Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRET DU 8 JUIN 2023

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/20634 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CG2IJ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Mai 2022 -Conseiller de la mise en état de PARIS – RG n° 21/02751

APPELANT

Monsieur [E] [X]

né le [Date naissance 2] 1976 à [Localité 5] (Côte d’Ivoire)

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représenté par Me Sophie HAYRANT-GWINNER, avocat au barreau de PARIS, toque : E0613

INTIMEE

SCCV LES 2 MARES

RCS 841770548

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée et assistée par Me Pierre-ingvar MOUGENOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B663

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

François LEPLAT, président

Anne-Laure MEANO, président

Aurore DOCQUINCOURT, conseiller

Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par François LEPLAT, Président de Chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 25 avril 2003, la commune de [Localité 7] a donné en location à M. et Mme [E] [X], à compter du 22 avril 2003, un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 149,94 euros hors provision sur charges payable d’avance le 1er de chaque mois.

Par exploit délivré le 25 novembre 2019, dénoncé à la préfecture le 27 novembre suivant, la commune de [Localité 7] a fait citer M. [E] [X] et Mme [P] [Y] devant ce tribunal, sollicitant sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– le prononcé de la résiliation du bail, de l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 50 euros par jour à compter de la signification de la décision, l’autorisation de transporter et séquestrer le mobilier garnissant les lieux, et la suppression des délais des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution

– la condamnation in solidum de M. [X] et Mme [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant correspondra au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

– la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 1091,90 euros arrêtée au 3 octobre 2019 au titre des loyers et charges dus, échéance de septembre 2019 incluse, ainsi que les loyers et charges du 1er octobre 2019 jusqu’à la résiliation du bail,

– leur condamnation in solidum au paiement des sommes de 1500 euros à titre de dommages-intérêts et de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 3 mars 2020, la commune de [Localité 7] ne comparaît pas. Exposant qu’elle vient aux droits de la commune de [Localité 7] pour avoir acquis les lieux objets du bail, la société civile de construction vente (ci-après SCCV) les 2 Mares, représentée, intervient volontairement à l’instance et demande la résiliation du bail et la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 2 402,06 euros au titre de l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2020 inclus.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2020, puis prorogée au 11 juin 2020.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que :

– la SCCV Les 2 Mares justifie de son intérêt à agir, ayant relevé que la vente intervenue le 19 décembre 2019 entre la commune de [Localité 7] et la SCCV Les 2 Mares avait été conclue sous la condition résolutoire de non obtention à la date du 5 mars 2020 d’un protocole entre le vendeur et une locataire de la cité valant congé et acceptation d’un relogement entraînant la libération des lieux, la date du 5 mars étant postérieure à la date des débats;

– la SCCV Les 2 Mares notifie aux défendeurs son intervention volontaire à l’instance et qu’elle leur communique ses demandes et toutes pièces supplémentaires qu’elle entendrait produire.

Par jugement réputé contradictoire entrepris du 13 novembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué :

Rejette la fin de non-recevoir,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SCCV Les 2 Mares,

Constate le désistement de la demande en paiement des loyers,

Prononce la résiliation du bail consenti à M. [X] et Mme [Y] portant sur un local à usage d’habitation situe [Adresse 3] à [Localité 7],

Autorise l’expulsion de M. [E] [X] et de Mme [P] [Y] et de tous occupants de leur chef de ce local, et dit qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique, dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

Rappelle que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433- 1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [E] [X] à verser à la SCCV Les 2 Mares :

– une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux,

– la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

– la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes,

Ordonne l’exécution provisoire

Condamne M. [X] au paiement des dépens.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté par [E] [X] le 10 février 2021,

Vu l’ordonnance du conseiller de la mise en état du 12 mai 2022 ayant ordonné la radiation de l’affaire du rôle des instances en cours,

Vu les conclusions aux fins de réinscription au rôle de M. [X] du 30 novembre 2022,

Vu la réinscription au rôle du 22 décembre 2022,

Vu l’ordonnance de clôture du 16 mars 2023,

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 mars 2023 par lesquelles M. [E] [X] demande à la cour de :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu les articles 1103 et 1343-5 du code civil,

Vu les articles 15, 16, 135, 670 et suivants du code de procédure civile,

A titre liminaire in limite litis:

Rejeter les écritures et pièces communiquées par l’intimé la veille de l’audience de clôture,

En toute hypothèse,

Dire l’action de M. [X] recevable, y faire droit et l’y dire bien fondé,

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 13 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Bobigny (pôle proximité)

Statuant à nouveau,

Dire que le jardin, jouxtant le local d’habitation loué à M. [X], ne fait pas partie de l’objet de l’engagement de location du 25 mars 2003,

Dire que M. [X] ne s’est jamais rendu coupable d’infractions pouvant entraîner la résiliation du bail,

Dire que M. [X] a toujours respecté ses obligations de locataires,

En tout état de cause,

Dire qu’aucune sommation de se conformer, ni aucune sommation de payer les loyers n’ont été délivrées à M. [X],

Dire en conséquence que la procédure d’expulsion n’a été respectée ni par la mairie de [Localité 7], ancien bailleur, ni par la société les 2 Mares venant aux droits de la première nommée,

Prononcer la nullité de l’assignation délivré le 25 novembre 2019 et du procès verbal d’expulsion en date du 21 octobre 2021,

Condamner la société les 2 Mares au paiement de la somme de 10.000 euros pour expulsion nulle et illicite,

Ordonner la réintégration de M. [X] dans son logement situé [Adresse 3] sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

Ordonner, à défaut de la réintégration dans son logement, le relogement de M. [X] dans les lieuxdits « [Localité 6] » d’ores et déjà réhabilités,

Condamner la SCCV les 2 Mares à payer la somme de 39.815 euros à M. [X] au titre des frais de relogement induits par son expulsion constitutif d’un préjudice financier,

Condamner la SCCV les 2 Mares à payer la somme de 40.000 euros à M. [X] au titre du préjudice moral subi,

Condamner la SCCV les 2 Mares au paiement de la somme de 8.000 euros au titre à l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions remises au greffe le 15 mars 2023 au terme desquelles la SCCV Les 2 Mares demande à la cour de :

A titre principal :

confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

débouter M. [X] de ses demandes, moyens, fins, et conclusions,

Subsidiairement, si la cour de céans estimait devoir infirmer le jugement entrepris :

dire et juger que les agressions commises par M. [X] à l’encontre de ses voisins constituent des troubles anormaux et persistants de voisinage,

prononcer la résiliation du bail consenti à M. [X],

ordonner son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

condamner M. [X] à verser à la société Les 2 Mares une indemnité d’occupation correspondant au loyer majoré des charges et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux,

En tout état de cause,

condamner M. [X] à verser une somme de 2.000 Euros à la société Les 2 Mares au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des pièces produites que M. [E] [X] a été expulsé le 21 octobre 2021.

Sur l’admission des dernières écritures de la SCCV Les 2 Mares

Si la SCCV les 2 Mares a conclu pour la dernière fois le 15 mars 2023, soit la veille de l’ordonnance de clôture, il convient de constater que ces dernières écritures ne comportent que quelques lignes en réponse à l’argumentation de M. [X], sans ajout de nouvelle pièce ni a fortiori de nouvelles prétentions.

Il convient dès lors de juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter des débats les conclusions de la SCCV les 2 Mares du 15 mars 2023.

Sur les demandes de nullité de l’assignation du 25 novembre 2019 et du procès-verbal d’expulsion du 21 octobre 2021

* La nullité de l’assignation du 25 novembre 2019

Au soutien de cette prétention, M. [X] fait valoir que la clause résolutoire prévue au contrat de bail était opposable à la SCCV Les 2 mares et que celle-ci n’a pas respecté la procédure de résiliation prévue par ladite clause, notamment en ne délivrant aucun commandement ou sommation préalable à l’assignation.

M. [X] se prévaut de la clause du bail intitulée ‘résiliation’, selon laquelle ‘en cas d’inexécution des conditions qui précèdent, plus spécialement en cas de non paiement des loyers à leur échéance, de non-assurance contre l’incendie par le locataire, de modification des lieux, de non-occupation personnelle comme en cas de subrogation du droit de bail, sous-location totale ou partielle, même en chambre garnie, occupation par un tiers, même gratuitement, huit jours après un commandement de payer ou une sommation de se conformer aux clauses du bail resté infructueux, le présent bail sera, dès les huit jours expirés, résilié purement et simplement, et l’expulsion du locataire et quiconque sera poursuivi par simple ordonnance rendue par le président du tribunal de grande instance statuant en référé, auquel les parties attribuent compétence expresse et formelle’.

La SARL SCCV Les 2 Mares fait valoir avec pertinence que ladite clause est prohibée par l’article 4 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 selon laquelle ‘est réputée non écrite toute clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat en cas d’inexécution des obligations du locataire pour un motif autre que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée’, de sorte qu’elle ne saurait recevoir application.

