ARRÊT N°
MW/FA
COUR D’APPEL DE BESANÇON
– 172 501 116 00013 –
ARRÊT DU 08 JUIN 2023
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE
Contradictoire
Audience publique du 05 Avril 2023
N° RG 22/01874 – N° Portalis DBVG-V-B7G-ESQ2
S/appel d’une décision du Juge de l’exécution de BESANCON en date du 25 novembre 2022 [RG N° 22/00881]
Code affaire : 78K- Demande en nullité et/ou de mainlevée d’une mesure conservatoire
[P] [U] C/ [O] [C]
PARTIES EN CAUSE :
Madame [P] [U]
née le [Date naissance 9] 1978 à [Localité 10], de nationalité française, infirmière, demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Thierry CHARDONNENS, avocat au barreau de BESANCON
APPELANTE
ET :
Monsieur [O] [C]
né le [Date naissance 1] 1982 à [Localité 12] (TUNISIE), de nationalité Tunisienne, maçon,
demeurant [Adresse 3]
Représenté par Me Camille BEN DAOUD de la SELARL HBB AVOCAT, avocat au barreau de BESANCON
INTIMÉ
COMPOSITION DE LA COUR :
Lors des débats :
MAGISTRAT RAPPORTEUR : Monsieur Michel WACHTER, Président de Chambre, conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, avec l’accord des Conseils des parties.
GREFFIER : Madame Fabienne ARNOUX, Greffier.
Lors du délibéré :
Monsieur Michel WACHTER, Président de Chambre, a rendu compte conformément à l’article 786 du Code de Procédure Civile aux autres magistrats :
Monsieur Jean-François LEVEQUE et Monsieur Cédric SAUNIER, conseillers.
L’affaire, plaidée à l’audience du 05 avril 2023 a été mise en délibéré au 08 juin 2023. Les parties ont été avisées qu’à cette date l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe.
**************
Après avoir fait procéder à la division d’une parcelle leur appartenant à [Localité 11] (25), M. [O] [C] et son épouse, née [V] [F], y ont fait édifier au courant de l’année 2018 des maisons d’habitation jumelles.
Par acte authentique du 24 janvier 2019, les époux [O] ont cédé l’une de ces maisons à Mme [P] [U] pour un prix de 178 000 euros.
Faisant valoir que l’immeuble était affecté de désordres, Mme [U] a recouru à une expertise privée.
Elle a ensuite saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Besançon qui, par ordonnance du 7 janvier 2020, a désigné un expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport le 2 mars 2022, confirmant l’existence des désordres invoqués, dont il considérait certains comme remettant en cause la pérennité de l’ouvrage.
Entre temps, Mme [U] a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Besançon d’une requête en inscription d’une hypothèque judiciaire provisoire sur le bien immobilier cadastré commune de [Localité 13], section AK n°[Cadastre 6], appartenant à M. [O] [C], afin de garantir ses droits à l’encontre du vendeur. Par ordonnance du 27 octobre 2021, le juge de l’exécution a autorisé l’inscription de l’hypothèque sollicitée, en garantie de la somme de 188 000 euros.
La parcelle AK [Cadastre 6] a été divisée en deux parcelles respectivement cadastrées AK [Cadastre 7] et AK [Cadastre 8], une maison d’habitation étant construite sur chacune d’entre elles.
Par exploit du 23 mai 2022, M. [C] a fait assigner Mme [U] devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Besançon en mainlevée de l’hypothèque provoisoire, au motif de l’absence de démonstration de l’existence d’une créance fondée en son principe et de caractérisation d’une menace dans son recouvrement, subsidiairement en cantonnement de la garantie à la somme de 70 000 euros compte tenu du montant de la créance éventuellement détenue, ainsi qu’en cantonnement de la mesure à l’un seul des deux biens immobiliers issus de la division de la parcelle grevée.
Mme [U] s’est opposée à ces demandes.
