COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUILLET 2023

N° 2023/ 315

N° RG 22/12517

N° Portalis DBVB-V-B7G-BKBE2

[C] [L]

[O] [F] épouse [L]

C/

S.A.R.L. LE RENOUVEAU IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me Charles REINAUD

Me Maud DAVAL-GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Arrêt n°2022/262 de la Chambre 1/8 de la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE en date du 25 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/00172.

APPELANTS

Monsieur [C] [L]

né le 10 Février 1972 à [Localité 5] (83), demeurant [Adresse 1] [Localité 5]

Madame [O] [F] épouse [L]

née le 25 Juin 1973 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] [Localité 5]

représentés par Me Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.R.L. LE RENOUVEAU IMMOBILIER

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2] [Localité 4]

représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Marion CORDIER, membre de la SELARL SILLARD CORDIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau de VERSAILLES

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juillet 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

La SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER a acquis de M. [C] [L] et de Mme [O] [F] épouse [L] une maison à usage d’habitation sise à [Localité 5] (83), [Adresse 1], cadastrée section AW n° [Cadastre 3] pour 12 ares, selon acte notarié du 24 août 2017. Cet acte prévoyait une faculté de rachat au bénéfice des vendeurs pouvant être exercée jusqu’à 24 mois après la passation de la vente. Ce délai a été prorogé par avenants pour être porté au 30 juin 2021au plus tard. Les époux [L] n’ont pas usé de cette faculté de rachat, la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER étant par conséquent devenu propriétaire irrévocable des biens acquis depuis le 1er juillet 2021.

Le même acte prévoyait au bénéfice des vendeurs, un différé de jouissance consenti par l’acquéreur durant la période correspondant à la faculté d’exercice du rachat précisant qu’à défaut de délivrance du bien vendu ceux-ci étaient tenus d’une indemnité d’occupation de 2 500 € par mois et d’une astreinte de 120 € par jour de retard passé le délai de 10 jours suivant le terme du différé soit à compter du 11 juillet 2021.

Par assignation du 13 juillet 2021, la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER a fait citer les époux [L] devant le Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN (Juge du Contentieux de la Protection) pour obtenir leur expulsion sous astreinte et le paiement de l’indemnité d’occupation convenue.

Par jugement rendu le 16 novembre 2021, le Tribunal Judiciaire de [Localité 5] ( 4ème chambre civile juge du contentieux de la protection ) a rejeté l’ensemble des demandes de la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER et l’a condamnée aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 5 janvier 2022, la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER a interjeté appel de cette décision et a été autorisée à assigner à jour fixe par ordonnance en date du 13 janvier 2022 pour l’audience du 21 mars 2022 à 14 heures.

Par arrêt rendu le 25 mai 2022, la Cour a annulé le jugement entrepris et, évoquant, a constaté que la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER est bien devenue propriétaire irrévocable du bien immobilier acquis, depuis le 1er juillet 2021, que M. [C] [L] et de Mme [O] [F] épouse [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, a ordonné l’expulsion immédiate des époux [L] et de tous occupants de leur chef si besoin est avec l’assistance de la force publique les a condamnés à payer à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER une indemnité d’occupation de 2 500 € par mois à compter du mois de juillet 2021 et jusqu’à libération complète des lieux ainsi qu’une astreinte de 120 € par jour de retard à compter du 11 juillet 2021 et jusqu’à libération complète des lieux;

Elle a condamné les époux [L] à payer à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et a prononcé la condamnation des intimés aux dépens de première instance et d’appel.

Les époux [L], régulièrement assignés, n’avaient pas constitué avocat et ont formé opposition à cette décision par acte du 19 septembre 2022.

A l’appui de leur opposition, ils font valoir :

– qu’ils ont procédé à toutes les formalités nécessaires.

– que la levée de la clause de rachat doit être constatée.

– que subsidiairement l’astreinte contractuelle qui s’analyse comme une clause pénale doit être réduite à 1 €.

Ils sollicitent l’allocation de la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER conclut en réponse à l’absence de rétractation de l’arrêt rendu le 25 mai 2022 et réclame la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et la condamnation des opposants aux dépens.

Elle soutient :

– que les époux [L] n’ont pas valablement exercé leur faculté de rachat.

– que l’astreinte contractuelle n’a pas lieu d’être réduite.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 avril 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que la recevabilité de l’opposition n’est pas formellement contestée par la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER;

Attendu que les époux [L] ne démontrent nullement à l’appui de leur opposition avoir valablement exercé leur faculté de rachat qui obéissait à des modalités d’exercice et à un formalisme clairement précisés;

Que l’acte notarié du 24 août 2017 prévoyait au bénéfice des vendeurs, un différé de jouissance consenti par l’acquéreur durant la période correspondant à la faculté d’exercice du rachat précisant qu’à défaut de délivrance du bien vendu, ceux-ci étaient tenus d’une indemnité d’occupation de 2 500 € par mois et d’une astreinte de 120 € par jour de retard passé le délai de 10 jours suivant le terme du différé soit à compter du 11 juillet 2021;

Que l’indemnité d’occupation a été librement convenue par les parties et vise à compenser le fait que les époux [L] ont continué à occuper les lieux;

Que si l’astreinte également arrêtée d’un commun accord entre les parties s’analyse effectivement comme une clause pénale pouvant être réduite ou majorée par le juge, celle-ci n’a pas lieu d’être modifiée se révélant n’être ni excessive ni dérisoire et en proportion avec le préjudice tiré de la perturbation pour l’investisseur du maintien des occupants dans les lieux au-delà des stipulations du contrat, ce préjudice n’étant pas compensé par l’indemnité d’occupation;

Que la question des paiements éventuellement intervenus ne concerne que le juge de l’exécution;

Qu’il n’existe en conséquence aucune raison pour la Cour de rétracter l’arrêt rendu le 25 mai 2022;

Attendu qu’il sera alloué à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER, qui a dû à nouveau, du fait de l’opposition formée par les époux [L], mettre avocat à la barre pour assurer sa représentation en justice, la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Attendu que les époux [L], qui succombent, supporteront les dépens de la procédure d’opposition;

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu sur opposition, par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REJETTE la demande implicite de rétractation de l’arrêt rendu le 25 mai 2022;

REJETTE la demande de diminution du montant de l’astreinte;

CONDAMNE les époux [L] à payer à la SARL LE RENOUVEAU IMMOBILIER la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

LES CONDAMNE aux dépens de la procédure d’opposition.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT