en oeuvre de la convention : qu’il n’est pas contesté que la relation contractuelle entre la SARL OMR et la SARL Blue Immobilier a été rompue de fait en avril 2010, alors que la première n’a plus été associée au suivi du projet ; que dès lors, elle n’a pas rempli l’intégralité de sa mission, notamment dans la finalisation des accords entre promoteur, gestionnaire et porteur des murs et dans l’accomplissement des obligations consécutives, telles que décrites à l’article 2 du projet de convention du 9 juillet 2009 précitée ; qu’eu égard aux diverses études, rapports, échanges sur le suivi du projet, compte-rendu de réunion qui sont versés aux débats (pièces 1 à 18 OMR susvisées) et dont la réalité n’est au demeurant pas contestée, il est établi que la SARL OMR a partiellement rempli les obligations qui étaient les siennes telles que résumées à l’article 2 précité, sur la période de juin 2008 à avril 2010 ; que par ailleurs, si la SARL Blue Immobilier expose que la conception du projet proposée par OMR était irréaliste, tant dans les plans de la résidence que dans le choix du gestionnaire, il ne ressort d’aucun des éléments du dossier qu’elle en ait fait le grief au cours de la période de leur collaboration, soit presque deux ans ; que la critique adressée le 3 octobre 2014 par le sénateur-maire de […], exposant que « le projet d’OMR n’a pas abouti du fait des demandes irréalistes de leur partenaire, l’association « Les Bruyères » » est à mettre en lien avec le fait que « la ville aurait dû subventionner de manière significative l’association pour équilibrer l’opération, ce qui était évidemment impossible », ayant ensuite conduit à « optimiser la conception du projet pour en réduire le coût d’utilisation. Ce travail a été réalisé par le CCAS et LogiEst, puisque OMR n’avait visiblement pas de solution viable à proposer » et concluant que « la participation d’OMR n’a finalement résulté que dans une perte de temps pour l’ensemble des intervenants » (pièce 16 Blue) est davantage le témoin d’une opposition à la conception économique du projet par OMR qu’une critique de la qualité du travail réalisé ; qu’en outre, il résulte des plans versés aux débats que les modifications réalisées par le CCAS sur le projet OMR de la résidence de 70 logement ne porte que sur les parties communes du rez-de chaussée et du sous-sol (pièces 8 à 12 Blue) ; que de même, dès lors qu’OMR n’a pas été en relation avec l’acquéreur du projet, qui s’est manifesté concomitamment ou postérieurement à la rupture des relations contractuelles, il ne saurait lui être fait grief de ne pas avoir pris en compte les souhaits de ce dernier dans la conception de la résidence ; que le projet de convention établi le 9 juillet 2009 par la SARL OMR prévoyait dans son article 7 : « 7.1 Calcul des honoraires : La rémunération de la SARL OMR pour l’accomplissement de sa mission est fixée à 3,5 % HT du montant de l’opération HT, TVA en sus au taux en vigueur (19,6 %). Ce calcul d’honoraires a été transmis à la société Blue Immobilier et est inclus dans la proposition du 14 octobre 2008. Il comprend les honoraires de la SARL Tétraèdre et de tout intervenant complémentaire dont OMR souhaiterait s’adjoindre les services le cas échéant. A ce jour, le bilan provisoire de l’opération est fixé à 6.0160.570 euros HT (proposition SNI du 11 mai 2009 en cours d’étude). La rémunération de la SARL OMR est provisoirement estimée à la somme de 210.580 euros. Elle sera ajustée au montant final de l’opération lors de l’établissement de l’acte de vente » (
) ; « Il est convenu par les présentes que Blue SARL rémunérera pour partie les études entreprises pour le montage et la mise en place du projet à hauteur de 10 % du montant prévisionnel des honoraires ci-dessus précités, soit la somme de 21 058 € HT […] En cas d’abandon de l’opération ou de non-réalisation de l’opération, ces honoraires resteront la propriété de la SARL OMR, rémunérant le travail accompli » ; que cette proposition a ensuite fait l’objet d’échanges entre les parties sur le montant du pourcentage des honoraires, et sur les modalités de paiement à l’article 7.2 précité, par courrier du 30 septembre 2009 de la SARL Blue Immobilier (pièce 27 OMR, pièce 5 Blue), puis par courrier du 22 octobre 2009 de la SARL OMR (pièce 28 OMR), pour aboutir à une proposition d’un montant forfaitaire de 180.000 euros HT, suivant courrier de la SARL Blue du 17 novembre 2009 (pièce 29 OMR) ; que cependant, aucun élément ne permet de démontrer l’accord de la SARL OMR sur cette proposition de rémunération visant à rémunérer de manière globale et forfaitaire le travail de celle-ci pour l’intégralité de ses prestations ; que le seul document témoignant d’un accord trouvé par les parties est le courrier du 17 novembre 2009 par lequel la SARL Blue Immobilier