ARRET N°

N° RG 22/00267

N��Portalis DBWA-V-B7G-CKOR

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PR ESTIGE DE LA MEYNARD 1

C/

M. [Y], [E] [G]

Mme [Z] [P] [O]

S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE

COUR D’APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 04 JUILLET 2023

Décision déférée à la cour : Jugement du Juge de l’Exécution, près le Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 17 Novembre 2020, enregistré sous le n° 17/00095 ;

APPELANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE PRESTIGE DE LA MEYNARD 1, représenté par son syndic, la SARL ADB 972 IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social, [Adresse 7]

[Adresse 11],

[Localité 10]

Représentée par Me Séverine TERMON, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Monsieur [Y], [E] [G]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Non représenté

Madame [Z] [P] [O]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Non représentée

S.A. BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, dont le siège est [Adresse 1] à [Localité 13], prise en sa filiale de [Localité 10] et en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par Me Catherine RODAP, avocat au barreau de MARTINIQUE

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [F], [M], [N] [K], Intervenant en qualité d’adjudicataire

[Adresse 8]

[Localité 4]

Non représenté

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 Mai 2023, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Thierry PLUMENAIL, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre

Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller

Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL,

Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l’article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l’arrêt fixée au 04 Juillet 2023 ;

ARRÊT : Par défaut

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Le 03 août 2011, un commandement de payer valant saisie immobilière et demeuré infructueux a été délivré par la BNP Paribas Personal Finance venant aux droits de l’Union de Crédit pour le Bâtiment à M. [Y] [E] [G] et à Mme [Z] [P] [O] pour le recouvrement de sa créance d’un montant en principal, intérêts et frais courus de 311 111,87 €.

Ce commandement n’a pas reçu satisfaction ; le commandement de payer valant saisie a été publié à la conservation des hypothèques de [Localité 10] le 24 août 2011, vol. 2011 S n° 91.

Par exploit en date 26 septembre 2011, la BNP Paribas Personal Finance a assigné les débiteurs à l’audience d’orientation.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 29 septembre 2011.

Par jugement d’orientation rendu le 06 décembre 2011 prorogé au 06 mars 2012, le juge de l’exécution a :

– fixé la créance dont le recouvrement est poursuivi à l’encontre des débiteurs à la somme de 311 111,87 € en principal, intérêts et frais courus se décomposant comme suit :

* Principal au 05/03/2009 256 570,00 € ;

* Accessoires et intérêts au taux de 4,62 % du 05/03/2009 au 31/12/2010 54 541,87 € ;

* Accessoires et intérêts du 01/01/2011 jusqu’à parfait paiement mémoire ;

– ordonné la vente forcée de l’immeuble suivant :

Dans un ensemble immobilier sis [Localité 6] cadastré section R n° [Cadastre 2] pour 1ha 78a 94ca et [Cadastre 12] pour 2a 38ca, Résidence Prestige de la Meynard,

Le lot 66 consistant en un appartement de trois pièces principales en duplex et les 74/10 000émes de la propriété du sol et des parties communes générales et les 24/1000émes des parties communes particulières au bâtiment 2.

– dit que la vente aura lieu le mardi 12 juin 2012 à 10 heures.

Par conclusions notifiées le 11 juin 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard est intervenu volontairement à l’instance et a sollicité la fixation de sa créance de charges super privilégiée à la somme de 8 268,89 €.

Par jugement d’adjudication rendu le 12 juin 2012, l’immeuble objet de la saisie a été adjugé à M. [F] [M] [N] [K] au prix de 62 500 euros.

Le jugement a été enregistré le 07 novembre 2013 bord.2013/1221 case n° 14 et publié à la conservation des hypothèques de [Localité 10] le 23 avril 2014, volume 2014 P n° 2017.

Par exploit délivré le 13 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard a assigné la BNP Paribas Personal Finance et a demandé au juge de l’exécution, au visa de l’article L 331-3 du code des procédures civiles d’exécution et des articles R 333-1 et suivants du même code, de :

‘- Dire et juger le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRESTIGE DE LA MEYNARD bien fondé et recevable ;

– Dire et juger que la créance au titre des charges de copropriété du Syndicat à l’encontre de M. [G] et de Mme [O] s’élève à la somme actualisée de 10 297,17 euros.

– Ordonner la distribution du prix de vente du lot n° 66 ;

– Condamner la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de l’UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT à payer au Syndicat la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

– Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.’

