16 mai 2018
Cour de cassation
Pourvoi n°
17-17.910

CIV. 1

MY1

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 16 mai 2018

Rejet non spécialement motivé

Mme BATUT, président

Décision n° 10315 F

Pourvoi n° U 17-17.910

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :

Vu le pourvoi formé par M. Stéphane X…, domicilié […] ,

contre l’arrêt rendu le 28 mars 2017 par la cour d’appel d’Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l’opposant :

1°/ à Mme G… B… , épouse Y…,

2°/ à Mme Nicole Y…, épouse Z…,

toutes deux domiciliées […] ,

défenderesses à la cassation ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 5 avril 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A…, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ;

Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. X…, de la SCP Boullez, avocat de Mmes B… et Y… ;

Sur le rapport de M. A…, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Vu l’article 1014 du code de procédure civile ;

Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l’encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Qu’il n’y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et le condamne à payer à Mmes B… et Y… la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mai deux mille dix-huit.

MOYENS ANNEXES à la présente décision

Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. X….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir débouté Monsieur Stéphane X… de sa demande visant à voir écarter des débats les pièces adverses n°4, 9 et 10, d’avoir dit que la vente intervenue entre d’une part Madame Liliane B… épouse Y… et sa fille Madame Nicole Y… épouse Z…, et d’autre part Monsieur Stéphane X…, n’est pas parfaite, d’avoir débouté Monsieur Stéphane X… de ses demandes indemnitaires dirigées contre Madame Liliane B… épouse Y… et Madame Nicole Y… épouse Z… et y ajoutant, d’avoir condamné Monsieur Stéphane X… à payer à Madame Liliane B… et Madame Nicole Y…, ensemble, la somme de 3 000 €, à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Monsieur Stéphane X… sollicite que soient écartées des débats les pièces adverses numéros 4, 9 et 10, en raison de la confidentialité attachée aux correspondances échangées entre notaires ; que s’il résulte des dispositions de la loi du 25 ventôse an XI, modifiée notamment par l’ordonnance de 19 septembre 2008 que le notaire est tenu au secret professionnel dans l’intérêt de son client, le soumettant à un devoir de confidentialité dans ses correspondances qu’il doit refuser de communiquer à des tiers, il peut être délié de cette obligation par son client ;que la pièce numéro 4 des intimes contient des courriers électroniques adressés par Maître C…, notaire des venderesses à Maître D…, notaire de l’acquéreur, les 16 et 24 octobre 2014, ainsi que des courriers électroniques adressés par Maître D… à Maître C… les 22 et 23 octobre 2014 ; Que la pièce numéro 9 est le courrier électronique adressé le 9 octobre 2014 par Maître C… à Maître E… ; Que la pièce numéro 10 du dossier des intimées est l’assignation délivrée le 27 novembre 2014 par Monsieur Stéphane X… à l’encontre de Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… ; que le 10 avril 2015, dans le cadre de la procédure de première instance, le conseil de Monsieur X… a fait sommation au conseil des intimées de communiquer 1’ensemble des correspondances échangées entre les notaires des parties (Maître Sophie D… pour Monsieur X… et Maître Quitterie C… pour Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… ), ce, depuis le 24 septembre 2014 et notamment celle du 9 octobre 2014 par laquelle Maître Sophie D… aurait ajouté des conditions suspensives contraires à l’offre d’achat ; qu’il résulte de ces éléments que les parties ont elles-mêmes levé la confidentialité des correspondances échangées entre leur notaire en les produisant ou en réclamant la production dans le cadre de la procédure ; qu’il s’agit d’échanges entre les notaires de chacune des parties en leur qualité d’intermédiaires en vue de la réalisation de la vente qui se contentent de relayer la volonté de chacun ; Que dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces susvisées »