indique: « […] Suite à notre rencontre, nous vous confirmons qu’en rémunération de votre contribution à la réalisation de 70 logements pour personnes âgées dans notre programme « le Quartier […] » vous percevrez ici somme de .180 000 euros HT (les honoraires de la société Tétraèdre étant inclus dans cette somme) » ; que ce courrier ne contient aucune réserve ; qu’en particulier, il ne fait pas état du fait que cette rémunération serait subordonnée à l’accomplissement de prestations futures et qu’elle ne serait versée qu’à la commercialisation du projet ; que dans ces circonstances, la SARL OMR apporte la preuve de l’accord de la SARL Blue Immobilier à la rémunération de la SARL OMR pour une somme de 180.000 euros HT à raison des prestations accomplies à la date du 17 novembre 2009 ; qu’il y a donc lieu de condamner la SARL Blue Immobilier à verser à la SARL OMR la somme de 180.000 euros HT, avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2010, date sollicitée par la SARL OMR, la première mise en demeure étant toutefois intervenue le 8 juillet 2010 ; qu’il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris ;
ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la SARL OMR Organisation de Maisons de Retraite est un cabinet spécialisé dans le conseil auprès d’établissements médico-sociaux, la conception et réalisation d’études nécessaires à la création de résidences à destination de personnes âgées ; que la société Blue Immobilier est un promoteur immobilier et a pour projet la construction de 450 logements à […] pour les personnes âgées et/ou handicapées ; que les parties sont entrées en relation d’affaire et il ressort des pièces versées aux débats, qu’en fait : le 9 juin 2008, il y a eu une première réunion entre les deux sociétés : préparation d’un projet et les honoraires de l’OMR seront intégrés au bilan du promoteur ; que le 28 juillet 2008, la société BLUE Immobilier communique à la société OMR les coûts de prestation spécifiques ; qu’en octobre 2008 : étude de présentation et de faisabilité du projet par la société OMR, transmise à la mairie de […] et à la société Blue Immobilier, aux bailleurs sociaux et à l’association Les Bruyères (association gestionnaire) ; que le 3 octobre 2008 : réunion de présentation du projet ; que le 27 octobre 2008 : mises à jour et compte rendu de la dernière réunion ; demande de financement par la société OMR : prêt locatif social transmise à la mairie; et à la direction départementale de l’équipement et à la société Blue ; que le 24 décembre 2008 : la société Blue Immobilier transmet à l’ensemble des acteurs le prix de l’opération (dont les honoraires des sociétés OMR et Tétraèdre) ; que le 6 janvier 2009 : étude des coûts en fonctionnement transmise à la direction départementale de l’équipement ; que le 9 juillet 2009 : projet de convention d’honoraires ; recherche de bailleurs sociaux par la société OMR (production d’un modèle de convention bailleur social/gestionnaire) ; qu’en septembre 2009 : rencontre avec un partenaire privé pour le financement des murs ; qu’il ressort des échanges épistolaires que face aux difficultés de paiement, la société OMR indique à la société Blue Immobilier qu’il faut revoir les honoraires et la société Blue formule, le 30 septembre 2009, une proposition d’honoraires ; qu’au premier semestre 2010 : poursuite des études par la société OMR ; que les parties sont en désaccord sur l’existence ou non d’une convention ; qu’en application du principe du consensualisme, le contrat se forme par la rencontre de volonté des parties ; qu’en l’espèce, par courrier en date du 17 novembre 2009, la SARL Blue Immobilier s’est engagée en ces termes : « suite à notre rencontre de ce matin nous vous confirmons qu’en rémunération de votre contribution à la réalisation de 70 logements pour personnes âgées dans notre programme » Le Quartier […] « , vous percevrez la somme de 180.000 € HT (les honoraires de la société Tétraèdre étant inclus dans cette somme) » ; que les termes de cette missive ne comportent aucune condition, il n’est aucunement fait état d’une vente par et à telle ou telle personne morale ou association dénommée ; qu’il n’y a aucun emploi du conditionnel dans la lettre ; que l’acceptation de la société Blue est expresse ; que par ailleurs, le projet de convention de partenariat du mois de juillet adressé, par mail du 9 juillet, par la société OMR à la SARL Blue Immobilier, porte sur une mission d’assistance, de coordination des études ; que le projet ne comporte aucune clause obligeant la société OMR à présenter un acquéreur ; qu’il ne peut en conséquence être retenu comme faute d’inexécution le fait que l’association Les Bruyères n’ait pas contracté ; que de nombreux échanges font état de travaux préparatoires et dans le cadre de la missive sus rappelée du 17 novembre 2009, la SARL Blue Immobilier s’est engagée sans condition à les régler ; qu’il ressort des pièces produites que les travaux préparatoires de la SARL OMR ont été au moins pour partie utilisés ; que le plan du bâtiment finalisé est notamment quasiment identique à celui du projet de la société OMR ; qu’il convient, en conséquence, de faire droit à la demande et de condamner la SARL Blue Immobilier à payer la somme de 180 000 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2010, date de la mise en demeure ;
1°) ALORS QU’ en l’absence de convention écrite, les juges du fond doivent s’expliquer sur l’ensemble des éléments qui leur sont soumis par les parties à l’effet de déterminer l’objet et les modalités de leur accord ; qu’au cas d’espèce, la cour d’appel a estimé que le projet de convention en date du 9 juillet 2009, rapproché de la lettre adressée par la société Blue Immobilier à la société OMR le 30 septembre 2009, prévoyant le versement des honoraires à la signature de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement, montrait que « la mission de la SARL OMR avait vocation à se poursuivre jusqu’à l’engagement définitif du bailleur social » et que « la conduite du projet à son terme, si elle ne remet pas en cause la qualification de convention d’assistance entre les parties, revêt une importance dans les obligations de la SARL OMR » (arrêt p. 6, avant-dernier alinéa) ; qu’en estimant ensuite, pour condamner la société Blue Immobilier à verser à la société OMR une somme de 180.000 € à titre d’honoraires, que le seul document témoignant d’un accord trouvé par les parties relativement à la rémunération de la société OMR était la lettre de la société Blue Immobilier du 17 novembre 2009 par laquelle il lui aurait été indiqué sans condition ni réserve qu’elle percevrait la somme de 180.000 € en rémunération, sans expliquer pour quelles raisons ce seul document unilatéral permettait de laisser de côté les autres éléments, tirés du projet de convention du 9 juillet 2009 et de la lettre du 30 septembre 2009, qui avaient été retenus comme témoignant de la volonté des parties de lier la rémunération de la société OMR à l’accomplissement de sa mission jusqu’à la vente de l’immeuble au bailleur social, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE, de la même manière, la cour d’appel a retenu que le projet de convention du 9 juillet 2009, qui par ses modalités impliquait que la mission de la société OMR avait vocation à se poursuivre jusqu’à la vente de l’immeuble au bailleur social, émanait de la société OMR elle-même, et que l’article 7 de ce projet, relatif à la rémunération « que la société OMR proposait elle-même », « témoigne du caractère prépondérant accordé à la concrétisation du projet » (arrêt p. 6, avant-dernier alinéa) ; qu’en s’abstenant d’expliquer pourquoi la lettre de la société Blue Immobilier du 17 novembre 2009, visant sans détails une rémunération de 180.000 €, devait être considérée comme reflétant davantage l’accord des parties sur la rémunération que le projet de contrat émanant de la société OMR elle-même, la cour d’appel n’a pas non plus donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la société Blue Immobilier soutenait que la lettre du 17 novembre 2009, qui mentionnait sans explications une rémunération de 180.000 €, avait été délivrée à la société OMR à sa demande pressante, pour lui permettre de stabiliser sa situation vis-à-vis de sa banque (maintien d’une facilité de caisse), sans rien changer au fait que les honoraires ainsi visés ne seraient dus que lorsque la société OMR aurait accompli sa mission, ce qui supposait la réalisation de la vente de l’immeuble à un bailleur social (conclusions d’appel de la société Blue Immobilier, p. 5) ; qu’en s’abstenant encore de s’expliquer sur ce point, avant de conclure que la lettre du 17 novembre 2009 concrétisait l’engagement de la société Blue Immobilier à verser cette somme à la société OMR nonobstant l’absence d’accomplissement définitif de sa mission, la cour d’appel n’a pas davantage donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1134 du code civil ;
4°) ALORS, en tout cas, QUE la société Blue Immobilier faisait enfin valoir qu’aux termes d’une lettre en date du 8 juillet 2010 (soit postérieure à la rupture des relations), accompagnée d’une facture, la société OMR avait elle-même fixé la rémunération qui lui était due à la somme de 40.000 € (conclusions d’appel de la société Blue Immobilier, p. 9) ; qu’en ne donnant aucune explication sur ce point, avant de conclure que la société Blue Immobilier devait régler la somme de 180.000 € à la société OMR en rémunération de sa mission, la cour d’appel a une nouvelle fois privé son arrêt de base légale au regard de l’article 1134 du code civil.