Par jugement rendu le 18 septembre 2018, le juge de l’exécution a ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 13 novembre 2018 et a invité :

‘- la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE à justifier du respect des dispositions de l’article R 332-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et de la notification, dans les deux mois suivant la publication du titre de vente, de la demande de déclaration actualisée de la créance au SYNDICAT des copropriétaires, (créancier énuméré à l’article 2375 du code civil),

– le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES à lui justifier de son opposition au versement des fonds tel qu’exigé par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 et de la dénonciation de sa déclaration de créance aux débiteurs et de les mettre en la cause ‘ précision étant faite que le jugement d’adjudication ne porte mention ni de l’intervention volontaire notifiée le 11 juin 2012 à la banque, soit la veille de l’adjudication ni de sa déclaration de créance.’

Par jugement rendu le 17 novembre 2020, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Fort-de-France a statué comme suit :

« DIT la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence PRESTIGE DE LA MEYNARD 1 pris en la personne de son syndic tendant à la distribution du prix de vente recevable mais mal fondée ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence PRESTIGE DE LA MEYNARD 1 pris en la personne de son syndic de l’ensemble de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence PRESTIGE DE LA MEYNARD 1 pris en la personne de son syndic aux dépens de l’instance ».

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 12 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1a critiqué tous les chefs du jugement rendu le 17 novembre 2020 en ce qu’il a dit que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard pris en la personne de son syndic tendant à la distribution du prix de vente est mal fondée, a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard de l’ensemble de ses demandes et a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard aux dépens de l’instance.

Dans des conclusions de motivation d’appel du 30 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 demande à la cour d’appel de :

‘- Confirmer le jugement du juge de l’exécution en ce qu’il a dit la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence Prestige de la Meynard recevable ;

– Infirmer le jugement en ce qu’il a dit cette demande mal fondée ;

– Dire que la créance privilégiée du syndicat des copropriétaires de la Résidence Prestige de la Meynard est de 8.268,89 euros, se décomposant comme suit :

– créance due au titre des années 2012, 2011 et 2010: 5.310,95 euros,

– créance due au titre des années 2009 et 2008: 2.957,94 euros,

– Condamner la BNP Paribas personal Finance à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Prestige de la Meynard la somme de 8.268,89 euros,

– Condamner la BNP Paribas Personal Finance au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.’

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 expose que, la banque n’ayant adressé aucun avis de mutation au syndicat des copropriétaires et ayant déjà le prix d’adjudication, les sommes revenant à l’appelant devront être restituées.

Dans ses conclusions responsives d’intimée en date du 13 novembre 2022, la BNP Paribas Personal Finance demande à la cour d’appel de :

– ‘RECEVOIR la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE en ses demandes.

Y faisant droit.

AU PRINCIPAL

– JUGER que la cour d’appel n’est pas saisie d’une demande en fixation de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence PRESTIGE DE LA MEYNARD 1 ;

– JUGER en conséquence irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence PRESTIGE DE LA MEYNARD 1 en condamnation de la BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE au paiement de la somme de 8.268,89 euros ;

SUBSIDIAIREMENT

– DEBOUTER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRESTIGE DE LA MEYNARD de son appel et de l’ensemble de ses demandes ;

– CONFIRMER le jugement du 17 novembre 2020 du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Fort-de-France en toutes ses dispositions.

EN TOUTES HYPOTHESES

– CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRESTIGE DE LA MEYNARD au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

– CONDAMNER LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE PRESTIGE DE LA MEYNARD aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile dont distraction au profit de Maître Catherine RODAP.’

La BNP Paribas Personal Finance expose que la cour d’appel n’a pas été saisie, dans le délai légal d’un mois, d’une demande de fixation de la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard, de sorte que la demande en paiement de l’appelant est irrecevable.

Subsidiairement, la BNP Paribas Personal Finance fait valoir que, bien que parfaitement informé du déroulement de la procédure de saisie immobilière, le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard, ne justifie pas du principe de sa créance à l’encontre de M. [G] et de Mme [O]. Elle indique également que l’état hypothécaire levé le 29 septembre 2011 ne révèle aucune inscription de l’hypothèque légale du syndicat. La banque ajoute que le syndicat des copropriétaires disposait du privilège immobilier spécial prévu aux articles 2374 et suivants du code civil, de sorte qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires, représenté par un syndic professionnel, de prendre l’initiative de faire opposition par acte extrajudiciaire au versement du prix d’adjudication entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, la BNP Paribas Personal Finance expose que le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard ne justifie pas du caractère liquide et exigible de sa créance dans les conditions fixées par l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, ni des causes de la créance alléguée, en l’occurrence les délibérations des assemblées générales du syndicat de la copropriété qui ne sont pas versées aux débats.