Par jugement du 25 novembre 2022, le juge de l’exécution a :
– dit que la créance invoquée par Mme [P] [U] paraît fondée en son principe ;
– dit que Mme [P] [U] justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ;
– débouté en conséquence M. [O] [C] de sa demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire portant sur les parcelles cadastrées AK[Cadastre 7] et AK[Cadastre 8] (anciennement AK[Cadastre 6]) correspondant aux [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 13], mesure conservatoire ordonnée le 27 octobre 2021 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Besançon, pour un montant garanti à hauteur de 178 000 euros, majoré des préjudices et autre frais judiciaires estimés à la somme de 10 000 euros ;
– réduit la somme garantie par la sûreté provisoire consentie au bénéfice de Mme [P] [U] par l’ordonnanee du 27 octobre 2021 à la somme de 85 000 euros correspondant au montant garanti à hauteur de 70 000 euros de travaux de reprise, TVA comprise, et, au titre des frais de procédure, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, à hauteur de 15 000 euros ;
– constaté que la valeur de l’immeuble dont M. [O] [C] est propriétaire, construit sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 8] et grevé par l’hypothèque judiciaire, est supérieure au double du montant garanti ;
– cantonné les effets de l’hypothèque judiciaire provisoire à l’immeuble construit sur la parcelle AK [Cadastre 8], sis au [Adresse 4] à [Localité 13] ;
– condamné Mme [P] [U] à payer à M. [O] [C] la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamné Mme [P] [U], partie perdante à 1’instance, aux entiers dépens ;
– rappelé que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit.
Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a retenu :
– qu’eu égard à la gravité des désordres affectant le bien immobilier litigieux, tels que rapportés par l’expert judicaire dans son rapport, lesquels compromettaient, pour neuf d’entre eux au moins, la pérennité de l’ouvrage, une résolution de la vente n’était pas à exclure ; que la créance invoquée par Mme [U] apparaissait donc fondée en son principe ;
– que, s’il était justifié que le patrimoine de M. [C] était suffisant pour désintéresser la créancière poursuivante, et que s’il était indiqué par ailleurs que les sociétés intervenues sur le chantier étaient régulièrement assurées au titre de la garantie décennale et étaient en cause dans l’instance introduite au fond, il n’en demeurait pas moins que, malgré les demandes de l’expert et du tribunal, M. [C] était défaillant dans la communication des pièces du marché, de sorte que la probabilité était forte pour que Mme [U] ne puisse obtenir d’indemnisation de la part des trois entreprises mises en cause ; qu’elle justifiait en conséquence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de sa créance ;
– que M. [C] devait donc être débouté de sa demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire ;
– que si Mme [U] n’excluait pas de réclamer la résolution de la vente immobilière, elle sollicitait toutefois, en cas de cantonnement du montant de l’hypothèque provisoire sur les biens de M. [C], de retenir un montant de 85 000 euros correspondant au montant garanti, soit 70 000 euros de travaux de reprise TVA comprise, et 15 000 euros au titre des frais de procédure comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;
– qu’il y avait lieu de constater que la valeur de l’immeuble, dont M. [C] était propriétaire,
construit sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 8] et grevé par l’hypothèque judiciaire, était supérieure
au double du montant garanti, de sorte que les effets de l’hypothèque judiciaire provisoire litigieuse devaient être cantonnés à cet immeuble.
Mme [U] a relevé appel de cette décision le 13 décembre 2022, en déférant à la cour les chefs ayant réduit le montant garanti et cantonné le périmètre de l’hypothèque.
Par conclusions transmises le 6 mars 2023, l’appelante demande à la cour :
Vu les articles 1792-1 2° du code civil,
Vu les articles L. 511-1, L. 511-3 et L. 531-1 du code des procédures civiles d’exécution ainsi
que les articles R. 531-1 et suivants du même code,
– de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :
* dit que la créance invoquée par Mme [P] [U] paraît fondée en son principe ;
* dit que Mme [P] [U] justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ;
* débouté en conséquence M. [O] [C] de sa demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire portant sur les parcelles cadastrées AK[Cadastre 7] et AK[Cadastre 8] (anciennement AK[Cadastre 6]) correspondant aux [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 13], mesure conservatoire ordonnée le 27 octobre 2021 par le juge de l’exécution prés le tribunal judiciaire de Besançon, pour un montant garanti à hauteur de 178 000 euros, majoré des préjudices et autre frais judiciaires estimés à la somme de 10 000 euros ;
– d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :
* réduit la somme garantie par la sûreté provisoire consentie au bénéfice de Mme [P] [U] par l’ordonnance du 27 octobre 2021 à la somme de 85 000 euros correspondant au montant garanti à hauteur de 70 000 euros de travaux de reprise, TVA comprise, et, au titre des frais de procédure, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, à hauteur de 15 000 euros ;
* constaté que la valeur de l’immeuble dont M. [O] [C] est propriétaire, construit sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 8] et grevé par l’hypothèque judiciaire, est supérieure au double du montant garanti ;
* cantonné les effets de l’hypothèque judiciaire provisoire à l’immeuble construit sur la parcelle AK [Cadastre 8], sis au [Adresse 4] à [Localité 13] ;
* condamné Mme [P] [U] à payer à M. [O] [C] la somme de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
* condamné Mme [P] [U], partie perdante à 1’instance, aux entiers dépens ;
Statuant à nouveau,
– d’autoriser Mme [U] à constituer à titre conservatoire, une hypothèque provisoire sur les immeubles appartenant à M. [O] [C] né le [Date naissance 1]1982 à [Localité 12] (Tunisie) ci-après désigné :
* sur la commune de [Localité 13] sur la parcelle cadastrée AK[Cadastre 8] (anciennement AK [Cadastre 6]) sise qui accueille une maison aux [Adresse 4] ;
et ce, en garantie de la somme de 188 000 euros en principal, intérêts et frais à laquelle la créance de la requérante est évaluée provisoirement ;
– de débouter M. [O] [C] de ses demandes tendant à la mainlevée et au cantonnement de l’hypothèque judiciaire provisoire portant sur la parcelle cadastrée AK[Cadastre 8] correspondant au [Adresse 4] à [Localité 13] ;
– de condamner M. [O] [C] à verser à Mme [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile concernant la première instance ;
– de condamner M. [O] [C] à verser à Mme [U] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile concernant la présente instance ;
– de condamner le même aux entiers dépens de première instance et d’appel.
Par conclusions notifiées le 10 mars 2023, M. [C] demande à la cour :
A titre principal :
Vu les articles L. 511-1 et R.512-1 du code des procédures civiles d’exécution,
– de déclarer les demandes de Mme [U] visant à obtenir une sûreté judiciaire sur le bien immobilier sis sur la parcelle AK [Cadastre 7] sans objet, en raison de sa vente et de l’en débouter ;
– d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :
* dit que la créance invoquée par Mme [P] [U] paraît fondée en son principe ;
* dit que Mme [P] [U] justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ;
* déboute en conséquence M. [O] [C] de sa demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire portant sur les parcelles cadastrées AK[Cadastre 7] et AK[Cadastre 8] (anciennement AK[Cadastre 6]) correspondant aux [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 13], mesure conservatoire ordonnée le 27 octobre 2021 par le juge de l’exécution prés le tribunal judiciaire de Besançon, pour un montant garanti à hauteur de 178 000 euros, majoré des préjudices et autre frais judiciaires estimés à la somme de 10 000 euros ;
* réduit la somme garantie par la sûreté provisoire consentie au bénéfice de Mme [P] [U] par l’ordonnance du 27 octobre 2021 à la somme de 85 000 euros correspondant au montant garanti à hauteur de 70 000 euros de travaux de reprise, TVA comprise, et, au titre des frais de procédure, comprenant le coût de l’expertise judiciaire, à hauteur de 15 000 euros ;
* constate que la valeur de l’immeuble dont M. [O] [C] est propriétaire, construit sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 8] et grevé par l’hypothèque judiciaire, est supérieure au double du montant garanti ;
* cantonne les effets de l’hypothèque judiciaire provisoire à l’immeuble construit sur la parcelle AK [Cadastre 8], sis au [Adresse 4] à [Localité 13] ;
Statuant à nouveau :
– d’ordonner la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire consentie au bénéfice de Mme [P] [U] et portant sur la parcelle cadastrée AK [Cadastre 8] correspondant au [Adresse 5] à [Localité 13] ;
– de déclarer les demandes de Mme [U], visant à obtenir une sureté judiciaire sur le bien immobilier sis sur la parcelle AK [Cadastre 7], sans objet, en raison de sa vente et de l’en débouter ;
– de débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire :
Vu le rapport d’expertise de M. [G],
– de confirmer le jugement déféré ;
En tout état de cause :
– de débouter Mme [U] de toutes prétentions contraires aux présentes ;
– de condamner Mme [U] à verser à M. [C] la somme de 1 500 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.
La clôture de la procédure a été prononcée le 14 mars 2023.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer pour l’exposé des moyens des parties à leurs conclusions récapitulatives visées ci-dessus.
Sur ce, la cour,
Sur la mainlevée de l’hypothèque
A titre d’appel incident, M. [C] réitère sa demande de mainlevée de la mesure conservatoire, en soutenant que Mme [U] ne justifiait pas des conditions de sa mise en oeuvre.
Il sera constaté qu’au soutien de sa position, M. [C] ne critique le jugement qu’en tant qu’il a retenu l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance de Mme [U].
L’existence d’un principe de créance n’est donc en elle-même plus remise en cause en appel, alors qu’en tout état de cause elle a été suffisamment caractérisée par le premier juge au regard du rapport d’expertise judiciaire, qui objective pas moins de 13 désordres, dont certains sont considérés comme portant atteinte à la destination de l’ouvrage, de sorte qu’il n’est pas contestable que Mme [U] dispose à l’encontre de son vendeur d’une créance fondée en son principe, que ce soit au titre d’une éventuelle résolution de la vente avec restitution du prix, ou d’une indemnisation du coût des travaux de reprise et des préjudices annexes.
S’agissant d’une menace sur le recouvrement, il sera rappelé que les époux [C] reconnaissent expressément dans l’acte de vente lui-même n’avoir pas souscrit d’assurance dommages-ouvrages dans le cadre de la construction, ce qui, dès lors qu’en l’espèce le bien construit et vendu n’était pas destiné à leur propre habitation, constitue une faute de leur part, qui a pour effet de priver Mme [U] de la garantie que représente le bénéfice d’une indemnité d’assurance.
Il ressort par ailleurs du rapport d’expertise judiciaire que M. [C] ne s’est pas montré coopératif en ne communiquant pas l’ensemble des documents relatifs à la construction, ce qui a pour conséquence de placer l’expert et Mme [U] dans l’ignorance s’agissant du point de savoir de manière précise quelles prestations avaient été effectuées par quel intervenant, de sorte que l’appelante est incontestablement fragilisée dans ses recours envers ces intervenants, tels qu’elle les a introduits devant le juge du fond.
Il sera encore constaté qu’en dépit de la promesse faite par les époux [C] dans le courrier adressé le 9 juillet 2019 à Mme [U] en suite de l’expertise amiable, ils n’ont jamais exécuté les quelques travaux de reprise dont ils s’étaient pourtant reconnus redevables.
Enfin, il résulte des éléments du dossier que M. [C] a manifestement pour activité habituelle de diviser des fonds qu’il acquiert, de les faire bâtir et de les revendre. C’est en effet ainsi qu’il avait procédé dans le cadre de l’acquisition faite par Mme [U]. C’est encore de la même manière qu’il a procédé s’agissant de la parcelle AK[Cadastre 6] sur laquelle a initialement été autorisée l’hypothèque provisoire, qu’il a divisée en deux parcelles distinctes, qu’il a bâties, et dont il a cédé dès le 13 décembre 2022, soit dès que la décision du premier juge était connue, celle sur laquelle ne portait pas le cantonnement prononcé. Il résulte de cette pratique un risque manifeste de cession du bien immobilier en cas de mainlevée, alors que celui-ci constitue en l’état des éléments du dossier la seule garantie de solvabilité du vendeur.
Au regard de ces éléments, l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance de Mme [U] est suffisamment caractérisée.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de mainlevée de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire.
Sur l’assiette de l’hypothèque
Il est constant que M. [C] a procédé à la vente de la parcelle AK[Cadastre 7], de sorte que l’assiette de l’hypothèque doit être cantonnée à la seule parcelle bâtie AK[Cadastre 8], ce que ne conteste pas Mme [U], qui limite sa demande en ce sens.
La décision entreprise sera infirmée dans la mesure où elle cantonne l’hypothèque ‘à l’immeuble construit sur la parcelle AK [Cadastre 8] », ce qui en limite l’assiette à la maison édifiée sur le fonds, alors que rien ne justifie qu’en soit exclu le fonds lui-même.
Sur le montant garanti
Il résulte des pièces produites que, dans le cadre de l’instance pendante au fond, Mme [U] sollicite à titre principal l’annulation de la vente et la restitution du prix versé, soit 178 000 euros.
Cette demande n’est pas manifestement vouée à l’échec en présence de malfaçons multiples dont plusieurs sont considérées par l’expert judiciaire comme portant atteinte à la destination de l’ouvrage, et eu égard à la qualité de constructeur de M. [C] de nature à faire échec à la clause contractuelle de non-garantie des vices cachés.
Dès lors, rien ne justifie que la garantie soit cantonnée à une somme correspondant à l’évaluation du coût des travaux de reprise réclamée par Mme [U] à titre subsidiaire.
Le jugement déféré, qui ne comporte au demeurant aucune réelle motivation à cet égard, sera donc infirmé en ce qu’il a limité la garantie à 85 000 euros, celle-ci devant être maintenue à un montant de 188 000 euros correspond au prix de vente augmenté de 10 000 euros au titre des préjudices et frais annexes. La demande de M. [C] tenant à la limitation de ce montant sera donc rejetée.
Sur les autres dispositions
L’infirmation s’impose s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.
M. [C] sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [U] la somme globale de 3 000 euros au titre des frais de défense non répétibles engagés tant en première instance qu’en appel.
Par ces motifs
Statuant contradictoirement, après débats en audience publique,
Confirme le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Besançon en ce qu’il a :
* dit que la créance invoquée par Mme [P] [U] paraît fondée en son principe ;
* dit que Mme [P] [U] justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement ;
* débouté en conséquence M. [O] [C] de sa demande de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire portant sur les parcelles cadastrées AK[Cadastre 7] et AK[Cadastre 8] (anciennement AK[Cadastre 6]) correspondant aux [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 13], mesure conservatoire ordonnée le 27 octobre 2021 par le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Besançon, pour un montant garanti à hauteur de 178 000 euros, majoré des préjudices et autre frais judiciaires estimés à la somme de 10 000 euros ;
Infirme le jugement déféré pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant :
Cantonne les effets de l’hypothèque judiciaire provisoire à la parcelle bâtie cadastrée AK [Cadastre 8], sise au [Adresse 4] à [Localité 13] ;
Rejette la demande de M. [O] [C] tendant à la limitation du montant de 188 000 euros pour la garantie duquel l’hypothèque judiciaire provisoire a été autorisée ;
Condamne M. [O] [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;
Condamne M. [O] [C] à payer à Mme [P] [U] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Ledit arrêt a été signé par Michel Wachter, président de chambre, magistrat ayant participé au délibéré et Fabienne Arnoux, greffier.
Le greffier, Le président,