Au demeurant, la bailleresse justifie par les pièces produites avoir mis en demeure M. [X] par lettre recommandée dès le 4 mai 2018 de nettoyer son jardin, réitérée par lettres recommandées des 27 février et 15 mars 2019 revenues non réclamées, lui demandant également de cesser son comportement à l’égard des autres locataires, de sorte que M. [X] ne saurait prétendre qu’il n’est pas justifié de sommations antérieures à l’assignation.

S’agissant du commandement de payer, il n’était pas requis puisque la SCCV Les 2 Mares ne sollicite pas la résiliation du bail du chef d’impayés de loyers, M. [X] ayant soldé sa dette.

Il en résulte que la nullité de l’assignation du 25 novembre 2019 n’est pas encourue, et M. [X] sera débouté de sa demande de ce chef.

* La nullité du procès-verbal d’expulsion du 21 octobre 2021

En application des articles L. 213-6 et R. 121-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, cette règle étant d’ordre public.

Il en résulte que la cour n’est pas compétente pour statuer sur la nullité du procès-verbal d’expulsion du 21 octobre 2021.

S’agissant du bien-fondé de la mesure d’expulsion, il sera examiné ci-après, dans le cadre de la résiliation du bail.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1224 du code civil, ‘la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice’.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

* S’agissant de l’accumulation d’immondices dans le jardin

Pour la première fois devant la cour, M. [X] prétend que le jardin ne fait pas partie des locaux loués à bail, de sorte qu’il n’en avait pas la jouissance.

Le contrat de bail liant les parties mentionne ‘un local comportant une cuisine, une salle de séjour, deux chambres et annexes’ sans précision s’agissant des annexes.

Or, dans le constat d’huissier établi à sa requête le 6 novembre 2020, M. [X] expose à l’huissier ‘qu’il est locataire d’un pavillon avec un petit jardin sis [Adresse 3]’ ; sur les photographies annexées à ce constat, la porte du logement donne directement dans le jardin, qui est clos, avec un portillon pour se rendre à l’extérieur. Ce constat avait pour but de démontrer au premier juge qu’il avait procédé au nettoyage du jardin, ce qui ne lui incombait pas si le jardin ne lui était pas loué. Dans un courriel du 17 octobre 2021, M. [X] accuse l’intimée d’avoir fait déposer des immondices dans ‘son’ jardin ; également, dans un courriel du 18 octobre 2020, M. [X] demande que le jardin soit nettoyé, fleuri et embelli par les espaces verts de la ville.

Il en résulte que la preuve que M. [X] est locataire du jardin attenant à son pavillon est suffisamment rapportée par les pièces produites.

La commune de [Localité 7], aux droits de laquelle vient la SCCV les 2 Mares, a adressé le 4 mai 2018 une première mise en demeure à M. [X] d’avoir à procéder au nettoyage de son jardin, précisant que le service communal d’hygiène avait reçu des plaintes du voisinage relatives à la présence de déchets dans son jardin. Y était insérée une photographie des déchets accumulés dans le jardin. Il convient de constater qu’à cette époque, les travaux n’avaient pas débuté dans la résidence, et qu’il n’est pas fait état de la présence de gravats, mais bien de détritus.

Le rapport d’enquête établi par l’inspecteur de salubrité du service communal hygiène santé suite à sa visite sur les lieux du 21 février 2019 permet de constater ‘à l’intérieur de la propriété une quantité importante de détritus combustibles : bouteilles, sacs poubelle et autres objets’.

Trois nouvelles mises en demeure ont été adressées par la commune de [Localité 7] à M. [X] les 27 février, 15 mars et 17 mai 2019.

Le procès-verbal de constat d’huissier établi le 3 mars 2020 à la requête de la SCCV les 2 Mares mentionne qu’un monticule de gravats et de détritus divers ne permettent plus la fermeture du portillon d’accès au jardin ; qu’un rat sort des détritus ; qu’un sac poubelle emporté par le vent s’est coincé dans l’arbre ; que les détritus sont constitués d’un amoncellement de bouteilles en plastique, de sacs plastiques avec de la nourriture, ainsi qu’une couette imbibée d’eau et plusieurs vêtements ; que les détritus sont étalés sur l’ensemble du jardin privatif et sur plusieurs centimètres de hauteur, de sorte qu’il n’est pas possible d’entrer dans le jardin privatif sans enjamber les immondices.

M. [X], qui affirme que les détritus auraient été déposés par des personnes malveillantes, voire par la SCCV les 2 Mares, ne rapporte pas la preuve de ces dires, et n’a notamment pas déposé plainte pour ces faits. Il a par ailleurs procédé au nettoyage du jardin en cours de délibéré du jugement entrepris, ce qui prouve qu’il se reconnaissait responsable de la situation.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par M. [X], lequel ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a considéré que le jardin étant l’accessoire du logement, M. [X] a manqué à son obligation de jouissance paisible en y accumulant des ordures, et que la persistance de ce défaut d’entretien malgré plusieurs mises en demeure pendant plus de deux ans conférait à ce manquement un caractère de gravité suffisant pour justifier à lui seul la résiliation du bail, l’accumulation d’ordures générant un risque de prolifération de nuisibles constituant une atteinte à la salubrité publique, engageant la responsabilité du bailleur.