M. [Y], [E] [G] et Mme [Z], [P] [O] n’ont pas constitué avocat. La déclaration leur a été signifiée respectivement les 08 et 09 septembre 2022 conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 décembre 2022.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées.

L’affaire a été plaidée le 12 mai 2023. La décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2023.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des conclusions de l’appelant.

Si l’intimée indique à juste titre que les demandes de ‘dire et juger’, ‘constater’ ne constituent pas des prétentions et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, qui constituent en réalité le rappel des moyens, il en est autrement des demandes tendant à ‘dire que’ qui constituent des prétentions sur lesquelles la cour doit statuer.

En tout état de cause, le fait que les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 comportent dans leur dispositif, des demandes de ‘dire que’ ne les rend pas irrecevables.

Les conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 sont donc recevables.

Sur la recevabilité de la demande de distribution.

C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge, après avoir constaté que le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 n’avait pas mis en oeuvre la procédure d’opposition prévue à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, a relevé que la banque, pourtant informée de l’intervention du syndicat des copropriétaires, ne lui a pas adressé un avis de mutation conformément aux dispositions de l’article 5-I, dernier alinéa du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et à l’article 12-2 du RIN. Le premier juge a considéré à juste titre que la notification du jugement d’adjudication au syndicat des copropriétaires, non réalisée en l’espèce, était insuffisante pour valoir avis de mutation.

Dans ces conditions, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a dit recevable la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 pris en la personne de son syndic tendant à la distribution du prix de vente.

Sur la nature de la créance.

Selon l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, modifié par décret du 15 février 1995 :

Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.

L’ opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

1º Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2º Le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux mentionnés aux articles 10 et 30 de la loi du 10 juillet 1965 des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3º Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1º et 2º ci-dessus ;

4º Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1º, 2º et 3º ci-dessus.

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

En première instance, le syndicat des copropriétaires a versé aux débats un rapport d’audit réalisé par la société Fidexa Antilles sur l’exercice comptable courant du 1er janvier au 31 décembre 2014.

Comme l’a relevé à juste titre le premier juge, ce document ne distingue nullement les créances du syndicat en fonction de son superprivilège, privilège et autres, de sorte qu’il est impossible de savoir le montant de la créance pour laquelle le syndicat des copropriétaires prime la banque qui dispose d’un privilège de prêteur de deniers ( référence 2008 V 1452, inscription du 06 mai 2008), celle pour laquelle il vient en concurrence avec le prêteur de deniers et celle pour laquelle le prêteur de deniers prime le syndicat des copropriétaires.

En cause d’appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 produit un extrait de compte établi au nom de [G] [Y] et [O] [Z] par le syndic, Solution Immobilière, pour la période comprise entre le 1er avril 2010 et le 1er avril 2012, et sur lequel sont récapitulés tous les appels de fonds demeurés impayés.

Il est de jurisprudence constante que le syndicat des copropriétaires peut, lors de la cession d’un lot, recouvrer sur le propriétaire cédant les créances qui étaient liquides et exigibles à la date de la mutation et que constituent des créances liquides et exigibles les appels de fonds votés par une assemblée générale, fût-ce pour le financement de travaux non encore exécutés (arrêt Cour de cassation, 3ème Civ., 06 octobre 1999, pourvoi n° 98-10.711).

La cour relève que l’appelant ne produit pas les différents procès-verbaux de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires qui a voté les appels de fonds figurant sur l’extrait de compte litigieux.

La cour en déduit que la preuve du caractère liquide et exigible de la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas rapportée.

En outre, à défaut pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 d’avoir fait inscrire une hypothèque légale, il y a lieu de considérer que sa créance est chirographaire.

En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu’il a dit que la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 pris en la personne de son syndic tendant à la distribution du prix de vente était mal fondée.

Sur les demandes accessoires.

Les dispositions du jugement déféré sur les dépens seront confirmées.

Au vu des circonstances de la cause, de la solution apportée au litige et de la situation des parties, il convient de rejeter les demandes présentées respectivement par la BNP Paribas Personal Finance et le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1, représenté par son syndic, la SARL ADB 972 Immobilier, sera condamné aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Me Catherine Rodap.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu le 17 novembre 2020 dans toutes ses dispositions dont appel ;

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Prestige de la Meynard 1, représenté par son syndic, la SARL ADB 972 Immobilier, aux dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Me Catherine Rodap.

Signé par M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller, conformément à l’article 456 du code de procédure civile, en remplacement de la Présidente empêchée et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise.

LA GREFFIERE, POUR LA PRESIDENTE,