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Monsieur X… demande au tribunal de rejeter les pièces versées aux débats par les demanderesses, relatives à des échanges de courriers électroniques entre notaires, estimant que ces correspondances sont protégées par le secret. Il produit au soutien de cette prétention un courrier électronique émanant de la Chambre des notaires des Alpes-Maritimes, précisant que les échanges entre notaires « doivent rester confidentiels et notamment ne peuvent pas être communiqués à leurs clients respectifs ». Il convient de relever en l’espèce que chacune des parties avait désigné un notaire pour le représenter concernant la réalisation de la vente, en raison de l’éloignement géographique existant entre les venderesses et l’acquéreur. Les courriers électroniques concernés ne sont pas des échanges entre un notaire et son client, qui seraient en effet couverts par le secret professionnel intangible du notaire. Il s’agit en réalité d’échanges entre les notaires de chacune des parties, en leur qualité d’intermédiaires dans le cadre de la réalisation de la vente, qui se contentent de relayer la volonté de chacun. Le secret professionnel ne peut pas trouver à s’appliquer quant à ces échanges d’informations destinés à préparer la réalisation effective de la vente. En conséquence il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur X… de rejeter ces pièces des débats » ;

ALORS, d’une part, QUE les correspondances échangées par les notaires sont couvertes par un secret professionnel intangible qui ne cède que devant la loi, soit qu’elle impose, soit qu’elle autorise la révélation du secret ; qu’en estimant cependant que les correspondances échangées entre les notaires pouvaient être versées aux débats dès lors que les parties auraient pu délier le secret des correspondances notariales, la Cour d’appel a méconnu l’article 23 de la loi du 25 ventôse an XI ;