* S’agissant des nuisances, notamment insultes et violences, envers des voisins

La SCCV les 2 Mares produit une pétition signée par 11 locataires nommément désignés se plaignant que M. [X] les insulte, notamment les personnes âgées, depuis plusieurs mois voire années, les intimide en faisant état de sa qualité de membre de la direction générale des services de la mairie, et met la musique très fort dans sa voiture.

L’intimée communique également un rapport d’intervention de la police municipale du 10 mai 2019 suite à une intervention de la veille au [Adresse 3], au cours de laquelle Mme [S] et sa fille précisaient qu’elles avaient vu M. [X] jeter des sacs poubelle provenant de sa cour vers l’extérieur, en insultant les voisins, ce qu’il faisait régulièrement ; M. [N], habitant le [Adresse 4] a indiqué avoir vu M. [X] hurler et insulter sa voisine très âgée, Mme [D], tout en jetant des sacs poubelle à l’extérieur de sa maison.

La SCCV les 2 Mares produit encore une plainte déposée par M. [U] [N] le 1er juillet 2019 du chef de violences volontaires à l’encontre de M. [E] [X], dans laquelle il affirme qu’alors qu’il sortait les poubelles, M. [X] l’avait poussé, le faisant chuter au sol. Est joint un certificat médical du même jour du centre hospitalier mentionnant une ITT de 10 jours pour traumatisme lombaire gauche et gros hématome lombaire gauche avec érosions cutanées.

M. [X] ne rapporte pas la preuve que cette plainte aurait été classée sans suite, ni que les siennes pour dégradations de son véhicule et de sa porte ou pour violences auraient eu des suites. Il convient de constater que la pétition réunit 11 signataires, soit bien plus que MM. [N] et [Z] avec lesquels M. [X] a manifestement un contentieux puisqu’il les cite nominativement dans ses propres plaintes pour dégradations notamment.

M. [X] produit uniquement deux attestations, au demeurant non rédigées dans les formes de l’article 202 du code de procédure civile, en ce qu’elles ne précisent pas les sanctions en cas de déclaration mensongère, qui indiquent qu’il serait un bon voisin. La ‘cabale’ ou ‘machinerie diabolique’ dont il se prévaut dans ses écritures, liguant selon lui toute la commune de [Localité 7], voisins compris, contre lui, parce qu’il aurait été ‘témoin de pratiques douteuses entre les promoteurs immobiliers et la commune de [Localité 7]’, n’est étayée par aucun élément objectif, à l’exception d’un unique témoignage d’ancien collègue selon lequel il aurait été victime de harcèlement au travail ; il ne justifie pas de procédure à cet égard. Au surplus, il convient de constater que les premières nuisances dénoncées par les mises en demeure de la mairie sont antérieures à la procédure de revente des biens à la SCCV les 2 Mares.

C’est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le trouble de voisinage occasionné par M. [X] apparaît anormal, aucun locataire ne pouvant tolérer d’être insulté ou menacé dans son intégrité, voire violenté, ces faits constituant un manquement grave à l’obligation de jouissance paisible des lieux.

Le premier juge en a exactement déduit que l’attitude agressive de M. [X] combinée au manque d’entretien de son jardin caractérisaient des manquements graves du locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux de nature à justifier la résiliation du contrat de bail.

Il convient dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion de M. [X] et l’a condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux.

Sur les autres demandes formées par M. [X]

La résiliation du bail et l’expulsion étant confirmées, M. [X] ne saurait solliciter ni sa réintégration dans les lieux, ni des dommages et intérêts pour ‘expulsion nulle et illicite’, ni l’indemnisation du préjudice financier pas plus que du préjudice moral en résultant. Il sera dès lors débouté de ses demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il est équitable d’allouer à la SCCV les 2 Mares une indemnité de procédure de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Dit n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions de la SCCV les 2 Mares déposées au greffe le 15 mars 2023,

Rejette les demandes de nullité de l’assignation du 25 novembre 2019 et du procès-verbal d’expulsion du 21 octobre 2021 formées par M. [E] [X],

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires,

Et y ajoutant,

Condamne M. [E] [X] à payer à la SCCV Les 2 Mares la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [E] [X] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

La greffière Le président