ALORS, d’autre part et en toute hypothèse, QU’ en omettant de vérifier si les consorts Y… n’avaient pas, comme y invitait dûment l’exposant, fait preuve d’une particulière déloyauté en refusant de produire l’intégralité des correspondances échangées par les notaires, la Cour d’appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l’article 9 du Code de procédure civile ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l’arrêt attaqué d’avoir dit que la vente intervenue entre d’une part Madame Liliane B… épouse Y… et sa fille Madame Nicole Y… épouse Z…, et d’autre part Monsieur Stéphane X…, n’est pas parfaite, d’avoir débouté Monsieur Stéphane X… de ses demandes indemnitaires dirigées contre Madame Liliane B… épouse Y… et Madame Nicole Y… épouse Z… et y ajoutant, d’avoir condamné Monsieur Stéphane X… à payer à Madame Liliane B… et Madame Nicole Y…, ensemble, la somme de 3 000 €, à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS PROPRE QUE « le 4 juin 2014, Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… ont confié à l’Agence Centrale du Patrimoine un mandat exclusif pour la vente d’un appartement et d’une cave situés à Nice leur appartenant en indivision, au prix de 276 000 €, trais d’agence inclus ; que le 5 septembre 2014, Monsieur Stéphane X…, avocat au barreau de Nice recherchant un local pour l’exercice de sa profession, a formulé une offre d’achat au prix de 250 000 €, sous la seule condition suspensive d’obtention d’un prêt, étant précisé qu’il disposait d’un apport personnel de 40 000 € ; Que cette offre a été acceptée par Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… le 8 septembre 2014 ;que Monsieur Stéphane X… sollicite que soient écartées des débats les pièces adverses numéros 4, 9 et 10, en raison de la confidentialité attachée aux correspondances échangées entre notaires ; que s’il résulte des dispositions de la loi du 25 ventôse an XI, modifiée notamment par l’ordonnance de 19 septembre 2008 que le notaire est tenu au secret professionnel dans l’intérêt de son client, le soumettant à un devoir de confidentialité dans ses correspondances qu’il doit refuser de communiquer à des tiers, il peut être délié de cette obligation par son client ;que la pièce numéro 4 des intimes contient des courriers électroniques adressés par Maître C…, notaire des venderesses à Maître D…, notaire de l’acquéreur, les 16 et 24 octobre 2014, ainsi que des courriers électroniques adressés par Maître D… à Maître C… les 22 et 23 octobre 2014 ; Que la pièce numéro 9 est le courrier électronique adressé le 9 octobre 2014 par Maître C… à Maître E… ; Que la pièce numéro 10 du dossier des intimées est l’assignation délivrée le 27 novembre 2014 par Monsieur Stéphane X… à l’encontre de Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… ; que le 10 avril 2015, dans le cadre de la procédure de première instance, le conseil de Monsieur X… a fait sommation au conseil des intimées de communiquer 1’ensemble des correspondances échangées entre les notaires des parties (Maître Sophie D… pour Monsieur X… et Maître Quitterie C… pour Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… ), ce, depuis le 24 septembre 2014 et notamment celle du 9 octobre 2014 par laquelle Maître Sophie D… aurait ajouté des conditions suspensives contraires à l’offre d’achat ; qu’il résulte de ces éléments que les parties ont elles-mêmes levé la confidentialité des correspondances échangées entre leur notaire en les produisant ou en réclamant la production dans le cadre de la procédure ; qu’il s’agit d’échanges entre les notaires de chacune des parties en leur qualité d’intermédiaires en vue de la réalisation de la vente qui se contentent de relayer la volonté de chacun ; Que dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces susvisées ; que Monsieur Stéphane X… réclame que la vente soit déclarée parfaite, qu’il soit dit que la décision à intervenir vaudra acte de vente, qu’il lui soit donné acte de son accord pour en payer le prix de 250 000 €, outre celui des publications et que la rupture du contrat par les venderesses soit déclarée abusive, ainsi que leur condamnation à lui payer la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts ; que par courrier électronique du 26 septembre 2014, le notaire de Monsieur Stéphane X…, Me D…, a indiqué, dans le cadre de la préparation de l’acte, au notaire des venderesses, que ses clients souhaitaient que les conditions suspensives suivantes soient prises savoir : l) obtenir le changement destination du bien vendu, 2) qu’aucune interdiction d’exercer une profession libérale ne soit stipulée aux termes du règlement de copropriété ou de ses modificatifs, 3) obtention d’une dérogation accordant le droit d’exercer, à défaut d’impossibilité de mise aux normes de l’accessibilité, conformément à la loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, applicable dés le 1er janvier 2015 ; que Monsieur Stéphane X… qui a toujours désigné Maître D… pour l’assister dans le cadre de cette acquisition ne peut prétendre que celle-ci n’avait pas mandat pour transmettre ses volontés dans le cadre de la préparation du contrat ; qu’un notaire dispose toujours d’un mandat apparent pour le compte de son client vis-à-vis des tiers, étant précisé qu’en l’espèce les deux études notariales étaient en relation depuis plusieurs semaines sur ce dossier ; qu’en l’état de ce mandat il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 1119 du Code civil, selon lequel on ne petit stipuler dans son propre nom ; que le 16 octobre 2014, le notaire des venderesses a précisé au notaire de Monsieur X… qu’elles ne souhaitaient pas donner suite à l’offre, compte tenu de l’ajout de nouvelles conditions suspensives ; qu’en l’espèce les démarches entraînées par les obligations légales liées à l’exercice d’une activité professionnelle dans l’appartement auraient eu pour effet de modifier considérablement l’économie de la première proposition et d’allonger de manière significative le délai de réalisation de la vente ; Qu’il y avait lieu en effet d’obtenir une autorisation de la copropriété et des autorisations administratives ; qu’en l’absence de signature d’un avenant par les deux parties, cet ajout doit être analysé comme une rétractation de la part de l’acquéreur, et qu’il y a lieu d’exclure la notion de novation de la convention laquelle ne se présume pas ; Qu’il apparaît ainsi qu’aucun accord définitif n’est intervenu, en ce que l’accord initial a été remis en cause par Monsieur X… ; Qu’il doit être considéré que certaines des modalités non accessoires de l’accord initial ont été unilatéralement modifiées par l’une des parties et qu’à défaut d’accord sur ces points le contrat de vente ne s’est pas formé ; que la renonciation ultérieure par l’acquéreur à l’ajout des conditions suspensives, les 22 octobre 23 octobre et 18 novembre 2014, postérieure au refus de vendre notifié par les vendeurs n’a pas d’incidence, son changement de position ne pouvant être toléré indéfiniment, sauf à revendiquer l’existence d’une obligation à durée indéterminée ; que la question n’est pas, en l’espèce, celle de l’extinction de l’obligation, ni de son exécution, mais celle liée à la formation du contrat par le maintien de l’accord des parties ; qu’il n’y a donc pas lieu de se référer, dans le cadre du présent litige, aux articles 1184 et 1134 du Code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au moment des faits ;[
] que c’est en vain que Monsieur X… vise les dispositions l’article L271-1 du code de la construction et d’habitation dès lors que Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… n’invoquent pas le bénéfice du droit de rétractation, prévu en tout état de cause au seul bénéfice de l’acquéreur ; [
] qu’il résulte de ces éléments que la vente ne peut être déclarée parfaite »

ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « Madame Y… et Madame Z… affirment qu’elles ont accepté de vendre leur bien immobilier au prix proposé par Monsieur X…, pourtant inférieur au prix de vente initial, en raison du besoin rapide qu’elles avaient de vendre ce bien et d’obtenir des liquidités suite au décès de Monsieur Y…. Ainsi, lorsque Monsieur X… est venu ajouter des conditions suspensives qui allaient nettement allonger les délais de réalisation de la vente, elles ont refusé de poursuivre la vente. Elles produisent les échanges de courriers électroniques entre notaires, où d’une part le notaire de l’acquéreur affirme vouloir ajouter ces conditions suspensives, et d’autres par les demanderesses signifient leur refus de vendre dans ces conditions. En conséquence elles estiment que leur refus de consentir à la vente était clair, et qu’en l’état il n’y avait plus d’accord sur la chose et le prix. Monsieur X… de son côté réfute avoir voulu imposer des conditions suspensives supplémentaires ; il affirme même ne pas connaître le notaire qui aurait échangé en son nom à ce propos. En tout état de cause, il a satisfait à la seule condition suspensive posée, à savoir l’obtention d’un prêt, et l’a fait savoir par son conseil le 7 novembre 2014 au notaire des demanderesses ; en retour il a été informé du refus de vendre de ces dernières. Il ajoute concernant les conditions suspensives supplémentaires invoquées par les requérantes, tout en contestant les avoir posées, que Madame Y… et Madame Z… ne pouvaient pas ignorer qu’il compter utiliser ces locaux à des fins professionnelles ; il les avait en effet questionné sur l’accessibilité handicapé de l’immeuble, et l’annonce de l’agent immobilier précisait que ces locaux étaient adaptés à l’usage professionnel. Il ressort des dispositions de l’article 1583 du code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer l’existence de cet accord sur la chose et le prix. En l’espèce, suite à l’accord initialement intervenu au début du mois de septembre 2014 entre les parties, Madame Y… et Madame Z… ont sollicité Maître C…, notaire, pour poursuivre les démarches, tandis que Monsieur X… a saisi Maître D…), également notaire, pour la réalisation de la vente. Les échanges de mails versés aux débats viennent démontrer que les notaires ont communiqué entre eux quant aux difficultés soulevées ; le défendeur affirme ne pas connaître Maître E…, qui a pu s’exprimer en son nom. Toutefois, il ressort de l’étude de ces pièces que Maître E… a effectivement signé des messages, qui soient étaient contresignés par Maître D…, soit réalisés à l’entête de la SCP Bertagna D… . En conséquence, Monsieur X… ne peut pas valablement soutenir que les propos de Maître E… ne sont pas pris en son nom. Il ressort de ces échanges qu’à la date du 26 septembre 2014 le notaire de Monsieur X… a indiqué au notaire des venderesses que celui-ci souhaitait ajouter les conditions suspensives suivantes : « – obtenir le changement de destination du bien vendu ; qu’aucune interdiction d’exercer une profession libérale soit stipulée aux termes du règlement de copropriété ou ses modificatifs ; obtention d’une dérogation accordant le droit d’exercer, à défaut d’impossibilité de mise aux normes d’accessibilité, conformément à la loi du 11 février 2005pour l’égalité des droits et des chances, applicable dès le 1er janvier 2015 ». Le notaire de Madame Y… et de Madame Z… a répondu le 9 octobre 2014 que ces nouvelles conditions suspensives allaient avoir de lourdes conséquences sur les délais de réalisation, notamment la dernière, issue d’une loi récente, et impliquant le passage devant commission communale d’accessibilité n’existant pas encore. Il conclut : « dans ces conditions, mes clientes se voient dans l’obligation de ne pas donner suite ». Puis le 22 octobre 2014 le notaire de l’acquéreur a indiqué qu’il renonçait aux conditions suspensives complémentaires, et souhaitait donc la réalisation de la vente dans les conditions initialement acceptées. Le 24 octobre 2014, le notaire des venderesses répondait qu’en l’état du refus du 9 octobre 2014, ses clientes se trouvaient libres de tout engagement envers Monsieur X…. Ainsi, peu importe que les requérantes aient eu ou non les moyens de savoir dès le début que Monsieur X… souhaiterait faire un usage professionnel du bien immobilier ; force est de constater que lorsqu’elles ont accepté l’offre faite par l’acquéreur le 8 septembre 2014, l’unique condition suspensive était l’obtention d’un prêt, ce que personne ne conteste. Madame Y… et Madame Z… souhaitant vendre rapidement, elles ont accepté la proposition d’un prix moindre. Ainsi, l’ajout de nouvelles conditions suspensives par l’acquéreur, réalisant que l’usage professionnel des locaux nécessitait un certain nombre de démarches, est venu considérablement modifier l’économie de la première proposition ; en effet avec ces nouvelles conditions suspensives, les venderesses devaient renoncer à une vente rapide de leur bien. Le courrier électronique du 24 septembre 2014 sollicitant l’ajout de ces conditions suspensives doit être analysé comme une nouvelle proposition ou à tout le moins un avenant à la proposition initiale, qui réduit à néant l’accord initialement intervenu sur la chose et le prix. Le refus opposé par les venderesses concernant ces modifications essentielles ne permet en conséquence pas de constater un accord sur la chose et le prix, qui rendrait cette vente parfaite. Le fait que l’acquéreur ait ensuite renoncé à ces modifications est sans effet ; un vendeur ne peut pas demeurer engagé pour une durée indéterminée lorsque l’acquéreur change les conditions de son achat, et que le vendeur lui a signifié son refus de vendre. Rien n’obligeait Madame Y… et Madame Z…, à la suite de leur refus, à rester engagées vis-à-vis de Monsieur X…, sans aucune certitude quant à son intention de vouloir acquérir le bien finalement aux conditions initiales. L’ajout de conditions suspensives complémentaires, dénaturant l’accord initial intervenu entre les parties, doit être analysé comme une rétractation de l’acquéreur aux conditions initiales. Le refus de ces nouvelles conditions par le vendeur le libère de tout engagement à l’égard de l’acquéreur, qui a renoncé aux conditions initiales. En conséquence la vente intervenue entre Madame Y… et Madame Z… d’une part, et Monsieur X… d’autre part, ne peut pas être considérée comme parfaite »

ALORS, de première part QUE la Cour d’appel ne pouvait, sans se contredire, considérer successivement que l’offre d’achat transmise par Monsieur X… en date du 5 septembre 2014 au prix de 250 000 €, sous la seule condition suspensive d’obtention d’un prêt, étant précisé qu’il disposait d’un apport personnel de 40 000 € a été acceptée par Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… le 8 septembre 2014 et que la vente ne peut être déclarée parfaite

ALORS, de deuxième part, QUE la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ; qu’après avoir relevé que l’offre d’achat transmise par Monsieur X… le 5 septembre 2014 au prix de 250 000 €, sous la seule condition suspensive d’obtention d’un prêt a été acceptée par Madame Liliane B… et Madame Nicole Y… le 8 septembre 2014, la Cour d’appel ne pouvait considérer que le courrier en date du 26 septembre 2014 valait rétractation de l’offre initiale, sauf à méconnaitre le sens et la portée de l’article 1589 du Code civil.